III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE BOADILLA DEL MONTE

URBANISMO

Aprobación definitiva del Estudio de Detalle de las parcelas RU-4.1 y RU-4.2 en la AH26 “Olivar Tercera Fase” , de Boadilla del Monte.

El Pleno Municipal, en sesión ordinaria celebrada el día 30 de septiembre de 2016, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

«Primero.—Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle de las Parcelas RU 4.1 y RU 4.2 en la AH 26 “Olivar Tercera Fase” , promovido por “High Innovation Boadilla 2, Sociedad Limitada”-“Promociones y Construcciones PYC-Pryconsa, Sociedad Anónima”.

Segundo.—Publicar el presente acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, con indicación de los recursos procedentes contra el mismo, así como su notificación individual a los interesados en el procedimiento en virtud de los establecido en el artículo 58 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, Reguladora del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, siendo de aplicación al Estudio de Detalle las reglas que se establecen para los Planes Parciales en cuanto a la procedencia de diligenciar los planos y documentos que los integren.

Tercero.—Dar cuenta de la adopción del acuerdo, con remisión de un ejemplar del Estudio de Detalle aprobado, al Registro de Planes de Ordenación Urbanística de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid».

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el 21 de octubre de 2016 se remite un ejemplar diligenciado de la aprobación definitiva del referido Estudio Detalle al Registro de Planes de Ordenación Urbanística de la Consejería de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

Lo que se publica para general conocimiento en cumplimiento del artículo 66 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Contra el citado acuerdo de Aprobación Definitiva podrá interponerse, con carácter potestativo, recurso de reposición ante el órgano que lo dictó, en el plazo de un mes, o directamente recurso contencioso-administrativo, ante la Sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, en el plazo de dos meses, contados ambos desde el día siguiente a la fecha de publicación del presente anuncio en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID. Asimismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, se procede mediante el presente anuncio a la publicación de las normas urbanísticas de dicho Estudio de Detalle.

MEMORIA 1

1.1. Introducción

1.1.1. Objeto del Estudio de Detalle y encargo

El objeto del Estudio de Detalle es la definición de alineaciones y rasantes de la calle interior de uso privado que se proyecta en el interior de las parcelas RU-4.1 y RU-4.2, AH-26 “Olivar”, de Boadilla del Monte, en Madrid.

1.1.2. Justificación de la procedencia de la redacción del documento

En cada una de las dos parcelas se plantea el desarrollo de sendos conjuntos integrados, de 20 viviendas en la parcela RU-4.1 y de 67 viviendas en la parcela RU-4.2.

La ejecución de este número de viviendas, que nunca es superior al máximo permitido por planeamiento, no sería viable sin la ejecución de un vial interior, ya que dada la configuración y geometría de ambas parcelas no se podría dar cumplimiento a todos los parámetros urbanísticos (frente mínimo de parcela, separación entre viviendas, ...).

El presente Estudio de Detalle se justifica por lo indicado en el apartado 8.4.8 Condiciones singulares de la Ordenanza Unifamiliar (RU), en el que se especifica que las condiciones de diseño y tipología diferentes a las reguladas en dicha ordenanza se pueden regular mediante Estudio de Detalle.

El presente Estudio de Detalle define las alineaciones y rasantes del nuevo vial interior que permite modificar las condiciones de diseño previstas en cada una de las parcelas.

Este Estudio de Detalle no afecta ni a la edificabilidad ni a la ocupación establecida en el planeamiento para el total de las parcelas. Tampoco incumple las limitaciones que se establecen legalmente ya que no cambia la clasificación del suelo, ni establece nuevas ordenanzas, ni reduce las superficies destinadas a viales o espacios libres, altura máxima, densidad o volumen edificable previsto, ni en suma, introduce cambios en la clasificación del suelo contenida en las normas urbanísticas que desarrolla.?

1.1.3. Ámbito, situación. Límites y superficie ordenada del Estudio de Detalle

Las parcelas que se ven afectadas por el Estudio de Detalle son las siguientes:

— RU-4.1 AH-26 “Olivar”.

Propiedad: “Promociones y Construcciones PYC-Pryconsa, Sociedad Anónima”.

Superficie total: 7.737,00 m².

Ocupación máxima: 4.642,20 m² (60 por 100).

Edificabilidad máxima: 3.676,00 m².

Número máximo de viviendas: 21.

Referencia catastral: 2242419VK2724S0001XZ.

— RU-4.2 AH-26 “Olivar”.

Propiedad: “High Innovation Boadilla 2, Sociedad Limitada”.

Superficie total: 24.073,00 m².

Ocupación máxima: 14.443,80 m² (60 por 100).

Edificabilidad máxima: 11.430,00 m².

Número máximo de viviendas: 67.

Referencia catastral: 2242418VK2724S0001DZ.

1.2. Clasificación del suelo de la zona del Plan Parcial

Ambas parcelas son urbanas, destinadas a uso residencial unifamiliar intensivo. Es de aplicación, la ordenanza RU.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General 2014 de Boadilla del Monte.

1.3. Descripción de la solución propuesta y coherencia de la ordenación con el modelo establecido en el Plan Parcial

1.3.1. Introducción

Las parcelas objeto del presente Estudio de Detalle, forman parte del Área Homogénea de Suelo Urbano AH 26 “Olivar”.

En ambas parcelas se pretende desarrollar la edificación bajo la tipología de conjuntos integrados.

En la parcela RU-4.1 AH-26 “Olivar”, se puede edificar un máximo de 21 viviendas y en la parcela RU-4.2 AH-26 “Olivar”, se puede edificar un máximo de 67 viviendas.?

La parcela RU-4.1 cuenta con un frente a calle de 87,90 m, y un fondo variable en torno a los 86,00 m, quedando delimitada por el resto de linderos con la parcela contigua RU-4.2, la zona verde ZV-3.1 y el límite del ámbito.

La parcela RU-4.2 cuenta con un frente a calle de 300,50 m, y un fondo variable en torno a los 86,00 m, quedando delimitada por el resto de linderos con la parcela contigua RU-4.1, la zona verde ZV-3.1 y las parcelas TC-2.1 y TC-2.2.

Por lo tanto, la segregación de cada una de las dos parcelas entre el número máximo de viviendas permitido, disponiendo todas ellas de frente al vial existente, generaría parcelas de un ancho muy pequeño, inferior a los 4,50 metros, y un fondo excesivo, lo que dificultaría el desarrollo de edificaciones que satisfagan las expectativas de los promotores y a su vez, no permitiría dar cumplimiento a diversos parámetros urbanísticos, en particular no se podría dar cumplimiento a la separación mínima entre viviendas.

Por todo lo anterior, para poder dar viabilidad a la construcción del número de viviendas permitido en cada parcela, se pretende definir una calle particular, en el interior de las parcelas, bordeando el perímetro de ambas y dividendo la parcela RU-4.1 en dos áreas, que tendrá acceso desde la Calle “B” por el lindero este de la parcela RU-4.2, girará por el lindero noroeste de la misma parcela y continuará por el lindero noroeste de la RU-4.1, girará por el interior de esta parcela, discurriendo paralelamente al lindero entre ambas parcelas, hasta comunicar con la Calle “B”, donde se dispondrá la salida.

De esta forma, en la parcela RU-4.1, en el área que limita con la parcela RU-4.2, se consigue desarrollar las edificaciones en dos hileras de 6 viviendas cada una (12 viviendas), dando una de ellas frente a la Calle “B” y la otra a la calle privada de nueva ejecución, disponiendo de una zona comunitaria entre ambas hileras de viviendas; y en el área que queda junto al límite del ámbito, se desarrollarán otras 8 viviendas dando frente a la calle privada de nueva ejecución (total de viviendas en la parcela 12 + 8 = 20 viviendas).

En el caso de la parcela RU-4.2, se consigue desarrollar las edificaciones en dos hileras, dando una de ellas frente a la Calle “B” (33 viviendas) y la otra (34 viviendas), a la calle privada de nueva ejecución, disponiendo de una zona comunitaria entre ambas hileras de viviendas (total de viviendas en la parcela 33 + 34 = 67 viviendas).

1.3.2. Normativa de aplicación

El uso principal de las parcelas es el de Residencial Unifamiliar Intensiva. Es de aplicación, la ordenanza RU.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General 2014 de Boadilla del Monte.

Según lo indicado en el punto 8.4.4 Condiciones de diseño urbano, respondiendo a la tipo Tipología de la edificación, al Grado RU.4 le corresponde una tipología de edificación abierta pareada y adosada.

En el punto 5.3.2 Concepto de Tipología, del apartado 5.3 Características tipológicas de la edificación del capítulo 5, Normas Generales de la Edificación, en el que se distingue entre las diferentes formas de ubicación de los edificios en las parcelas y los modos de su agrupación, se define, en función de su situación respecto a su propia parcela y sus superficies libres, los Conjuntos Integrados:

Son aquellos que cumplen las siguientes características:

a) Estar integrados por una o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Cuando estén constituidos por parcelas independientes, no será necesaria licencia de parcelación agregación, siendo los parámetros urbanísticos del conjunto la suma de los parámetros de las parcelas que lo compongan, cumpliendo los retranqueos que correspondan según la ordenanza particular, a las alineaciones exteriores, pudiendo situarse los edificios, instalaciones, servicios..., libremente entre los linderos de las parcelas que los forman.

Se pueden dar los siguientes casos:

— Complejos en los que podrán situarse los edificios en una zona común continua pero en la que se establezcan zonas de uso y disfrute privativo y zonas de uso común.

— Complejos en los que partiendo de la parcela o suma parcelas originales, podrán redefinirse en parcelas cuya superficie sea en parte parcela privativa y en parte parcela común, cumpliendo la suma de ambas la parcela mínima fijada en el planeamiento. En este caso el edificio deberá situarse dentro de los límites de la parcela privativa (tanto sobre como bajo rasante) salvo que se trate de un edificio de uso comunitario que se situará dentro de la zona común. Los conjuntos que así se configuren podrán obtener licencias de segregación siendo insegregable la parte de parcela común que siempre quedará adscrita a la parcela privativa. Para poder autorizarse la segregación se deberá cumplir que las zonas de parcela privativa linden con espacio público.

— Complejos en los que se den las dos situaciones anteriores.

La distribución de la edificabilidad en las parcelas será libre siempre y cuando el conjunto en su totalidad cumpla la máxima permitida asignada a la parcela o suma de las parcelas originales.

En cualquier ordenanza particular se podrán configurar conjuntos inmobiliarios o integrados.

Otras características de los conjuntos:

— Número máximo de viviendas en conjuntos unifamiliares: el número máximo de viviendas en conjuntos a ejecutar en manzanas con ordenanza de vivienda unifamiliar, será el deducido de dividir la superficie total de la manzana entre la superficie mínima de parcela a efectos de segregación.

— Calles particulares: dentro de los conjuntos integrados las calles particulares de uso común computarán dentro de la parcela mínima y por lo tanto con la parte proporcional de aprovechamiento. El diseño de estas calles será libre.

En cuanto a acceso y paso de bomberos cumplirán lo determinado en el CTE vigente.

— Garajes: los garajes comunes resolverán los accesos rodados y peatonales con garantías para el cumplimiento de las ordenanzas de incendios de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación.

— Retranqueos a linderos interiores con zonas comunes: se podrán suprimir los retranqueos a linderos interiores siempre y cuando se cumplan las condiciones de retranqueo respecto a los exteriores de la parcela en su conjunto, tanto a calle como a linderos de parcelas.

— Separación entre viviendas: sus distancias se regularán por las condiciones de patio.

Tal y como se especifica en dicho apartado, los conjuntos integrados se pueden configurar en cualquier ordenanza particular.

En ambas parcelas se desarrollarán las edificaciones con la tipología de Conjunto Integrado por las edificaciones cuyo destino principal es la vivienda.

Para el desarrollo de los dos complejos, en cada uno de ellos, se parte de una única parcela que se redefine en parcelas cuya superficie es en parte parcela privativa y en parte parcela común, cumpliendo la suma de ambas la parcela mínima fijada en el planeamiento. Los edificios se sitúan dentro de los límites de la parcela privativa (tanto sobre como bajo rasante).

Dentro de los conjuntos integrados las calles particulares de uso común computarán dentro de la parcela mínima y por lo tanto con la parte proporcional de aprovechamiento. El diseño de estas calles será libre. En cuanto a acceso y paso de bomberos cumplirán lo determinado en el CTE vigente.

1.3.3. Justificación accesibilidad y paso de bomberos

De acuerdo a lo indicado en el apartado anterior, la calle descrita en el Estudio de Detalle reúne las características exigidas en la Sección SI 5 Intervención de los bomberos, del Documento Básico SI Seguridad en caso de incendio del Código Técnico de la Edificación, apartado 1.1 Aproximación a los edificios, y en particular:

— Anchura mínima libre 3,5 m.

— Altura mínima libre o gálibo 4,5 m.

— Capacidad portante del vial 20 kN/m².

— En los tramos curvos, el carril de rodadura queda delimitado por la traza de una corona circular cuyos radios mínimos son 5,30 m y 12,50 m, con una anchura libre para circulación de 7,20 m.

Por todo ello, la calle particular de uso común se puede considerar vial de aproximación de los vehículos de bomberos.

Dicha calle privada, también reúne las características exigidas en la Sección SI 5 Intervención de los bomberos, del Documento Básico SI Seguridad en caso de incendio del Código Técnico de la Edificación, apartado 1.2 Entorno de los edificios, y en particular:

— Anchura mínima libre 5 m.

— No existe limitación de altura libre.

— Separación máxima del vehículo de bomberos a la fachada del edificio inferior a 10 m.

— Distancia máxima hasta los accesos al edificio necesarios para poder llegar hasta todas sus zonas 30 m.

— Pendiente máxima 10 por 100.

— Resistencia al punzonamiento del suelo 100 kN sobre 20 cmF.

Por lo tanto, la calle privada de uso común reúne las condiciones de espacio de maniobra para los bomberos.

1.3.4. Alineaciones y rasantes

Las alineaciones y rasantes del vial quedan ampliamente definidas en la documentación gráfica que completa la presente memoria y se da cumplimiento a todos los parámetros y exigencias de normativa vigentes (ver planos 16021/E.03 parcelas RU-4.1 Y RU-4.2 alineaciones, rasantes, sección calle; 16021/E.05 parcelas RU-4.1 Y RU-4.2 perfil longitudinal calle interior; 16021/E.06 parcelas RU-4.1 Y RU-4.2 perfiles transversales calle interior).

1.3.5. Acabados e instalaciones

El viario se dotará de todas las instalaciones precisas para garantizar la funcionalidad del mismo, que serán objeto de desarrollo en un proyecto de urbanización específico.

De esta manera se define el viario de coexistencia en el interior de las parcelas que permitirá desarrollar el número de viviendas previsto para cada parcela, sin variar la normativa en ninguno de sus aspectos, reordenando volúmenes de forma más lógica según las necesidades edificatorias, y, de modo que las edificaciones se adapten de la mejor manera posible a la morfología y a las necesidades de las parcelas.

En Boadilla del Monte, a 21 de octubre de 2016.—El concejal de Urbanismo, Vivienda, Infraestructuras y Patrimonio, Raimundo Herraiz Romero.

(02/37.273/16)