III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS

URBANISMO

6

Modificación Plan Parcial Sector Valdelasfuentes

El Pleno Municipal, en su sesión ordinaria celebrada el 25 de marzo de 2014, adoptó, entre otros, el acuerdo cuyo tenor literal es el siguiente:

«La Junta de Gobierno Local de esta Corporación, en su sesión de 26 de diciembre de 2013, resolvió aprobar inicialmente la Modificación número 7 del Plan Parcial del Sector “Valdelasfuentes”, cuyo objeto complejo contempla los siguientes aspectos: actualización de las ordenanzas zonales para adoptar los usos previstos a la nueva clasificación de usos del vigente Plan General, flexibilización de los usos característicos en las parcelas dotacionales, división de las parcelas números 5.2.2, 6.2.2 y 7.2.2, de acuerdo con su doble calificación urbanística; incorporación de los cambios de calificación producidos en las parcelas números 13 y 14 del ámbito por el actual Plan General, y división de la parcela número 8.2.1 del Sector, según se justifica en la documentación obrante en el expediente y se recoge en el informe emitido en su momento por los servicios jurídicos municipales.

Sometido el expediente a información pública por plazo de un mes, no se formuló ninguna alegación, por lo que procede continuar por el cauce legalmente establecido. Considerado lo anterior, es por lo que este órgano plenario, en ejercicio de la competencia prevista en los artículos 123.1.i) de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local y 61.4 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid,

ACUERDA

1. Aprobar definitivamente la Modificación número 7 del Plan Parcial del Sector “Valdelasfuentes”, cuyo objeto se refiere en la motivación de esta resolución.

2. Aprobar el texto refundido del Plan Parcial del Sector “Valdelasfuentes” que contenga las nuevas determinaciones introducidas por la presente modificación de ese planeamiento, así como las determinaciones que se mantengan en vigor, según lo ordenado en el artículo 67.3 de la Ley 9/2001 citada.

3. Publicar el presente acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, con inclusión del texto íntegro de las modificaciones de las normas urbanísticas, así como efectuar la publicación por medios telemáticos a la que se refiere el artículo 70 ter de la Ley de Bases de Régimen Local.

NORMAS URBANÍSTICAS

TEXTO REFUNDIDO

PLAN PARCIAL VALDELASFUENTES SECTOR ÚNICO DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA VALDELASFUENTES

TÍTULO PRELIMINAR

CONTENIDO DEL PLANEAMIENTO

1. Naturaleza del planeamiento parcial

Art. 0.1. 1. El Plan Parcial de Ordenación Urbana tiene por objeto en el suelo clasificado como urbanizable no programado, desarrollar, mediante la ordenación detallada de una parte o de la totalidad de su ámbito territorial, el Programa de Actuación Urbanística, de acuerdo con lo establecido en la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, el Planeamiento General del Municipio y el propio Programa de Actuación Urbanística.

2. El Plan Parcial es un instrumento para el desarrollo y concreción de la ordenación urbanística que culmina el sistema de planeamiento en el suelo urbanizable, salvo la redacción del Planeamiento especial que en el mismo se determina o la eventual de Estudios de Detalle, y da comienzo a las fases posteriores de la parcelación urbanística, y de la ejecución de las obras de urbanización y de edificación.

3. El Plan Parcial desarrolla, de forma integral, el ámbito territorial del único sector y etapa, delimitados por el Programa de Actuación Urbanística, señalando su ordenación detallada y completa, con sujeción a lo establecido para aquel, de modo que sea posible su ejecución, mediante el sistema de actuación en él señalado y el proyecto de urbanización procedente.

2. Documentos que integran el plan parcial

Art. 0.2. Documentación del Plan Parcial

Los contenidos del Planeamiento Parcial de Valdelasfuentes en el ámbito del Programa de Actuación Urbanística denominado, igualmente, Valdelasfuentes, en el Municipio de Alcobendas, quedan recogidos en los documentos gráficos y escritos que lo integran y que se relacionan en el Anexo I a estas Normas.

Art. 0.3. Contenido y valor relativo de sus elementos

1. Los distintos documentos del Planeamiento Parcial, integran una unidad coherente cuyas determinaciones deberán aplicarse, partiendo del sentido de las palabras y grafismos, atendiendo al mejor cumplimiento de los fines y objetivos del propio Plan y a la realidad social del momento en que se apliquen.

2. En caso de discordancia o imprevisión de sus contenidos se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) El Plan Parcial es un instrumento de desarrollo del Programa de Actuación Urbanística y en última instancia del Planeamiento General del Municipio.

b) La memoria señala los fines y objetivos generales de la ordenación y expresa y justifica los criterios que han conducido a la adopción de las distintas determinaciones.

Es un instrumento básico para la interpretación del Plan y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre otros documentos o entre las distintas determinaciones, si llegasen a resultar insuficientes, para ello las presentes Normas, las del Programa de Actuación Urbanística o las Generales del Municipio de Alcobendas.

c) Las presentes Normas Urbanísticas constituyen el cuerpo normativo específico de la ordenación urbanística del ámbito Valdelasfuentes. Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan. Para lo no previsto en ellas estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Programa de Actuación, en las Generales del Municipio y en ordenamiento jurídico general del Estado y en el Autónomo de Madrid.

d) Los planos del Planeamiento Parcial reflejan los contenidos espaciales de las determinaciones que se adoptan relativos a su extensión territorial, localización, posición, delimitación, forma y tamaño del ámbito espacial en el que son de aplicación los regímenes y condiciones expresadas en las Normas.

e) El resto de la documentación que acompaña al Plan tiene un carácter informativo y deja constancia de cuales han sido los datos y estudios que han servido para fundamentar sus determinaciones.

Art. 0.4. Interpretación del Plan

1. La interpretación del Plan corresponde a las Administraciones en el ámbito de sus competencias, con arreglo a las Leyes vigentes y a las funciones jurisdiccionales del Poder Jurídico.

2. Si no obstante lo anterior, subsistiese imprecisión en las determinaciones o contradicción en ellas, prevalecerá la interpretación del Plan más favorable a los criterios y objetivos del Planeamiento General y del Programa de Actuación Urbanística, al destino social de lo promovido, a los mayores espacios libres, al menor deterioro del ambiente natural y del paisaje y al interés más general de la colectividad.

TÍTULO PRIMERO

Capítulo 1

Desarrollo y ejecución del planeamiento

Art. 1.1.1. Órganos actuantes

1. El desarrollo y la ejecución del Plan Parcial corresponden al Consorcio Urbanístico Valdelasfuentes, sin perjuicio de la participación de los particulares con arreglo a lo establecido en las leyes, en las Normas Urbanísticas del Planeamiento General y los instrumentos que la desarrollan y en las presentes normas.

2. Dentro de sus respectivas atribuciones y obligaciones, a los Organismos de la Administración Central de la Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de Alcobendas, corresponderá el desarrollo de las infraestructuras, servicios, equipamientos y ayudas, control y disciplina urbanística, de su competencia, así como la cooperación con el Consorcio Urbanístico para el mejor logro de los objetivos del Plan.

Art. 1.1.2. Prioridad del desarrollo

1. Las actuaciones propuestas para el desarrollo y ejecución de las determinaciones del Plan Parcial deberá sujetarse al orden de prioridad y plazos señalados en el Programa de Actuación y en el propio Plan de etapas del Plan Parcial, en los términos establecidos en la ley del Suelo.

Art. 1.1.3. Ejecución del Plan Parcial

1. La ejecución del Plan Parcial requiere de la previa aprobación de los estudios de detalle en los casos en los casos en los que las presentes normas así lo establezcan.

2. La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo, bien directamente, mediante la aprobación de los proyectos de obras, bien mediante la aprobación de Planes Especiales.

3. La delimitación de unidades de ejecución y la fijación del sistema de Actuación se adopta por el propio Plan Parcial según se establece en las presentes Normas Urbanísticas.

4. El sistema de Actuación elegido por la Administración para la ejecución de las dos únicas unidades que delimita el Plan Parcial en todo su ámbito y de acuerdo con lo establecido en los artículos 148 y 149 y 206 de la Ley del Suelo y los Art. 80 y 99 de la Ley 6/94 R. 1948 de la CAM, es el de Expropiación.

La Administración actuante será el Ayuntamiento de Alcobendas designándose como beneficiario de la Expropiación al Consorcio Urbanístico creado a tal efecto.

5. La edificación en el ámbito del Plan Parcial requerirá de su previa parcelación urbanística de acuerdo con lo dispuesto en las presentes normas.

6. La edificación en el ámbito del Plan Parcial se llevará a cabo por parcelas completas.

Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela circunstancia ésta que quedará debidamente registrada con el señalamiento de la edificabilidad u otras condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera edificado.

Art. 1.1.4. Planes Especiales

1. El Plan Especial es un instrumento de desarrollo específico del Plan Parcial desde un punto de vista sectorial, es decir, con incidencia limitada a los aspectos urbanísticos comprendidos en sus objetivos.

2. El Plan Parcial establece el ámbito mínimo que necesariamente debe desarrollarse mediante la redacción de un Plan Especial.

Atendiendo a los objetivos que el Plan Parcial establece, el ámbito del Plan Especial puede ampliarse mediante el trámite de su delimitación, pudiendo incorporar en todo o en parte las parcelas adyacentes.

3. Para el desarrollo integrado y ordenado de conjunto de las dotaciones públicas en los bordes y perímetro del plan parcial podrá igualmente delimitarse Planes especiales comprendiendo suelos urbanos adyacentes, una vez ejecutada la división parcelaria que el Plan Parcial determina.

Art. 1.1.5. Estudios de Detalle

1. Para la debida aplicación del Plan Parcial o del Plan Especial que lo desarrolla cuando los mismos lo determinen o cuando fuese necesario para adaptar sus determinaciones a criterios de promoción de la edificación no previstos en ellos, podrán redactarse Estudios de Detalle con alguno o varios de los siguientes objetivos:

a) Reajustar o adaptar las alineaciones o rasantes señaladas en los instrumentos de planeamiento, pudiendo concretar los trazados pero sin reducir, en ningún caso la superficie del viario y demás espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades asignadas por el Plan que desarrollen.

b) Ordenar volúmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior, en superficies con entidad suficiente a estos efectos, en ningún caso, inferiores a una manzana y correspondientes íntegramente a una unidad de ejecución ya delimitada o cuya delimitación se tramite simultáneamente. Deberán respetarse, en todo caso, las determinaciones del planeamiento en cuanto a ocupación del suelo, edificabilidad y alturas máximas, densidad de población y usos permitidos y prohibidos.

c) Ordenar los volúmenes, en los términos del apartado anterior, en las actuaciones de división parcelaria concretando la distribución y la viabilidad de las edificabilidades y aprovechamientos que se asignen a cada una de las nuevas unidades parcelarias.

Capítulo 2

Divisiones urbanísticas del territorio

Art. 1.2.1.

Para la determinación de los ámbitos territoriales de aplicación de cada una de las determinaciones adoptadas por el Plan Parcial y por los planeamientos que éstos desarrollan y de las normas que regulen los mismos, queda dividido en las siguientes áreas que detallan los artículos siguientes.

Art. 1.2.2. División en zonas

En función de los objetivos diferentes que el Plan persigue en los distintos lugares y del uso característico asignado, el ámbito se ha dividido en cuatro zonas en la siguiente forma:

— ZONA A: Edificación Residencial en bloques.

— ZONA B: Espacios libres y equipamientos públicos.

— ZONA C: Edificación Residencial en manzana.

— ZONA D: Servicios ferroviarios, terciarios y comerciales.

Para cada una de las zonas el Plan Parcial establece una distinta regulación de sus condiciones particulares de uso, edificación, aprovechamiento urbanístico y parcelación.

La delimitación de los suelos sometidos a las condiciones correspondientes a cada una de estas zonas se efectúa en el plano de Zonificación o Calificación y Regulación del Suelo.

Art. 1.2.3. División en manzana

1. El sistema viario descompone el territorio en manzana, entendiendo por tales las promociones de terreno que los viales públicos y las alineaciones definen, delimitan.

2. El conjunto de manzanas delimitadas por viarios de rango superior al local o terciario, constituirán supermanzanas a los efectos de su regulación diferenciada en su caso.

3. Todas las manzanas, a los efectos de su ordenación detallada y de su ejecución, quedarían divididas en una o más parcelas.

Art. 1.2.4. Parcelaciones urbanísticas

1. La totalidad del ámbito del Plan Parcial queda dividido en parcelas para la asignación de usos pormenorizados, edificabilidades y aprovechamientos y para regular su utilización y su edificación.

2. Las alternativas de división parcelaria autorizables quedan señaladas en los planos de parcelación y en las condiciones de parcelación que en estas normas se establecen.

3. Las regulaciones contenidas en estas normas son de aplicación a los predios en los que quede dividido su ámbito de acuerdo con lo dispuesto en las presentes normas.

Art. 1.2.5. Calificación del suelo

1. El uso dominante o característico del sector, determinado por el Planeamiento General y el Programa de Actuación Urbanística que lo desarrolla es el Residencial en tipología de edificación colectivas, para Viviendas de Protección Oficial (VPO).

2. La intensidad máxima de edificación referida a la totalidad de la superficie del sector, determinada por el Programa de Actuación urbanística que el Plan Parcial desarrolla, es de cero coma cuatro, seis, siete, nueve, uno (0,46791 m2/m2).

3. Mediante su calificación, el Plan Parcial, determina la asignación pormenorizada a cada uno de los predios o parcelas resultantes de su ordenación, de los usos urbanísticos y el régimen de aplicación establecido con carácter general en las Normas Urbanísticas del Municipio para todas las clases de suelo.

4. Las diferentes clases de edificación que el Plan General establece con carácter general para la aplicación de las condiciones de uso en él establecidas son las siguientes:

5. Dentro del uso residencial o de vivienda a los efectos de su pormenorización en razón a su diferente protección, régimen de promoción y limitaciones al precio de venta el Plan Parcial adopta las siguientes calificaciones urbanísticas:

— Vivienda de Protección Oficial (VPO): la que alcance tal calificación otorgada por el Estado, a través de la Comunidad de Madrid de acuerdo con el R.D. 3148/1978 o disposiciones que los desarrollen, modifiquen o sustituyan quedando sometida al régimen legal que en ellas se determine.

— Vivienda en régimen de promoción libre a precio tasado (VPT): aquella cuya adquisición alcance la calificación de protegida, otorgada por el Estado, a través de la Comunidad de Madrid, de acuerdo con el R.D. 2190/1995 o disposiciones que la desarrollen, modifiquen o sustituyan.

— Viviendas en régimen de promoción libre y precio libre (VPL): todas las no indicadas en los dos apartados anteriores.

6. El uso urbanístico de Viviendas de Protección Oficial (VPO) es compatible con cualesquiera calificación pormenorizada del uso residencial.

El uso urbanístico de viviendas de precio tasado será compatible con la calificación de vivienda de precio libre e incompatible con la de VPO.

No podrá destinarse las parcelas calificadas para VPO y VPT a la promoción y edificación de VPL sin modificar su calificación urbanística y el aprovechamiento asignado.

No podrán destinarse las parcelas calificadas para VPO a la promoción y edificaciones VPT y VPL sin modificar su calificación urbanística y el aprovechamiento asignado.

7. Las restantes delimitaciones de los usos urbanísticos corresponden a las adoptadas por la ley del suelo y sus reglamentos.

8. Las parcelas señaladas en el plano de Calificación y Regulación del Suelo con destino a usos “integrados” requerirán para su ejecución de una actuación conjunta que exigirá un proyecto de obras unitario o la aprobación de un Estudio de Detalle, previo a su parcelación.

Art. 1.2.6. Detalle de la Ordenación

1. Atendiendo al grado de detalle alcanzado en la ordenación contenida en el Plan Parcial, en relación con el conjunto de determinaciones completas que este punto puede adoptar, se distinguen las siguientes clases coincidentes con la división efectuada en el artículo 1.2.2:

— Zonas A y C ordenadas de modo completo por el Plan Parcial cuya ejecución viene por tanto posibilitada por aplicación directa de sus determinaciones.

— Zona D, en la que el Plan contiene las indicaciones básicas de ordenación interponiendo entre sus determinaciones y su parcelación y edificación la redacción de un Plan Especial al que se remite para completar su ordenación.

— Zona B, ordenada de modo suficiente por el Plan Parcial que puede desarrollarse o reordenarse mediante la redacción de un Plan Especial temático o ejecutarse directamente mediante la redacción de proyectos de obras.

Art. 1.2.7. Gestión urbanística del suelo

El Plan Parcial determina delimitándolas para su ejecución por expropiación dos únicas “unidades de ejecución” en todo su ámbito, coincidentes con las únicas etapas de ejecución.

La primera señalada en el plano de Gestión como UE 1 y correspondiente a la primera etapa de ejecución, comprende las zonas A, B y C. La segunda zona, D, señalada en el plano de Gestión como UE 2, corresponde a la segunda y última etapa de ejecución.

La delimitación de las dos unidades de ejecución se contiene en el plano “P.6” de Gestión.

Capítulo 3

Aprovechamiento urbanístico del suelo

Art. 1.3.1. Determinación del aprovechamiento urbanístico

1. Con arreglo a lo dispuesto en la Ley del Suelo, cada parcela sólo es susceptible de aprovechamiento determinado por el Planeamiento General y el Programa de Actuación Urbanística que lo desarrolla, y en virtud de ambos por el presente Plan Parcial.

2. Las determinaciones del planeamiento definitorias del contenido de la propiedad del suelo no confieren a sus titulares derecho alguno a indemnización, sino, únicamente, el de exigir, con arreglo a la Ley del Suelo, y al Planeamiento General y Planes que lo desarrollan, que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente y a la indemnización del valor inicial, no urbanístico, de sus bienes y derechos afectados.

Art. 1.3.2. Aprovechamiento Tipo

El Aprovechamiento Tipo determinado por el Programa de Actuación Urbanística, en el único área de reparto por él delimitada en la que se incluye el presente Plan Parcial es de cero coma ocho, cero, cuatro, cinco, siete, nueve (0,804579 UAs/m2) unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de suelo siendo la unidad de aprovechamiento, el metro cuadrado construible de uso residencial en tipologías de edificación colectivas para viviendas de protección oficial.

Art. 1.3.3. Unidad de Aprovechamiento

El valor unidad de aprovechamiento queda asignado por el Programa de Actuación Urbanística al metro cuadrado construible del uso y tipología edificatoria característicos del área de reparto que corresponde al uso residencial en tipología de edificación colectivas y destinado a viviendas de protección oficial.

Art. 1.3.4. Aprovechamiento atribuible en expropiaciones no motivadas por incumplimiento de deberes urbanísticos

El aprovechamiento atribuible al suelo destinado a los sistemas generales adscritos que se obtengan por expropiación y al incluido en las dos únicas unidades de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación, es de doscientas setenta y tres mil quinientas cincuenta y siete (273.557 UAs) unidades de aprovechamiento, por metro cuadrado del suelo, resultando de referir a su superficie el 50% de aprovechamiento tipo del área de reparto en la que se incluyen.

Art. 1.3.5. Concreción del aprovechamiento urbanístico

1. El aprovechamiento urbanístico lucrativo total del área de reparto único, se concreta mediante la asignación de usos y edificabilidades pomenorizados a cada una de las parcelas que resulten de la ordenación, excluidos los terrenos afectados al uso y dominio públicos de carácter general o local.

2. El derecho al aprovechamiento urbanístico atribuible al suelo incluido en las unidades de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación, se concretará:

a) En la adjudicación de las parcelas aptas para su edificación que tuvieran asignado el aprovechamiento que corresponda, con las compensaciones económicas que por diferencia de adjudicación procedan.

b) Compensación económica sustitutiva.

3. La Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio de la expropiación mediante la adjudicación de los terrenos equivalentes situados en la misma área de reparto que los expropiados.

Capítulo 4

Aprovechamiento urbanístico de las parcelas

Art. 1.4.1. Definición

Las condiciones de aprovechamiento urbanístico de las parcelas resultantes de la ordenación del Plan Parcial, delimitan el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria de las mismas correspondientes a la adquisición de este derecho, consistente en la atribución efectiva de los usos e intensidades de edificación susceptibles de materialización de dicha parcela.

Art. 1.4.2. Aplicación

1. Las condiciones de aprovechamiento urbanístico serán de aplicación a todas aquellas licencias de obra mediante cuyo otorgamiento se adquiera el derecho de edificar.

2. Serán igualmente de aplicación de todas aquellas licencias urbanísticas de parcelación mediante las cuales se redistribuya el aprovechamiento inicialmente asignado a cada una de las parcelas por el Plan Parcial.

Art. 1.4.3. Unidades de asignación de aprovechamiento

1. La unidad de asignación de aprovechamiento urbanístico es la parcela edificable resultante de la ordenación.

2. Toda parcela estará insolublemente vinculada al aprovechamiento urbanístico que el Plan Parcial le haya asignado o al que por aplicación de sus determinaciones se le asigne por distribución del aprovechamiento lucrativo total señalado en el artículo 1.3.2 que en ningún caso podrá ser superado.

3. El aprovechamiento definitivamente asignado bajo el que se hubiera otorgado licencia de edificación deberá quedar debidamente registrado por referencia al conjunto de los aprovechamientos asignados a las restantes parcelas del Plan Parcial.

Art. 1.4.4. Coeficientes de ponderación de los usos y tipologías

Para que cada uno de los usos y tipologías edificatorias autorizados por el Plan Parcial puedan referirse al uso y tipología característicos para expresar el aprovechamiento de cada parcela, el Plan Parcial establece los siguientes coeficientes de ponderación relativos que respetan las ponderaciones establecidas en el Programa de Actuación Urbanística:

— Viviendas de Protección Oficial en bloques Uno (1).

— Viviendas de Protección Oficial en manzanas Uno (1).

— Viviendas de Precio Tasado en bloques. Uno coma ochenta y uno (1,81).

— Viviendas de Precio Tasado en manzanas. Uno coma ochenta y uno (1,81).

— Viviendas de Precio Libre en bloques tres (3).

— Viviendas de Precio Libre en manzanas tres (3).

— Dotación privado en cualquier tipología tres (3).

— Comercial en plantas bajas y de piso cuatro (4).

— Comercial en edificio exclusivo en cualquier tipología cuatro (4).

— Oficinas en planta baja y de pisos cuatro (4).

Art. 1.4.5. Aprovechamiento urbanístico asignado

1. El aprovechamiento urbanístico asignado a cada parcela es el señalado en los planos de parcelación y en el Anexo II a estas Normas resultado de la distribución del otorgado al área de reparto en la que se incluyen que en ningún caso puede ser superado.

2. Si se adoptasen divisiones parcelarias distintas de las previstas en el plano de gestión y parcelación, de acuerdo con el Artículo 3.2.3, el aprovechamiento y edificabilidad asignados a cada parcela serán los que la nueva ordenación de detalle determine.

3. Si de acuerdo con el Artículo 3.2.3 se efectuase una división parcelaria no prevista en los planos de gestión y parcelación, la distribución y asignación de aprovechamientos y edificabilidades correspondiente a la nueva división deberán contenerse en el Estudio de Detalle en que se apruebe.

4. El aprovechamiento urbanístico asignado a cada parcela es el máximo susceptible de ser materializado por la edificación que sobre ella se construya.

TÍTULO SEGUNDO

Condiciones generales de la edificación

Capítulo 1

Determinaciones generales

Art. 2.1.1. Definición

Son las condiciones a que ha de sujetarse la edificación en sus propias características y en su relación con el entorno con independencia de la zona en que se hallen o del uso a que se destinen.

Art. 2.1.2. Ámbito de aplicación

1. Las condiciones generales de la edificación y de sus relaciones con el entorno deberán cumplirse en todo el ámbito del Plan Parcial, tanto en obras de nueva edificación como en obras de reestructuración total, salvo indicación en contra de las propias normas generales o en la regulación particular zonal.

2. La edificación deberá cumplir, además, las condiciones que el Plan Parcial establece en el Título III para cada zona, o las que establezca el instrumento de planeamiento que lo desarrolle.

3. La edificación deberá satisfacer, asimismo, las condiciones establecidas en el Planeamiento General según el uso a que se destinen el edificio y los locales.

Capítulo 2

Condiciones de la parcela

Art. 2.2.1. Aplicación

Las condiciones de la parcela son de aplicación para obras de nueva edificación y se señalan en el régimen correspondiente al uso a que se destina y en la regulación de la zona.

Art. 2.2.2. Relación entre edificación y parcela

1. Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela, circunstancia ésta que quedará debidamente registrada con el señalamiento del aprovechamiento y la edificabilidad u otras condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera edificado.

2. La edificación de cada parcela será independiente de la de las parcelas colindantes. Cada edificación no podrá levantarse sobre más de una parcela salvo cuando expresamente así lo establezca la ordenación que se apruebe.

3. La segregación de fincas en que existiera edificación deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad que le corresponda según el planeamiento ya consumida por construcciones. Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada, será posible la segregación, pero deberá realizarse una anotación registral en que se haga constar que la finca segregada no es edificable, por lo que sólo podrá destinarse a espacio libre o viario.

Art. 2.2.3. Parcelación, segregación y agregación de parcelas

1. No se permitirá segregaciones o agregaciones de parcelas que no cumplan las condiciones señaladas por el planeamiento. Las parcelas de dimensión igual o menor que la mínima serán indivisibles, condición que deberá quedar debidamente registrada.

2. Las distintas alternativas de divisiones parcelarias de las manzanas contenidas en los planos de ordenación parcelaria serán directamente autorizables mediante la tramitación de la correspondiente licencia urbanística.

3. La autorización de cualquier otra división parcelaria requerirá de la previa tramitación de un Estudio de Detalle que establezca la ordenación de volúmenes y asignación de edificabilidades y aprovechamientos compatible con la parcelación proyectada.

4. Las nuevas parcelaciones que se aprueben mediante la tramitación de Estudios de Detalle, no anularán a las ya autorizadas que, seguirán conjuntamente en vigor salvo que expresamente se deroguen.

5. Cuando estas Normas o el planeamiento General establezcan parcela máxima o mínima, no podrán formularse divisiones o agregaciones de propiedades que generen unidades con superficies de tamaño inferior a la parcela mínima superior a la parcela máxima.

6. Todas las operaciones, de parcelación requerirán para su autorización el señalamiento de la nueva distribución y asignación de edificabilidades y aprovechamientos a cada una de las parcelas que resulten, cuando no estuvieran contenidos en el presente documento de planeamiento.

7. Las parcelas de equipamiento, uso y dominio públicos, que no tuvieran, en razón de su carácter dotacional, asignado aprovechamiento, podrán agruparse o segregarse con objeto de su mejor adecuación al uso al que finalmente se destinen como resultado de su estudio u ordenación de detalle, sin mas condición para su autorización que la elaboración y tramitación de un proyecto de obras unitario o la previa redacción y tramitación de un estudio de detalle con sujeción a las limitaciones relativas a dotaciones y parcelas mínimas y usos preferentes.

Art. 2.2.4. Delimitación e identificación de parcelas

Las parcelas se delimitarán e identificarán mediante sus linderos y su código urbanístico. Los solares, además, mediante el nombre de la calle o calles a que den frente y su número de orden dentro de ellas, que estarán reflejados en el plano parcelario municipal, o en los planos de los proyectos de reparcelación, parcelación o compensación que se aprueben, y, en su defecto, en los planos catastrales.

Art. 2.2.5. Dimensión mínima de linderos

Se establece como dimensión mínima del frente de parcela edificable la de treinta (30) metros.

Cuando la parcela cuente con más de un lindero frontal, esta limitación se aplicará a todos o a alguno de los linderos frontales según se establezca la regulación de la zona en que se incluya.

Art. 2.2.6. Parcela máxima o mínima

A los efectos de las segregaciones parcelarias, de acuerdo con lo previsto en los apartados anteriores, se establece como superficie mínima de la parcela edificable la de 900 metros cuadrados dispuestos en la forma que permita inscribir en su interior un círculo de diámetro superior a treinta (30) metros.

Art. 2.2.7. Condiciones para la edificación de una parcela

1. Para que una parcela pueda ser edificada ha de cumplir las condiciones que a continuación se determinan:

a) Condiciones de planeamiento: deberá tener aprobado definitivamente el planeamiento que el Plan Parcial señale para el desarrollo del área y estar calificada con destino a un uso edificable.

b) Condiciones de urbanización: para que una parcela sea considerada edificable ha de satisfacer las siguientes condiciones de urbanización.

i) Estar emplazada con frente a una vía urbana que tenga pavimentada la calzada y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica.

ii) Que aún careciendo de todos o algunos de los anteriores requisitos se asegure la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización, con los servicios mínimos procedentes, conforme a un proyecto de obras aprobado por la Administración y con arreglo a las garantías del artículo 40 del Reglamento de Gestión urbanística, hasta que la parcela adquiera las condiciones del párrafo i).

c) Condiciones de gestión: tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos que marque el Plan Parcial o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes a la unidad de ejecución en la que pueda estar incluida para su desarrollo y para la distribución de las cargas y beneficios del planeamiento.

d) Condiciones dimensionales: para que una parcela sea edificable deberá satisfacer, las condiciones dimensionales fijadas por el Plan Parcial, o los instrumentos que lo desarrollen en relación a:

i) Superficie; que deberá ser igual o superior a la fijada por el planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señale como máxima.

ii) Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por el planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.

2. Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberá cumplir las que sean aplicables debido al uso a que se destine, y a la regulación de la zona en que se localice.

Capítulo 3

Condiciones de posición del edificio en la parcela

Art. 2.3.1. Aplicación

Las condiciones que determinan la posición de los edificios dentro de las parcelas son de aplicación tanto en obras de nueva edificación como en aquellas obras que impliquen modificación de los parámetros de posición.

Art. 2.3.2. Alineaciones

La determinación de alineaciones se efectúa gráficamente por el Plan Parcial en el plano de Alineaciones y Rasantes.

Las posiciones de las alineaciones vienen determinadas por el trazado viario y la calle o las dimensiones del espacio libre público fijadas en el referido plano de alineaciones y rasantes.

Art. 2.3.3. Rasantes

La determinación de rasantes se efectúa por el Plan Parcial en el plano de Alineaciones y Rasantes, mediante la cota altimétrica en las intersecciones de los ejes de viales.

Art. 2.3.4. Posición de la edificación respecto de la alineación

1. La línea de fachada exterior de las edificaciones se situará a una distancia del eje de la calle o del eje del espacio público contiguo al que de frente igual o superior a la mitad de su altura (H/2) de cornisa, medida desde la rasante de la calle o desde la cota de origen y referencia de la planta baja.

2. En el perímetro de las manzanas o supermanzanas señalado en el plano de alineaciones, la edificación deberá construirse con la línea de fachada sobre la alineación exterior salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

3. Ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea, podrá quedar fuera de línea respecto a la alineación exterior.

Art. 2.3.5. Retranqueos

1. La línea de fachada podrá separarse de la alineación exterior en los supuestos no contemplados en el artículo anterior.

En los supuestos señalados en el artículo anterior la línea de fachada podrá separarse de la alineación exterior en actuaciones por manzanas completas.

2. Si la edificación se separa de la alineación menos de un metro y medio (1,50) podrá adscribir el espacio de retranqueo al uso público adecuando su tratamiento a las normativas municipales para el espacio público. En este caso el espacio libre de parcela que se incorpora, sin solución de continuidad, al uso público, deberá seguir la rasante exterior que no podrá ºalterar, resolviéndose como continuidad natural del espacio público al que se añade. Así mismo, la fachada de la edificación será continua y homogénea, sin formar salientes.

Si la edificación se separa de la alienación más de un metro y medio (1,50), deberán señalar la alineación mediante un cerramiento de parcela.

En este caso, el espacio libre de parcela entre la fachada de la edificación y la cara exterior del cerramiento de parcela sobre al alineación exterior, si su ancho es superior o igual a tres (3) metros, podrá situarse hasta metro y medio (1,50) sobre la rasante de la calle, o el espacio público.

3. El espacio libre resultante del retranqueo podrá adscribirse a usos privados de jardín o aparcamiento en superficie. Podrán instalarse, en el mismo, pórticos, pérgolas y construcciones destinadas a portería y afines con dimensiones máximas en planta de trescientos (300) por trescientos (300) centímetros y altura de coronación inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros.

4. Los huecos de piezas habitables en planta baja que abran sobre los espacios libres resultantes del retranqueo, distarán más de doscientos setenta (270) centímetros del cerramiento de parcela cuando éste fuera opaco y su altura supere en un metro y medio (1,50) la cota de planta baja.

5. Las construcciones situadas por debajo del forjado de planta baja y enteramente subterráneas podrán ocupar en el subsuelo los espacios correspondientes a retranqueos o separación a linderos, salvo mayores limitaciones en la normativa particular del uso a que se destine o de la zona en que se encuentre.

Art. 2.3.6. Separación a linderos

a) La nueva edificación respetará una separación al lindero igual o superior a la mitad de su altura de cornisa (H/2) con un mínimo de seis (6) metros.

b) La nueva edificación podrá adosarse a uno de los linderos de parcela, únicamente cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1. Que se trate de edificaciones adosadas dentro de un proyecto unitario.

2. Cuando exista acuerdo entre propietarios de parcelas colindantes que deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo en este caso preceptiva la construcción simultánea o la construcción formal y fehaciente de la obligación de realizar la construcción de acuerdo con la ordenación de volúmenes o con el proyecto unitario que se aprueba.

En ambos supuestos la edificación respetará las separaciones mínimas en los restantes linderos.

Art. 2.3.7. Separación entre edificios

1. Posición relativa a la edificación colindante.

a) La nueva edificación se dispondrá de modo que sus planos de fachada guarden una separación igual o superior a su altura (H) de cornisa, respecto de los planos de fachada de los edificios existentes en parcelas colindantes.

2. Separación entre edificios dentro de una misma parcela.

Cuando en una parcela se proyectan varios edificios que no guardan continuidad física, deberán respetar una separación entre sus planos de fachada igual o superior a la mayor de sus alturas de cornisa, con mínimos de seis (6) metros.

3. Reducción de la separación mínima.

a) Podrá reducirse el valor de la separación entre edificaciones hasta la tercera parte de su altura de cornisa (H/3) con un mínimo de cuatro (4) metros en los casos siguientes:

1. Cuando las dos fachadas enfrentadas sean con carácter permanente paramentos ciegos.

2. Cuando todos los huecos en una o ambas fachadas correspondan con carácter permanente a piezas no habitables.

b) Cuando no exista solape entre las construcciones, el valor de la separación podrá, igualmente, reducirse hasta un tercio de su altura (H/3) con un mínimo de cuatro (4) metros.

c) Cuando el solape entre las directrices de los bloques de edificación tenga en planta una dimensión inferior a doce (12) metros, podrá reducirse el valor de la separación hasta las tres cuartas partes de su altura (3H/4) con un mínimo de cuatro (4) metros.

d) Cabrá, igualmente, reducir la separación entre edificios, respetando siempre los valores mínimos absolutos, cuando por la disposición y orientación de las construcciones, se demuestre que es posible hacerlo, garantizando la correcta iluminación y soleamiento.

A estos efectos se entenderá como nivel mínimo de asoleo el que la fachada sur disfrute de un soleamiento superior a dos horas diarias con la posición del sol correspondiente al 22 de diciembre.

En este caso la reducción de la separación requerirá la aprobación de un Estudio de Detalle.

4. Vacíos compositivos.

Cuando en la composición del volumen edificado se efectúen aperturas espaciales de carácter compositivo transversales a la directriz de los bloques de edificación, la distancia entre sus parámetros será libre, no pudiendo abrir sobre ellas huecos que resuelvan las condiciones de ventilación o iluminación de ninguno de los espacios habitables de la edificación, pero si la de aquellos que las complementen.

Art. 2.3.8. Profundidad de la edificación

1. La edificación no podrá superar en ningún punto los quince metros (15) de profundidad sin disponer patios interiores a la misma, de ventilación e iluminación.

2. Cuando la edificación disponga de patios interiores de ventilación e iluminación, su profundidad total, incluidos éstos, no podrá superar los veintidós metros y medio (22,5).

3. Los bloques de edificación profundos, sólo podrán solaparse cuando se disponga ortogonalmente para formar las esquinas de las manzanas.

Capítulo 4

Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación

Art. 2.4.1. Aplicación

Las condiciones que se señalan para determinar la ocupación de la parcela por la edificación son de aplicación para las obras de nueva edificación y para las obras que supongan nuevas ocupaciones de suelo, y son establecidas para cada parcela según la normativa propia del uso a que se destine y de la zona en que esté situada.

Art. 2.4.2. Límite de la ocupación

La ocupación será necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie ocupable y de la superficie edificable fijados en estas Normas, o por el planeamiento que desarrolle el Plan Parcial.

Art. 2.4.3. Construcciones subterráneas

Las construcciones enteramente subterráneas podrán ocupar en el subsuelo los espacios correspondientes a retranqueos o separación a linderos, salvo mayores limitaciones en otras clases de condiciones y en la normativa particular de las zonas.

Capítulo 5

Condiciones de edificabilidad

Art. 2.5.1. Aplicación

Las condiciones que se señalen para determinar la edificabilidad son de aplicación para todas las obras de nueva edificación y para las que se ejecuten en los edificios que supongan capacidad para alterar la cantidad total edificada. Son establecidas para cada uso a que se destine y el lugar en que se encuentre la parcela.

Art. 2.5.2. Edificabilidad asignada

La edificabilidad asignada a cada parcela se detalla en el Anexo II a estas normas, en función del aprovechamiento urbanístico asignado y del uso urbanístico a que se las destina.

Art. 2.5.3. Transformaciones de edificabilidades

1. Podrán transformarse hasta en un veinte por ciento (20 %) las edificabilidades inicialmente asignadas, para cada uso, por el Plan Parcial, en otro u otros de los usos autorizados en cada una de las parcelas, siempre que ello no altere el aprovechamiento urbanístico asignado, que deberá calcularse por aplicación a las edificabilidades de los coeficientes de homogeneización determinados en el presente Plan Parcial.

2. Las transformaciones de uso de las edificabilidades dentro de una misma parcela, serán autorizables dentro del mismo trámite con el que se otorgue la licencia de edificación.

Art. 2.5.4. Transferencias de número de viviendas

La asignación a cada una de las parcelas de un número de viviendas, resultado de la distribución por el Plan Parcial de las máximas autorizadas en todo su ámbito, podrá alterarse sin que constituya modificación del Plan Parcial, siempre que no se supere el máximo establecido para el conjunto del Plan Parcial, y serán autorizables siguiendo el procedimiento establecido para las licencias urbanísticas de parcelación.

Los cambios que se autoricen se anexarán al documento de Planeamiento vigente, como parte del mismo.

Art. 2.5.5. Edificabilidad máxima

Ni la edificabilidad asignada ni la que resulte de las transformaciones de edificabilidades reguladas en el Art. 2.5.3., podrá superar en ningún caso los tres metros (3 m2/m2) cuadrados de techo edificable por metro cuadrado de suelo neto de parcela.

Capítulo 6

Condiciones de volumen y forma de los edificios

Art. 2.6.1. Aplicación

Las condiciones de volumen y de forma de los edificios son aplicables a las obras de nueva edificación y a las que se ejecuten en edificios que alteren las características que en este capítulo se señalan y son establecidas para cada parcela según la normativa propia del uso a que se destine y de la zona en que se sitúe.

Art. 2.6.2. Altura de la edificación

1. La edificación no rebasará en ningún punto una altura de cinco (5) plantas ni una altura de cornisa de dieciséis metros ochenta centímetros (16,80).

2. Las nuevas construcciones, cuando sitúen su línea de edificación sobre la alineación exterior, no podrán guardar una relación entre la altura de cornisa en metros y ancho de calle superior a la proporción 3:2.

3. La medición de las alturas de edificación se hará de acuerdo con lo dispuesto en el Plan General y en la Ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones.

Art. 2.6.3. Condiciones por encima de la altura máxima

Por encima de la altura máxima de cornisa, se admiten con carácter general las indicadas en la Ordenanza de Edificación Construcciones e instalaciones.

Art. 2.6.4. Cota de origen y referencia

1. La cota de referencia de la planta baja o del terreno circundante no se situará a más de ciento cincuenta (150) centímetros sobre o bajo la rasante de la acera en el punto medio del frente de la parcela.

2. La cota de piso o pavimento terminado de la vivienda en planta baja se situará a más de sesenta (60) centímetros de la cota de nivelación, origen o referencia de la planta baja y del terreno circundante a la edificación.

Art. 2.6.5. Altura de piso o entre plantas

1. La altura mínima entre pisos será la de doscientos noventa (290) centímetros.

2. La cota de piso o pavimento terminado de la vivienda en planta baja se situará a más de sesenta (60) centímetros de la cota de nivelación, origen o referencia de la planta baja y del terreno circundante a la edificación.

Art. 2.6.6. Altura libre de piso

La altura libre mínima entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del techo terminado de la misma planta o del falso techo si lo hubiese será de doscientos cincuenta centímetros (250).

Capítulo 7

Condiciones de calidad e higiene en los edificios

Art. 2.7.1. Aplicación

1. Las condiciones de calidad e higiene son de aplicación a obras de nueva edificación y a aquellos locales resultantes de obras de reestructuración total. Serán así mismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios en que, a juicio del Ayuntamiento, su cumplimiento no represente desviación importante en el objeto de la misma.

2. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los usos previstos, las de aplicación en la zona en que se encuentre el edificio y cuantas estuvieren vigentes de ámbito superior al municipal.

Art. 2.7.2. Aislamiento térmico

Las nuevas construcciones cumplirán las condiciones de transmisión y aislamiento térmico previstas en las disposiciones y vigentes sobre ahorro de energía. Con este fin los materiales empleados, su diseño y solución constructiva, cumplirán las condiciones impuestas por la legislación sectorial.

Art. 2.7.3. Aislamiento acústico

Las edificaciones deberán reunir las condiciones de aislamiento acústico fijadas en las disposiciones vigentes.

Art. 2.7.4. Barreras antihumedad

Todo local deberá ser estanco y estar protegido de la penetración de humedades. A este fin, las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones, y demás puntos que puedan ser causa de filtración de aguas, estarán debidamente impermeabilizados y aislados. Las carpinterías exteriores cumplirán la Norma Básica de la Edificación sobre condiciones térmicas en los edificios.

Art. 2.7.5. Ventilación e iluminación de piezas habitables

Las edificaciones deberán reunir las condiciones de ventilación e iluminación fijadas en las disposiciones vigentes.

Art. 2.7.6. Condiciones de los huecos

1. Los huecos de ventilación e iluminación de las piezas habitables no podrán tener una embocadura inferior a vez y media su profundidad medida entre las superficies exterior de la fachada e interior del local.

2. Los huecos de ventilación e iluminación de escaleras no podrán tener una embocadura inferior a su profundidad.

3. Igualmente las piezas habitables podrán resolver sus condiciones de iluminación y ventilación a través de huecos a terrazas cubiertas siempre que su profundidad sea igual o superior, a la embocadura en todas sus partes, e igual o inferior a la de su altura libre.

4. Los huecos de los que se dote a las piezas habitables, por exceso sobre los mínimos exigidos en el artículo precedente, serán libres en cuanto a sus condiciones.

Art. 2.7.7. Oscurecimiento de las piezas habitables

Todas las piezas habitables destinadas a estancia y descanso de personas dispondrán de los medios necesarios que permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior: bien mediante sistemas fijos o previendo la instalación de dichos sistemas por los usuarios.

Art. 2.7.8. Dimensión de los patios de parcela cerrados

1. La dimensión de los patios de parcela cerrados interiores a la edificación se establece en función del uso de las piezas que abren a ellos, y de altura H del patio, medido en la forma establecida en la Ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones.

El cuadro siguiente determina las distancias mínimas:

2. Los patios cerrados interiores a la edificación una superficie mínima de dieciséis metros cuadrados (16 m2).

3. Las dimensiones de los patios interiores podrán reducirse, las correspondientes a un tercio de H (H:3), hasta un cuarto H (H:4) y las de un cuarto de H (H:4) hasta un quinto de H (H:5), siempre que las superficies de planta obtenida a partir de las dimensiones básicas del cuadro se incremente, multiplicándola por un coeficiente que se obtendrá como cociente entre la dimensión inicial y la reducida. En ningún caso las dimensiones serán inferiores a las mínimas establecidas de trescientos treinta (330) y trescientos (300) centímetros, respectivamente.

4. Cuando en la normativa de la zona se indiquen valores de separación entre paramentos correspondientes a las fracciones un medio de H (H:2) y dos tercios de H (2H:3), podrá reducirse las dimensiones correspondientes a un de H (H:2) hasta un tercio de H (H:3) y las de dos tercios de H (2H:3) hasta un medio de H (H:2), en la misma forma contemplada en el apartado anterior, y sin alterar la dimensión mínima establecida por el cociente en la norma de la zona.

5. En los patios de planta no rectangular, su forma será tal que permita trazar en su interior una circunferencia de diámetros igual a la dimensión menor entre paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser en ningún caso inferiores a los tres (3) metros, manteniéndose para el resto de los paramentos enfrentados las distancias mínimas establecidas en el cuadro. A estos efectos se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medio en el eje del hueco considerado, desde dicho paramento hasta el muro o linero más próximo.

6. Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aun cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único mancomunado con el edificio colindante, atendiéndose a lo establecido en el artículo 2.8.25.

Art. 2.7.9. Dimensión de los patios ingleses

1. Los patios ingleses cumplirán las dimensiones de los patios de parcela cerrados. Estarán dotados de cerramientos, barandillas o protecciones adecuadas. No podrán situarse en alineaciones de calle, salvo en el caso de edificios de vivienda familiar.

2. Cuando se dispongan patios ingleses, la medición de la altura de la edificación se efectuará desde la cota de pavimentación del patio inglés.

Art. 2.7.10. Acceso a patios

Cualquier tipo de patio contará con acceso desde un espacio público, espacio libre privado, portal, caja de escaleras u otro espacio comunitario, a fin de posibilitar la obligada limpieza y policía de los mismos.

Art. 2.7.11. Construcciones en los patios

1. En las zonas de uso característico residencial no se autorizará ninguna construcción de nueva planta, ni obras de ampliación que ocupen los patios de parcela salvo en las circunstancias que expresamente queden exceptuadas en las normas de aplicación para los diferentes usos y localizaciones.

2. El planeamiento que desarrolle el Plan General podrá señalar en su ordenación la localización de edificaciones destinadas a usos dotacionales o dotaciones de los edificios en el interior de los patios de manzana. Fuera de este supuesto no cabrá la ocupación por construcciones de los patios de manzana.

3. Los linderos de las parcelas podrán cerrarse en el patio con muros de fábrica de la altura máxima de doscientos cincuenta centímetros (250).

Art. 2.7.12. Patios mancomunados

1. Son patios mancomunados los de parcela que sean comunes a los volúmenes de dos inmuebles colindantes cuando se constituya mancomunidad a fin de completar las dimensiones mínimas del patio.

Art. 2.7.13. Dimensión de los patios de parcela abiertos

1. Se consideran patios abiertos aquellos cuya relación de forma sea P 1,5 f, siendo P su profundidad medida desde el plano de fachada, y f el ancho de su embocadura.

2. Para que tengan carácter de patio abierto, el valor de P, en cualquier punto, debe ser mayor o igual a ciento cincuenta (150) centímetros.

3. La embocadura del patio abierto, el valor de P, en cualquier punto, debe ser mayor de un tercio de la altura H (H:3) con mínimo de seis (6) metros, valor que podrá reducirse en el sentido de la profundidad del patio, hasta un mínimo de un quinto de H (H:5) y tres (3) metros, siempre que ambos testeros sean ciegos.

Art. 2.7.14. Dimensión de los patios de manzana

Los patios de manzana cumplirán las dimensiones mínimas del gráfico adjunto en la siguiente página y siempre dentro de lo señalado en el Artículo 3.3.7 de estas Normas:

Cuando la manzana esté formada por más de una parcela, el patio de manzana será mancomunado.

1. La mancomunidad deberá establecer, constituyendo mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, inscrita en el Registro de Propiedad.

2. Esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento, ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar la dimensión mínima.

3. Los patios mancomunados podrán separarse en planta baja mediante rejas o cancelas, nunca mediante muros de fábrica.

Art. 2.7.15. Cubrición de patios

1. Salvo prohibición expresa en la normativa de uso o zona, cabrá la cubrición por encima de la última planta de los patios de parcela y los interiores a la edificación con claraboyas y lucernarios traslúcidos que garanticen su completa iluminación, siempre que estos elementos dejen un espacio perimetral desprovisto de cualquier tipo de cierre, entre los muros del patio y el elemento de cubrición, que permita una superficie mínima de ventilación superior a un veinte por ciento (20%) de la del patio.

2. La superficie de los patios no será, en ningún caso edificable y serán obligatoriamente transitables.

Art. 2.7.16. Luces rectas

Ningún plano de fachada distará de otro opuesto a él una dimensión inferior a la establecida en el artículo 3.7.9.

Art. 2.7.17. Vacíos interiores a la edificación

1. Podrán disponerse Vacíos interiores a la edificación sin que les sean de aplicación las condiciones de dimensión de los patios cuando a través de ellos no se resuelvan las condiciones de iluminación y ventilación de las piezas habitables.

2. La dimensión de estos Vacíos será libre debiendo adecuarse a las exigencias del uso al que se los destine, o los que por analogía les fuera de aplicación.

Capítulo 8

Condiciones de estética

Art. 2.8.1. Aplicación

Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas las actuaciones sujetas a licencia municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que ejecute las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en estas Normas. La regulación de las condiciones estéticas se realiza en las presentes condiciones generales y en la normativa de las zonas.

Art. 2.8.2. Salvaguarda de la estética urbana

1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora tanto en lo que se refiere a los edificios, en conjuntos o individualmente, como las áreas no edificadas, corresponde al ayuntamiento, por lo que, cualquier actuación que pudiera afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse al criterio que, al respecto, mantenga.

2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad. El condicionamiento de la actuación podrá estar referido al uso, las dimensiones del edificio, las características de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la composición, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la vegetación, en sus especies y su porte, y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen de la ciudad.

Art. 2.8.3. Protección de los ambientes urbanos

1. Toda actuación que afecte al ambiente urbano deberá someterse a las condiciones estéticas que para cada tipo de obra y zona en la que se localice se determina en estas Normas.

2. En obras de conservación o mantenimiento deberán respetarse íntegramente todas las características del edificio.

3. Las obras de consolidación o reparación habrán de ajustarse a la organización del espacio, estructura y composición del edificio existente. Los elementos arquitectónicos y materiales empleados habrán de adecuarse a los que presenta el edificio o presentaba antes de que fuera objeto de una modificación de menor interés.

Art. 2.8.4. Fachadas

1. La totalidad de los paramentos de cerramiento de la edificación exterior o visibles desde la vía pública o desde las edificaciones colindantes, tendrá el tratamiento apropiado a las fachadas de la edificación.

2. Las fachadas laterales, posteriores e interiores se tratarán con condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal.

3. Las fachadas se construirán preferentemente con materiales que exijan una conservación mínima, tanto en las fábricas como en las carpinterías.

Art. 2.8.6. Modificación de fachadas

1. Podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.

2. Se podrá autorizar el cerramiento de terrazas y balcones existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o el propietario del edificio.

Art. 2.8.7. Soportales

Si en una construcción se proyectan soportales, no se podrá rebasar la alineación oficial con los elementos verticales de apoyo, su ancho interior libre será igual o superior a doscientos cincuenta (250) centímetros; y su altura la que correspondiere a la planta baja del edificio, según las condiciones del uso o la zona en que se encuentre.

Art. 2.8.8. Entrepisos abiertos

Podrán autorizarse plantas intermedias abiertas, sin otros elementos constructivos que los de estructura, seguridad y núcleos verticales de comunicaciones, y que carezcan de todo tipo de cerramientos, que no computarán a efectos de superficie edificada salvo en las superficies cerradas.

Art. 2.8.9. Instalaciones en la fachada

1. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, podrá sobresalir más de treinta (30) centímetros del plano de fachada exterior si no forma parte del proyecto original o de un proyecto de conjunto, ni perjudicar la estética de la misma.

2. La instalación de aparatos de aire acondicionado visibles desde la vía pública requerirá un estudio del alzado del edificio, no pudiendo instalarse sino en la posición en que menos perjudiquen a la estética de la fachada y sin romper su cerramiento.

3. Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales situado en alineación exterior, no podrá tener salida a fachada a menos de tres (3) metros sobre el nivel de la acera.

Art. 2.8.10. Salientes y entrantes en las fachadas

1. Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elementos que sobresalen de la fachada del edificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas cubiertas, cuerpos volados cerrados. Responden a las siguientes definiciones:

a) Se entiende por balcón el vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja de saliente, respecto a la fachada, no superior a cuarenta y cinco (45) centímetros, y cuya longitud no supere en más de treinta (30) centímetros a cada lado el ancho del vano. Este no podrá exceder de ciento cuarenta (140) centímetros. El concepto de balcón es independiente de la solución constructiva y de diseño de sus elementos de protección.

b) Balconada o balconaje es el saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión máxima del saliente no superará cuarenta y cinco (45) centímetros.

c) Se entiende por terrazas los espacios entrantes o salientes no cerrados cuando en el último caso superen la dimensión establecida en el apartado anterior.

d) Se entiende por mirador el vano de anchura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada más de setenta y cinco (75) centímetros al ancho del vano.

e) Cuerpos volados cerrados son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de miradores, independiente del tipo de material con que estén cerrados.

2. En patios de manzana cuando tengan fijada alineaciones interiores no se permiten vuelos distintos a los balcones y balconadas.

3. Se autorizan las terrazas entrantes con profundidad no superior a su altura ni a su anchura. Esta profundidad se contará a partir de la línea de la fachada.

4. En edificación aislada los vuelos no podrán ocupar los límites que la normativa de la zona señale para el retranqueo y separación a linderos.

Art. 2.8.11. Marquesinas

Se prohíbe la construcción de marquesinas

Art. 2.8.12. Portadas y escaparates

La alineación exterior no podrá rebasarse en planta baja con salientes, ni con ninguna clase de decoración de los locales, portales o cualquier otro elemento.

Art. 2.8.13. Toldos

Los toldos móviles estarán situados, en todos sus puntos, incluso los de estructura, a una altura mínima sobre la rasante de la acera de doscientos veinticinco (225) centímetros. Su saliente, respecto a la alineación exterior, no podrá ser superior a la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros, sin sobrepasar los tres (3) metros, y respetando en todo caso el arbolado existente. Los toldos fijos cumplirán las condiciones del artículo 3.9.12, apartado 2

Art. 2.8.14. Cerramientos

1. Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán cercarse mediante cerramientos permanentes situados en la alineación oficial, de altura comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado.

2. Las parcelas podrán cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos setenta (270) centímetros, siendo la parte superior de elementos diáfanos (verjas, celosías, setos vegetales, alambradas,...) y permitiendo que la parte baja sea maciza con una altura máxima de 1 m.

Art. 2.8.15. Protección del arbolado

1. El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo y expansión, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte.

2. Toda la pérdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesta de forma inmediata.

3. En las franjas de retranqueo obligatorio lindantes con vías públicas, será preceptiva la plantación de especies vegetales, preferentemente arbóreas independientemente del uso a que se destine la edificación, a menos que la totalidad del retranqueo quede absorbida por el trazado de los espacios para la circulación rodada y acceso al edificio.

4. Los patios o espacios libres, públicos o particulares, que se encuentren ajardinados, deberán conservar y mantener en buen estado sus plantaciones, cualquiera que sea su porte.

5. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigirá y garantizará que durante el transcurso de las obras, se dotará a los troncos del arbolado y hasta una altura mínima de ciento ochenta (180) centímetros, de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro.

6. La necesaria sustitución del arbolado existente en las vías públicas, cuando por deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, será obligatoria a cargo del responsable de la pérdida sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar origen. La sustitución se hará por especies iguales y del mismo porte que las desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o agrupación del arbolado.

Art. 2.8.16. Ajardinamiento de patios

Los patios de manzana deberán ajardinarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

TÍTULO TERCERO

Condiciones particulares de las zonas

Capítulo preliminar

Art. 3.0.1. Definición

Las condiciones que se prescriben en este título son las específicas de los ámbitos que se delimitan en el plano de Calificación y Regulación, que junto a las condiciones generales del título III regulan el uso, aprovechamiento urbanístico y edificación de las parcelas, la propia parcelación, y el uso y destino de los edificios y de las partes y locales de los mismos en función de su localización.

Art. 3.0.2. División en zonas

En función de los objetivos diferentes que el Plan persigue en los distintos lugares, y del uso característico asignado, el ámbito se ha dividido en cuatro zonas en la siguiente forma:

— ZONA A: Edificación en bloques.

— ZONA B: Espacios libres y equipamientos.

— ZONA C: Edificación en manzanas.

— ZONA D: Servicios ferroviarios, terciarios y comerciales.

Art. 3.0.3. Aplicación

Las condiciones particulares de las zonas son de aplicación a las diferentes clases de obras y actuaciones urbanísticas según queda establecido para cada una de ellas en los capítulos siguientes.

Art. 3.0.4. Alteración de las condiciones particulares

1. Podrán alterarse las condiciones estéticas y de posición, área de movimiento, volumen y forma de la edificación, siempre que la alteración no infrinja perjuicio sobre las edificaciones o parcelas colindantes, mediante la redacción de un Estudio de Detalle.

2. Las nuevas ordenaciones de volúmenes que se aprueben mediante la tramitación de Estudios de Detalle no anularán a las anteriormente aprobadas o a las determinadas por el Plan Parcial, que seguirán conjuntamente en vigor, salvo que expresamente se deroguen.

3. Podrán establecerse usos dotacionales en cualquiera de las zonas en parcelas con dimensiones disconformes con las establecidas en la misma, siempre que las características del servicio público que haya de prestarse lo justificasen.

4. Podrán efectuarse transformaciones de aprovechamiento dentro de una misma parcela entre edificabilidades de distinto uso siempre que las condiciones de intensidad de la edificación, uso y edificación de cada una de las zonas lo permitan.

5. La alteración de las restantes condiciones particulares requerirá de la tramitación de una modificación del presente Plan Parcial.

Capítulo 1

Condiciones particulares de la zona a: Edificación en bloques

Art. 3.0.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta zona los suelos a ella adscritos por señalamiento y delimitación en el Plano de Calificación y Regulación del Suelo (CRS), donde aparecen grafiados con la letra “A”.

2. La morfología es la de supermanzanas rectangulares edificada con bloques abiertos.

3. Las tipologías edificatorias son las de edificación aislada, no pudiendo los bloques de edificación formar figuras cerradas.

4. El uso característico de la zona es el residencial para Viviendas de Protección Oficial en tipologías de edificación colectivas.

5. Las condiciones particulares de esta zona son de aplicación a las parcelas situadas en las manzanas 1, 2, 11 y 12.

SECCIÓN PRIMERA

Condiciones de la nueva edificación en las manzanas 1, 2 y 12

Art. 3.1.2. Obras admisibles

Son admisibles todas las obras de edificación contempladas en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Art. 3.1.3. Ocupación

La edificación no superará en plantas sobre rasante una ocupación del 60%. Bajo rasante podrá alcanzar el 100%.

Art. 3.1.4. Edificabilidad y altura de las edificaciones

1. La edificabilidad otorgada a cada manzana se detalla en el Anexo I de estas normas, en función del aprovechamiento urbanístico asignado y corresponde a coeficientes de edificabilidad inferiores a dos coma cinco (2,5) metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de parcela, distinguiendo dos grados según se asigne o no edificabilidad comercial.

2. En las operaciones de parcelación de las manzanas, la edificabilidad que se asigne a cada una de las parcelas resultantes no podrá superar, en ningún caso, dos coma siete (2,7) m2/m2

3. La edificación no rebasará en ningún punto una altura de cinco (5) plantas ni una altura de cornisa de dieciséis metros ochenta centímetros (16,80).

Art. 3.1.5. Condiciones higiénicas

1. Todas las piezas habitables, a excepción de las destinadas a cocinas cuyos huecos podrá abrirse a patios interiores y los aseos que podrán ser ciegos, deberán abrir sus huecos de ventilación e iluminación en fachadas a espacio público o a espacios libres de parcela exteriores a la edificación que cumplan las condiciones del artículo siguiente.

2. Las piezas habitables podrán tomar luces a través de terrazas o tendederos cubiertos y cerrados por tres de sus lados cuando su profundidad no supere la dimensión de su apertura en fachada, ni la de anchura o su altura libre.

Art. 3.1.6. Espacio libre interior de parcela

1. El espacio libre de parcela, independientemente de los patios de luces que la edificación disponga en su interior, no podrá quedar cerrado por los bloques de edificación.

2. El espacio libre de parcela exterior a la edificación tendrá una dimensión superior de la mitad (H/2) de la altura de cornisa de la edificación.

3. Cuando existan viviendas cuyas luces recaigan únicamente sobre el espacio libre de parcela, la forma del mismo y sus condiciones de acceso permitirán el paso y maniobra de un vehículo de extinción de incendios, a cuyos efectos, la embocadura mínima será de cinco (5) metros, y se preverá un área de maniobra libre de obstáculos en el espacio interior que no diste mas de cuatro (4) metros de sus fachadas.

Art. 3.1.7. Seguridad frente a incendios

Cuando la línea de edificación se retranque de la alineación exterior mas de cuatro (4) metros, la edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra, que conectará directamente con la vía pública. Si su acceso dispusiera de puerta o cancela, la solución constructiva de la misma permitirá su fácil y rápido retranqueo. El espacio de maniobra estará libre de obstáculos y su ancho será superior a tres (3) metros.

Si el espacio de maniobra estuviera sobre la edificación, su estructura será apta para soportar las acciones del vehículo para extinción de incendios.

Art. 3.1.8. Condiciones de estética

1. Salientes y vuelos.

No se admite rebasar la alineación oficial exterior con balcones, miradores, balconadas ni en terrazas abiertas en su vuelo.

2. El saliente máximo de cornisas y aleros, respecto de la alineación exterior, no excederá de setenta y cinco (75) centímetros.

3. Espacios libres de parcela.

Los espacios libres de parcela podrán destinarse a jardín, instalaciones deportivas, o aparcamientos en superficie. En este último caso, el aparcamiento deberá disponer de arbolado frondoso.

Los espacios libres deberán arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

4. Cuando la edificación se destine en planta baja a usos comerciales, la rasante de terreno en el espacio correspondiente al retranqueo, no tendrá solución de continuidad con la acera.

5. Los retranqueos, en planta baja, formando soportales serán admisibles sólo como acceso a la edificación, o si son continuos y están abiertos en ambos extremos en el sentido longitudinal de la vía o espacio público.

6. La composición de la edificación, sus materiales, color y tratamiento de diseño son libres en el ámbito de esta zona.

7. Coronaciones.

Sobre la línea de cornisa de la última planta autorizada, podrán elevarse como elementos de remate y coronación de la edificación petos y antepechos hasta metro y medio de altura (1,50) y fachadas de las terrazas descubiertas de hasta doscientos setenta centímetros (270), siempre que estén perforadas sin cerramiento en más de un 50% de su superficie y su longitud totales.

SECCIÓN SEGUNDA

Compatibilidad y localización de usos no característicos

Art. 3.1.9. Usos compatibles

Son usos compatibles con el característico los que a continuación se señalan.

a) Vivienda de Régimen de promoción y precio libres: Uso admisible en las mismas condiciones y situaciones que el uso característico de Vivienda de Protección Oficial.

b) Servicios terciarios, comerciales y de oficinas: Uso admisible en todas sus clases y categorías en las siguientes situaciones:

— En los frentes de parcela.

— En planta baja, semisótano y primera en el perímetro de la supermanzana.

En el resto de las situaciones: No se admitirán uso distinto del característico.

No se autoriza destinar locales a este uso que no dispongan de acceso directo desde la vía pública.

c) Dotacional: Uso admisible en todas sus clases y categorías en las situaciones previstas para el uso de servicios terciarios y en edificación de uso exclusivo.

La superficie de los locales (m2 edificables) destinada a uso dotacional, Clase A. Equipamientos (religioso, cultural, docente, administrativo, sanitario, asistencial, geriátrico, deportivo...) que se sitúen en las parcelas edificables con aprovechamiento urbanístico, será equivalente al m2 edificable de características de cada parcela.

d) Garaje aparcamiento al servicio de la edificación: Dotación obligatoria en parcela de una plaza por cada 92 metros cuadrados o cada vivienda de protección oficial, dos plazas por cada 95 metros cuadrados o cada vivienda de régimen de promoción y precio libres y una plaza por cada 50 metros cuadrados de usos no residenciales.

Admisible en planta baja, semisótano y sótano.

SECCIÓN TERCERA

Parques y espacios libres públicos: Condiciones de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificación y regulación del suelo con destino a usos de espacios libres, parques, jardines o áreas de juegos

Art. 3.1.10. Espacio libre integrado

Condiciones de aplicación a las parcelas 1.2.2; 2.2.2 y 12.2.2:

1. Las parcelas señaladas en plano de calificación y regulación del suelo con destino a usos de espacios libres “integrados” requerirán para su ejecución de una actuación conjunta que exigirá un proyecto de obras unitario o la de un Estudio de Detalle previo para su parcelación.

2. El proyecto de obras unitario o el Estudio de Detalle en su caso, justificarán en su ordenación de usos el cumplimiento de las reservas mínimas de cada uno de los que deban integrarse en la parcela.

3. Condiciones de Uso y Volumen. Es de aplicación lo establecido en las normas urbanísticas para la .Clase B .Red de equipamientos. Zonas verdes y Espacios libres, del vigente Plan General.

Art. 3.1.11. Espacios libres públicos

Condiciones de aplicación a las parcelas 1.1.4 y 12.1.5:

Los espacios libres públicos del Sistema Local, señalados en el plano de Calificaciones y Regulación, sin adscripción a las clases de Parque, Jardines o Areas de Juego, podrán destinarse al aparcamiento público en superficie integrándose con los espacios viarios adyacentes, siempre que se planteen en su superficie al menos un árbol por cada tres plazas de aparcamiento.

Art. 3.1.12. Espacios libres públicos:

Condiciones de aplicación a la parcela 11; 2.1.4 y 12.1.4:

Jardín: que corresponde a los espacios ajardinados urbanizados destinados, tanto al disfrute de la población, como al ornato y mejora de la calidad estética de su entorno.

Áreas ajardinadas: que corresponde a las áreas con acondicionamiento vegetal destinadas a la defensa ambiental, al reposo de los peatones y al acompañamiento del viario. Condiciones de Uso y Volumen. Es de aplicación lo establecido en las normas urbanísticas para la .Clase B .Red de equipamientos. Zonas verdes y Espacios libres, del vigente Plan General.

Capítulo 2

Condiciones particulares de la zona b: espacios libres y equipamientos públicos

Art. 3.2.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta zona los suelos a ella adscritos por señalamiento y delimitación en el Plan de Calificación y Regulación del Suelo (CRS), donde aparecen grafiados con la letra “B”.

2. La morfología es la de supermanzanas.

3. Las tipologías edificatorias son libres y la volumetría específica.

4. El uso característico es el dotacional.

5. Las condiciones particulares de esta zona son de aplicación a las parcelas situadas en las manzanas 3, 4, 13, 14, 16, 18, 19.

SECCIÓN PRIMERA

Parques y espacios libres públicos: Condiciones de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificación y regulación del suelo con destino a usos de espacios libres, parques, jardines o áreas de juegos

Art. 3.2.2. Definición y clases

1. Comprende los terrenos destinados a plantaciones de arbolado y jardinería con objeto de garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población; a mejorar las condiciones ambientales de los espacios urbanos; a proteger y aislar las vías de tránsito rápido; al desarrollo de juegos infantiles y los no programados, a la relación vinculada al sistema viario; y, en general, a mejorar las condiciones estéticas de la ciudad.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio, y en su caso, del establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases:

A) Parques: cuando se destinan a:

Parque urbano: que corresponde a las dotaciones destinadas fundamentalmente al ocio, al reposo y a mejorar la salubridad y calidad ambiental, con predominación de su acondicionamiento vegetal.

Parque deportivo: que corresponde a las áreas acondicionadas básicamente para el ejercicio del deporte programado al aire libre. Parcela 19.

B) Otros espacios libres públicos; cuando se destinan a:

a) Jardín: que corresponde a los espacios ajardinados urbanizados destinados, tanto al disfrute de la población, como al ornato y mejora de la calidad estética de su entorno.

b) Áreas ajardinadas: que corresponde a las áreas con acondicionamiento vegetal destinadas a la defensa ambiental, al reposo de los peatones y al acompañamiento del viario.

c) Áreas de juego y recreo para niños: con superficie superior a 200 metros, en la que pueda inscribirse un círculo de 12 metros de diámetro mínimo; equipada con elementos y con la protección adecuada para el recreo infantil.

3. Condiciones de Uso y Volumen. Es de aplicación lo establecido en las normas urbanísticas para la .Clase B .Red de equipamientos. Zonas verdes y Espacios libres, del vigente Plan General.

Art. 3.2.3. Parques urbanos y Equipamientos deportivos

1. Los Parques Urbanos y Equipamientos Deportivos responderán a la integración, en el mismo ámbito y con proyecto unitario y unidad de ejecución de los suelos destinados a Parques Urbanos, y Equipamientos Deportivo.

2. Los parques Urbanos y Equipamientos Deportivos mantendrán en el proyecto de obras que los desarrolle la composición de zonas con plantaciones, zonas pavimentadas, instalaciones deportivas al aire libre y edificaciones cubiertas o cerradas de los usos que integren.

3. Podrán adscribirse a esta calificación los terrenos espacialmente contiguos con calificaciones de Parque, espacios libres públicos y equipamientos públicos de cualquier clase.

4. Las alteraciones de la parcelación que tengan por objeto la integración de actuaciones y obras bajo una ordenación unitaria, no constituirán modificación de Plan Parcial pudiendo autorizarse en el trámite de aprobación de los correspondientes proyectos de obras o mediante la redacción y con la tramitación de un Estudio de Detalle.

5. Igualmente, las parcelas adscritas y calificadas por el Plan Parcial para usos dotacionales podrán integrarse con parcelas contiguas exteriores al ámbito del mismo con la finalidad de su mejor utilización y aprovechamiento bajo un proyecto unitario sin constituir por ello una modificación del Plan Parcial.

Art. 3.2.4. Acceso a los edificios desde los parques y jardines

Desde los espacios libres se podrá realizar el acceso a los edificios, siempre que para ello cuenten con una franja pavimentada inmediata con una anchura mínima de tres (3) metros que facilite el acceso de personas y vehículos de servicio, y el portal más lejano no se encuentre a mas de cuarenta (40) metros de la calzada o de la vía pública.

SECCIÓN SEGUNDA

Parcelas destinadas a uso DOTACIONAL: Equipamientos. Condiciones de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificación y regulación del suelo del Plan Parcial como usos dotacionales

Art. 3.2.5. Obras admisibles

Son admisibles todas las obras de edificación contempladas en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Art. 3.2.6. Aplicación

1. Las condiciones que se establecen en esta sección serán de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificaciones y regulación del suelo del Plan Parcial como usos dotacionales públicos edificables: parcelas 3.1; 4.1; 14; y 16.

2. Las edificaciones se entienden sometidas a las condiciones generales de posición, ocupación, volumen y forma del Título II

Art. 3.2.7. Usos

Usos característicos

Dotacional

Clase A. Equipamientos:

— A1 Religioso.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A2 Cultural.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A3 Docente.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A4 Administrativo.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A5 Sanitario. Situación 1ª.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A6 Asistencial.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A7 Geriátrico.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A8 Ocio y espectáculos

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A9 Deportivo. En todas la situaciones ( locales cerrados o al aire libre).

Clase D: Servicios urbanos e infraestructurales.

Clase E: Servicios públicos.

Residencial

Clase B. Residencia Comunitaria:

— Situación 1ª. En edificio aislado. Categoría 3ª Sin limitación de superficie.

— Situación 2ª En edificio compartido con otros usos.

Clase C. Alojamientos dotacionales:

— Situación 1ª En edificio exclusivo. Categoría 3ª, sin limitación de superficie

— Situación 2ª En edificio compartido con otros usos. Categoría 4ª. sin límite.

Usos asociados

Se permitirá cualquier uso de los contemplados en el Plan General, subordinado y vinculado al uso característico o permitido para su correcto funcionamiento, quedando integrado funcional y jurídicamente con el mismo. Estos usos asociados cumplirán las condiciones derivadas de su uso que les fuesen de aplicación.

Art. 3.2.8. Plazas de aparcamiento

La dotación obligatoria en parcela será para cada uso la contenida en la Ordenanza de edificación construcciones e instalaciones.

Art. 3.2.9. Edificabilidad

La edificabilidad será de 1m2/m2.

Art. 3.2.10. Ocupación

La edificación no superará una ocupación del 60%.

El 25% de la superficie de parcela se destinará a zona ajardinada y arbolado.

Art. 3.2.11. Altura de la edificación

Los edificios no superarán la altura de 3 plantas y 12 metros.

Art. 3.2.12. Integración de Equipamientos

Las parcelas contiguas adscritas por el Plan Parcial a usos dotacionales públicos podrán ser objeto de agregación o segregación como resultado de su estado pormenorizado o en detalle para su mejor adecuación al uso al que finalmente se destinen o con objeto de integrarlas en un conjunto unitario sin mas condiciones para su autorización que la elaboración y tramitación de un proyecto de obras unitario del conjunto o la previa tramitación de un estudio de detalle con sujeción a las limitaciones relativas a las dotaciones y parcelas de la clase a que pertenecieran para su destino.

Capítulo 3

Condiciones particulares de la zona c: edificación en manzanas

Art. 3.3.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta zona los suelos a ella adscritos por señalamiento y delimitación en el Plan de Calificación y Regulación del Suelo (CRS), donde aparecen grafiados con la letra “C”.

2. La morfología es la de manzanas cuadradas formando supermanzanas cada 3 x 3 manzanas.

3. Las tipologías edificatorias son las de edificación aislada.

4. Su uso característico es el residencial de Vivienda de Precio Limitado (Tasado o de Protección Oficial) protegibles en tipologías de edificación colectivas. En las supermanzanas 7 y 8, el uso característico es el residencial de Vivienda libre

5. Las condiciones particulares de esta zona son de aplicación a las parcelas situadas en las supermanzanas 5, 6, 7, 8, 15 y 17.

SECCIÓN PRIMERA

Condiciones de la nueva edificación de uso residencial de vivienda en las supermanzadas 5, 6, 7 y 8

Art. 3.3.2. Obras admisibles

Son admisibles todas las obras de edificación contempladas en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Art. 3.3.3. Ocupación

1. La edificación no podrá rebasar en plantas sobre rasante una ocupación de las parcelas superior al 65% de su superficie. Bajo rasante podrá alcanzar el 100%.

2. Cuando la edificación encierre un espacio libre interior de manzana será preceptiva la comunicación, al menos, en planta baja de este espacio con los espacios libres exteriores, públicos o privados. A tal efecto se dispondrá, en al menos uno de los frentes, espacios diáfanos en planta baja, de acceso al patio, de ancho total superior a un cuarto del frente de manzana y parciales superiores a un octavo de dicho frente.

Art. 3.3.4. Edificabilidad y altura de las edificaciones

1. La edificabilidad otorgada a cada manzana se detalla en el Anexo I de estas normas, en función del aprovechamiento urbanístico asignado y corresponde a coeficientes de edificabilidad inferiores a dos coma seis (2,6) metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de parcela, distinguiendo dos grados según se asigne o no edificabilidad comercial.

2. En las operaciones de parcelación de las manzanas, la edificabilidad que se asigne a cada una de las parcelas resultantes no podrá superar, en ningún caso, los 3 m2/m2.

3. Igualmente, en las operaciones de transformación de los aprovechamientos entre usos autorizados por las presentes normas, la nueva edificabilidad que se asigne a cada parcela no podrá superar, en ningún caso, los 3 m2/m2.

4. La edificación no rebasará en ningún punto una altura de cinco (5) plantas ni una altura de cornisa de dieciséis metros ochenta centímetros (16,80).

Art. 3.3.5. Condiciones higiénicas

1. Todas las piezas habitables, a excepción de las destinadas a cocinas que podrán dar a patios interiores de luces y los aseos, que podrán ser ciegos, deberán abrir sus huecos de ventilación e iluminación a espacio público o a espacios libres de parcela que tengan la consideración de exteriores para cumplir las condiciones del artículo siguiente.

2. Las piezas habitables podrán tomar luces a través de terrazas o tendederos cubiertos y cerrados por tres de sus lados cuando su profundidad no supere la dimensión de su apertura en fachada ni la de su anchura o altura libre.

Art. 3.3.6. Espacio libre interior de parcela

1. Para poder ser considerados como fachadas exteriores, a los efectos del artículo anterior, los espacios libres encerrados por la edificación deberán satisfacer las dimensiones señaladas en el artículo 3.7.15 de estas Normas.

2. Cuando existan viviendas cuyas luces recaigan únicamente sobre el espacio libre interior, la forma del mismo y sus condiciones de acceso permitirán el paso y maniobra de un vehículo de extinción de incendios, a cuyos efectos, la embocadura mínima será de cinco (5) metros, y se preverá un área de maniobra libre de obstáculos en el espacio interior que no diste más de cuatro (4) metros de sus fachadas.

Art. 3.3.7. Seguridad frente a incendios

Cuando la línea de edificación se retranqueo de la alineación exterior mas de cuatro (4) metros, la edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas su fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra, que conectará directamente con la vía pública. Si su acceso dispusiera de puerta o cancela, la solución constructiva de la misma permitirá su fácil y rápido franqueo. El espacio de maniobra estará libre de obstáculos y su ancho será superior a tres (3) metros.

Si el espacio de maniobra estuviera sobre la edificación, su estructura será apta para soportar las acciones del vehículo para extinción de incendios.

Art. 3.3.8. Condiciones de estética

1. Salientes y vuelos.

No se admite rebasar la alineación oficial con balcones, miradores, balconadas ni con terrazas abiertas en su vuelo.

2. El saliente máximo de cornisas y aleros, respecto de la alineación exterior, no excederá de setenta y cinco (75) centímetros.

3. Espacios libres de parcela.

Los espacios libres de parcela podrán destinarse a jardín, instalaciones deportivas, o aparcamientos en superficie. En este último caso, el aparcamiento deberá disponer de arbolado frondoso.

Los espacios libres deberán arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

Los espacios libres de parcela en los retranqueos de la alineación exterior no podrán destinarse a usos privativos debiendo mantenerse como parte de las zonas comunes de la parcela.

4. Cuando la edificación se destine en planta baja a usos comerciales, la rasante de terreno en el espacio correspondiente al retranqueo, no tendrá solución de continuidad con la acera.

5. Los retranqueos, en planta baja, formando soportales serán admisibles como acceso a la edificación, o únicamente si son continuos en todo el frente de manzana y están abiertos en ambos extremos en el sentido longitudinal de la vía o espacio público.

6. La composición de la edificación, sus materiales, color y tratamiento de diseño son libres en el ámbito de esta zona.

7. Coronaciones.

Sobre la línea de cornisa en la última planta autorizada, podrán elevarse como elementos de remate y coronación de la edificación petos y antepechos de hasta metro y medio de altura (1,50) y fachadas de las terrazas descubiertas de hasta doscientos setenta centímetros (270), siempre que estén perforadas sin cerramiento en más de un 50% de su superficie y su longitud.

SECCIÓN SEGUNDA

Compatibilidad y localización de usos no característicos

Art. 3.3.9. Usos compatibles

Son usos compatibles los que a continuación se señalan.

a) Vivienda de Precio Libre, de Precio Tasado y de Protección Oficial: Uso admisible en las mismas condiciones y situaciones que el uso característico de Vivienda de Precio Limitado.

b) Servicios terciarios: Uso admisible con todas sus clases y categorías en las siguientes situaciones:

— En los frentes de parcela.

— En planta baja, semisótano y primera en el perímetro de la supermanzana.

— En planta baja y semisótano en los frentes de manzana interiores a la supermanzana.

En el resto de las situaciones: No se admitirán usos distintos del característico.

No se autoriza destinar locales a este uso que no dispongan de acceso directo desde la vía pública.

c) Dotacional: Uso admisible en todas sus clases y categorías en las situaciones previstas para el uso de servicios terciarios y en edificio de uso exclusivo.

La superficie de los locales (m2 edificables) destinada a uso dotacional, Clase A. Equipamiento (religioso, cultural, docente, administrativo, sanitario, asistencial, geriátrico, deportivo...) que se sitúen en parcelas edificables con aprovechamiento urbanístico, será equivalente al m2 edificable del uso característico de cada parcela.

d) Garaje aparcamiento al servicio de la edificación: Dotación obligatoria en parcela de una plaza por cada 92 metros cuadrados o cada vivienda de protección oficial, una plaza y media por cada 95 metros cuadrados o cada vivienda de precio tasado; dos plazas por cada 95 metros cuadrados o cada vivienda de régimen de promoción, y precios libres y una plaza por cada 50 metros cuadrados de usos no residenciales.

Admisible en planta baja, semisótano y sótano.

SECCIÓN TERCERA

Parcelas destinadas a uso DOTACIONAL: Equipamientos públicos. Condiciones de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificación y regulación del suelo del Plan Parcial como usos dotacionales

Art. 3.3.10. Obras admisibles

Son admisibles todas las obras de edificación contempladas en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Art. 3.3.11. Aplicación

1. Las condiciones que se establecen en esta sección serán de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificaciones y regulación del suelo del Plan Parcial como usos dotacionales públicos edificables: parcelas 5.2.2a; 6.2.2a; 7.2.2a; 6.3.1; 8.1.1; 7.3.1 y 8.2.1.

2. Las edificaciones se entienden sometidas a las condiciones generales de posición, ocupación, volumen y forma del Título II

Art. 3.3.12. Usos

Usos característicos

Dotacional

Clase A. Equipamientos:

— A1 Religioso.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A2 Cultural.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A3 Docente.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A4 Administrativo.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A5 Sanitario. Situación 1ª.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A6 Asistencial.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A7 Geriátrico.

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A8 Ocio y espectáculos:

• Situación 1ª. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.

• Situación 2ª. En edificio compartido con otros usos.

— A9 Deportivo. En todas la situaciones (locales cerrados o al aire libre).

Clase D: Servicios urbanos e infraestructurales.

Clase E: Servicios públicos.

Residencial

Clase B, Residencia Comunitaria

— Situación 1ª. En edificio aislado. Categoría 3ª Sin limitación de superficie.

— Situación 2ª En edificio compartido con otros usos.

Clase C. Alojamientos dotacionales:

— Situación 1ª En edificio exclusivo. Categoría 3ª, sin limitación de superficie

— Situación 2ª En edificio compartido con otros usos. Categoría 4ª. sin límite.

Usos asociados

Se permitirá cualquier uso de los contemplados en el Plan General, subordinado y vinculado al uso característico o permitido para su correcto funcionamiento, quedando integrado funcional y jurídicamente con el mismo. Estos usos asociados cumplirán las condiciones derivadas de su uso que les fuesen de aplicación.

Art. 3.3.13. Plazas de aparcamiento

La dotación obligatoria en parcela será para cada uso la contenida en la Ordenanza de edificación construcciones e instalaciones.

Art. 3.3.14. Edificabilidad

La edificabilidad será de 1m2/m2 para las parcelas 5.2.2a; 6.2.2a; 7.2.2a; 8.2.1a y 8.2.1b

La edificabilidad de la parcela 7.3.1 será de 5.000 m2

La edificabilidad será de 9.900 m2 para las parcelas 6.3.1; 8.1.1

Art. 3.3.15. Ocupación

La edificación no rebasará el 60% de la superficie de parcela.

El 25% de la superficie de parcela se destinará a zona ajardinada y arbolado.

En las parcelas 6.3.1 y 8.1.1 la edificación podrá bajo rasante alcanzar el 100%.

Art. 3.3.16. Altura de la edificación

Los edificios no superarán la altura de 3 plantas y 12 metros.

En las parcelas 6.3.1 y 8.1.1 las edificaciones no superarán la altura de 5 plantas y 16,80 metros.

SECCIÓN CUARTA

Parques y espacios libres públicos: Condiciones de aplicación a las parcelas señaladas en el plano de calificación y regulación del suelo con destino a usos de espacios libres, parques, jardines o áreas de juegos

Art. 3.3.17. Definición y clases

1. Comprende los terrenos destinados a plantaciones de arbolado y jardinería con objeto de garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población; a mejorar las condiciones ambientales de los espacios urbanos; a proteger y aislar las vías de tránsito rápido; al desarrollo de juegos infantiles y los no programados, a la relación vinculada al sistema viario; y, en general, a mejorar las condiciones estéticas de la ciudad.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio, y en su caso, del establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases:

a) Parques: Parcelas 7.3.2; 8.2.2 y 8.3.3

b) Otros espacios libres públicos; Parcelas; 5.1.5; 5.2.2b; 5.3.5; 5.1.6; 5.3.6; 6.1.6; 6.2.2b; 6.3.6; 6.1.5; 6.3.5; 7.1.5; 7.2.2b; 7.1.6; 8.2.4; 8.1.5, 15, 17 y parcela 7.3.1 (2.280 m2 suelo de los 7.280 m2)

a) Jardín: que corresponde a los espacios ajardinados urbanizados destinados, tanto al disfrute de la población, como al ornato y mejora de la calidad estética de su entorno.

b) Áreas ajardinadas: que corresponde a las áreas con acondicionamiento vegetal destinadas a la defensa ambiental, al reposo de los peatones y al acompañamiento del viario.

c) Áreas de juego y recreo para niños: con superficie superior a 200 metros, en la que pueda inscribirse un círculo de 12 metros de diámetro mínimo; equipada con elementos y con la protección adecuada para el recreo infantil.

3. Condiciones de Uso y Volumen. Es de aplicación lo establecido en las normas urbanísticas para la .Clase B .Red de equipamientos. Zonas verdes y Espacios libres, del vigente Plan General.

Art. 3.3.18. Espacios libres públicos

Condiciones de aplicación a las parcelas: 5.1.4; 5.2.4; 5.3.4; 7.1.4; 7.12.4; 7.3.4.

Los espacios libres públicos del Sistema Local señalados en el plano de Calificación y Regulación sin adscripción a las clases de Parque, Jardines o Áreas de Juego, podrán destinarse al aparcamiento público en superficie, integrándose con los espacios viarios adyacentes, siempre que se planten en su superficie al menos un árbol por cada tres plazas de aparcamiento.

Capítulo 4

Condiciones particulares de la Zona D: servicios ferroviarios, terciarios y comerciales

Art. 3.4.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta zona los suelos a ella adscritos por señalamiento y delimitación en el Plan de Calificación y Regulación del Suelo (CRS), donde aparecen grafiados con la letra “D”.

2. La morfología es la de supermanzanas.

3. Las tipologías edificatorias son las de edificación aislada con volumetría específica.

4. El uso característico de la zona es el dotacional de servicios públicos o terciarios, siendo incompatible en todo su ámbito el residencial.

Art. 3.4.2. Obras admisibles

Son admisibles todas las obras de edificación y en los edificios contempladas en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Art. 3.4.9. Condiciones de la nueva edificación

1. Las condiciones pormenorizadas de edificación se remiten a su ordenación mediante el Plan Especial cuyas condiciones e instrucciones de desarrollo se recogen en la ficha adjunta.

2. El Plan Especial tiene por objeto adecuar y compatibilizar la ordenación del área con implantación del Servicio Ferroviario, localizando en su ámbito la nueva estación de ferrocarril.

3. El Plan Especial podrá incluir en su delimitación además del ámbito de esta zona las manzanas adyacentes incluidas en la zona “C”.

Lo que se publica en cumplimiento de lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, significando que contra ese acuerdo podrá acudirse directamente ante la jurisdicción contencioso-administrativa mediante recurso a interponer en el plazo de dos meses ante la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, a contar desde el día siguiente a la publicación de ese acto en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.

Alcobendas, a 9 de abril de 2014.—El alcalde-presidente, Ignacio García de Vinuesa Gardoqui.

(03/13.101/14)