III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES

URBANISMO

Aprobación definitiva texto refundido del Plan Parcial del Sector 1, AR-2, “Cerro del Baile”, del vigente Plan General.—El Ayuntamiento Pleno de esta Corporación, en sesión ordinaria celebrada el día 17 de septiembre de 2020, adoptó acuerdo cuya parte dispositiva, copiada literalmente, dice:

ACORDAMOS

Primero.—Estimar las alegaciones formuladas por Iberdrola, S. A. U., que de acuerdo con el informe del ingeniero jefe de Obras Públicas, de fecha 13 de julio de 2020, se considera que han sido atendidas en los contenidos del texto refundido del Plan Parcial del Sector 1, AR-2, “Cerro del Baile”. Del presente acuerdo se dará traslado al interesado.

Segundo.—Desestimar las alegaciones formuladas tanto por el Partido Popular en fecha 29 de julio de 2020 con RGE 2020/13349, como por el Partido Izquierda Independiente en fecha 3 de agosto de 2020 con RGE 2020/13631 y la mercantil Frosoin, S. L., en fecha 4 de agosto de 2020 y con RGE 2020/13726, por los motivos expuestos. Del presente acuerdo se da traslado a los interesados citados.

Tercero.—Aprobar definitivamente el texto refundido del Plan Parcial del Sector 1, AR-2, “Cerro del Baile”, redactado y promovido por la Comisión Gestora de dicho ámbito, con las condiciones establecidas en la Declaración Ambiental Estratégica de la Dirección General de Medio Ambiente y Sostenibilidad de la Comunidad de Madrid, en los Informes Sectoriales de las Administraciones públicas, instituciones y organismos afectados y en los Informes Técnicos del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes que obran en el expediente administrativo. Asimismo, queda sujeto al cumplimiento de la legislación urbanística y sectorial de aplicación al presente instrumento y a su futuro desarrollo.

Cuarto.—Publicar este acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID con inclusión del texto íntegro de las normas urbanísticas, así como efectuar la publicación por medios telemáticos a la que se refiere el artículo 70 ter de la Ley de Bases de Régimen Local y a los efectos previstos en el artículo 66.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, previo depósito de un ejemplar del Plan Parcial aprobado en el Registro Administrativo de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.

Publicar este acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de conformidad con el artículo 26.2 de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental, con la documentación requerida en el citado artículo.

Quinto.—De conformidad con el artículo 70.2 de la Ley de Bases de Régimen Local queda a disposición de los interesados que lo soliciten copia del Plan Parcial, el cual también será publicado en la web municipal.

Sexto.—Notificar individualmente el acuerdo de aprobación definitiva a los propietarios afectados por la actuación.

Séptimo.—El presente acuerdo pone fin a la vía administrativa y contra ella puede interponerse directamente recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, en el plazo de dos meses desde el día siguiente al de su publicación.

Lo que se hace público para general conocimiento, informando que con fecha 6 de octubre de 2020 se ha procedido al depósito de ejemplar del texto refundido del Plan Parcial del Sector 1, AR-2, “Cerro del Baile” en la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

Asimismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de Bases de Régimen Local, modificado por la Ley 39/1994, de 30 de diciembre, a continuación se publica la Normativa Urbanística (ordenanzas).

NORMAS URBANÍSTICAS. ZONAS DE ORDENACIÓN

PLAN PARCIAL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO SECTOR S1 DEL AR.2 “CERRO DEL BAILE”

1. Normas generales

1.1. Objeto PGOU 2001 de San Sebastián de los Reyes.

La Ley 9/2001, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, en su artículo 40 “determinaciones sobre las zonas urbanísticas de ordenación pormenorizadas” en su apartado 2) especifica:

“Los instrumentos de planeamiento competentes para establecer la ordenación pormenorizada de un ámbito territorial, independientemente de su clasificación de suelo, podrán dividirlo en zonas como método práctico de sistematizar los principales parámetros normativos. En tales casos, en las normas urbanísticas del correspondiente instrumento, se destinará un apartado a la especificación de las condiciones de ordenación que caracterizan a cada una de las zonas empleadas”.

En este sentido, el objeto de estas Normas Urbanísticas es la regulación detallada en Zonas de Ordenación del uso global y pormenorizado del suelo, volumen y demás particularidades de la edificación, así como las características estéticas de la ordenación, de su entorno y de protección del medio ambiente en el ámbito del Suelo Urbanizable Sectorizado Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” del Plan General de Ordenación Urbana PGOU 2001 de San Sebastián de los Reyes.

1.2. Ámbito de aplicación de la normativa del PGOU 2001.

El marco específico de desarrollo es el establecido por la Resolución de la Comunidad de Madrid de 7 de noviembre de 2011 por la que se hace público en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de fecha 24 de noviembre de 2011, el Acuerdo del Consejo de Gobierno, de 3 de noviembre de 2011, por el que se aprueba definitivamente el Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”, que quedó aplazado por el Acuerdo del Consejo de Gobierno, de 27 de diciembre de 2001.

«Aprobar definitivamente el Área de Reparto AR-2 “Cerro del Baile“ de la Revisión del plan general de Ordenación Urbana de San Sebastián de los Reyes, que quedó aplazado por el Acuerdo del Consejo de Gobierno, de 27 de diciembre de 2001, con las condiciones que señala el informe de la Comisión de Urbanismo, de 29 de septiembre de 2011.

Su ámbito es la totalidad del Suelo del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, clasificado como Suelo Urbanizable Sectorizado por el PGOU 2001».

Su ámbito es la totalidad del suelo del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, clasificado como Suelo Urbanizable Programado por el PGOU 2001. La Disposición Transitoria Primera de la Ley 9/2001, del Suelo, de la Comunidad de Madrid en su apartado b) indica:

“Al suelo urbanizable programado y al suelo apto para urbanizar se les aplicará el régimen establecido en la referida Ley para el suelo urbanizable sectorizado”.

El planeamiento desarrollado en el Plan Parcial ha cubierto la ordenación pormenorizada del Sector S1 del AR.2, “Cerro del Baile“, mediante la asignación de Zonas de Ordenación, de forma que a cada una le corresponda un modelo tipológico de la edificación y un uso pormenorizado característico, respetando las relaciones de ponderación del PGOU 2001 a que se refiere la letra b) del artículo 38.3 de la Ley 9/2001, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

Serán de aplicación general las definiciones y regulación que, sobre uso y edificación, efectúa el vigente PGOU 2001 en sus “Normas de Suelo Urbano”, en todos los aspectos normativos que fueran aplicables en el Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” excepto aquellos aspectos que sean específicamente detallados en estas Normas Urbanísticas o se planteen con adaptados requerimientos o limitaciones, particularmente las referidas al Uso y Zonas de Ordenación.

Son Normas específicas de obligado cumplimiento, adaptadas de las determinaciones del PGOU 2001, que caracterizan las condiciones de Ordenación de cada una de las Zonas, por lo que, se coordina la actuación territorial y urbanística considerando el ámbito del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” dentro del territorio municipal, con unas características específicas que le confiere el presente Plan Parcial.

1.3. Normas de interpretación/documentación.

El Plan Parcial establece conforme al artículo 48 “contenido sustantivo” de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, sobre el Sector S1, las determinaciones pormenorizadas de ordenación urbanística que se enumeran y regulan en el capítulo II del título II, “Planeamiento urbanístico”, de la referida Ley.

El Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, además del sector, ordena los siguientes suelos destinados por el planeamiento general a redes públicas supramunicipales o generales:

a) Aquellos que se disponen en el interior del Sector S1.

b) Aquellos que, situados adyacentes al Sector S1, sean adscritos al mismo como resultado de la equidistribución respecto a la correspondiente Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”.

Los Planes Parciales se formalizarán, al menos, en la siguiente documentación conforme especifica el artículo 49 de la sección 1.^a, “planes parciales”, del capítulo IV de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid:

a) Memoria: en ella, de forma concisa, se describirá la ordenación establecida y se justificará su adecuación al planeamiento general, fundamentando, en su caso, las modificaciones introducidas en la ordenación pormenorizada previamente dispuesta por este.

b) Informe previsto en la normativa reguladora de las infraestructuras de saneamiento.

c) Planos de ordenación pormenorizada.

d) Organización y gestión de la ejecución.

e) Normas urbanísticas.

f) Catálogo de bienes y espacios protegidos, cuando proceda.

También formalizarán el informe de sostenibilidad económica y la memoria de viabilidad económico-financiera, conforme especifica los arts. 22.4 y 22.5 del Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, para la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y la garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano derivadas del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2.

g) Sostenibilidad y Viabilidad Económica.

En general, será de aplicación las “Normas de Suelo Urbano” dictadas por el vigente PGOU 2001.

En particular, tendrán carácter vinculante el Documento Refundido junio 2020 del Plan Parcial S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” la siguiente documentación:

— Normas Urbanísticas. Zonas de Ordenación.

— Preámbulo e Introducción Justificativa.

— Planos de Ordenación O-01 a O-08.

— Planos de Información i-10 “precisión de los límites del Sector S1 delimitado por el PGOU 2001”; i-11 “traslado aéreo red eléctrica REE”; i-12 “redes públicas sectores S1 y S2 espacio libre protegido supramunicipal vía pecuaria”; i-13 “servidumbres aeronáuticas aeropuerto Adolfo Suarez Madrid-Barajas”; i-15 “zonificación acústica”; i-16 “pasillo eléctrico PGOU 2001 redes públicas traslado aéreo REE”; i-17 “red viaria estructurante y principal, ampliación o reforzamiento de la red viaria exterior al AR.2”

— Documento Organización y Gestión de la Ejecución,

— Así mismo, la Memoria, tiene carácter vinculante en sus apartados relativos a:

Memoria Informativa:

3. Ámbito del Plan Parcial.

5. Información/Características Urbanísticas.

Memoria Justificativa y Descriptiva

6. Necesidad y conveniencia del desarrollo territorial y urbanístico propuesto.

7. Descripción de la Ordenación; conexión del Sector S1 con el municipio de San Sebastián de los Reyes.

8. Adecuación del Plan Parcial al PGOU 2001 de San Sebastián de los Reyes

9. Justificación del cumplimiento en el Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, de las reservas para Redes determinadas por la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.

10. Ponderación relativa de Usos. Aprovechamiento unitario.

11. Cumplimiento contenido sustantivo del Plan Parcial, compromisos y garantías de sostenibilidad.

12. Cumplimiento Declaración Ambiental Estratégica de fecha 3 junio 2019.

La Memoria, en su conjunto, contiene las determinaciones y criterios que identifican la comprensión del presente Documento Refundido junio 2020 del Plan Parcial del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”.

El Informe previsto en la normativa reguladora de las infraestructuras de saneamiento, se incorpora en el Estudio Ambiental Estratégico del Sector S1 y concretamente en el “estudio de capacidad hídrica para el cumplimiento del Decreto 170/1998”.

2. Normas de uso

2.1. Definiciones.

Son las correspondientes al artículo 7.9 de las vigentes NNUU-PGOU 2001.

Corresponde a los usos globales: Vivienda/Económico/Dotacional.

El PGOU 2001, distingue entre uso característico, alternativo, condicionado, asociado y prohibido.

El uso característico, es el global o pormenorizado que caracteriza una Zona de Ordenación del Plan Parcial por ser el predominante o el dominante en la utilización de una parcela o Unidad Básica. Pueden coexistir varios usos como característicos de la Unidad Básica.

El uso alternativo, no caracterizador del ámbito que, puede coexistir y/o sustituir libremente parcial o totalmente el uso característico de parcela, manzana o Unidad Básica.

El uso asociado, es aquel que se considera equipamiento o dotación, o complemento justificado en el uso implícito característico, por lo que su presencia en cuantía razonable no altera ni sustituye, ni desvirtúa a este, ni es necesario una previsión específica para implantación simultánea y vincula al uso característico.

El uso condicionado, se admite mediante el cumplimiento de relaciones especificas con el uso característico, haciéndolo compatible con él.

El uso prohibido, son los que en una Zona de Ordenación no aparecen como característicos, o alternativos, o condicionados, o expresamente prohibidos en el desarrollo del Plan Parcial.

2.2. Calificación de usos.

Son los referidos en el artículo 7.9.2 de las NNUU-PGOU 2001, excluidos los usos no ordenados por el Plan Parcial: uso Económico-Industrial, uso Estación de Servicio.

2.3. Uso global o pormenorizado.

El uso Global o Pormenorizado: característico, alternativo, condicionado o asociado de cada Zona se señala en la Ficha de Zona de Ordenación correspondiente. Toda modificación de uso deberá tramitarse como Modificación de Plan Parcial.

2.4. Determinaciones sobre los usos.

Son de aplicación las determinaciones de las NNUU-PGOU 2001 para usos globales: artículo 7.9.2.1 uso global vivienda; “es el uso relativo al alojamiento permanente. Comprende los usos pormenorizados Vivienda Protegida y Libre” que en su tipología de colectiva se pormenoriza en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial S1 como “viviendas con acceso y servicios comunes, agrupadas horizontalmente/tipología unifamiliar o verticalmente/tipología multifamiliar, en general en una parcela de propiedad colectiva, en régimen de división horizontal”.

Así mismo son de aplicación las determinaciones artículo 7.9.2.2, uso global económico; artículo 7.9.2.3, uso global dotacional; así como para las condiciones particulares: artículo 7.9.3, del uso global vivienda; artículo 7.9.4 del uso global económico; y artículo 7.9.5 del uso global dotacional.

Con las siguientes especificaciones:

2.4.1. Uso alternativo espacio libre en redes públicas: el uso dotacional “Espacio Libre” siempre tiene el carácter de uso alternativo en las parcelas reservadas para Redes Públicas Locales, Generales y Supramunicipales con uso de Infraestructuras, Equipamientos o Servicios.

2.4.2. Uso alternativo reserva de vía pecuaria: la Ficha de las Normas Urbanísticas-Zona de Ordenación “L-VP” especifica la Reserva Supramunicipal de suelo para posibles modificaciones del trazado del Cordel de la Dehesa al Arroyo de Viñuelas. Su regulación temporal hasta la modificación será asimilable a Espacio Libre Protegido sin poder realizar ninguna construcción permanente o temporal.

2.4.3. Uso asociado: en todas las Ordenanzas el uso garaje tiene carácter de uso asociado.

2.4.4. Uso prohibido: todos los usos no autorizados explícitamente en las fichas de Zona de Ordenación tienen la consideración de usos prohibidos. Específicamente, en la Zona de Ordenación A1, es un uso prohibido el de oficinas excepto en planta baja y en su categoría de despacho profesional en el interior de la vivienda hasta el 50 por 100 de la superficie total (artículo 7.9.3.1.1 de las NNUU-PGOU).

2.5. Uso vivienda.

Desde la equidistribución que propicia el mecanismo de aprovechamiento tipo, siempre podrá destinarse a VPPL £ 150 m² cualquier superficie inicialmente destinada a Vivienda Libre VL, y de cualquiera de estas dos a VPPB < 110 m².

2.6. Uso comercio.

El condicionamiento de licencias de apertura se regulará según las prescripciones de las Leyes de Comercio vigentes, a nivel local, autonómico y estatal.

2.7. Simultaneidad de usos.

En aquellas Zonas de Ordenación que permitan varios usos distintos al uso vivienda simultáneamente en edificio exclusivo uso vivienda colectiva, se entenderá posible la mezcla de dichos usos permitidos en un único edificio.

Los usos asociados no desvirtúan el carácter de uso exclusivo.

Todo ello debe entenderse sin perjuicio que puedan existir diversos titulares o propietarios en los distintos locales del edificio, sin que este pierda por ello su carácter de exclusividad.

2.8. Regulación del uso aparcamiento.

2.8.1. Aparcamiento anejo a un uso: se implantarán en el interior de la propiedad, preferentemente en garaje en planta sótano. No obstante, la dotación mínima de plazas de aparcamiento anejas a cada uso podrá también implantarse en planta semisótano, planta baja o aparcamiento en superficie.

La dotación mínima de plazas de aparcamiento anejas a cada uso se regula según el artículo 7.9.5.4.9 de las NNUU-PGOU 2001:

— Uso vivienda: dos plazas por vivienda, debiendo estar vincula, al menos una plaza a cada vivienda.

— Uso oficina, comercio, restauración: dos plazas por cada 100 m² construidos, pudiendo estar todas ellas en superficie al aire libre.

— Uso espectáculo, centro de reunión: una plaza por cada 20 espectadores, pudiendo estar todas ellas en superficie al aire libre.

— Uso residencial público-hospedaje: una plaza por cada 100 m² construidos.

— Uso equipamiento (sanitario, docente, cultural): una plaza por cada 100 m² construidos.

2.8.2. Aparcamiento anejo a uso espacios libres: se considera que los terrenos zonificados en el Plan Parcial con uso espacios libres, Zona de Ordenación K “Sendas Peatonales, de acceso a zonas de espacios libres y zonas verdes”, Zona de Ordenación L1 “espacio libre zonas de protección” y Zona de Ordenación L2 “espacios libres” tienen su dotación de plazas de aparcamiento obligatorias incluidas en el viario público

2.8.3. Acceso a garajes. Acceso rodado a parcela o unidad básica: el acceso a los garajes se realizará desde el interior de la propiedad en todas las parcelas Unidades Básicas de las Zonas de Ordenación A1, D, y E1, desde los espacios comunes de parcelas. En todas ellas el acceso se realizará por el viario rodado público. No se permiten accesos rodados a las parcelas o Unidades Básicas de uso global vivienda o económico desde espacios libres públicos ni desde calles peatonales o parques públicos.

3. Normas de edificación

Será de aplicación la Normativa del PGOU 2001, con las siguientes particularidades.

3.1. Concepto de zona de ordenación homogénea.

Recibe la denominación de Zona de Ordenación el conjunto de terrenos con una regulación homogénea de usos y edificación.

Las Zonas de Ordenación se refieren siempre a una o varias Unidades Básicas.

3.2. Proyecto de reparcelación.

El Proyecto de Reparcelación, con referencia en la sección 3.^a “reparcelación” artículo 86 y siguientes de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, tiene como finalidad la equidistribución de las fincas afectadas por la actuación urbanística del presente Plan Parcial Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” con el reparto de los beneficios y de las cargas derivados de la ordenación urbanística y de su ejecución, incluyendo los terrenos interiores del Sector S1 y los terrenos de los Sistemas o Redes Generales del Área de Reparto AR.2 tanto interiores como exteriores adscritos a él.

La actividad de ejecución del planeamiento urbanístico incluye las siguientes facultades dictadas en el artículo 6 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid:

“La gestión de las acciones y los actos jurídicos y materiales precisos para la transformación del suelo y, en particular, la urbanización, la construcción y edificación, la explotación y el uso de construcciones, edificaciones e instalaciones, la conservación de estas y su rehabilitación.

… La edificación o construcción en solares y, en su caso, parcelas es siempre una facultad del titular del derecho de propiedad en el momento de realización de las obras”.

La figura del Proyecto de Reparcelación que prevé el Plan Parcial en todo acto de parcelación urbanístico queda extendida a la desprendida del sistema de ejecución por compensación dada las tres prerrogativas siguientes:

a) El Plan Parcial autoriza la distribución no homogénea de la edificabilidad, permitiendo en las Unidades Básicas, la división o fragmentación en parcelas con diferente densidad edificatoria y diferente cantidad de suelo de parcela por cada m² edificable.

b) El Plan Parcial autoriza dentro de las Unidades Básicas diferentes relaciones de coexistencia de las tipologías de edificación, de la geometría de las edificaciones, tratamientos formales, vuelos, retranqueos adicionales a las alineaciones exteriores o entre parcelas, o en cubierta, espacios privados ajardinados, de juego o deporte, privatizados con las parcelas o mancomunados, etcétera, que deben ser fijadas en los Proyectos de Edificación correspondientes si no lo definiera el Proyecto de Reparcelación.

c) El Proyecto de Reparcelación puede subdividir las parcelas, manzanas o Unidades Básicas en cuantas partes considere necesario por la ordenación territorial, siempre que se cumplan las condiciones de parcela mínima de la Zona de Ordenación correspondiente y, lógicamente tengan todas las parcelas resultantes la condición de solar según el artículo 7.2.3 de las Normas del Suelo Urbano del PGOU 2001: “parcela de suelo urbano apta para la edificación y que reúne las características y requisitos que fijan las leyes urbanísticas”. El artículo 14.1 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, indica entre otras:

“Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que, formando parte de una trama urbana cumplan alguna de las siguientes condiciones:

— Que sean solares por ser aptos para la edificación o construcción y estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente y contando, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas.

— Que cuenten con urbanización idónea para la edificación o construcción a que deba otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público.

— Que estén ocupados por la edificación o construcción al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenación que establezca el planeamiento urbanístico.

— Que estén urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

En este sentido la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su artículo 71.2 indica entre otras:

“La realización de las obras de urbanización necesarias para que todas las parcelas incluidas en el ámbito de que se trate alcancen la condición de solar.

La edificación de los solares según las condiciones del planeamiento urbanístico.

La implantación en cada solar o edificio de los usos permitidos o previstos en el planeamiento urbanístico”.

Procederá la reparcelación, para alcanzar cualquiera de las siguientes finalidades:

a) La regularización de las fincas existentes.

b) La distribución equitativa entre los incluidos en el Sector S1 de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística y de su ejecución.

c) La localización de la edificabilidad en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento.

d) El cálculo de la superficie edificada de cada solar o parcela, expresada en metros cuadrados construidos.

e) La realización de las obras de urbanización necesarias para que todas las parcelas incluidas en el ámbito del Sector S1 alcancen la condición de solar.

f) La edificación de los solares según las condiciones del Plan Parcial Sector S1 del AR.2.

g) La implantación en cada solar o edificio de los usos permitidos o previstos en el Plan Parcial Sector S1 del AR.2.

h) La adjudicación a la administración urbanística de los terrenos de cesión a título gratuito y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.

i) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a intervinientes en la ejecución del planeamiento en el Sector S1 y en función de su participación en la misma de acuerdo con el sistema de ejecución por compensación.

j) La subrogación en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de los derechos de estos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares, o por su valor económico sustitutorio.

3.3. Concepto de unidad básica.

Las Unidades Básicas definidas son conjuntos de terrenos determinados y denominados por el Plan Parcial del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”, cerrados por una poligonal, con ordenación homogénea. Es la parcelación básica realizada por el Plan Parcial, asimilable en algunos casos a parcelas o manzanas.

El Proyecto de Reparcelación conjuntamente con las presentes Normas Urbanísticas-Zonas de Ordenación del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, desde la comprensión unitaria de la manzana o Unidad Básica, incluso con la división o fragmentación en parcelas de estas manzanas o Unidades Básicas, distribuirá de forma no homogénea superficies de suelo edificables, ocupaciones y alturas, bajos diáfanos u ocupados, tratamientos formales, vuelos, retranqueos adicionales a las alineaciones exteriores o entre parcelas, o en cubierta, espacios privados ajardinados, de juego o deporte, privatizados con las parcelas o mancomunados, etcétera; es decir puede predeterminar aspectos cohesionantes, de estructura interna, que se encuentran implícitos cuando —dentro de la Normativa Zonal— se desarrolle Proyecto/s de Ejecución de Edificación.

En cada Unidad Básica, el Proyecto de Reparcelación del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” (del sistema de ejecución por compensación) equidistribuye en general superficie edificable para su desarrollo posterior que precisa Proyecto de Ejecución de Edificación (no precisa Estudio de Detalle previo).

Las parcelas y/o Unidades Básicas resultantes de la Reparcelación del Sector S1, les será de aplicación las disposiciones que se establecen en los artículos siguientes de estas Normas Urbanísticas.

Las Unidades Básicas y las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación del Sector S1, son susceptibles de parcelación urbanística, con los límites de parcelación e indivisibilidad, señaladas en las Fichas de las Zonas de Ordenación.

Todas las Unidades Básicas tienen asociado:

— Un uso característico, plano de ordenación O-02, “Denominación Viario y Unidades Básicas”.

• Una letra y número identificativo.

• Una superficie de parcela.

• Una superficie edificable máxima, (en las Redes Públicas la superficie edificable se sustituye por un coeficiente de edificabilidad máximo.

• Un número máximo de viviendas.

— Una Zona de Ordenación, plano de ordenación O-04, “Calificación zonas de ordenación”.

• Una Ordenanza Zonal que regula el resto de parámetros/condiciones.

La edificabilidad máxima esta referenciada al valor de aprovechamiento correspondiente al m^²c de uso vivienda libre (VL) según la ponderación establecida por el vigente PGOU 2001 de San Sebastián de los Reyes y las precisiones sobre el aprovechamiento realizados en el apartado 9.2 de la Memoria Justificativa y Descriptiva del presente Plan Parcial Sector S1.

3.4. Proyecto de edificación.

El Plan Parcial establece sobre cada parcela, manzana, o Unidad Básica y, por tanto, sobre las Parcelas de la Reparcelación del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile, la totalidad de las precisiones necesarias para su desarrollo edificatorio directo y unitario, mediante Proyecto/s de Edificación.

3.5. Estudio de Detalle.

El Proyecto de Reparcelación determina las parcelas, manzanas o Unidades Básicas para desarrollar el Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”.

Dada la facultad del Estudio de Detalle para la distribución no homogénea de viviendas, superficie edificable, altura, ocupación y posición de la edificación, este determinará:

— Sólido capaz.

— Alturas máximas en plantas y en metros.

— Alineaciones interiores.

— Posición de la edificación en relación con los linderos y alineaciones interiores.

— Rasantes de referencia de la edificación en cada ámbito interior, sólido o parcela.

— Criterios de ocupación y retranqueo en cada ámbito interior, sólido o parcela.

— Superficie edificable referenciada al aprovechamiento en cada ámbito interior, sólido, o parcela.

— Número de viviendas en cada ámbito interior, sólido, o parcela.

— Cambios de usos pormenorizados, de tipologías en vivienda libre, entre colectiva agrupada horizontalmente/tipología unifamiliar y colectiva agrupada verticalmente/tipología multifamiliar. Se deberá mantener en todo caso el máximo total del aprovechamiento y el número máximo de viviendas permitido en cada Unidad Básica.

El Estudio de Detalle podrá prescindir de alguna de las precisiones anteriores cuando así se justifique expresamente y lo considere el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes.

El Estudio de Detalle establecerá superficies edificables evitando establecer coeficientes de edificabilidad: un plano reflejará la superficie edificable máxima de todas las zonas o parcelas.

3.6. Edificabilidad.

Es la configuración del contenido del derecho a edificar expresado en metros edificables m²e por cada metro de suelo m²s.

La edificabilidad neta, se aplica sobre el solar o manzana o Unidad Básica, una vez que se han deducido los viales y suelos de cesión obligatoria y excluida Vías Pecuarias.

3.7. Superficie edificable.

Es la edificabilidad por superficie de terreno, expresado en m²e.

Serán de aplicación las determinaciones del PGOU 2001, con las siguientes precisiones específicas aclaratorias respecto de sus apartados:

A los efectos de medición de la superficie edificable computa la totalidad de las superficies construidas en cada planta con uso posible excepto las superficies que a continuación se enumeran:

a) Garajes en sótano o semisótano y sus accesos en planta baja.

b) Garajes en planta baja cuando se justifique la imposibilidad de localización en otras plantas.

c) Trasteros y sus accesos, situados en plantas sótano (inferior a la baja), semisótano y bajo cubierta, siempre que estén vinculados jurídicamente a la vivienda, sea uno por vivienda y con superficie útil máxima por trastero de 10 m².

d) Terrazas y galerías abiertas, cuando se produzcan íntegramente a partir de la línea del plano vertical de fachada. Si su fondo es igual o inferior a 2,00 metros no computa la totalidad de su superficie. Computará al 50 por 100 el exceso de superficie superior a 2,00 metros.

Terrazas cerradas computarán al 100 por 100 la superficie construida que esté retranqueada al interior del plano vertical de fachada.

e) Tendederos, hasta un máximo de 3 m² útil por vivienda; hasta 5 m² útil si la vivienda tiene instalación o preinstalación de aire acondicionado.

f) Zonas de actividades comunitarias en promociones de más de 25 viviendas, con un máximo del 2 por 100 de la superficie edificable residencial, siempre que no superen los 200 m² y queden vinculados registralmente.

g) Conductos o conjuntos de conductos de ventilación o alojamiento de instalaciones con dimensiones superiores a cincuenta (50) decímetros cuadrados con un lado mínimo de 50 cm.

h) Los huecos de los ascensores, montacargas, montacoches y plataformas elevadoras.

i) Locales destinados a alojar las instalaciones al servicio del edificio.

j) El 5 por 100 de la superficie útil de los espacios cuyas necesidades energéticas para calefacción estén satisfechas plenamente mediante energía solar.

k) El 5 por 100 de la superficie útil de los espacios cuyas necesidades eléctricas estuvieran resueltas plenamente mediante cogeneración a partir de gas natural, y el 10 por 100 si fuera a partir de fuentes energéticas alternativas, no fósiles, como biomasa, paneles fotovoltaicos, etcétera.

l) La superficie de plantas bajas diáfanas y porches, sin uso específico, no computan como superficie edificable

3.8. Superficie útil.

Es la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos: con el exterior, con otras viviendas, con locales de uso común o de otro uso del edificio, o con otros edificios.

3.9. Rasante.

La rasante la fija el artículo 7.2.8 de las NNUU-PGOU 2001 como “la línea de intersección del plano vertical de fachada o de alineación oficial y la vía o espacio público”.

3.9.1. Concepto de rasante virtual: dada la topografía del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” y las dimensiones de la parcela, manzana, o Unidad Básica, para cuando la edificación deba retranquearse de la alineación oficial se define el concepto de Rasante Virtual como la superficie reglada que se apoya en las dos alineaciones oficiales más largas de la parcela, manzana o Unidad Básica, o entre la alineación más larga y el lindero medianero opuesto a él, o mixta entre las dos definiciones anteriores.

A su vez, la rasante de un lindero medianero será la de la recta que une las rasantes de sus extremos, en las alineaciones oficiales. En el interior de la parcela, manzana o Unidad Básica será libre la disposición topográfica de los espacios libres, pero en los límites el terreno no podrá superar la cota de la rasante virtual, y siempre garantizará, mediante tierras o muros, la estabilidad de los terrenos colindantes ya sean viarios, espacios libres públicos u otras parcelas, en las cotas de la rasante prevista en ellos por el Plan Parcial del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”.

3.9.2. Planta baja referencia de la edificación: para referenciar la altura de la edificación: planta baja, semisótano, sótano, y altura total, en las ordenanzas en las que la construcción debe retranquearse de la alineación oficial, los Proyectos de Ejecución de Edificación determinarán la cota de la planta baja de cada uno de los edificios, sólidos o parcelas que definan, de forma que ningún punto del pavimento de la planta baja se encuentre a una cota mayor de ± 2 m sobre/bajo la superficie de rasante virtual de la parcela, manzana, o Unidad Básica. La edificación situada en la alineación oficial se ajustará a las condiciones de rasantes del PGOU 2001.

3.10. Tipologías edificatorias:

3.10.1. Edificación aislada o en bloque abierto: es la edificación que está exenta en el interior de una parcela o Unidad Básica, sin que ninguno de sus planos de fachada este en contacto con las propiedades colindantes.

3.10.2. Edificación no aislada: es la edificación que no es exenta por construirse adosada a uno (pareada), o más linderos laterales (agrupada o entre medianerías).

3.11. Medición de alturas: todas las mediciones de alturas, sobre rasante o de edificación, se trazarán en la vertical del punto medio de cada longitud de edificio en su fachada a vía urbana, teniendo como valor límite aquel en el que puede situarse el nivel de edificación o la altura total del edificio correspondiente.

3.11.1. Altura de la edificación en metros: es la distancia vertical medida desde la cota de suelo de planta baja hasta la cara inferior del forjado del techo de la última planta. No se incluirá en este cómputo el ático cuya línea de fachada a vía pública esté retranqueada de la alineación un mínimo de 3 m o esté dentro de la envolvente de una línea teórica de 45° trazada desde el borde superior del forjado coincidente con la cornisa o los aleros permitidos y el forjado de techo.

3.11.2. Altura reguladora de la edificación en plantas y metros: se establecen dos conceptos reguladores de la edificación: altura máxima reguladora y número de plantas que habrán de respetarse a la vez como máximos admisibles.

3.12. Sólido capaz: es el volumen que deberá contener la superficie edificable.

3.12.1. Plantas bajo rasante:

Planta sótano: es la parte de planta cuya cara inferior del forjado del techo no supera los 50 cm de altura por encima de la rasante medida en el punto medio de la longitud del edificio en su plano vertical de fachada a vía urbana.

En todo caso, es sótano la parte de planta bajo rasante cuyo pavimento se encuentre a más de 3,50 m bajo la rasante oficial. No hay límite de número de plantas.

Semisótano: es la parte de planta, que teniendo su suelo a distancia mayor de 1 m bajo la rasante oficial, tiene la cara inferior del forjado del techo a una distancia mayor de 50 cm sobre la rasante oficial. La cota del suelo de semisótano (cara superior del forjado o solera) no podrá estar a una distancia mayor de 3,50 m bajo la rasante virtual.

Si la cota del techo de semisótano (cara inferior del forjado de techo) estuviera a una distancia mayor de 1,50 m sobre la rasante definida en las Normas Urbanísticas, NNUU, del presente Plan Parcial, computa como planta a efectos de altura, excepto en calles con pendiente > 8 por 100 y en uso de garaje, en las condiciones que fija las NNUU del PGOU 2001.

3.12.2. Plantas sobre rasante:

Planta baja: es la parte de planta que tiene la cara inferior del forjado de suelo o solera a distancia < 1 m por debajo de la rasante oficial, o a distancia < 1,5 m por encima de la rasante oficial.

Dada la topografía del Plan Parcial, se admitirá que la planta baja esté parcialmente situada a una distancia mayor de 150 cm sobre la rasante en calles con pendiente superior al 8 por 100 cuando la altura sobre rasante sea inferior al resultado de multiplicar la pendiente de la acera por la longitud de la fachada sobre rasante, con un máximo de 2,00 m sobre la rasante.

Entreplanta: planta que en su totalidad tiene el forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta. Solo se admite cuando tenga una altura libre por encima y por debajo igual o superior a 2,50 m.

Se admite la construcción de entreplanta en uso vivienda colectiva, uso económico/terciario y uso dotacional/equipamiento situado en edificios exclusivos o en plantas bajas de edificios, computando como superficie edificada y no computando como número de plantas siempre que no ocupe más del 50 por 100 de la superficie útil de la planta inmediatamente inferior al que esté adscrita.

La entreplanta tendrá siempre acceso por el local de la planta donde se desarrolla.

Planta de piso: planta situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

Áticos en cubierta: se autoriza la construcción de áticos en cubierta, en la Ficha de la Zona de Ordenación A1, sin la limitación de quedar ligados a los usos de la planta inferior. La superficie cerrada de los áticos quedará retranqueada una distancia mínima igual a 3,00 metros desde cualquier punto del plano vertical de la fachada a vía pública.

Construcciones permitidas por encima de la altura reguladora de la edificación: el límite de altura total para el establecimiento de construcciones permitidas por encima de la altura reguladora de la edificación no vulnerará las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.

Teniendo en cuenta las cotas del terreno en el ámbito del Plan Parcial y las cotas de las servidumbres aeronáuticas y dado que el margen mínimo entre ambas es de aproximadamente 45 m, así como la altura para las construcciones propuestas en el Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” es de planta baja + 4 plantas y 20,00 m de altura reguladora de edificación, hay cota suficiente para que las servidumbres aeronáuticas no sean sobrepasadas por dichas construcciones, las cuales, en cualquier caso, deberán quedar por debajo de dichas servidumbres, incluidos todos sus elementos (como: áticos, torreones, antenas, pararrayos, chimeneas, depósitos, paneles captación de energía solar, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos pérgolas, estructuras complementarias para albergar los usos permitidos,…), incluidas las grúas de construcción y similares con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la normativa aplicable, y en su defecto el buen hacer constructivo. El PGOU 2001 en su artículo 7.3.13, “Construcciones permitidas por encima de la edificación”, indica: “no hay límite de altura para el establecimiento de elementos permitidos en cubierta que no computan, siempre y cuando quede justificada su altura”.

Los áticos y torreones, permitidos por encima de la altura reguladora de edificación en la Ficha de la Zona de Ordenación A1, con las condiciones que en las mismas se determinen, podrán situarse con una altura de trescientos setenta y cinco (375) centímetros medidos desde la cara inferior de dicho forjado. Se podrá admitir la superación de dicha cota cuando razones técnicas derivadas de otra vigente normativa sectorial de aplicación lo justifique.

Por encima de la altura reguladora de edificación, además de las anteriores, se podrá admitir la construcción de antepechos, barandillas, remates ornamentales, que no podrán rebasar en más de ciento cincuenta (150) centímetros la altura de edificación, a excepción de ornamentos aislados o elementos de cerrajería.

Asimismo, se permiten construcciones deportivas al aire libre, siempre y cuando ningún elemento constructivo o de cerramiento de los mismos sobresalga de la superficie piramidal formada por planos trazados a cuarenta y cinco grados (45°) desde los bordes del último forjado y un plano horizontal situado a trescientos setenta y cinco (375) centímetros de altura, medidos desde el nivel de la cota de altura de edificación.

3.13. Alineación: según el artículo 7.2, de las vigentes NNUU-PGOU 2001 de San Sebastián de los Reyes, la alineación oficial es “la línea establecida por el planeamiento para delimitar la separación de los espacios público y privado, para separar usos o para referenciar la localización de la edificación”.

La alineación exterior, se fija por “la línea establecida por el planeamiento para determinar la separación entre la parcela y la vía o espacio público” y la alineación interior, por “la línea que marca el Plan Parcial del Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” para establecer la separación entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y la que no lo es”.

3.13.1. Lindero de alineación oficial: tiene la consideración de lindero de Alineación oficial, el de separación de las parcelas, manzanas, o Unidades Básicas con viarios, espacios libres y calles peatonales.

Quedan señalados como alineación de parcela o Unidad Básica en el plano de Alineaciones. No se permiten aleros ni vuelos de ningún tipo fuera de la alineación oficial ni sobre parcelas colindantes.

3.13.2. Lindero lateral o medianero: es el lindero entre dos parcelas edificables, sean públicas o privadas. Todos los linderos que tienen su origen en la alineación oficial de la parcela, manzana o Unidad Básica a vía o espacio público, tendrán la consideración de lindero lateral o medianero.

3.13.3. Retranqueo: la distancia mínima a la que puede situarse la edificación respecto de la alineación o de los linderos, se medirá perpendicularmente. Las fachadas de la edificación se retranquean de la alineación exterior a vía pública conforme a las prescripciones de las Fichas de Zonas de Ordenación correspondientes de aplicación.

Las diferentes Fichas de Zonas de Ordenación determinan los retranqueos de la edificación a los distintos linderos de la parcela. Los espacios de retranqueo deben quedar libres de edificación sobre la rasante virtual, permitiéndose cualquier tipo de vuelos, aleros, cornisas, que contribuyan a elevar la imagen urbana.

3.13.4. Alineación interior: es la línea establecida por el Plan Parcial Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile” para referenciar la localización del plano vertical de la línea de fachada de la edificación, coincidente con la línea de retranqueo desde la alineación oficial.

El plano vertical de fachada de la edificación se situará en la alineación interior. No será exigible que el edificio tenga que situarse en el 100 por 100 de esa alineación interior.

3.13.5. Elementos ligeros: en los espacios de retranqueo, sobre rasante, podrán instalarse elementos ligeros, pérgolas, cenadores, juegos, muretes de separación, etcétera.

3.13.6. Garajes subterráneos: los accesos a garajes y los centros de transformación, presión, almacenaje, regulación, acometida, contadores, basuras, etc., podrán situarse en el espacio de retranqueo cuando todos los puntos de su cubierta se sitúen bajo la superficie de rasante virtual.

3.13.7. Salientes: los elementos que sobresalen de la línea del plano vertical de fachada podrán volar fuera de la alineación interior o retranqueo en las siguientes dimensiones:

— Terraza abierta: se entiende como terraza abierta, aquellas que sus partes de suelo están abiertas por tres lados que vuelan sobre la línea del plano vertical de fachada en una distancia máxima de 3,00 m.

— Terraza cerrada: se entiende como terraza cerrada, aquellas que tienen las partes de suelo abiertas al menos por uno de sus lados que no vuelan sobre la línea del plano vertical de fachada, sino que su fondo queda retranqueado de esta.

4. Normas estéticas

4.1. Tendidos eléctricos y telefónicos.

Quedan prohibidos: tendidos aéreos sobre parcelas y viario, debiendo ser enterrada su instalación.

Queda asimismo prohibido el paso de cables y conductos eléctricos, telefónicos y de antenas sobre las fachadas de la edificación en instalaciones interiores de parcela, debiendo ser enterrada o empotrada su instalación.

4.2. Calidad constructiva de las edificaciones.

La calidad constructiva de las edificaciones cumplirá las determinaciones del vigente Código Técnico de la Edificación CTE de fecha 17 marzo 2006.

4.2.1. Medidas relacionadas con la ubicación y diseño de los edificios: serán de aplicación en los Proyectos de Edificación conforme con las Normas Urbanísticas correspondientes de cada Zona de Ordenación contemplada en el Plan Parcial Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”:

— La definición arquitectónica y constructiva de la edificación deberá tener en cuenta las características ambientales del entorno natural para conseguir un mejor comportamiento energético y medioambiental de los edificios.

— La forma del edificio, entendida como la relación entre su superficie y volumen, se identificará con la región y el microclima de su ubicación en el municipio.

— La altura y localización del edificio no debe limitar el acceso a la luz solar de los edificios vecinos.

— El color de la fachada de los edificios será un factor de confort térmico al influir sobre la absorción de la incidente radiación solar. Las fachadas que se orienten al Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares PRCAM, deberán identificarse en el entorno con el objetivo de no provocar molestias a la fauna y a los viandantes que discurran por el entorno de la Dehesa Boyal.

— El aislamiento térmico de los cerramientos de los edificios deberá plantearse para evitar la pérdida de energía. Las medianeras entre edificaciones distintas deberán estar dotadas del exigible aislamiento térmico, acústico y contra incendios.

— La estructura del edificio deberá facilitar la ventilación natural como estrategia para disminuir los efectos del calor.

— Los paramentos exteriores medianeros laterales y traseros, deberán tratarse como una fachada con calidad de obra terminada.

4.2.2. Minimización del cambio climático y de la contaminación atmosférica: las siguientes medidas se aplicarán en los Proyectos de Edificación para controlar y mitigar los efectos producidos por la contaminación atmosférica:

— El fomento del diseño de vivienda sostenible.

— Los equipos de iluminación y encendido de alta eficiencia energética y tecnología Led respetarán los valores de contaminación lumínica y tendrán reductor de potencia nocturno.

— El control de los consumos de energía en la climatización y producción de ACS.

— La promoción de equipos centralizados de aire acondicionado con reguladores locales.

— La creación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los edificios y viario público.

— La optimización de los sistemas de abastecimiento de agua que incluirán la calibración frecuente de los medidores volumétricos, así como la detección de fugas de agua. Limitador de flujo en griferías, inodoros de bajo consumo de 3 y 6 litros.

— La amortiguación de los sistemas de iluminación situados a menos de 100 m del espacio protegido de la Dehesa Boyal y del PRCAM.

4.3. Cubiertas.

Las cubiertas serán planas en todas las edificaciones de más de una planta excepto en las viviendas colectivas agrupadas horizontalmente/tipología unifamiliar que podrán ser planas o con pendientes de 35° como máximo que podrán incorporar mansardas cuya función es la de proporcionar iluminación y ventilación con pendiente distinta que permita disponer una ventana vertical en alguno de los faldones de la cubierta.

4.4. Marquesinas.

Quedan prohibidas como elemento fijo horizontal que sobresale de la alineación oficial.

Están admitidas en el interior de la parcela cuando estén incluidas en el proyecto del edificio o cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la totalidad de la fachada en todos los locales de la planta baja.

4.5. Cerramiento de parcelas.

En el cerramiento a linderos exteriores cuando la edificación no se sitúa en la alineación oficial, para el potestativo cerrado de parcelas se recomienda la utilización de setos vegetales y trepadores sobre enrejados, entramados, mallas, etcétera, hasta una altura máxima de 3 m. Siempre que no supere los 3 m de altura total, podrá ejecutarse una base maciza de altura media de 0,5 m y máxima de 1 m, siendo ejecutado el resto con las condiciones señaladas en el párrafo anterior.

4.6. Ajardinamiento de parcelas.

Se recomienda el ajardinamiento de la superficie de las parcelas no ocupadas por la edificación mediante especies vegetales autóctonas.

5. Normas de protección del medio ambiente

Las Normas Urbanísticas en el presente artículo 5 “Normas de Protección del Medio Ambiente”, incorporan medidas compensatorias y de protección ante el impacto que suponga la puesta en uso del ámbito del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” de acuerdo con lo establecido en la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental “Boletín Oficial del Estado” de 11 de diciembre de 2013.

Estas Normas Urbanísticas regulan las condiciones de protección del Medio Ambiente, y de los niveles de seguridad para las personas y el medio natural. El Estudio Ambiental Estratégico recoge detalladamente las medidas y recomendaciones a adoptar en diferentes fases del desarrollo del Sector S1del AR.2 “Cerro del Baile”.

Con carácter general se tendrán en cuenta las siguientes medidas, encaminadas a evitar efectos negativos sobre el medio o a minimizar aquellos que no sea posible evitar y en cuya definición se ha tenido en cuenta los efectos en el cambio climático del presente Plan Parcial del Sector S1:

— Evitar potenciales efectos en zonas anexas priorizando el Monte Público “Dehesa Boyal” y el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.

— Las zonas verdes y espacios libres deberán quedar libres de toda actuación.

— En ningún caso se realizarán vertidos como tal dentro del Sector S1, si bien se podrán utilizar materiales excavados para el relleno de otras áreas cuando la explanación lo requiera.

— Eliminación adecuada de los materiales sobrantes de las obras y vertidos de todo tipo una vez finalizadas las obras de urbanización y/o edificación.

— Utilización de agua regenerada para el riego y mantenimiento de las zonas verdes públicas delimitadas en la ordenación propuesta en el Sector S1. Instalando sistemas de riego automático con utilización de programadores, disposición de aspersores, riego por goteo en zonas arbustivas y arboladas.

— Se favorecerá la limitación de la ocupación bajo rasante de los espacios libres y zonas verdes para favorecer la recarga de acuíferos.

— En los viarios, reducir la vulnerabilidad de los taludes en desmonte y terraplén frente a fenómenos combinados de sequía y precipitaciones intensas y de avenidas extraordinarias.

— Se revisarán preventivamente y de forma periódica las condiciones de drenaje de los viales a fin de garantizar unas condiciones adecuadas de viabilidad y seguridad vial.

En cualquier caso las indicaciones realizadas en el Informe de la Confederación Hidrográfica del Tajo, 29 de febrero de 2019 anexo documental U2 incluido en el documento Preámbulo-Introducción Justificativa del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” deberán ser incorporadas en el Proyecto de Ejecución de Urbanización siempre que sea factible, de tal forma que queden definidos en la memoria, desarrollados en el pliego, cartografiados en los planos, y cuantificados económicamente en el presupuesto.

No se permitirán vertidos incontrolados al Arroyo de la Dehesa/Quiñones, afluente del río Jarama, dado que este alimenta al Embalse del Rey, incluido en las Zonas Sensibles determinadas en virtud de la Directiva 91/271/CEE, traspuesta a la legislación nacional mediante Resolución de 10 de julio de 2006, de la Secretaría General para el Territorio y la Biodiversidad, por la que declaran las Zonas Sensibles en las Cuencas Hidrográficas Intercomunitarias, “Boletín Oficial del Estado” 20 de julio de 2006.

En este sentido en la Memoria Informativa, apartado 5.2, “características naturales, en su epígrafe “hidrología-protección de los arroyos y de las aguas subterráneas” identifica el ámbito de actuación de “Reservas Hidrológicas y Zonas Sensibles”:

“Limita por el oeste con Zona de Especial Protección para Aves del Soto de Viñuelas, la Zona de Especial Protección de la Cuenca del Río Manzanares,, la Reserva de la biosfera Cuenca Alta del río Manzanares y el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares”.

El Documento Refundido junio 2020, en su documento vinculante de “Organización y Gestión de la Ejecución”, apartado “ejecución de las obras de urbanización” epígrafe g) indica la “Contribución a la financiación de las infraestructuras necesarias para asegurar la conexión con las redes generales y servicios exteriores del Sector S1 que sean precisas y determinadas en el Plan Parcial Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”.

5.1. Medidas de protección durante la ejecución de las obras.

La ejecución de las obras de construcción y urbanización requieren la implantación de Mejoras Técnicas Disponibles (MTDs) para minimizar el impacto del polvo, ruido, partículas, emisores atmosféricos y plagas en las zonas residenciales próximas y principalmente, en los establecimientos vulnerables (centros sanitarios, educativos, sociales,...) localizados en un área de influencia de 500 m. En relación al ruido y la dispersión de polvo generado por la maquinaria, se tendrá un mayor grado de implantación de MTDs en las épocas de apareamiento y cría de la fauna existente en Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, PRCAM.

Durante la Ejecución de las Obras de Urbanización se determina la obligatoriedad de contar con Dirección Ambiental de Obra u Órgano que la sustituya que asegure, por un lado, las medidas previstas en el documento del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, y en los distintos instrumentos que pudieran derivar de él se ejecuten de la manera prevista y, por otro, se apliquen nuevas medidas que aseguren la sostenibilidad del desarrollo conforme a lo planificado.

Deberán contemplarse medidas de seguridad para evitar roturas y contaminación de la red de consumo público durante la fase de obras y en las conexiones previstas con la red de abastecimiento del Canal de Isabel II, evitando posibles cortes en el suministro de agua potable, así como el deterioro de las conducciones.

Existen, en las proximidades, otros dispositivos de riesgo como torres de refrigeración y condensadores evaporativos, pozos y depósitos de abastecimiento de agua para consumo humano, en los que se deben aplicar las condiciones de protección y medidas de control que garanticen la adecuada calidad higiénico-sanitaria de los mismos durante la fase de obras.

5.2. Protección de los espacios protegidos cercanos.

El apartado 7.2 de la Memoria justificativa y descriptiva, el plano de información i-11, “Traslado aéreo red eléctrica, REE”, y el plano de ordenación O-06, “Redes públicas”, detallan las Líneas Eléctricas de Alta Tensión Red Eléctrica Española REE.

El Plan Parcial Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del baile” prevé el traslado de la actual línea eléctrica de 220 KV, según recoge el PGOU 2001, al pasillo eléctrico también grafiado en el PGOU 2001 de Red de Reserva de Infraestructuras Eléctricas, para seguir el mismo trazado de la línea de alta tensión de 400 KV y ajustarse en su tramo hasta el aparcamiento del polideportivo, poste/torre T25, y al existente T26.

El trazado de la nueva línea de 220KV se referencia en el pasillo eléctrico del PGOU 2001, en las características y limitaciones técnicas de la vigente reglamentación de REE, así como en los criterios técnicos derivados de la realidad física de los postes de alta tensión del trazado de la red de 400 KV y de los existentes postes/torres T62 y T63, como detalla el plano de ordenación O-06 “redes públicas”.

REE realizará la exigible tramitación de propuesta de traslado con informe del PRCAM, y conformidad de la Comisión Gestora para sufragar íntegramente los costes de ejecución de proyecto y obra.

5.3. Medidas de protección del sistema hidrológico e hidrogeológico.

El apartado 5.2 de la Memoria Informativa recoge en “hidrología protección de los arroyos y de las aguas subterráneas”, la necesidad de proteger los arroyos, puesta de manifiesto en el Estudio Ambiental Estratégico que acompaña al Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”. En el mismo apartado se indica que, el Proyecto de Ejecución de Urbanización valorará replantear el colector del sistema de aguas residuales coincidente en su trazado con el Vial 8 al objeto de alejarlo lo más posible del Arroyo de la Dehesa/Quiñones. Se elaborará como estudio previo al Proyecto de Ejecución de Urbanización la modelización hidráulica e hidrológica para comparar los caudales circulantes en la red y en los arroyos en situación preoperacional y postoperacional.

La red de aguas pluviales propone una alternativa para la escorrentía de la mayor parte de los terrenos urbanizados de la cuenca del Arroyo Viñuelas con desagüe en los nuevos colectores de pluviales del Vial-12 al norte de la Glorieta G, hacia el ámbito denominado Puente Cultural ajustándose a las cotas del terreno natural. Se incorporarán “técnicas de drenaje urbano sostenible” TDUS, en las cuencas del Arroyo de la Dehesa/Quiñones y del Arroyo Viñuelas. Las aguas de lluvia, estas se incorporarán a la red de aguas pluviales que deberán verter a cauce público y deberán cumplir con la normativa y legislación vigente, así como con los condicionantes de la Confederación Hidrográfica del Tajo.

El plano de información i-04, “Ríos y arroyos”, identifica el Arroyo del Paredón/Vaguada de las Colmenillas, perteneciente a la cuenca del Arroyo de Viñuelas y cuya cabecera se sitúa al norte del AR.2, respeta una franja de 50 m a ambos lados de la vía de drenaje de la Vaguada de las Colmenillas otorgándole un tratamiento similar al del Arroyo de la Dehesa/Quiñones, sin usos edificables.

El plano de la Confederación Hidrográfica del Tajo recoge la situación real del Arroyo del Paredón/Vaguada de las Colmenillas, con los dos brazos de cabecera que se unen en la coincidencia con el trazado de la Vía Pecuaria que discurre por el mismo espacio.

La superposición del Arroyo del Paredón/Vaguada de las Colmenillas, sobre la trama viaria del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”, queda grafiada en el plano de información i-18B “Arroyo Paredón/ Vaguada Colmenillas. Zona de protección”.

La zona de 50 metros señalada en el plano indicado anteriormente a ambos lados de la vía de drenaje Arroyo del Paredón/Vaguada de las Colmenillas tendrá las limitaciones de uso:

— Espacio libre, no se podrán realizar modificaciones topográficas ni usos permanentes.

— Vía Pecuaria, no se podrán realizar modificaciones topográficas

— Servidumbre infraestructuras energéticas, no se podrán realizar modificaciones topográficas.

— Infraestructura viario supramunicipal, reserva de espacio sin actuaciones en el Plan Parcial, manteniendo la topografía actual.

El suministro de agua regenerada para el riego de las zonas verdes públicas del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” se condiciona a la incorporación de estas a la autorización de vertido que deberá emitir la Confederación Hidrográfica del Tajo. En las zonas verdes de uso público del Sector, las redes de riego que se conecten, transitoriamente a la red de distribución de agua para consumo humano deberán cumplir la Normativa vigente del Canal de Isabel II, siendo dichas redes independientes de la red de distribución, para su futura utilización con agua regenerada, y disponiendo de una única acometida con contador, tal y como se indica en el apartado 7.7 de la Memoria Justificativa y Descriptiva en la descripción de la red de riego.

El riego de las zonas verdes privadas en el interior de las Unidades Básicas, manzanas o parcelas se realizará de la red de agua potable no reciclada (consumo humano) del Canal de Isabel II.

Dado el uso previsto del suelo, no se prevén afecciones de importancia a las aguas subterráneas, se deben seguir las medidas básicas de protección de las mismas frente a la contaminación.

Se diseñarán las redes de saneamiento estancas, para evitar infiltración de las aguas residuales urbanas a las aguas subterráneas.

Todos los depósitos de combustible y redes de distribución de los mismos, ya sean enterados o aéreos, además de cumplir la normativa específica para este tipo de instalaciones, deberán ir debidamente sellados y estancos para evitar igualmente su infiltración a las aguas subterráneas. Estas instalaciones deberán pasar periódicamente sus pruebas de estanqueidad. Lo mismo que se ha de aplicar todas las instalaciones de almacenamiento y distribución de otras sustancias susceptibles de contaminar el medio hídrico.

En las zonas verdes se realizará la aplicación de fertilizantes y de herbicidas en dosis adecuadas para evitar infiltración de los mismos a las aguas subterráneas.

Se llevará a cabo una gestión adecuada de los residuos domésticos, tanto sólidos como líquidos, para ello están habilitados los “puntos verdes” municipales para recoger los residuos urbanos no convencionales, o se habilitará uno para este fin.

El proyecto de la red de saneamiento que incluirá el Proyecto de Ejecución de Urbanización cumplirá las Normas para Redes de Saneamiento vigentes en el Canal de Isabel II y se someterá al procedimiento de su conformidad técnica al igual que los proyectos de red de distribución de agua para consumo humano y la red de riego de agua regenerada.

La Red de alcantarillado de tipología separativa, en ningún caso las aguas pluviales procedentes de cubiertas, patios o cualquier otra instalación interior de las parcelas podrán incorporarse a la red de aguas residuales del Sector. No incorporará a colectores, emisarios y demás instalaciones de titularidad de la Comunidad de Madrid o del Canal de Isabel II, un caudal superior al caudal punta de las aguas residuales domésticas aportadas por el Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”.

El plano de esquema básico de infraestructura ei-03 “saneamiento aguas residuales” incorpora el colector de aguas residuales en paralelo al Arroyo de la Dehesa/Quiñones, en sus espacios libres asociados, lo más alejado posible, definiendo pozos, colectores, puntos de conexión, y planteándose para disminuir el riesgo de contaminación de las aguas del Arroyo y no ocupar el espacio fluvial.

Los vertidos generados por el Sector S1 del AR-2 “Cerro del Baile” serán tratados en la EDAR de Arroyo Quiñones, situada en el término municipal de San Sebastián de los Reyes y gestionada por el Canal de Isabel II.

Se cumplimentará en todo caso con la tramitación definida en el Decreto 170/1998, sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid.

Según lo previsto por la legislación vigente, los terrenos que lindan con los cauces están sujetos en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y a una zona de policía de 100 metros de anchura. La existencia de estas zonas únicamente condicionará el uso del suelo y las actividades que en él se desarrollen. Toda actuación que se realice en cualquier zona de policía, definido por 100 metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo, según el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y modificado por Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo.

En ningún caso se autorizarán dentro del Dominio Público Hidráulico la construcción, montaje o ubicación de instalaciones destinadas a albergar personas, aunque sea con carácter provisional o temporal, de acuerdo con el artículo 77 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

La modificación del Reglamento del Dominio Público Hidráulico introducida por el Real Decreto 9/2008, de 11 de enero, concluye que, la concreción de la zona de flujo preferente tiene por finalidad definir una franja de terreno entorno a los cauces en la que se verifiquen dos requisitos: proteger el régimen de corrientes en avenidas y reducir el riesgo de producción de daños en personas y bienes.

En dichas zonas, los Organismos de Cuenca solo podrán autorizar actividades que no sean vulnerables frente a las avenidas y que no supongan una reducción significativa de la capacidad de desagüe de dicha vía.

Con posterioridad, el Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, modifica nuevamente el Reglamento del Dominio Público Hidráulico e introduce otros criterios en materia de gestión de riesgos de inundación y, en particular, en relación con los usos permitidos. De esta forma, la citada Norma introduce la identificación de los usos y actividades vulnerables frente a avenidas que no podrán ser autorizados en las zonas de flujo preferente.

La autorización municipal en el ámbito colindante de Dehesa Vieja y concretamente en las zonas de inundación del Parque/Arroyo Quiñones en el tramo Calle María Moliner desde la esquina Avenida Quiñones aguas abajo por Glorieta Mariano Barbacid hasta la Autovía A1, estará condicionada al Estudio correspondiente de impacto de los caudales generados por los Sectores S1 y S2 del AR.2 “Cerro del Baile” que pormenorizará el Proyecto de Ejecución de Urbanización.

El Proyecto de Ejecución de Urbanización deberá por razones de evacuación y seguridad civil, así como por razones de mantenimiento y funcionalidad, proyectar viarios que faciliten la accesibilidad de la zona verde en el entorno del Arroyo de La Dehesa y el Arroyo de Quiñones. Se complementará con actuaciones de limpieza de los cauces y desbroce de sus márgenes que no causen una pérdida de biodiversidad.

El Documento Refundido junio 2020 del Plan Parcial del Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” incluye un estudio hidrológico e hidráulico de los arroyos mediante el que se ha delimitado sobre plano tanto el dominio público hidráulico como las zonas inundadas por las avenidas extraordinarias previsibles, concretamente las correspondientes a 100 y 500 años de período de retorno.

Una vez obtenida la Aprobación Definitiva al Documento Refundido junio 2020 del Plan Parcial Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile”, la definición detallada del Proyecto de Ejecución de Urbanización en su trámite de información pública con la conformidad del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes, se remitirá a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio para su validación.

5.4. Protección y contaminación de suelos.

Basándose en la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid, el Estudio Ambiental Estratégico del Sector S1 incorpora el “Estudio de la caracterización de la calidad del suelo” con la finalidad de analizar la evolución histórica del uso del territorio en el ámbito del Plan Parcial del Sector S-1 del AR-2 “Cerro del Baile”, para caracterizar la calidad del suelo en este ámbito.

El artículo 61 de la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid, indica que “entre la documentación a aportar en la tramitación de los Planes Urbanísticos deberá incluirse un Informe de caracterización de la calidad del suelo en el ámbito a desarrollar en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos”. En las conclusiones del referido Estudio del suelo se determina que no existe contaminación de suelos en el ámbito del Sector S1.

Como medidas de protección, se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal durante las obras de ejecución de los nuevos desarrollos, para su utilización en los procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente en zonas verdes. Se evitará la compactación y erosión hídrica y eólica de los materiales, limitando su tiempo de apilado.

El Proyecto de Ejecución de Urbanización aportará anexo de estudio del movimiento de tierras proyectado y del volumen y características de las tierras sobrantes, estableciendo el correspondiente Plan de Gestión de Residuos.

5.5. Protección paisajística.

Los Proyectos de Ejecución de Urbanización y de Edificación habrán de definir las medidas de integración paisajística y ajardinamiento del entorno de actuación, así como el control de las medidas de recuperación e integración paisajística del entorno de la actuación realmente ejecutadas.

Con el objetivo de minimizar el volumen de agua a utilizar en el riego de las zonas verdes, las especies vegetales a implantar serán adaptadas y con bajos requerimientos hídricos para su desarrollo. Deberán limitarse las superficies destinadas a cubrir mediante pradera ornamental, dado que su desarrollo supone grandes consumos de agua y energéticos. Podrán sustituirse por tapices verdes a base de xerófitas que no requieren riegos.

Con el fin de disminuir la escorrentía superficial en las zonas verdes, en las zonas de mayor pendiente, y siempre que sea oportuno, se considerará la disposición de elementos que favorezcan la infiltración de agua superficial y la laminación de los caudales de escorrentía.

Con el fin de aumentar la diversidad de fauna, se emplearán, entre otras, especies vegetales autóctonas que ofrezcan recursos tróficos y refugio a la fauna autóctona.

5.6. Medidas de protección Dehesa Boyal y del Soto de Viñuelas.

Creación de una banda de amortiguación de 180 m de anchura entre el Soto de Viñuelas (ZEPA ES000012), la Dehesa Boyal y el viario perimetral y las edificaciones, limitando los usos asociados en esa franja al uso característico de Espacio Libre, para garantizar la protección de esos espacios con protección medioambiental.

Para la protección del medio nocturno, en esa banda de amortiguación, no se instalarán sistemas de iluminación a una distancia menor de 100m de los espacios protegidos. Se utilizarán especies vegetales autóctonas atendiendo a criterios ecológicos paisajísticos.

Para prevenir el riesgo de colisión de la avifauna con el tendido eléctrico de AT/MT, se aplicarán medidas de protección anticolisión y antielectrocución.

5.7. Medidas de control de la contaminación atmosférica.

Medidas para controlar y mitigar los efectos producidos por la contaminación atmosférica:

— Emisiones domésticas: fomento de diseño de vivienda sostenible. La instalación de luminarias, lámparas o equipos de encendido por otros de tecnología de alta eficiencia energética. Fomento de la instalación de sistemas de calefacción eficientes (pellets, geotermia, etcétera) en los edificios de nueva construcción.

Información y ayudas a la población para fomentar el ahorro energético.

La promoción de la instalación de equipos centralizados de aire acondicionado con reguladores locales en edificios de nueva construcción.

— Emisiones por el tráfico rodado: creación de carriles bici a lo largo del Sector para favorecer la movilidad ciclista. Creación de senderos peatonales en las zonas verdes. Diseños de viarios con aceras anchas para favorecer la movilidad peatonal. Propuesta de una red de transporte público a las zonas residenciales y comerciales. Creación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los edificios y viario público.

5.8. Vigilancia ambiental.

Las Normas Urbanísticas del Plan Parcial Sector S1 del AR.2 “Cerro del Baile” dictan Medidas de Protección durante la Ejecución de las Obras de Urbanización que determinan la obligatoriedad de contar con una Dirección Ambiental de Obra de Urbanización que asegure, por un lado, que las medidas previstas en el documento del Plan Parcial y en los distintos instrumentos que pudieran derivar de él se ejecutan y, por otro, se apliquen nuevas medidas que aseguren la sostenibilidad del desarrollo territorial conforme a lo planificado.

La Vigilancia Ambiental cumplirá con carácter general los siguientes objetivos:

— Comprobar que las medidas correctoras, preventivas y compensatorias, las condiciones de los informes sectoriales y municipales y las condiciones de la Declaración Ambiental Estratégica de fecha 3 de junio de 2019, se ejecutan adecuadamente.

— Proporcionar información sobre la calidad y oportunidad de tales medidas y condiciones.

— Proporcionar advertencias acerca de los valores alcanzados por los indicadores ambientales previamente seleccionados.

— Detectar alteraciones no previstas, con la consiguiente modificación de las medidas correctoras establecidas o la definición de nuevas medidas.

— Cuantificar los impactos a efectos de registro y evaluación de su evolución temporal.

— Aplicar nuevas medidas correctoras en el caso de que las definidas en el Estudio Ambiental Estratégico o en la Declaración Ambiental Estratégica fueran insuficientes.

En particular deberán observarse estas otras medidas de Vigilancia Ambiental:

— Creación de una zona verde en el cauce del Arroyo de la Dehesa/Quiñones.

— Creación de áreas amortiguadoras entre zonas urbanizables y áreas de elevado valor ambiental.

— Protección de vías pecuarias.

— Control de la contaminación atmosférica y acústica.

— Gestión de los residuos sólidos generados.

— Promoción para la implantación de energías renovables y criterios de eficiencia energética.

— Medidas previstas para la reducción de la contaminación electromagnética.

— Medidas previstas para la reducción del riesgo de electrocución de aves por impacto.

— Programas de control y vigilancia de la calidad del aire.

— Planes de recogida de residuos.

6. Cuadro normativo de unidades básicas lucrativas

El cuadro siguiente pormenoriza las Unidades Básicas lucrativas de uso vivienda colectiva y uso económico/terciario, indicando en cada una de ellas la superficie de suelo (m²s) y desglosado por usos pormenorizados, el aprovechamiento máximo (m²cVL), la superficie construida máxima (m²c) y el número máximo de viviendas.

7. Cuadro normativo de unidades básicas

El plano de ordenación O-02, “Denominación: viario y unidades básicas”, identifica cada parcela o Unidad Básica. El cuadro siguiente las pormenoriza indicando en cada una de ellas la superficie de suelo (m²s), la superficie construida máxima (m²c) y el número máximo de viviendas.

8. Fichero de zonas de ordenación

El Documento Refundido junio 2020, en el plano de ordenación O-04, “Calificación de zonas de ordenación”, detalla las diferentes fichas justificativas de cada Zona de Ordenación en el Plan Parcial Sector S1 del Área de Reparto AR.2 “Cerro del Baile”:

San Sebastián de los Reyes, a 13 de octubre de 2020.—El concejal-delegado de Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios e Infraestructuras (resolución del alcalde-presidente de 20 de junio de 2019), Miguel Ángel Martín Perdiguero.

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