III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE ALCALÁ DE HENARES

URBANISMO

El Excmo. Ayuntamiento Pleno de esta ciudad en sesión celebrada el día 20 de octubre de 2020 adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

“1. La aprobación definitiva del texto refundido de la Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector 107 del P.G.O.U., promovido por la Junta de Compensación del Sector.

2. Proceder a la publicación junto con las Ordenanzas, del acuerdo sobre Aprobación Definitiva en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid con indicación de haberse procedido previamente al depósito de la correspondiente Modificación del Plan Parcial en el Registro administrativo de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio”.

Asimismo, se procede a la publicación de las Ordenanzas de la Modificación Puntual del Plan Parcial:

TÍTULO PRIMERO

Vigencia, contenido y efectos

Artículo 1. Objeto y ámbito territorial.—1. El Objeto del presente Plan Parcial es el desarrollo de las determinaciones de Planeamiento reflejado en el P.G.O.U. de Alcalá de Henares, en el ámbito del Sector 28-C.

2. Este Plan Parcial se ha formulado de acuerdo a las prescripciones del Ordenamiento Urbanístico vigente y demás normas aplicables. Las referencias a la Ley del Suelo, hechas en este artículo y en los sucesivos lo son a la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Art. 2. Relación con el Planeamiento Superior.—En todo lo que no quede expresamente reflejado en estas Normas y Ordenanzas, serán de aplicación las Normas Urbanísticas del Plan General y la Legislación y Normativa cuyo rango se superior al del Plan Parcial o al Plan General, en su caso.

Art. 3. Vigencia y Obligatoriedad.—1. Este Plan entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de su aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madrid, y mantendrá su vigencia de forma indefinida mientras no sea modificado por un Plan de igual o superior rango.

2. Las determinaciones del Plan obligan por igual a la Administración y a los particulares, con las limitaciones establecidas en la Ley del Suelo y demás disposiciones reglamentarias.

Art. 4. Carácter y sistemas de actuación.—El presente Plan Parcial se entiende de iniciativa privada. El sistema y actuación será el de Compensación.

Art. 5. Documentación del Plan Parcial.—1. La documentación del P.P. consta de los siguientes documentos:

a) Memoria Informativa, Memoria Descriptiva y Objetivos.

b) Organización y Gestión de la Ejecución (Plan de Etapas y Sistema de Ejecución).

c) Estudio o informe relativo a las infraestructuras de la red de saneamiento, de conformidad a la normativa reguladora de las infraestructuras de saneamiento.

d) Normas y Ordenanzas.

e) Estudio Económico Financiero y Plan de Etapas.

f) Anexos.

g) Planos de Ordenación Pormenorizada (de Información y Proyecto).

2. Todos estos documentos forman parte integrante del P.P. sus disposiciones son determinantes del mismo.

Art. 6. Interpretación de los Documentos.—1. Las Ordenanzas de Edificación se interpretarán atendiendo a su contenido y con sujeción a los objetivos y finalidades del Plan Expresados en la memoria.

2. El P.P. presenta determinaciones con carácter vinculante y con carácter indicativo. Las primeras, vinculantes, presentan instrucciones precisas que habrán de ser atendidas en todo en los proyectos que desarrollen el P.P. Las segundas, indicativas, tienen el carácter de directriz, pudiendo como tales ser alteradas mediante demostración expresa de la conveniencia y oportunidad y de la mayor idoneidad de la solución alternativa que se adopte. De no mediar dicha demostración expresa, o de no estimarse suficientes los argumentos aportados, deberán respetarse las determinaciones indicativas.

3. Salvo en los casos en que expresamente lo indiquen estas normas en orden a interpretar cualquier duda se tendrá presente la siguiente jerarquía de documentos:

— Cuantificación en Ordenanzas.

— Cuantificación en Memoria.

— Documentos gráficos, planos o esquemas.

— Textos explicativos y descripciones en la memoria.

4. En la interpretación de la documentación gráfica, los planos de mayor escala primarán sobre los de menor.

5. En el caso de que hubiera contradicción en un mismo plano entre la definición geométrica del trazado y las cotas que lo expresa, primará la definición geométrica, interpretando la diferencia en cotas como errata fehaciente.

6. En lo referente a infraestructuras y obras de urbanización tendrán carácter vinculante las determinaciones referentes a:

— Trazado y tipo de viario.

— Condiciones y características generales de las redes.

7. Tendrán carácter indicativo las referentes al desarrollo técnico específico de:

— Red de abastecimiento y distribución de agua.

— Red de saneamiento.

— Red de abastecimiento y distribución de energía eléctrica.

— Red de abastecimiento y distribución de gas.

— Red de telefonía.

Art. 7. Remisión al planeamiento General.—A efectos de su referencia al marco del planeamiento urbanístico general del municipio, estas ordenanzas se remiten a:

— Las del P.G.O.U. vigente.

— Las demás ordenanzas municipales, que actuarán como complementarias en todos aquellos extremos no especificados por el P.P. y como subsidiarias en cuanto no contradigan con el P.P.

2. En lo sucesivo, toda referencia al Plan General de Ordenación Urbana quedará identificada con las siglas P.G.O.U.

TÍTULO SEGUNDO

Desarrollo y ejecución del planeamiento

Art. 8. Competencias.—1. La redacción del presente P.P. corresponde a los particulares que ostentan la representación de la propiedad del suelo. Su tramitación corresponde al Ayuntamiento.

2. Al Gobierno Central, a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento les corresponde la ejecución de los elementos de Sistemas Generales y dotaciones de acuerdo con sus atribuciones respectivas y con las precisiones recogidas al efecto en el P.G.O.U y en el Plan de Etapas y Estudio económico-financiero del presente P.P.

Art. 9. Desarrollo: Planes Especiales; Estudios de Detalle; Proyecto Unitario.—Al objeto de implementar, detallar o completar determinaciones de este P.P. podrán formularse Estudios de Detalle ajustados a alguna de las finalidades establecidas en la L.S. y a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 34 (agrupaciones). La delimitación y alcance de los mismos se atendrá en lo general a lo dispuesto en el artículo 10 de estas Normas, y en lo particular a lo indicado para ciertos ámbitos en el Título 4 de estas Normas.

Art. 10. De los Estudios de Detalle.—1. Las condiciones de posición y ocupación de la edificación y de las áreas libres privadas fijadas por el P.P. podrán variarse mediante Estudio de Detalle, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

— No estar explícitamente prohibida por el P.P. la redacción de Estudio de Detalle.

— Respetar los condicionantes explícitos vinculantes que hubieran sido fijados por el P.P. para el ámbito correspondiente.

— No suponer variación en las condiciones de edificabilidad, total y por usos, ni en el régimen de usos.

— No incrementar el número de plantas ni la altura de la edificación permitidos por las ordenanzas.

— No alterar la disposición, carácter, forma o superficie de los espacios libres públicos, ni privados vinculantes, ni de las áreas dotacionales señaladas por el P.P., pudiendo por el contrario ampliarlas en superficie sin incrementar su edificabilidad.

— No suponer la apertura de viario público no previsto en el P.P.

2. Deberán además cumplir las limitaciones e instrucciones adicionales fijadas para los Estudios de Detalle en las Condiciones Particulares de Zona de estas Normas.

3. Será de aplicación en todo caso lo indicado por la normativa aplicable.

Art. 11. De los Proyectos Unitarios.—Cualquier desarrollo edificatorio de la parcela que tenga el carácter de mínima ha de realizarse bajo el concepto de Proyecto Unitario; entendiendo por tal aquel que define la edificación a desarrollar, en una o varias fases de ejecución, de la parcela en cuestión.

Art. 12. Polígonos.—El Plan Parcial (P.P.) propone el desarrollo del Sector como una única Unidad de Ejecución.

Art. 13. Proyecto de Urbanización.—1. La ejecución de cualquiera de las obras de infraestructura previstas en el Plan requerirá la aprobación previa del correspondiente Proyecto de Urbanización.

2. El Proyecto podrá subdividirse en fases siempre que cada fase prevea, caso de ser ejecutada independientemente, su forma de conexión, y las determinaciones necesarias para el adecuado enganche de las fases sucesivas.

3. La conclusión de las obras correspondientes a una fase conferirá a los terrenos en ella incluidos el carácter de solar a efecto del otorgamiento de Licencias.

4. El diseño de viario en el Proyecto de Urbanización tendrá en cuenta la jerarquización viaria señalada en el Planos de este P.P. y cumplirá las condiciones de diseño especificadas en el P.G.O.U, en lo que sea de aplicación.

Art. 14. Licencias.—1. Los actos de edificación y usos del suelo estarán sujetos a previa licencia municipal conforme al régimen previsto en la normativa urbanística.

2. La documentación, contenido y tramitación, así como otras certificaciones, se atendrán a lo dispuesto en los textos citados, en la Ley de Bases del Régimen Local y en las Ordenanzas del P.G.O.U.

Art. 15. Condicionantes de otorgamiento de licencias.—1. El ejercicio de la facultad de edificación quedará regulado por lo dispuesto en la normativa urbanística y en las Normas del P.G.O.U.

2. Podrá otorgarse la Licencia condicionada a la Ejecución de las obras de urbanización cuando se garanticen la materialización de las alineaciones y rasantes y la ejecución simultánea de la urbanización.

TÍTULO TERCERO

Régimen urbanístico del suelo

Capítulo 1

Ordenación pormenorizada

Art. 16. Ordenación pormenorizada: Definición.—1. El Plan establece la asignación de los usos pormenorizados y sus niveles de intensidad, mediante la técnica de: Calificación del Suelo; Asignación de Edificabilidad y Ocupación en Planta.

2. La ordenación pormenorizada de un terreno es la que resulte de la aplicación simultánea de estas tres condicionantes, primando la más restrictiva en caso de diferencias.

Art. 17. Calificación del Suelo: Zonas y Subzonas.—1. El Plan realiza la calificación del suelo dividiéndolo en zonas.

2. El Plan califica como zonas para usos dotacionales aquellos suelos de interés general que permiten conseguir los objetivos del planeamiento en materia de vialidad y espacios libres, y de equipamientos y servicios, sean públicas o privados.

3. El Plan califica como zonas para usos no dotacionales los demás suelos en los que los particulares de acuerdo con las respectivas especificaciones para el proceso de urbanización y edificación y tras desglosar las superficies dotacionales, pueden ejercer sus facultades dominicales.

4. Se entiende por “zona” el ámbito continuo o discontinuo, en que rige una misma ordenanza y que, en consecuencia, está sometido a un mismo régimen.

5. El ámbito cubierto por el P.P. se ha dividido en zonas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada (Proyecto) en trama identificatoria y con los usos que se indican a continuación:

— Terciario-Especial.

— Social.

— Deportivo.

— Espacio Público.

— Viario Local.

6. La zona para usos lucrativos, de Terciario-Especial, se ha subdividido en cinco Manzanas o Subzonas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada-Proyecto (0.2.1) en trama identificatoria con los usos pormenorizados y grupos asignados a cada una de ellas.

Art. 18. Asignación de Edificabilidad.—1. Las condiciones particulares de estas Normas fijan la edificabilidad de un área mediante:

— Índices de edificabilidad, expresada en m², construidos por metro cuadrados de suelo.

2. Conforme a la forma en que se haya definido, la edificabilidad máxima de un área será:

— La resultante de multiplicar su superficie pro el índice correspondiente.

3. Cuando a un área se le asignen valores o límites de edificabilidad diferenciados por uso, deberán respetarse separadamente cada uno de los límites.

4. El Proyecto de Parcelación deberá especificar la edificabilidad conferida a cada parcela expresándola en m² construidos totales por uso.

Art. 19. Definiciones Generales.—En el ámbito del Plan Parcial regirán como definiciones generales, las recogidas en estas normas y subsidiariamente en el P.G.O.U.

Art. 20. Definiciones Particulares.—En el ámbito del Plan Parcial serán de aplicación las Definiciones Particulares de estas normas o complementadas con las expresadas en el P.G.O.U. En caso de conflicto o contradicción primarán las del P.G.O.U.

Art. 21. Condiciones Generales.—En el ámbito del Plan Parcial serán de plena aplicación las condiciones establecidas por el P.G.O.U. con las exigencias o precisiones que se establecen en el presente capítulo.

Art. 22. Condiciones de la Ordenación.—Además de las prescripciones del P.G.O.U. regirán las siguientes condiciones y definiciones:

1. Unidad de Zona: Todo fragmento de zona delimitado por un polígono cerrado. Los límites de las unidades de zona estarán constituidos por tanto por: límites del sector, viario, líneas de cambio de zona. Podrán identificarse singularmente mediante números o subíndices y establecerse condiciones específicas para cada una de ellas.

2. Linderos en Parcelas Especiales: En parcelas de esquina se entiende como frente su dimensión menor y como fondo el lindero opuesto.

3. Envolvente de Alineaciones: Se denomina así la superficie formada en cada manzana por la cota que sea más alta en cada punto de las superficies regladas formadas por el deslizamiento de rectas a lo largo de las rasantes en los pares de alineaciones exteriores opuestas.

4. Rasante del Terreno: A efectos de la aplicación de las limitaciones de altura del P.G.O.U. y demás casos en que fuera de aplicación, se entiende por rasante del terreno la cota altimétrica de terminación de las superficies no ocupadas por edificación conforme queden definidas en el proyecto de edificación de cada parcela.

Art. 23. Condiciones de la Superficie Edificable.—Además de las prescripciones del P.G.O.U. regirán las siguientes condiciones y definiciones adicionales:

1. Computo de Superficie Construida: Se computará conforme establece el P.G.O.U. excluyendo la superficie bajo cubierta siempre que tenga una altura menor a 1,50 metros.

2. Altura de la edificación: Se entenderá medida desde la rasante del terreno hasta la arista de coronación.

3. Cómputo de la Altura de la Edificación: Se realizará desde la rasante del terreno.

4. Cubiertas de la Edificación: Con carácter general la inclinación de las vertientes de cubiertas no podrán sobrepasar una inclinación de treinta grados sexagesimales (30°) respecto a la línea de cornisa de la planta cubierta salvo que las ordenanzas particulares impusiesen mayores limitaciones. El origen o arista inferior de la cubierta podrá como máximo situarse a un metro por encima de la línea de cornisa de la planta a la que cubra.

5. Plantas: Las definiciones de Plantas de Sótano, semisótano y baja se entenderán referidas a la rasante del terreno. El techo del semisótano (cara inferior del forjado) podrá superar la línea de rasante en un metro (1 m). Las cuales no computarán a efectos de edificabilidad.

6. Edificabilidad bajo cubierta: La superficie ocupable bajo cubierta no computará al efecto de número de plantas pero sí a efectos de edificabilidad conforme al punto 1 de este artículo.

7. Cuerpos volados cerrados: No se permitirán cuerpos volados que sobrepasen los retranqueos mínimos a linderos.

8. Línea de fachada: Línea correspondiente a la proyección vertical de la línea de fachada.

9. Línea de edificación vinculante: Cuando el P.P. en sus Planos o normas o los Estudios de Detalle señalan línea de edificación vinculante, el plano de fachada debe situarse en ella en al menos tres cuartas partes de su longitud. Las diferencias entre lado de fachada y línea de edificación vinculante solo podrán deberse a: retranqueos parciales; cortes en la edificación definidos en el punto 10 de este Artículo; patios abiertos a fachada cuyo fondo no exceda a seis metros, ciñéndose en lo demás al P.G.O.U. y los Estudios de Detalle.

10. Líneas de Edificación Indicativas: En determinados casos las normas, los Planos de Ordenación Pormenorizada o los Estudios de Detalle pueden señalar líneas de edificación indicativas con el alcance descrito en el artículo 6.2 de estas Normas. En los casos en los que el P.P. no señala expresamente líneas de edificación, vinculantes o indicativas, se entenderán como líneas de edificación indicativa:

— Una línea paralela a la alineación exterior, situada a la separación mínima al frente de parcela que hubiera sido fijada por estas Normas para la zona correspondiente.

— El límite interior del área de movimiento, si hubiera sido fijado expresamente.

11. Cortes en la Edificación: Se considera como corte en la edificación una discontinuidad entre cuerpos edificados que por sus características no puede quedar sujeta a las reglas de separación de bloques, sino al régimen de patios.

Estarán sujetas al siguiente régimen:

— Solo podrán darse cortes cuando los cuerpos de edificación situados a cada lado corresponden a un mismo Proyecto Unitario.

— Podrán empezar a nivel del terreno a nivel de cualquiera de los pisos.

— La anchura y altura de los cortes se medirán conforme, y estarán sujetas a, lo establecido para patios por el P.G.O.U u ordenanzas de aplicación.

— La longitud o segunda dimensión en planta se medirá por la dimensión del solape de los elementos de edificación enfrentados a ambos lados del corte.

— La posibilidad de utilización de los cortes para iluminación y ventilación de estancias, piezas habitables o escaleras, será establecida para patios de parcela por el P.G.O.U. o normativa aplicable, tomando como dimensiones en planta las definidas en los dos epígrafes precedentes.

— La iluminación o ventilación obtenidas para estancias que abran a cortes no confieren a la vivienda o local el carácter de exteriores.

— No podrán ubicarse en los cortes vías rodadas, pero sí sendas peatonales, y accesos para vehículos de emergencia si su anchura es igual o superior a cinco metros.

1. Pasos en la Edificación: Se podrá interrumpir la edificación con pasos que afecten como máximo a la planta baja y primera, pero sin alcanzar a la totalidad de la altura. Su anchura no podrá ser inferior a 3 metros. Si tuvieran 5 o más metros de anchura podrán servir para permitir el accesos de vehículos de emergencia. La posibilidad de utilización de los pasos para iluminación y ventilación será la establecida para patios por el P.G.O.U. o normativa aplicable considerando que las dimensiones a aplicar fueran.

— Anchura: la del paso.

— Longitud: la dimensión del solape de los paramentos enfrentados a ambos lados del corte.

— Altura: el doble de la altura libre del corte.

2. Construcciones por encima de la altura: Se permitirán las correspondientes a instalaciones comunes del edificio y las que viniesen impuestas por las condiciones tecnológicas específicas de la actividad albergada, en cuyo caso los proyectos contendrán justificación expresa al respecto.

Art. 24. Elementos Fijos de los Proyectos.—Los proyectos de edificación deberán respetar los elementos fijos que, a tal efecto, hubiesen sido señalados por el Proyecto de Urbanización, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.1 de estas Normas.

Art. 25. Condiciones Ambientales.—1. Serán de aplicación las condiciones fijadas por el P.G.O.U y la normativa sectorial aplicable a las distintas infraestructuras y servicios.

2. El Proyecto de Urbanización podrá incluir Normativa Complementaria que detalle condiciones ambientales relacionadas con las infraestructuras por él abordadas que habrían de ser atendidas en la ejecución de la edificación y/o sus instalaciones.

Art. 26. Relación Parcela-Edificación: Proyecto Unitario.—1. En determinados casos señalados expresamente por el Plan Parcial, la edificación de cada parcela se debe realizar mediante proyecto unitario.

2. El proyecto unitario podrá prever la edificación por fases, en cuyo caso podrá especificar:

— El tratamiento que habrá de darse a las superficies a ocupar por las fases posteriores a la primera en tanto no se lleven a cabo dichas fases.

— El tratamiento de las superficies o elementos de edificación a los que se proyecta adosar edificaciones de fases sucesivas.

2. Una vez ejecutada una fase podrán presentarse reformados de proyecto de las fases sucesivas.

Art. 27. Cómputo de Edificabilidad.—1. En el cómputo de edificabilidad se estará a lo dispuesto en el P.G.O.U. con mayores precisiones expresadas en los siguientes puntos.

2. En terrazas y cuerpos volados no computará la superficie ocupada por jardineras cuyo tamaño y diseño impidan el uso para otro fin que no sea el de su plantación.

3. No se computará la superficie ocupada para la provisión de las plazas de aparcamiento exigidas por estas ordenanzas.

4. No computará la construcción bajo rasante (Sótanos y semisótanos). Ni la planta baja porticada, salvo el espacio de esta ocupado pro vestíbulos y portales.

Art. 28. Condiciones de la Dotaciones y Servicios del Edificio.—Será de obligado cumplimiento lo establecido en el P.G.O.U con las siguientes condiciones adicionales:

1. Reserva de Plazas de Aparcamiento para Minusválidos: Los proyectos de edificación en cada parcela reservarán al menos un 2% de las plazas para el uso exclusivo de minusválidos con una dimensión mínima de 3.5 x 4.5 m.

2. Residuos Sólidos: En la edificación de vivienda colectiva y en la no residencial deberán preverse cuartos o depósitos de residuos sólidos en las debidas condiciones de ventilación y registro protegido de vistas desde la vía pública pero fácilmente accesible a los servicios de recogida.

Art. 29. Seguridad frente a incendios.—1. La edificación y el acondicionamiento de las áreas ajardinadas se dispondrá de tal forma que permita la aproximación de un vehículo de bomberos a al menos tres metros de distancia de todas las fachadas exteriores.

2. Si existen elementos construidos bajo la rasante del espacio de maniobra de aproximación, su estructura se proyectará considerando las sobrecargas del vehículo para extinción de incendios.

Art. 30. Condiciones de la Urbanización.—Con sujeción a lo establecido en el P.G.O.U y dentro de lo fijado por los Artículos 6 y 13 de estas normas, el Proyecto de Urbanización desarrollará fielmente el contenido del P.P. con sujeción a lo establecido al efecto por el Reglamento de Planeamiento y por el P.G.O.U. Cumplirá además las siguientes precisiones adicionales:

1. Viario: incluirá previsiones para la compatibilización de las conducciones bajo acera de las distintas conducciones.

2. Aparcamiento en vía pública: preverá al menos un 2% redondeado a mayores de plazas para minusválidos, de conformidad con lo establecido por el Reglamento de Planeamiento.

3. Recogida de residuos sólidos: Podrá prever las condiciones específicas de diseño a que habrán de ceñirse los depósitos de residuos sólidos.

4. Señalización: podrá establecer las condiciones específicas de diseño a que habrá de adecuarse la construcción de los elementos fijos y móviles de señalización incluyendo:

— Señalización vertical viaria.

— Señalización horizontal viaria.

— Mobiliario urbano.

5. Elementos Tipo: el Proyecto de Urbanización podrá además establecer condicionantes o diseños-tipo para elementos de construcción privada tales como vallas, dispositivos de recogida de basuras, con especial incidencia en la escena urbana pública pese a ser de construcción privada.

Capítulo 2

Condiciones y definiciones generales de los usos del suelo

Art. 31. Condiciones generales de los usos.—1. En el ámbito del P.P. serán de aplicación las condiciones generales de los usos incorporados en el P.G.O.U. con las mayores precisiones establecidas en estas Normas.

2. Los conceptos, definiciones y compatibilidades de los usos se remiten a lo dispuesto al efecto en el P.G.O.U., con las matizaciones que se fijan en las condiciones particulares de ese P.P.

3. Por su adecuación a cada zona y según los objetivos de la Ordenación, los usos se dividen en característicos y compatibles permitidos, e incompatibles. Se consideran incompatibles y por tanto no permitidos, los usos no expresamente referenciados en las condiciones de la zona. En cualquier caso, se estará a lo que disponga la Normativa sectorial aplicable a cada caso.

4. El Uso comercial, en sus grupos V y VI están asignados exclusivamente a la Manzana o Subzona 5 (Plano de Zonificación 0.2.1).

Art. 32. Aparcamientos.—En aquellas zonas o áreas en las que el P.P. establece obligaciones de aparcamiento superiores a las fijadas por el P.G.O.I serán de aplicación las obligaciones fijadas por el P.P.

Capítulo 3

Condiciones generales de la parcelación

Art. 33. Parcelación.—1. La parcelación del P.P. supone la aprobación simultánea de la parcelación en él definida.

2. El Proyecto de Parcelación deberá precisar la superficie, edificabilidad y ocupación máxima de cada parcela y asegurar el estricto cumplimiento de los límites de edificabilidad y ocupación fijados por el P.P.

3. Los Proyectos de Parcelación podrán tener como ámbito:

— Una o más parcelas cuyos límites coincidan con los fijados en este P.P.

— Los que resulten de la aplicación del artículo 36 de estas Normas.

Art. 34. Agregación de Parcelas.—1. Como el P.P. no establece parcelas máximas podrán agregarse parcelas adyacentes, siempre que la parcela agregada tenga como límites de edificabilidad y ocupación los resultantes de sumar los de las parcelas que en ella se agregan.

2. Podrán agregarse parcelas pertenecientes al mismo tipo de uso, sea cual sea el Nivel fijado en el P.P. siempre que se respete lo estipulado en el punto 1 precedente.

3. Cuando del resultado de una agrupación resulte una parcela superior a 10.000 m² será preciso desarrollar un Estudio de detalle en el caso de que se proyecte un edificio dentro de la misma al objeto de analizar los accesos a las distintas edificaciones desde el viario público.

Art. 35. Subdivisión de parcelas.—Por la definición del P.P. o por las agregaciones permitidas en el artículo 34 de esas Normas, pueden darse parcelas cuya superficie exceda a la de dos o más parcelas mínimas. En estos casos podrá realizarse su subdivisión siempre que se cumplan las condiciones correspondientes de aplicación a cada una de las parcelas resultantes.

Art. 36. Redefinición de Parcelario.—Además de las agregaciones y subdivisiones a que hacen referencia los Artículos 34 y 35, los Proyectos de Parcelación tendrán libertad de redefinir el parcelario con sujeción en todo caso a las condicionantes fijadas en estas Normas.

TÍTULO CUARTO

Condiciones particulares de las zonas

Capítulo 1

Condiciones particulares comunes a todas las zonas

Art. 37. Definición aplicación.—1. Las condiciones particulares de cada zona regulan y detallan el régimen urbanístico a que han de someterse las edificaciones y actividades de cada zona.

2. En lo que no quede establecido por ellas, serán de aplicación las Condiciones Generales de estas Normas, y el P.G.O.U.

3. En todo caso se deberá cumplir la Normativa Supramunicipal que fuera de aplicación.

Art. 38. Obras Admisibles.—1. Serán admisibles en todas las zonas las obras de urbanización y las de nueva edificación y demolición.

2. En los edificios que se construyan en ejecución del P.P. se admitirán las obras en los edificios (remodelación, renovación, mantenimiento y ampliación de la edificación) con sujeción a los límites establecidos en el presente P.P.

3. En todo caso las obras cumplirán las condiciones específicas de Zona que les fueran de aplicación, así como las condiciones generales de esas Normas y del P.G.O.U.

Capítulo 2

Condiciones particulares de la Zona Terciario-Espacial

Art. 39. Definición.—Regula los usos globales Terciario y Especial bajo el concepto unitario de Zona o Uso Terciario-Espacial, en los que se engloban los usos pormenorizados que se indican a continuación, y su construcción en edificio exclusivo con ocupación parcial del solar y retranqueo a todos sus linderos. El uso Terciario-Especial, y sus pormenorizados, podrán conformar y distribuirse en el edificio exclusivo en cualquier proporción y con el límite de la edificabilidad propia del mismo.

Art. 40. Usos pormenorizados.

40.1. Uso Automóvil.

Definición:

Se definen como usos del automóvil los destinados a estancia y el servicio de vehículos automóviles de cualquier clase.

Se consideran incluidos dentro de esta definición los servicios públicos de transporte, los lugares anexos de paso, espera o estancia de vehículos, así como los depósitos para la venta de automóviles, talleres de reparación, engrase y lavado.

Grupos:

Los grupos I, II, III, IV, V, VI, VII y IX, según el artículo 5.3.2 de las Normas del P.G.O.U. El grupo VII dependerá de la política municipal respecto a ese uso.

40.2. Uso Comercial.

Definición:

Se define como Uso Comercial de minorista y/o mayorista de cualesquiera mercancías y servicios, incluidas las sucursales bancarias y demás entidades financieras.

Grupos:

Los grupos II, III, IV, VI y VII, según el artículo 5.6.2 de las Normas del P.G.O.U. Los grupos V y VI de este Uso Comercial están asignados exclusivamente a la Manzana o Subzona 5 (M-5 del plano de Zonificación 0.2.1).

40.3. Uso Oficinas.

Definición:

Se define como uso Oficinas cualquier tipo de actividad privada o pública, de carácter administrativo; financiero; profesional; despacho privado; centro de investigación, de tratamiento y transmisión de datos; intermediarios de comercio, viajes, transporte, alquileres; servicios; bancos e instituciones financieras, de seguros, así como cualquier otra actividad admitida dentro del tráfico mercantil o privado. La presente numeración no tiene carácter limitativo sino tan solo mero carácter enunciativo.

Grupos:

No se definen grupos, por estar admitida cualquier actividad.

40.4. Uso Hotelero y Hostelero.

Definición:

Es el uso que corresponde a aquellos de servicio al público destinados tanto a alojamiento temporal o de larga duración (apartamentos-hoteles, residencias de estudiantes o de personas de la tercera edad), como a otras actividades de hostelería o restauración (restaurantes, cafeterías, etcétera).

Grupos:

Los grupos I, II, III y IV, según el artículo 5.8.2 de las Normas del P.G.O.U.

40.5. Uso Sociocultural, Espectáculos Salas de Reuniones.

Definición:

Es el uso que corresponde a aquellos edificios de servicio al público destinados a centros de ocio, dedicados tanto al desarrollo de la vida de relación como al desarrollo de las actividades socioculturales, de recreo y prestación de servicios públicos de interés social. Se incluyen las actividades de salas de cine, otros espectáculos y servicios recreativos.

Los edificios que se destinen a este tipo de uso tendrán como límite máximo una edificabilidad de 6.000 m², y no podrán destinar más de un 10% de los mismos (600 m² a salas de fiestas, discotecas y restaurantes/cafeterías con espectáculo. Para el cálculo de la referida edificabilidad limitativa de 6.000 m² no se tendrán en cuenta los estacionamientos, almacenes e instalaciones técnicas, sin perjuicio de su compatibilidad de la parcela en cuestión.

Grupos:

Los grupos I, II, III y IV, según el artículo 5.9.2 de las Normas del P.G.O.U.

40.6. Uso Educativo.

Definición:

Es el uso que corresponde a los edificios y locales públicos y privados que se destinan principalmente a la enseñanza o investigación en todos sus grados y especialidades.

Grupos:

Los grupos I, II, III, IV, V y VI según el artículo 5.10.2 de las Normas del P.G.O.U.

40.7. Uso Sanitario-Asistencial.

Definición:

Es el uso que corresponde a aquellos edificios públicos o privados destinados al tratamiento y/o al alojamiento de enfermos, y otras modalidades de asistencia asimiladas.

Grupos:

Los grupos I, II y III, según el artículo 5.11.2 de las Normas del P.G.O.U.

Art. 41. Alineaciones y rasantes.—Serán libres dentro de los retranqueos fijados por las ordenanzas, a no ser que el plano de alineaciones disponga alguna obligatoria para un determinado frente de edificación a la alineación oficial de la fachada.

Art. 42. Retranqueos.—Serán de 10 (diez) metros a frente de solar contados desde el borde de la calzada, y de 5 (cinco) metros a los restantes linderos. En las franjas de retranqueo podrán edificarse cuerpos secundarios de la edificación, tales como garitas de control e información, de una altura máxima de 3,50 (tres coma cincuenta) metros, y cuya superficie computará a los efectos del cálculo de la edificabilidad.

Art. 43. Parcelas mínima y máxima.—La mínima parcela tendrá una superficie igual o superior a los 2.000 (dos mil) m².

En caso de construcción en condominio la parcela mínima será de 3.500 (tres mil quinientos) m².

La parcela máxima no se limita.

Art. 44. Frentes de parcela.—El frente mínimo a la alineación oficial de fachada será de 20 (veinte) metros. No se fija el frente máximo.

Art. 45. Superficie de ocupación máxima.—Será del 50 (cincuenta) % de la superficie de la parcela.

Art. 46. Alturas de la edificación.—De conformidad a lo establecido en la Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de Modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, no se establecen límite a las alturas máximas en cuanto al total de la edificación ni en cuanto al número de plantas de la edificación, si bien deberán cumplirse todas las especificaciones normativas existentes que afecten a la edificación propuesta. Respecto a la altura mínima entre plantas se han de cumplir las alturas mínimas entre plantas establecidos por el Plan General (P.G.O.U.) en su artículo 5.1.28.

Art. 47. Edificabilidad.—Será de 0,8543 (ocho mil quinientos cuarenta y tres diez milésimas) de metro cuadrado edificables por metro cuadrado (m²/m²), medidos sobre parcela neta.

Art. 48. Usos compatibles de la edificación.—Los usos pormenorizados de esta clave son los definidos en el artículo 40. Se permitirán como Usos Compatibles, en coexistencia con cualquiera de los usos pormenorizados, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos a continuación:

a) Automóvil. Es uso característico o pormenorizado.

b) Residencial. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

c) Industrial y almacenaje. Compatible la segunda (2.^a) categoría, en situación G. Prohibido en los demás casos.

d) Comercial. Es uso característico o pormenorizado.

e) Oficinas. Es uso característico o pormenorizado.

f) Hostelería. Es uso característico o pormenorizado.

g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión. Es uso característico o pormenorizado.

h) Educativo. Es uso característico o pormenorizado.

i) Sanitario-Asistencial. Es uso característico o pormenorizado.

j) Religioso. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

k) Deportivo. Compatible el grupo I, en situaciones A y G. Prohibido en todos los demás casos.

l) Espacios Libres y Zonas Verdes. Compatible en todas sus categorías y situaciones.

m) Infraestructuras y servicios públicos. Compatible en todas sus categorías y situaciones.

n) Red viaria. Compatible en todas sus categorías y situaciones.

Estos Usos Compatibles podrán coexistir con el Uso Característico (los pormenorizados del artículo 40) pero no podrán superar el 25% de la edificabilidad de la parcela en cuestión. Esto es, el Uso Compatible no podrá superar la cuarta parte de la edificabilidad asignada a la parcela.

Capítulo 3

Condiciones particulares de la Zona Deportivo-Intensivo

Art. 49. Definición.—Regula los usos y construcción de instalaciones destinadas a la práctica de actividades deportivas, tanto al aire libre como en espacios cubiertos.

Art. 50. Alineaciones, rasantes y retranqueos.—Serán libres dentro de los retranqueos fijados por las ordenanzas a no ser que el plano de alineaciones disponga alguna obligatoria para un determinado frente de edificación a la alineación oficial de la fachada. Será de 5 (cinco) metros a cualquier lindero del solar.

Art. 51. Parcela mínima y frentes de parcela.—La mínima parcela tendrá una superficie igual o superior a los 1.000 (mil) m². El frente mínimo será de 20 (veinte) metros a la alineación oficial de fachada. No se fija frente máximo.

Art. 52. Superficie de ocupación máxima y alturas de la edificación.—Será del 25 (veinticinco) % de la superficie neta de la parcela. La altura de la edificación será de 8 (ocho) metros. En el supuesto caso de que la especialidad deportiva se destinará la edificación necesitase una mayor altura, deberá justificarse este extremo, pudiéndose rebasar la altura máxima dentro de un gálibo de 45°a partir de la línea de retranqueo de 5 metros.

Art. 53. Edificabilidad.—Será de 0,8 (cero coma ocho) m²/m², medidos sobre parcela neta.

Art. 54. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el definido en el artículo 70, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este artículo tanto para este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las limitaciones del siguiente listado (Las referencias se hacen a las claves del P.G.O.U):

a) Automóvil. Compatible el grupo I. Prohibido en todos los demás casos.

b) Residencial. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

c) Industrial y almacenaje. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

d) Comercial. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

e) Oficinas. Compatible el grupo II, situaciones E y F, para uso característico al servicio de la instalación deportiva.

f) Hostelería. Compatibles los grupos I y II, solo al servicio exclusivo de los usuarios de la actividad característica. Prohibido en todos los demás casos.

g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión. Compatibles los grupos I y II. Prohibido en todos los demás casos.

h) Educativo. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

i) Sanitario-asistencial. Prohibido en todas sus categorías y situaciones, excepto las facilidades sanitarias al servicio exclusivo de los usuarios de la actividad característica.

j) Religioso. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

k) Deportivo. Característico en grupos I y II, cualquier situación.

l) Espacios Libres y Zonas Verdes. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

m) Infraestructuras y Servicios Públicas. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

n) Red Viaria. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

Capítulo 4

Condiciones particulares para la Zona de Equipamientos y Servicios

Art. 55. Definición.—Regula los usos y la construcción de edificios destinados a servicios públicos e instituciones varias en instalaciones de uso exclusivo, con ocupación parcial del solar y retranqueado por todos sus linderos.

Art. 56. Alineaciones y rasantes.—Serán libres dentro de los retranqueos fijados por las Ordenanzas, a no ser que el Plano de alineaciones disponga de alguna obligatoria para un determinado frente de edificación a la alineación oficial de fachada.

Art. 57. Retranqueos.—Serán de 5 (cinco) metros a frente de solar, con independencia de lo dispuesto en el artículo anterior, y de 5 (cinco) metros a los restantes linderos pudiendo reducirse o suprimirse cuando la tipología de los edificios circundantes así lo aconseje, según el criterio de los Servicios Técnicos Municipales.

Art. 58. Parcela mínima.—La mínima parcela tendrá una superficie igual o superior a los 1000 (mil) m².

Art. 59. Frentes de parcela.—El frente mínimo será de 20 (veinte) metros. El frente máximo no se fija.

Art. 60. Superficie de ocupación máxima.—Será del 50 (cincuenta) % de la superficie neta de la parcela.

Art. 61. Alturas de la edificación.—La altura máxima de la edificación será de 12 (doce) metros, medidos según el procedimiento establecido en estas Normas Urbanísticas. Por encima de dicha altura, solo se permitirá la construcción de cuerpos singulares de la edificación en una superficie que no excederá el 20 (veinte) % de la ocupación máxima, computando dicha superficie a efectos del establecimiento de la edificabilidad.

Art. 62. Edificabilidad.—Será de 1 (uno) m²/m², medidos sobre parcela neta.

Art. 63. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el definido en el artículo 55, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este artículo tanto para este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las limitaciones del listado que figura a continuación:

a) Automóvil. Compatible el grupo I. Compatibles los grupos II, III, IV y V, en situaciones D y G. Compatibles los grupos VII, VIII y IX, situación G, para usos característicos M y P. Prohibido en todos los demás casos.

b) Residencial. Compatibles los grupos I, II y III, situaciones A, E, F y G, para uso característico M. Prohibido en todos los demás casos.

c) Industrial y almacenaje. Compatible la categoría 2.^a, en situación G, para uso característico M. Prohibido en todos los demás casos.

d) Comercial. Característico el grupo V, en situación G, solo para mercados municipales. Prohibido en todos los demás casos.

e) Oficinas. Compatible el grupo II, situaciones E y F, para uso característico M.

f) Hostelería. Compatibles los grupos I y II, en cualquier situación, como parte del programa del uso característico. Prohibido en todos los demás casos.

g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión. Característico en grupos I, II y III situaciones A, F y G. Prohibido en todos los demás casos.

h) Educativo. Característico en grupos I, II y II, en situaciones F y G.

j) Religioso. Característico en grupos I y II, situaciones A y F.

k) Deportivo. Característico en grupo I, situación A; grupo II, situaciones F y G.

l) Espacios libres y zonas verdes. Compatible en todas sus categorías y situaciones.

m) Infraestructuras y servicios públicos. Característico el grupo I, situación E; el grupo II, en situación H; y el grupo III, en situación E. Prohibido en todos los demás casos.

n) Red viaria. Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

Capítulo 5

Condiciones particulares para las Zonas de Espacios Públicos Libres y Viario Local y Centros de Transformación

Art. 64. Definiciones y ámbito.—Es el uso correspondiente a aquellos espacios destinados a plantaciones y/o instalaciones complementarias, al servicio del recreo y esparcimiento, y de acceso a las diversas parcelas del sector.

Art. 65. Edificabilidad y condiciones particulares.—1. En la zona de Espacios Libres (grado 2) será de aplicación lo especificado al efecto en el artículo 6.23 del P.G.O.U. de Alcalá de Henares con la salvedad hecha en el punto 4 de este artículo.

2. Los centros de transformación, a que hace referencia el artículo 53.7 del Reglamento de Planeamiento Estatal, se ubicarán en los lugares que al efecto se señalen en el proyecto de urbanización con sujeción a las siguientes condiciones: coherencia con los esquemas de redes incorporados en el Plan Parcial; posibilidad de implantación sobre rasante en espacios libres con sujeción a lo expresado en el punto 1 del siguiente artículo; posibilidad de implantación, bajo rasante en espacios libre y sistemas generales, sin limitación global de edificabilidad; altura máxima permitida sobre rasante de una planta y 3 metros de línea de cornisa.

Art. 66. Usos característicos y permitidos.—Serán los que específicamente establece el P.G.O.U. para la clave 51, Espacios Libres (grado 2) en su artículo 6.23, salvo en la edificabilidad que será en este sector de 0,01 m²/m².

Capítulo 6

Condiciones particulares de uso de las vías pecuarias

Art. 66 bis. Red Supramunicipal Vías Pecuarias Espacio Libre Protegido.—En todas las aplicaciones que se pretendan acometer en vías pecuarias se estará a lo regulado legalmente en la Ley Estatal 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias (“Boletín Oficial del Estado” de 24 de marzo de 1995), y en la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid (“Boletín Oficial del Estado” de 28 de agosto de 1998).

En cuanto a la situación y delimitación del dominio público de las vías pecuarias, prevalecerá lo recogido en el plano de ordenación de zonificación escala 1:2.000 del Plan Parcial y del P.A.U., que deberá reflejar la vía pecuaria actual. Si este plano contuviera discrepancias respecto a las clasificaciones y deslindes legalmente aprobados de las vías pecuarias prevalecerán estos últimos.

El suelo de las vías pecuarias no podrá generar aprovechamientos urbanísticos, ni considerarse suelos de cesión, ni computar a efectos de los estándares mínimos exigibles para redes por la legislación urbanística.

Respecto a las interferencias entre vías pecuarias y viarios rodados se estará a lo siguiente:

1. En los viarios ya construidos sobre vías pecuarias en los que se pretenda construir rotondas se deberá reservar suelo para que las vías pecuarias bordeen las mismas, con el fin de instalar en su borde, si el tipo de tráfico rodado lo permite, pasos al mismo nivel con preferencia de paso para los usuarios de las vías pecuarias.

2. En los cruces con carreteras, se deben habilitar los pasos necesarios para las vías pecuarias y mantener la continuidad sobre plano (grafiando las (reservas de suelo para vías pecuarias) y transitabilidad sobre el terreno (previendo la construcción de pasos a distinto nivel). En ningún caso deberán coincidir superficialmente los pasos habilitados con viarios rodados.

En el caso de que un viario rodado a construir precise cruzar alguna vía pecuaria, el cruce (al mismo o distinto nivel) deberá ser aprobado por el organismo competente en materia de vías pecuarias, tras la tramitación del oportuno expediente de acuerdo con el artículo 28 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, instando pro solicitud del organismo promotor. Mientras dicho cruce no sea aprobado si procede, no se podrá ocupar el terreno de la vía pecuaria.

3. En el caso de que un viario rodado a construir deba ineludiblemente coincidir longitudinalmente con una vía pecuaria, el organismo promotor deberá solicitar una modificación de trazado de acuerdo al artículo 27 “Modificaciones de trazado por la realización de obras” de la Ley 8/1998, no pudiéndose ocupar en ningún caso los terrenos de la vía pecuaria hasta que, si procede, el Consejero en que recaiga la competencia en materia de vías pecuarias haya acordado mediante Orden la modificación de trazado.

Los nuevos viarios públicos deberán situarse fuera de las vías pecuarias.

La modificación de trazados originales por cualquier motivo no será efectiva hasta que sean aprobadas por el organismo competente en materia de vías pecuarias.

Las infraestructuras lineales (tuberías, conducciones eléctricas, etcétera) se situarán con carácter general fuera de dominio público pecuario. Su autorización únicamente se estudiará por el organismo competente en materia de vías pecuarias para los casos excepcionales e inexcusables y en las circunstancias expuestas en el artículo 38 (“De otras ocupaciones temporales”) de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

El asfaltado o cualquier procedimiento similar que desvirtúa la naturaleza de las vías pecuarias están prohibidos por la legislación vigente.

El Proyecto de Urbanización deberá recoger en la zona de vías pecuarias lo siguiente:

— Instalación de señales de vía pecuaria en el principio y final del tramo o de atriles temáticos sobre la vía pecuaria. Los modelos deberán solicitarse a la Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural.

— Camino Central de zahorra compactada de 1,5 metros de anchura.

— Plantación perimetral de la vía pecuaria con especies adecuadas al entorno (árboles de 1,5 metros de altura y arbustos) y con las instalaciones de riego necesarias para su mantenimiento.

— Colocación de hitos en los laterales de la vía pecuaria (bloques de piedra natural o balizas metálicas) cada 50 metros en tramos rectos o menor distancia en tramos curvos.

En la zona de cruce existente de vía pecuaria con viario rodado del sector se instalará:

— Señal de paso de ganado.

— Paso de cebra.

— Pavimento diferenciado distinto a asfalto con piedra natural o imitación (hormigón labrado en tonos terroso, etcétera).

— Bandas sonoras transversales al eje de la calzada con señal de reducción de la velocidad, dependiendo del tráfico rodado.

No se podrán instalar bordillos, ni escalones, ni estructuras que por su altura y/o por sus características dificulten la ejecución de los usos prioritarios de las vías pecuarias. En la zona de cruce viario rodado con la vía pecuaria propuesta no deberán construirse aparcamientos.

TÍTULO QUINTO

Condiciones particulares de desarrollo, gestión y régimen del suelo

Art. 67. Cesiones: ámbitos y obligaciones de urbanización y ejecución.—1. Serán de cesión obligatoria y gratuita los terrenos correspondientes a:

— Viario Local.

— Equipamientos y Servicios Públicos.

— El 10 % del aprovechamiento medio del Sector.

2. Los terrenos correspondientes a la cesión de aprovechamiento lucrativo se fijarán en el Proyecto de Reparcelación para el que señalamiento que se incluye en el P.P. tendrá carácter de directriz.

3. Los terrenos de cesión obligatoria (el 10 %) se cederán debidamente urbanizados, no así los excesos que deberán soportar los gastos de urbanización.

Art. 68. Sistema de Actuación.—El Sistema de Actuación del P.P. será el de Compensación.

Art. 69. Mantenimiento de la Urbanización.—1. Se constituirá por los propietarios una Entidad Urbanística Colaboradora para la conservación de las obras de Urbanización y el mantenimiento de las dotaciones o instalaciones de los servicios públicos.

2. Entre tanto se constituye la Entidad Urbanística Colaboradora las funciones correspondientes serán ejercidas por los promotores del P.P. que estarán facultados, cuando se trate de servicios susceptibles de aprovechamiento individualizado, para imponer y recaudar de los propietarios de terrenos las contraprestaciones correspondientes.

TÍTULO SEXTO

Condiciones de informes sectoriales

Art. 70. Condiciones de los Informes Sectoriales del Plan Parcial (2006).—Las exigencias contenidas en los informes sectoriales preceptivos que se acompañan con su “Texto íntegro” como anexo I inseparable formando parte de este artículo de las normas urbanísticas. Concretamente los siguientes.

1. Informe de la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento. (Administración del Estado) (de 3/12/01, Ref. 8.789.1 AE/01).

2. Informe de la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (de 7/03/2003).

3. Informe de la Dirección General de Agricultura y de Desarrollo Rural de la Comunidad de Madrid (de 3/04/2006).

Art. 71. Condiciones de los Informes Sectoriales de la Modificación Puntual del Plan Parcial (2018).—Las exigencias contenidas en informes sectoriales preceptivos que se acompañan con su “Texto íntegro” como anexo II inseparable formando parte de este artículo de las normas urbanísticas. Concretamente los siguientes:

1. Informe Ambiental Estratégico, de la Dirección General de Sostenibilidad y Cambio Climático, de la Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad de la Comunidad de Madrid. Incluyendo sus documentos anexos (de 4/06/2020, Ref. 10-Ub2-00121.8/2019).

2. Informe de la Subdirección General de Explotación, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana de fecha 04/08/2020.

Informe de la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento (Administración del Estado) (de 3/12/01, Ref. 8.789.1 AE/01)

Con fecha 30/11/01, el Director General de Carreteras ha resuelto lo siguiente:

«1. Informar favorablemente el documento del Plan de Actuación Urbanística P.A.U.-4 del Sector 107, de abril de 1999, y revisión de julio de 2001, de Ayuntamiento de Alcalá de Henares (Madrid), con las siguientes condiciones a cumplimentar:

a) Cualquier nuevo acceso o modificación de los existentes, incluidos los conectados a las vías de servicio, precisará autorización de la Dirección General de Carreteras. El preceptivo proyecto que se presente se ajustará a la normativa vigente, (Reglamento General de Carreteras, artículos 102 y siguientes, aprobado por Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, “Boletín Oficial del Estado” 23/09/94, y Orden Ministerial de Fomento de 16/12/97, por la que se regulan los accesos a las carreteras del Estado, las vías de servicio y la construcción de instalaciones de servicio, “Boletín Oficial del Estado” 24/01/98). En el documento anterior deberá incluirse un estudio del tráfico que el planeamiento generaría, así como el análisis y evaluación de su repercusión en los niveles de servicio en la autovía N-II, que garantice el correcto funcionamiento de los accesos.

b) Deberá señalarse en la documentación las zonas de protección de la autovía, esto es, las zonas de dominio público, de servidumbre y de afección, así como la línea límite de edificación, conforme a la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras, artículos 20, 21, 22, 23 y 25, y la zona de dominio público de la vía de servicio, conforme a la Orden Ministerial de Fomento de 16/12/97, por la que se regulan los accesos a las carreteras del Estado, las vías de servicio y la construcción de instalaciones de servicio, citadas.

c) En la fachada del Sector 107 a la autovía N-II debe reservarse una franja de protección viaria al menos 25 metros desde la arista exterior de la explanación de la autovía, y de 10 metros desde la arista exterior de la calzada de la vía de servicio que permita diseñar unas conexiones adecuadas y en cuanto a edificaciones las indicadas en el Capítulo III de la Ley 25/1988, de Carreteras, de 29 de julio.

d) Todos los servicios que se dispongan paralelos a la autovía N-II y a su vía de servicio deben situarse en el borde exterior más alejado de la franja de protección viaria fijada y siempre exteriores a la zona de dominio público, (red telefónica, abastecimiento y otros).

e) Debe incluirse en la normativa para las nuevas construcciones próximas a carreteras existentes e infraestructuras previstas la necesidad de los estudios de determinación de los niveles sonoros esperables y la obligatoriedad de disponer los medios de protección acústica imprescindibles, en caso de superarse los umbrales recomendados».

Informe de la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (de 7/03/2003)

«Asunto.—Programa de Actuación Urbanística que desarrolla el Sector 107 del P.G.O.U. de Alcalá de Henares.

Con fecha 17 de febrero de 2003 el Servicio de Evaluación ambiental ha remitido el referido documento de planeamiento urbanístico, aprobado inicialmente por la Comisión de Gobierno Municipal, para informe por esta Consejería.

De acuerdo con la documentación presentada, la estructura general de la ordenación, en cuanto a distribución de usos genéricos y aprovechamientos, responde a los criterios establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá de Henares. El citado Sector 107 tiene una superficie total de 140.377 m² y se fija una superficie edificable de 88.438 m².

En relación con el saneamiento del sector y, en particular, con lo establecido en el Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid, cabe significar que aunque en la documentación aportada se cuantifican los caudales de agua pluviales y negras generadas en el Sector 107 y se definen dos colectores que recogen dichas aguas, hay ciertas incongruencias en cuanto a los valores de superficies de los ámbitos y de dotaciones.

A la vista de lo anterior, tras el examen del Programa de Actuación Urbanística que desarrolla el Sector 107 de Alcalá de Henares cabe significar que en el mismo no se cumplimenta adecuadamente el análisis de los aspectos requeridos en relación con el Decreto 170/1998, de 1 de octubre, por lo que se precisa sean remitidas a esta Consejería las aclaraciones e información que se recoge a continuación, para la totalidad del P.A.U. de referencia y de los sectores situados aguas arriba y que viertan a través del Sector 107:

— Cuantificación de los caudales (medio y máximo) de aguas residuales generadas en el sector en función de la distribución de usos previstos y su intensidad, especificando las fórmulas de cálculo utilizadas. Se recomienda el uso de dotaciones establecidas en las Normas de Abastecimiento del Canal de Isabel II.

— Previsión de las modificaciones en la hidrología del área que dará lugar el planeamiento previsto.

— Cartografía sobre base topográfica a escala 1:25.000 o mayor de la cuenca vertiente y red hidrográfica en que se encuadra el P.A.U. Aclaración de si se evacuan a través del sector aguas pluviales generadas aguas arriba del mismo. Cuantificación de dichos caudales.

— Justificación del caudal de pluviales producido dentro del ámbito para el máximo aguacero con períodos de retorno de quince y cinco años y duración igual al tiempo de concentración de la cuenca, teniendo en cuenta los diferentes regímenes de escorrentía generados por el cambio en los usos del suelo. Justificación de los caudales de pluviales generados aguas arriba del ámbito en estudio y que evacuen en él.

— Teniendo en cuenta los datos anteriores, elección del tipo de red (unitaria separativa) y justificación de que la misma es acorde con la normativa del Plan Hidrológico de la Cuenca de Tajo (cuyos aspectos fundamentales se recogen en la parte final de este informe).

— Características y cartografía de la red de saneamiento del sector, especificando las conexiones propuestas a las infraestructuras generales y el requerimiento de instalaciones auxiliares (bombeos, aliviaderos, laminadores, etcétera). Gestión del efluente y punto(s) de vertido. Comprobación de que las infraestructuras receptoras (o en su caso los cauces receptores) tiene capacidad suficiente para trasegar los caudales de agua vertidos.

— Cuantificación de los caudales a conectar al sistema integral de saneamiento, en función del tipo de red (y de la gestión de las aguas pluviales según su procedencia).

— Características y cartografía de las infraestructuras de saneamiento y depuración en servicio y/o en proyecto que se prevé den servicio al sector. Titularidad patrimonial y ente gestor de las mismas. Esquema de caudales circulantes actual y previsto, especificando la incidencia en el mismo del desarrollo del sector, así como el de otros crecimientos proyectados en el municipio.

En relación con el diseño de las redes de saneamiento, deberá tenerse en cuenta, como se ha comentado, lo establecido en la normativa del Plan Hidrológico de la Cuenca del Tajo (aprobada por el Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio), en particular, en los siguientes artículos:

“(…) los proyectos de nuevas urbanizaciones deberán establecer preferentemente redes de saneamiento separativas para aguas negras y pluviales. Deberá justificarse al solicitar la autorización de vertido ante el Organismo de Cuenca la tipología que se adopta en función de los riesgos potenciales de las diferentes alternativas para el dominio público hidráulico (…)”.

“(…) En el supuesto de plantearse una agregación entre vertidos, el titular del vertido integrado deberá presentar al Organismo de Cuenca, acompañando a la solicitud de autorización, un estudio específico que permita a este la valoración de los efectos que, en términos de caudal circulante, producirá sobre los cauces dicha agregación (…)”.

“(…) En cualquier caso, el alcantarillado para pluviales en redes separativas y el común en redes unitarias deberá tener, como mínimo, capacidad suficiente para poder evacuar el máximo aguacero de frecuencia quinquenal y duración igual al tiempo de concentración asociado a la red (…)”.

“(…) Todos los aliviaderos de crecida de la red de saneamiento (o previos a la depuradora), limitarán la salida de sólidos (…)”.

“Art. 38.3: (…) Todos los vertidos a cauces, canales y embalses tendrán como mínimo un pretratamiento (con desbaste, desarenado y desengrasado) seguido de un tratamiento de decantación, con un rendimiento superior al 90% expresado en porcentaje de eliminación de sólidos sedimientables, completado en los casos que sea posible, con un tratamiento superior (filtro verde de tratamiento biológico, etcétera).

Solo podrán establecerse dos excepciones a esta norma, a otorgarse mediante autorización expresa:

I. Retornos de la red de refrigeración a los que se les limita el incremento de temperatura.

II. Redes de saneamiento de tipo unitario en las que podrán admitirse, de forma provisional y mediante autorización expresa, vertidos diluidos en una relación 1:5 sobre el caudal punta en tiempo seco del saneamiento, obtenido en la sección de vertido. Dicha autorización solo podrá otorgarse después de haber comprobado que las alternativas técnicamente posibles no son razonables y que los daños al dominio público hidráulico son admisibles.

Asimismo, todos los vertidos habrán de cumplir al menos los valores límites establecidos en la Tabla 1 de la Ley de Aguas de parámetros característicos que se deben considerar, como mínimo, en la estima del tratamiento de vertido (…)”.

Informe de la Dirección General de Calidad y Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (de 25/11/2004)

«Asunto.—Informe relativo al artículo 7 del Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestión de las Infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid, en el ámbito del Programa de Actuación Urbanística P.A.U. que desarrolla el Sector 107 del Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá de Henares.

En relación con la red de saneamiento:

1. Las redes de saneamiento del Sector 107 deberán ser preferentemente separativas de aguas residuales y pluviales, debiéndose, en su caso, justificar la elección de red unitaria. Con ello se da cumplimiento al artículo 28.2.a) de las determinaciones de contenido normativo del Plan Hidrológico de la Cuenca del Tajo, aprobado por el Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio.

2. En caso de ser separativa existirán redes para evacuación de las aguas pluviales que verterán a los cauces más próximos. Las edificaciones deberán disponer de doble acometida de saneamiento, una para aguas residuales y otra para las pluviales. Las redes de saneamiento para desagüe exclusivamente de pluviales recogidas en dicho sector tendrán una capacidad de evacuación de caudales totales estimados de aguas pluviales para un período de retorno de 15 años y el tiempo de concentración de la cuenca vertiente. Se requerirán planos adecuados de saneamiento para comprobar la adecuada gestión de las aguas residuales y pluviales del sector. El dimensionamiento, ubicación, características técnicas y diseño de las redes, así como el aliviadero laminador se deberán detallar en el Proyecto de Urbanización.

3. En caso de mantenerse la red unitaria como consta en la documentación presentada, se deberá intercalar un aliviadero laminador previo a la conexión de la red de residuales que de servicio a este y otros sectores con la red colectores y emisarios de la Comunidad de Madrid, es decir con el Emisario Oeste. Además, deberá cumplirse el artículo 28.2 del Plan Hidrológico de la Cuenca del Tajo en lo referente a la instalación de aliviaderos de crecida de la red de saneamiento en todos sus ramales, limitando la salida de sólidos.

4. El ámbito del Sector ocupa dos vertientes de saneamiento; una al Noroeste que ocupa el 30 % de la superficie del Sector y se conectará al colector del Sector 28-C que recogerá los vertidos del Sector 108 y 107, que se evacuarán al colector municipal paralelo a la margen derecha del Arroyo Camarmilla y otra vertiente al Oeste que ocupa el 70 % del sector y se conectará al colector municipal paralelo a la Carretera de Daganzo. Ambos colectores evacuarán al Emisario Oeste para tratarlos en la EDAR Alcalá Oeste.

En relación con la depuración:

5. Con la documentación presentada y de acuerdo con el informe del Canal de Isabel II, esta actuación urbanística genera un caudal de aguas estrictamente residuales de 611 m³/día, que se corresponde con una población de 2.445 habitantes/equivalentes (h-e), constituido por aguas residuales provenientes exclusivamente de los usos y superficies definidos en el documento del P.A.U. Este caudal es asumible por la EDAR Alcalá Oeste; siempre que no se aporte un caudal de aguas residuales diluido superior a cinco veces el caudal punta de las aguas residuales domésticas aportadas por la actuación en tiempo seco. Ello conlleva la obligación de intercalar un aliviadero laminador antes de la incorporación de dichos caudales al Emisario Oeste, en el caso de mantenerse la red unitaria.

En relación con la afección al medio hídrico:

6. Deberá cumplirse la legislación vigente en materia de aguas, Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas (“Boletín Oficial del Estado” de 24 de julio de 2001) y modificaciones; el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, modificado mediante Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo, así como las Normas del Plan Hidrológico del Tajo aprobadas por el Real Decreto 1664/1998, de 24 de junio, así como las condiciones que la Confederación Hidrográfica del Tajo establezca respecto a los vertidos a cauce de las aguas pluviales y las autorizaciones que se requieran, la capacidad del cauce receptor, protección del dominio público hidráulico y de la calidad de las aguas continentales y otros aspectos a considerar con carácter previo a la urbanización del ámbito. Así, según se expresa en el informe de la Confederación Hidrográfica del Tajo, se tendrán en cuenta las siguientes consideraciones:

(Independientemente del dimensionamiento de la red de colectores, la documentación técnica que se presenta no contempla un estudio y delimitación el dominio público hidráulico y de los cauces afectados, y en concreto del arroyo Camarmilla, así como tampoco un análisis de las posibles incidencias por avenidas extraordinarias en los mismos ni la delimitación de zonas inundables.

En primer lugar, cabe mencionar que el planeamiento previsto debe desarrollarse sin afectar negativamente a los cauces existentes en el ámbito de actuación.

De acuerdo con lo establecido en la Legislación vigente los terrenos que lindan con los cauces están sujetos en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y una zona de policía de 100 metros de anchura. La existencia de estas zonas únicamente significa que en ellas se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

Analizada la solicitud, y una vez expuesto lo anterior, cabe significar por lo tanto lo que sigue:

— Como criterio general a considerar, es el de mantener los cauces que se pudieran afectar de la manera más natural posible, manteniéndose a cielo abierto y evitando cualquier tipo de canalización o regularización del trazado que intente convertir el río en un canal y, contemplándose la evacuación de avenidas extraordinarias.

— En ningún caso se autorizarán dentro del dominio público hidráulico la construcción montaje o ubicación de instalaciones destinadas a albergar personas, aunque sea con carácter provisional o temporal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 77 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.

— Toda actuación que se realice en zona de dominio público hidráulico, y en particular obras de paso sobre cauces y acondicionamiento/encauzamiento de los mismos, deberá contar con la preceptiva autorización de este Organismo. Para poder otorgar la autorización de obras correspondiente se deberá aportar Proyecto suscrito por técnico competente de las actuaciones a realizar. El proyecto citado deberá incluir una delimitación del dominio público hidráulico, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4.^o del Reglamento antes citado, referenciando tanto el estado actual como el proyectado y el dimensionamiento de las obras en función de las avenidas extraordinarias previsibles.

— Toda actuación que se realice en la zona de policía de cualquier cauce público, definida por 100 metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de este Organismo según establece la vigente legislación de aguas, y en particular las actividades mencionadas en el artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril.

Particularmente para el caso de las actuaciones previstas, si las mismas se plantean en zona de policía de cauces públicos, previamente a su autorización es necesario delimitar la zona de dominio público hidráulico, zona de servidumbre y policía de cauces afectados, así como analizar la incidencia de las avenidas extraordinarias previsibles para período de retorno de hasta 500 años que se puedan producir en los cauces, al objeto de determinar si la zona de urbanización es o no inundable por las mismas. En tal sentido se deberá aportar previamente en este Organismo el estudio hidrológico y los cálculos hidráulicos correspondientes para analizar los aspectos mencionados, junto con los planos a escala adecuada donde se delimiten las citadas zonas.

— Los colectores que se prevean en las áreas de influencia de los cauces, deberán situarse fuera del dominio público hidráulico del cauce correspondiente, es decir cruzarán los cauces solamente en puntos concretos y precisos.

La conducción y sus elementos de protección y lastrados en los cruces subterráneos y paralelismos no delimitarán la capacidad de evacuación del cauce correspondiente.

Las redes de colectores que se proyecten para nuevas zonas a urbanizar y en concreto para los Sectores 28-C, parte de 107 y 108, y los aliviaderos que sean previsibles en las mismas, deberán contemplar que los cauces receptores tengan capacidad de evacuación suficiente, adoptándose las medidas oportunas para no afectar negativamente el dominio público hidráulico y la evacuación de avenidas en todo el tramo afectado.

En este sentido se deberá aportar en este Organismo [Confederación Hidrográfica del Tajo], previamente a su autorización documento suscrito por técnico competente en el que se analice la afección que sobra el dominio público hidráulico del arroyo de Camarmilla y sobre sus zonas inundables; pueda provocar el incremento de caudales por la nueva zona a urbanizar y se estudien las incidencias producidas en el cauce aguas debajo de la incorporación del colector de alivio de los Sectores 28-C, parte el 107 y 108.

— En todo caso deberán respetarse las servidumbres de 5 metros de anchura de los cauces públicos, según se establece en el artículo 6 de dicho Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas (“Boletín Oficial del Estado” de 24 de julio de 2001) y en el artículo 7 del mencionado Reglamento.

— Los vertidos de aguas residuales al dominio Público Hidráulico deberán asimismo contar con la autorización de este Organismo y para el caso concreto de industrias que originen o puedan originar vertidos, la autorización de los mismos tendrán el carácter de previas para la implantación y entrada en funcionamiento de las mismas, según establece el artículo 259.2 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

— Las captaciones de aguas públicas deberán disponer de las correspondientes concesiones administrativas cuyo otorgamiento corresponde a esta Confederación Hidrográfica del Tajo.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 109 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas (“Boletín Oficial del Estado” de 24 de julio de 2001) la reutilización de aguas depuradas requerirán concesiones administrativas como norma general. Sin embargo, en el caso de que la reutilización fuese solicitada por el titular de una autorización administrativa, en la cual se establecerán las condiciones necesarias de las recogidas en la previa autorización de vertido).

En relación con el seguimiento y aplicación de este informe y otras consideraciones generales:

7. La parte al saneamiento correspondiente al Proyecto de Urbanización que desarrolle el Plan Parcial de Ordenación del Sector deberá ser remitida a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio con carácter previo a su aprobación por el Ayuntamiento, para su informe por el Ente gestor de las infraestructuras de saneamiento y depuración. La documentación a enviar deberá incluir información del cumplimiento de las condiciones incluidas en este informe.

Antes de la aprobación de los Proyectos de Urbanización que desarrolle el Plan Parcial, el Ayuntamiento verificará el cumplimiento de los condicionantes establecidos en el presente informe.

Cualquier modificación sobre lo previsto en el Plan Parcial que implique variación en las condiciones de funcionamiento de los emisarios o de las depuradoras requerirá informe de esta Dirección General, de acuerdo con lo previsto en el artículo 7 del Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid. Dicho informe será previo a la aprobación de los Proyectos de Urbanización.

8. El promotor de la actuación deberá asumir la repercusión económica según establece la legislación vigente y los acuerdos, convenios y adendas a los mismos para la ejecución, gestión o funcionamiento de las infraestructuras requeridas para el saneamiento y depuración del sector.

9. El Ayuntamiento de Alcalá de Henares deberá garantizar la capacidad de las infraestructuras de saneamiento del sector para incorporar los vertidos de los sectores 107 que se informa y 108 a través del Sector 28-C, así como la capacidad de los colectores municipales para todos los vertidos previstos por los nuevos desarrollados.

10. El Ayuntamiento de Alcalá de Henares deberá coordinar la ejecución del desarrollo de los distintos Sectores y otros Proyectos de Urbanización de forma que sea factible la evacuación de las aguas residuales y pluviales de unos ámbitos a través de otros en la forma prevista y garantizar las conexiones de los sistemas de saneamiento y servidumbres entre los distintos sectores a desarrollar.

11. En ningún caso podrán incorporarse los caudales de vertidos procedentes del ámbito del Sector, antes de la construcción y puesta en servicio de las nuevas infraestructuras de saneamiento que den servicio al ámbito. El ayuntamiento no deberá otorgar licencias de primera ocupación en dicha zona hasta que no se cumpla esta condición.

12. De acuerdo con lo establecido en el artículo 8 del Decreto 170/1998, de 1 de octubre, las conexiones a las redes de saneamiento cuya titularidad patrimonial corresponda a la Comunidad de Madrid o a cualquiera de los entes y organismos que forman la Administración institucional de la misma requerirá la previa autorización del titular patrimonial, quien lo comunicará al Ente Gestor responsable de la explotación de los colectores o emisarios afectados. En el caso de conectarse a la red de saneamiento de titularidad municipal será el Ayuntamiento el que autorizará la conexión».

Informe de la Dirección General de Agricultura y de Desarrollo Rural de la Comunidad de Madrid (30/04/2006)

«Asunto.—Informe al Programa de Actuación Urbanística y Plan Parcial del Sector 107 en materia de Vías Pecuarias.

“En todas las aplicaciones que se pretendan acometer en vías pecuarias se estará a lo regulado legalmente en la Ley Estatal 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias (‘Boletín Oficial del Estado’ de 24 de marzo de 1995), y en la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid (‘Boletín Oficial del Estado’ de 28 de agosto de 1998).

En cuanto a la situación y delimitación del dominio público de las vías pecuarias, prevalecerá lo recogido en el plano de ordenación de zonificación escala: 1:2.000 del Plan Parcial y del P.A.U., que deberá reflejar la vía pecuaria actual. Si este plano contuviera discrepancias respecto a las clasificaciones y deslindes legalmente aprobados de las vías pecuarias prevalecerán estos últimos.

El suelo de las vías pecuarias no podrá generar aprovechamiento urbanístico, ni considerarse suelos de cesión, ni computar a efectos de los estándares mínimos exigibles para redes por la legislación urbanística.

Respecto a las interferencias entre vías pecuarias y viarios rodados se estará a lo siguiente:

a) En los viarios ya construidos sobre vías pecuarias en los que se pretenda construir rotondas se deberá reservar suelo para que las vías pecuarias bordeen las mismas, con el fin de instalar en su borde, si el tipo de tráfico rodado lo permite, pasos al mismo nivel con preferencia de paso para los usuarios de las vías pecuarias.

b) En los cruces con carreteras, se deben habilitar los pasos necesarios para las vías pecuarias y mantener la continuidad sobre plano (grafiando las reservas de suelo para vías pecuarias) y la transitabilidad sobre el terreno (previendo la construcción de pasos a distinto nivel). En ningún caso deberán coincidir superficialmente los pasos habilitados con viarios rodados.

En el caso de que un viario rodado a construir precise cruzar alguna vía pecuaria, el cruce (al mismo o distinto nivel) deberá ser aprobado por el organismo competente en materia en vías pecuarias, tras la tramitación del oportuno expediente de acuerdo con el artículo 28 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, instado por solicitud del organismo promotor. Mientras dicho cruce no sea aprobado si procede, no se podrá ocupar el terreno de la vía pecuaria.

c) En el caso de que un viario rodado a construir deba ineludiblemente coincidir longitudinalmente con una vía pecuaria, el organismo promotor deberá solicitar una modificación de trazado de acuerdo al artículo 27 ‘Modificaciones de trazado por la realización de obras públicas’ de la Ley 8/1998, no pudiéndose ocupar en ningún caso los terrenos de la vía pecuaria hasta que, si procede, el Consejero en que recaiga la competencia en materia de vías pecuarias haya acordado mediante Orden la Modificación de trazado.

Los nuevos viarios públicos deberán situarse fuera de las vías pecuarias.

La modificación de trazados originados por cualquier motivo no será efectiva hasta que sean aprobadas por el organismo competente en materia de vías pecuarias.

Las infraestructuras lineales (tuberías, conducciones eléctricas, etcétera) se situarán con carácter general fuera de dominio público pecuario. Su autorización únicamente se estudiará por el organismo competente en materia de vías pecuarias para los casos excepcionales e inexcusables y en las circunstancias expuestas en el artículo 38 (‘De otras ocupaciones temporales’) de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

El asfaltado o cualquier procedimiento similar que desvirtúe la naturaleza de las vías pecuarias están prohibidos por la legislación vigente.

El Proyecto de Urbanización deberá recoger en la zona de vías pecuarias lo siguiente:

— Instalación de señales de vía pecuaria en el principio y final del tramo o de atriles temáticos sobre la vía pecuaria. Los modelos deberán solicitarse a la Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural.

— Camino central de zahorra compactada de 1,5 metros de anchura.

— Plantación perimetral de la vía pecuaria con especies adecuadas al entorno (árboles de 1,5 metros de altura y arbustos) y con las instalaciones de riego necesarias para su mantenimiento.

— Colocación de hitos en los laterales de la vía pecuaria (bloques de piedra natural o balizas metálicas) cada 50 metros en tramos rectos o menor distancia en tramos curvos.

En la zona de cruce existente de vía pecuaria con viario rodado del sector se instalará:

— Señal de paso de ganado.

— Paso de cebra.

— Pavimento diferenciado distinto a asfalto con piedra natural o imitación (hormigón labrado en tonos terroso, etcétera).

— Bandas sonoras transversales al eje de la calzada con señal de reducción de la velocidad, dependiendo del tráfico rodado.

No se podrán instalar bordillos, ni escalones, ni estructuras que por su altura y/o por sus características dificulten la ejecución de los usos prioritarios de las vías pecuarias. En la zona de cruce viario rodado con la vía pecuaria propuesta no deberán construirse aparcamientos.

Se remitirá a la Dirección General de Agricultura y Desarrollo Rural separata técnica del proyecto de acondicionamiento de las vías pecuarias dentro del proyecto de urbanización para su autorización.

Sobre los cruces con infraestructuras:

El artículo 38 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, establece que excepcionalmente y mediante concesión administrativa previamente otorgada al efecto podrá autorizarse la ocupación temporal de las vías pecuarias, cuando así lo exija inexcusablemente la realización de una obra o actividad de interés público o utilidad general, o para la instalación de servicios públicos, cuyas conducciones, tuberías, cables o líneas hayan de discurrir o cruzar por las vías pecuarias.

Se observa que discurren transversalmente sobre la nueva vía pecuaria, las siguientes infraestructuras: distribución de agua (abastecimiento y saneamiento), telefonía, red eléctrica y distribución de gas. La válvula y pozo de registro del abastecimiento y saneamiento que figuran instaladas en la vía pecuaria deberán quedar fuera del dominio público pecuario».

Informe Ambiental Estratégico, de la Dirección General de Sostenibilidad y Cambio Climático, de la Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad de la Comunidad de Madrid (4/06/2020)

Consideraciones a tener en cuenta para el desarrollo de la modificación del Plan Parcial:

Se deberán tener en cuenta para el desarrollo de la Modificación del Plan Parcial del Sector 107, los siguientes condicionantes ambientales:

— Cumplimiento de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, y los Reales Decretos que la desarrollan.

Analizada la documentación presentada, a continuación se indican los siguientes condicionantes que se deberán tener en cuenta para el desarrollo del ámbito.

El desarrollo del plan garantizará, en todas las áreas acústicas delimitadas, el cumplimento de los valores objetivo de calidad acústica de la tabla A, anexo II del Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, del Ruido, disminuidos en 5 dB, de conformidad con el artículo 14.2 del Real Decreto:

— Informe del Área de Planificación y Gestión de Residuos:

No se establecen condiciones al desarrollo urbanístico, únicamente con carácter general en el documento normativo deberá incluirse en su articulado el siguiente texto: en el caso de las instalaciones sometidas al Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, tanto la implantación de nuevos establecimientos como su clausura se someterán a lo dispuesto en el artículo 3.4 del mencionado Real Decreto.

— Sanidad ambiental:

Debido a la existencia una zona residencial próxima al nuevo Sector 107, además de los efectos ya analizados, en los futuros proyectos por que se desarrollen en el marco del planeamiento propuesto (reparcelación, edificación, acondicionamiento zona verde), deberán incluirse los impactos para la salud de la población más significativos durante la ejecución de las correspondientes obras como son, la producción de partículas y polvo, el ruido y la proliferación de plagas (roedores, artrópodos…). Asimismo, se contemplarán las Mejores Técnicas Disponibles para minimizar estos, extremando su aplicación cuando existan en el ámbito de actuación establecimientos que alojen población vulnerable (residencias de mayores, centros sanitarios, educativos, establecimientos deportivos).

Por otra parte, y puesto que en el documento ambiental se cita que aún están pendientes las obras de la zona verde, procede formular los siguientes requisitos sanitario-ambientales respecto al acondicionamiento y desarrollo de la zona verde prevista:

— Respecto a la posibilidad de uso de agua regenerada para el riego, el gestor deberá disponer de un informe sanitario vinculante específico para el uso de aguas depuradas para el riego, solicitado por el Organismo de Cuenca y emitido por la Consejería de Sanidad (Dirección General de Salud Pública), dentro de la concesión administrativa tramitada con carácter previo a su funcionamiento, conforme al artículo 4.3 del Real Decreto 1620/2007, de 7 de diciembre, por el que se establece el régimen jurídico de reutilización de aguas depuradas, no pudiéndose reutilizar las aguas depuradas si no se dispone del citado informe. Asimismo, se deberán cumplir las condiciones establecidas en la citada normativa, tanto en su régimen de funcionamiento como en las instalaciones y elementos que integren dicha red (depósito, conducciones, aspersores, etcétera), así como, los criterios de calidad que permitan su utilización y aplicación sin riesgo para la salud pública.

Además, en el caso de que la modalidad seleccionada para el riego de los espacios verdes y vía pública fuera por aspersión, es preciso reseñar que dicha modalidad en el medio urbano está considerada como de riesgo de proliferación y dispersión de Legionella spp., encontrándose sujeto a los requisitos y programas higiénico-sanitarios establecidos en el Real Decreto 865/2003, de 4 de julio, que establece los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis. Además, deberá cumplirse con las exigencias establecidas en el Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio y norma de desarrollo para evitar la dispersión de bioaerosoles a la población:

— En todas las zonas donde se utilice agua residual depurada para el riego se fijarán carteles o indicaciones que lo señalicen con claridad.

— El riego no debe realizarse en horas de afluencia de público, pudiéndose efectuar en horario nocturno o cuando las instalaciones estén cerradas al público.

— Siempre que sea posible se empleará riego localizado por goteo. Si no fuese posible, se utilizarán aspersores de corto alcance o baja presión dirigidos hacia el suelo, para el riego de los campos deportivos y zonas verdes de acceso público.

— En caso de generación de aerosoles que puedan alcanzar a los usuarios, trabajadores, a las vías públicas o a zonas habitadas, se preverá la interposición de obstáculos o pantallas protectoras que eviten su propagación. En el caso de las zonas habitadas se guardará una distancia mínima de seguridad de 150m, por lo que deberán tener en consideración las distancias a las zonas residenciales próximas.

— En relación con las nuevas plantaciones de arbolado y cubiertas vegetales en la zona verde, se recomienda, en la medida de lo posible, que se eviten las especies que más contribuyen a los cuadros alérgicos en la población sensible (alergias y asmas), como son: plátano, olivo, arizónicas y cipreses, máxime si estuviera previsto dotar este espacio público con zonas de esparcimiento para grupos de mayores e infantiles. Además, es preciso recordar la prohibición de plantación de dos especies vegetales invasoras (Real Decreto 630/2013, de 2 agosto, por el que se regula el Catálogo español de especies exóticas invasoras): Cortaderia spp (Hierba de la pampa, carrizo de la pampa) y Acacia dealbata (Mimosa, acacia, acacia francesa), que a pesar de su prohibición son frecuentes en jardines como plantas ornamentales y que son altamente alergénicas.

Por último, respecto al equipamiento público previsto en el sector y al objeto de asegurar la salubridad de los establecimientos de uso público, se considera que pueden ser de utilidad los documentos publicados por la Consejería de Sanidad: Guía de Gestión de la Sanidad Ambiental en edificios de uso público y Calidad del Ambiente Interior en edificios de uso público, que pueden ser consultados en el siguiente enlace: http://www.comunidad.madrid/servicios/salud/calidad-ambiente-interior».

Informe de la Dirección General de Agricultura, Ganadería y Alimentación, Consejería de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Sostenibilidad (Área de Vías Pecuarias) (13/01/20)

Consideraciones de carácter normativo:

I. La regulación de las vías pecuarias existentes en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid es objeto de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid (BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de 23 de junio de 1998).

II. La titularidad de los terrenos de vías pecuarias pertenece a la Comunidad de Madrid de acuerdo con el artículo 3 “Naturaleza Jurídica” de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

III. Los usos de las vías pecuarias vienen establecidos en los artículos 30 al 40 de la Ley de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, así como en los artículos 1, 14, 15, 16 y 17 de la Ley Estatal 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias. Cualquier otro uso o destino será incompatible con los estas y así debe reflejarse en cualquier documento ambiental que las pudiera afectar.

Consideraciones de carácter urbanístico:

I. Las vías pecuarias desde el punto de vista urbanístico será calificadas como Red Supramunicipal de Vías Pecuarias Espacio Libre Protegido, Uso Vía Pecuaria. Este uso se ajusta a lo establecido en la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid. La Red Supramunicipal de Vías Pecuarias será incluida en todos los documentos posteriores de planeamiento, memorias, normativas, fichas y cartografías a partir de este informe. En todos los planos, las vías pecuarias se reconocerán por una trama que las identifique en la leyenda como “Red Supramunicipal Vías Pecuarias Espacio Libre Protegido”, sin que ningún otro uso prevalezca sobre los del dominio público pecuario.

II. Las vías pecuarias son dominio público pecuario de las Comunidades Autónomas, y en consecuencia inalienables, imprescriptibles e inembargables, correspondiendo a la Consejería competente en materia de Vías pecuarias regular el uso de las mismas, defender su integridad superficial, asegurar su adecuada conservación y garantizar el uso público para facilitar las comunicaciones agrarias y el tránsito ganadero.

III. La Red Supramunicipal de Vías Pecuarias es una red ya obtenida, y por tanto, no forma parte de suelos de cesión, zonas verdes o espacios libres. El suelo de las vías pecuarias no generará aprovechamiento urbanístico, ni considerarse suelos de cesión, ni computar a efectos de los estándares mínimos exigibles por la legislación urbanística.

IV. Sobre esta Red Supramunicipal de Vías Pecuarias no se podrá trazar ningún vial ni instalar rotondas, al constituir esta una de las prohibiciones expresas contenidas en la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid: “quedan expresamente prohibidos (…) el asfaltado o cualquier otro procedimiento semejante que desvirtué su naturaleza y el tránsito de vehículos todoterreno, motocicletas y cualquier otro vehículo motorizado (…)”. Respecto a la interferencia entre vías pecuarias y viarios rodados se cumplirán las siguientes prescripciones:

a) Se evitará la construcción de rotondas que afecten al dominio público pecuario. Si su realización fuese imprescindible, se deberá reservar suelo para que las vías pecuarias bordeen las mismas con el fin de instalar su borde, si el tipo de trafico lo permite, pasos al mismo nivel con preferencia de paso para los usuarios de las vías.

b) En cruces con viarios, se deben habilitar pasos necesarios, la continuidad sobre plano y la transitabilidad sobre el terreno de las vías pecuarias (previniendo la construcción de pasos a distintos niveles). En casos de confluencia con viales rápidos, en general, se realizarán a distinto nivel. El pavimento de esos cruces estará constituido por materiales no asfálticos.

c) Los nuevos viarios públicos deberán situarse fuera de las vías pecuarias. En el caso de que un viario rodado de nueva construcción deba ineludiblemente coincidir longitudinalmente con una vía pecuaria, el organismo promotor deberá solicitar una modificación de trazado de acuerdo al artículo 27 “Modificaciones de trazado por la realización de obras públicas” de la Ley 8/1998, no pudiéndose ocupar en ningún caso los terrenos de la vía pecuaria hasta que, si procede, el Consejero en que recaiga la competencia en vías pecuarias haya acordado mediante Orden la modificación del trazado.

Todas estas actuaciones descritas en los anteriores puntos deberán ser aprobadas por el organismo competente en materia de vías pecuarias, tras la tramitación del oportuno expediente de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente, y siempre por solicitud del organismo promotor. Mientras no recaiga resolución pertinente no se podrán ocupar los terrenos de las vías pecuarias.

Las modificaciones de trazado no serán efectivas hasta que sean aprobadas por el organismo competente en materia de vías pecuarias.

V. Las infraestructuras lineales (tuberías, conducciones eléctricas, etcétera) se situarán con carácter general fuera del dominio público pecuario. Su autorización únicamente se estudiará por el Área de Vías Pecuarias para los casos excepcionales e inexcusables, y en las circunstancias expuestas en el artículo 38 (“De otras ocupaciones temporales”) de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.

VI. Las licencias que conceda el ayuntamiento en actuaciones que afecten a vías pecuarias deberán respetar la legislación vigente de vías pecuarias, así como los límites legalmente aprobados por las mismas. Asimismo, en el apartado relativo a las Responsabilidades del Ayuntamiento para denegar o condicionar la concesión de obras, instalaciones o actividades debe hacerse referencia expresa al artículo 53 de la Ley 8/1998, de 15 de junio, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid, en el que se establecen las responsabilidades de las corporaciones o entidades públicas que otorguen autorizaciones o licencias para realizar actos en dominio público pecuario.

VII. La Dirección General competente en Vías Pecuarias estudiará cualquier proyecto de acondicionamiento de las vías pecuarias que proponga ejecutar el Ayuntamiento, particularmente cuando las mismas atraviesen suelo urbano o urbanizable, con el fin de integrar las vías pecuarias en la trama urbana».

Informe de la Subdirección General de Explotación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana de fecha 4/8/2020

«Se recuerda la prohibición dentro de la zona de limitación a la edificabilidad de cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes, (artículo 33 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras).

En el plano n.^o 3, Estado actual y línea de afección A-2, del Proyecto de Urbanización del Sector 107 de Alcalá de Henares (Madrid) (abril 2017), se grafiaba correctamente la línea límite de edificación de la autovía y del ramal del enlace de la autovía A-2 con la avenida de Daganzo, de conformidad con el mencionado artículo 33 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carretas.

En todo caso se debe garantizar el cumplimiento del articulado de la citada Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, y de los Reales Decretos que la desarrollan y en especial su artículo 20:

“1. No podrán concederse nuevas licencias de construcción de edificaciones destinadas a viviendas, usos hospitalarios, educativos o culturales si los índices de inmisión medidos o calculados incumplen los objetivos de calidad acústica que sean de aplicación a las correspondientes áreas acústicas, excepto en las zonas de protección acústica especial y en las zonas de situación acústica especial, en las que únicamente se exigirá el cumplimento de los objetivos de calidad acústica en el espacio interior que les sean aplicables.

2. Los ayuntamientos, por razones excepcionales de interés público debidamente motivadas, podrán conceder licencias de construcción de las edificaciones aludidas en el apartado anterior aun cuando se incumplan los objetivos de calidad acústica en él mencionados, siempre que se satisfagan los objetivos establecidos para el espacio interior”.

Los medios de protección acústica que resulten necesarios para dar cumplimiento a lo dispuesto en la normativa de ruido vigente (Directiva 2002/49/CE, de 25 de junio de 2002) transpuesta en la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido (‘Boletín Oficial del Estado’ de 18 de noviembre de 2003) y, en su caso, en la normativa autonómica o local, serán ejecutados con cargo a los promotores de los desarrollos, previa autorización del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana si afectaran a las zonas de protección del viario estatal, pudiendo situarse en la zona de dominio público».

Lo que se publica para general conocimiento, en cumplimiento del artículo 66 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, significando que ha sido remitido el 16 de diciembre de 2020 un ejemplar del texto refundido de la Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector 107 del P.G.O.U. aprobado al Registro Administrativo de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio en aplicación de lo previsto en los artículos 65 y 66 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Este acuerdo pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a la publicación del presente anuncio en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 112 de la Ley 39/2015, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y 46 de la jurisdicción contencioso-administrativa; todo ello, sin perjuicio de que se pueda utilizar cualquier otro recurso que se estime pertinente para la defensa de sus derechos.

Alcalá de Henares, a 17 de diciembre de 2020.—El secretario general del Pleno, Ángel de la Casa Monge.

(02/35.291/20)