Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid - Núm 226

Fecha del Boletín

22-09-2021

Sección 3.10.20A: III. ADMINISTRACIÓN LOCAL AYUNTAMIENTOS

Código de Verificación Electrónica (CVE): BOCM-20210922-29

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III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE ALCALÁ DE HENARES

ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO

Alcalá de Henares. Organización y funcionamiento. Ordenanza de conservación edificaciones

Por parte del Pleno del Ayuntamiento de Alcalá de Henares, en sesión ordinaria celebrada el día 20 de julio de 2021, se aprobó estimar las alegaciones y sugerencias formuladas por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Consejería de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, así como aprobar expresamente, con carácter definitivo, la redacción final del texto de la ordenanza de Conservación de las Edificaciones en el término municipal de Alcalá de Henares una vez resueltas las reclamaciones presentadas e incorporadas a la misma las modificaciones derivadas de las alegaciones estimadas, entrando en vigor según lo previsto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril Reguladora de las Bases del Régimen Local, y cuyo texto es el siguiente:

ORDENANZA DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIONES EN EL TÉRMINO MUNICIPAL DE ALCALÁ DE HENARES

TÍTULO I

Preliminar

Artículo 1. Objeto de la ordenanza.—1. La presente ordenanza tiene por objeto regular la obligación formal, que corresponde a los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, de acreditar el estado de conservación y las obras de conservación o en su caso, rehabilitación.

2. Asimismo, la presente ordenanza tiene por objeto regular:

a. El Informe de Evaluación de Edificios (en adelante IEE) respecto de los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que prevé el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y el Decreto 103/2016, de 24 de octubre de la Comunidad de Madrid, con el fin de acreditar la situación en que se encuentran, en relación con su estado de conservación; con el cumplimiento de la vigente normativa sobre accesibilidad universal; así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos, determinando, en su caso, las deficiencias en el estado de conservación que deben ser subsanadas o la susceptibilidad, en su caso, de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.

b. El Informe de Inspección Técnica de Edificios (en adelante ITE) que se establece en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para determinar el estado de conservación del resto de las edificaciones no contempladas en el apartado anterior, determinando, en su caso, las deficiencias que deben ser subsanadas.

TÍTULO II

Deber de conservación y de rehabilitación

Art. 2. Deber de conservación y de rehabilitación.—El deber de conservación y rehabilitación es un deber integrante del Estatuto jurídico del derecho de propiedad.

El régimen jurídico del derecho de propiedad queda regulado en el Estatuto jurídico contenido en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). El mismo se define en una serie de facultades, deberes y cargas, dentro de los cuales se encuentra el deber de conservación, en cuya virtud las/los propietarias/os de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, tienen en todo momento respecto a los mismos, el deber de conservación y rehabilitación definido en la presente ordenanza. La legislación en materia de urbanismo, Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, establece y regula en esta materia el deber de conservación y rehabilitación.

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para habitabilidad o el uso efectivo. Estos deberes, al constituirse como una obligación legal integrante del estatuto jurídico de la propiedad, deben satisfacerse de manera voluntaria, no precisando ser instados a priori por la Administración, sin perjuicio de que en ausencia de dicha observancia voluntaria, exista una habilitación legal a favor de ésta para ordenar la ejecución de las obras y trabajos necesarios.

Art. 3. De las actuaciones de conservación y de rehabilitación.— 1. Actuaciones de conservación en edificios y construcciones

A) Las actuaciones de conservación tendrán por objeto mantener los edificios y construcciones en las condiciones mínimas de:

a) Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura y cimentación del edificio.

Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y cubiertas.

b) Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública.

c) Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.

d) Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.

B) Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto procurar el acondicionamiento de los edificios y construcciones para recuperar o mejorar las condiciones de:

a) Seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro en los términos señalados por el apartado anterior de la presente ordenanza, y además los relativos a la seguridad contra incendios.

b) Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, mediante la renovación o nueva instalación de ascensor o colocación de otros medios mecánicos para que el itinerario sea accesible y permita su utilización autónoma por personas con discapacidad, posibilitando el acceso desde la vía pública.

c) Las instalaciones comunitarias del edificio (energía eléctrica, fontanería, saneamiento, gas, telecomunicaciones, etc.) por presentar unos materiales obsoletos o que carezcan del dimensionado suficiente para su adaptación a la normativa técnica vigente o que mejoren de forma eficaz la eficiencia energética del edificio (paneles solares u otros sistemas alternativos que fomenten el ahorro energético o reduzcan la emisión de CO2).

d) Comportamiento térmico del edificio, disminuyendo su demanda energética mediante actuaciones de mejora del aislamiento, inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar de su envolvente.

2. Las actuaciones de conservación en los terrenos y solares tendrán por objeto:

a) Vallado: Todo solar deberá estar vallado de conformidad con lo establecido en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana.

b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles, así como todo tipo de elementos que puedan ser causa de accidente.

c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada.

En lo relativo a las actuaciones dirigidas a la conservación y/o rehabilitación que se ordenen para los elementos sometidos a algún régimen de protección, se estará en lo que se refiere a las condiciones de ejecución de las mismas, a lo dispuesto en el apartado 2.4 del Plan Especial de Protección el Casco Histórico de Alcalá de Henares, de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana, así como en la legislación específica aplicable.

TÍTULO III

El cumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación y las ordenes de ejecución

Capítulo I

Procedimiento para exigir el cumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación

Art. 4. Iniciación del procedimiento.—1. El procedimiento para exigir el cumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación, en cualquiera de sus formas, podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier interesado.

2. Los procedimientos iniciados de oficio lo serán:

a) Como consecuencia de la actuación de los servicios municipales que detecten la existencia de un incumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación.

b) Como consecuencia de informes emitidos por los servicios técnicos en las inspecciones programadas que se realicen.

c) Cuando los informes técnicos resultantes de la correspondiente inspección técnica sean desfavorables.

d) Por denuncia.

Art. 5. Inspección municipal .—1. Los servicios municipales deberán visitar los inmuebles a los efectos de comprobar los desperfectos y deficiencias detectadas así como las medidas de seguridad que se hayan adoptado por la propiedad.

2. De cada visita de inspección se levantará un acta de inspección municipal, en la que se deberá dejar constancia suficiente de los datos identificativos del inmueble, de las personas intervinientes y de los hechos y resultados de la actuación. El acta tendrá la consideración de documento público administrativo y gozará de presunción de veracidad.

Art. 6. Informe técnico municipal. .—1. Iniciado el expediente, los servicios técnicos del órgano correspondiente, emitirán informe sobre el estado del inmueble.

2. El informe técnico contendrá los siguientes extremos:

a) Situación del inmueble o inmuebles afectados por la actuación a realizar y referencia catastral.

b) Datos identificativos del propietario u obligado.

c) Descripción de los daños o deficiencias que presenta, indicando, en su caso, las posibles causas.

d) Descripción de los trabajos y obras necesarias de las actuaciones de conservación para subsanar los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar mediante Orden de Ejecución, con independencia de las que deban abordarse en el procedimiento ordinario de Licencia.

e) Requisitos técnicos, formales y documentales que deban aportarse y cumplimentarse.

f) Plazo de inicio y de ejecución de los trabajos y obras.

g) Valoración económica estimativa.

h) Conclusión

3. Si los servicios técnicos del órgano actuante apreciaren que la competencia corresponde a otro órgano, remitirán el expediente, junto a su informe técnico, a dicho órgano para que continúen las actuaciones, conservando plena validez las realizadas hasta entonces.

Art. 7. Actuaciones inmediatas.—1. Si como resultado de la inspección municipal se apreciara la existencia de un peligro grave e inminente, se adoptarán las medidas que estimaren oportunas para evitarlo sin necesidad de acto administrativo ni presupuesto previo.

2. Dichas medidas serán las que técnicamente se consideren imprescindibles para evitar el peligro inmediato que podrán consistir en desalojos provisionales, clausura de inmuebles o partes de estos, apeos, apuntalamientos, consolidaciones urgentes, demoliciones u otras análogas, debiendo observarse, en cualquier caso, el principio de intervención mínima en las actuaciones inmediatas.

3. Las actuaciones referidas en los números precedentes serán a cargo de la propiedad del inmueble.

Art. 8. Actuaciones previas.—Dado que el cumplimiento del deber de conservación y/o rehabilitación, al constituirse como un deber legal, no precisa ser instado a priori y por sistema por la Administración, sino que debe producirse de manera voluntaria, en ausencia de dicha observancia voluntaria la Administración municipal podrá dictar actuaciones previas dirigidas a las/los titulares cuando tenga conocimiento de la existencia de situaciones, de circunstancias o de indicios racionales suficientes de incumplimiento de dicho deber, al objeto de que se proceda de forma voluntaria por los mismos a la subsanación de dichas deficiencias en un plazo determinado, comunicando formalmente éstos que el bien en cuestión reúne o ha recuperado las condiciones mínimas de conservación. La subsanación de las deficiencias de las condiciones de conservación requerirá con carácter previo y preceptivo la tramitación del correspondiente título habilitante (según los casos, licencia, declaración responsable o comunicación) para la ejecución de las obras en los términos en la legislación aplicable, el PGOU y las ordenanzas municipales.

Capítulo II

Órdenes de Ejecución

SECCIÓN 1.^a

Objeto de las órdenes de ejecución

Art. 9. Objeto de las órdenes de ejecución como título habilitante.—El objeto de las órdenes de ejecución viene constituido única y exclusivamente por la realización de las obras y actuaciones estrictamente señaladas en las mismas, siendo título habilitante sólo para ello. En ningún caso podrán utilizarse para amparar otras obras o actuaciones no contempladas en las mismas, las cuales requerirán con carácter previo y preceptivo la tramitación del correspondiente título habilitante (según los casos, licencia, declaración responsable o comunicación) para la ejecución de las obras en los términos de la legislación aplicable, el PGOU y las ordenanzas municipales. Igualmente, en el objeto de las órdenes de ejecución tampoco queda incluida la utilización de andamios, plataformas, grúas elevadoras y similares, ni la ocupación del dominio público y gestión de residuos, todo lo cual deberá de disponer del título habilitante propio y específico que le corresponda según la legislación de aplicación.

SECCIÓN 2.^a

Clases de órdenes de ejecución

Art. 10. Órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación.—El Ayuntamiento de Alcalá de Henares podrá dictar órdenes de ejecución de obras de conservación y/o rehabilitación sobre aquellos edificios y construcciones que se encuentren deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, sin perjuicio de la competencia que para dictar dichas órdenes tiene atribuida la Comunidad de Madrid respecto de los edificios o construcciones catalogados o declarados de interés histórico-artístico.

Art. 11. Órdenes de ejecución que afecten al Patrimonio Histórico y Natural.—El Ayuntamiento de Alcalá de Henares podrá dictar ordenes de ejecución de obras de conservación sobre aquellos edificios y construcciones que se encuentren deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, sin perjuicio de la competencia que para dictar dichas órdenes tiene atribuida la Comunidad de Madrid respecto de los edificios o construcciones catalogados o declarados de interés histórico-artístico.

Art. 12. Órdenes que impliquen la colocación de andamios.—1. Si la ejecución de las obras requiere la utilización de andamios, plataformas elevadoras, grúas u otro medio auxiliar similar, el propietario aportará, antes de su inicio, la hoja de encargo o documento similar de dicha instalación en el que conste la dirección facultativa.

2. En su colocación se garantizará la visibilidad y total accesibilidad de todas las señales de circulación, semáforos y de los elementos visibles de la instalación (arquetas, cajas, postes, etc.) así como la utilización, acceso y trabajo de aquellos elementos de registro de las canalizaciones. Si no fuese posible esta situación, se deberá instalar una señalización provisional durante la realización de las obras, restableciéndose la señalización al estado original al término de las mismas.

Art. 13. Órdenes que impliquen ocupación de la vía pública.—1. Si la obra requiere la ocupación de la vía pública con vallas, andamios u otras ocupaciones de similar naturaleza, el propietario deberá presentar la correspondiente solicitud de licencia de ocupación de vía pública haciendo constar la longitud, ancho y altura de la zona a ocupar, así como la duración de la misma, cumpliendo, en todo caso, con lo previsto en la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

2. Deberá comunicarse previamente a la Policía Local con una antelación mínima de 72 horas la ocupación de vía pública.

Art. 14. Órdenes relativas a terrenos.—Si la orden de ejecución de las obras comprende el vallado del solar, éste deberá realizarse conforme al plano de alineación oficial.

SECCIÓN 3.^a

Procedimiento administrativo

El procedimiento para dictar órdenes de ejecución se desarrollará a través de las siguientes fases en base a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Art. 15. Formalización de expedientes.—Los expedientes podrán formalizarse cuando la Administración municipal tome conocimiento de oficio o a instancia de particular, de cualquier presunto incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación.

Art. 16. Incoación o iniciación formal o jurídica.—1. Los servicios técnicos municipales efectuarán la correspondiente comprobación y, emitirán informe técnico que contendrá, al menos, los extremos indicados en el artículo 6 de la presente ordenanza.

2. Si el informe técnico emitido concluyera que efectivamente concurre una situación objetiva de un deficiente cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, se procederá a la incoación formal del procedimiento mediante resolución. En caso contrario se procederá al sobreseimiento y archivo de las actuaciones.

3. La resolución de inicio contendrá todas las cuestiones técnicas, jurídicas y administrativas reflejadas en los informes, así como la necesidad de proceder en la forma debida a la subsanación de las deficiencias, daños o desperfectos detectados. Asimismo incluirá el otorgamiento del correspondiente trámite de audiencia a efectos de alegaciones, las oportunas advertencias o apercibimientos, así como cualquier otro aspecto que resultase conveniente.

4. Será notificada a los interesados, y comunicada a las Áreas municipales implicadas, así como, en su caso, a otras Administraciones y Organismos que corresponda para su conocimiento y efectos que procedan.

Art. 17. Audiencia y alegaciones.—Notificada la resolución de inicio, podrán formularse alegaciones en el plazo de quince días, sin perjuicio de, en ese mismo plazo, cumplimentar o adoptar y acreditar las medidas urgentes que en su caso se hubieran impuesto.

Art. 18. Finalización.—A la vista de las actuaciones contenidas en el expediente, analizadas las alegaciones que, en su caso, se hubieren formulado y, previos los trámites e informes técnicos y jurídicos que fuera oportuno emitir, se procederá a la finalización del procedimiento mediante resolución. Dicha resolución podrá concluir en sentido confirmatorio de orden de ejecución o no.

La resolución será notificada a los interesados, y comunicada a las Áreas municipales implicadas, así como, en su caso, a otras Administraciones y Organismos que corresponda para su conocimiento y efectos que procedan.

SECCIÓN 4.^a

Cumplimiento de las órdenes de ejecución

Art. 19. Obligados por las órdenes de ejecución.—1. Los obligados por las órdenes de ejecución son los propietarios de los bienes inmuebles a quienes se dirigirán las notificaciones correspondientes. Para ello, si fuere necesario, se solicitará al Registro de la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que informe sobre la titularidad de los mismos.

2. En los edificios y construcciones protegidos por la legislación de Patrimonio Histórico, también estarán obligados por las órdenes de ejecución los poseedores y demás titulares de derechos reales.

Art. 20. Cumplimiento de las órdenes de ejecución.—1. Las órdenes de ejecución se acatarán en sus estrictos términos, con sujeción a los requisitos materiales, formales y documentales de índole técnica, jurídica y administrativa, plazos, y demás medidas, que contengan.

2. Los obligados deberán abonar, en los términos que establezcan las respectivas Ordenanzas Fiscales Reguladoras, el impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, la Tasa por prestación de Servicios Urbanísticos, así como, en su caso, la Tasa por Utilización Privativa o Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local.

3. Antes del comienzo de las obras, si fuese necesario, deberá aportarse la hoja de encargo o documento análogo en el que conste la localización del inmueble, las obras a realizar, la fecha de inicio de las mismas, el presupuesto de ejecución material y, en su caso, la identidad de la dirección facultativa y, en el supuesto de que sea preciso proyecto técnico de edificación, a fin de comprobar el cumplimiento de los extremos contenidos en la orden de ejecución dictada.

4. Cuando, en función de la normativa vigente, las actuaciones requieran proyecto técnico de edificación, no se considerarán conclusas las obras en tanto no se haya aportado el certificado final de obras ejecutadas así como valoración final de las mismas.

5. Cuando las actuaciones requieran dirección facultativa pero no proyecto técnico, una vez finalizadas las obras éstas se acreditarán mediante certificado de idoneidad de las obras y relación valorada de las obras ejecutadas.

6. Si no se hubiera exigido dirección facultativa, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la propiedad la finalización de las obras.

Art. 21. Prórroga de plazos para el cumplimiento de las órdenes de ejecución.—1. Los obligados podrán solicitar una prórroga de los plazos de inicio o finalización establecidos por la resolución de la orden de ejecución, si las circunstancias de la obra lo exigen.

2. El acuerdo de ampliación deberá ser expreso y notificado al obligado.

3. Tanto la petición de los obligados como la decisión sobre la prórroga deberán producirse, en todo caso, antes del vencimiento del plazo de que se trate, que será determinado por los Servicios Técnicos Municipales.

Art. 22. Verificación de la subsanación de las deficiencias detectadas.—Una vez concluidas las obras, los servicios municipales que hayan dictado la correspondiente orden de ejecución, verificarán que las obras realizadas y la documentación aportada por los obligados se ajustan a lo ordenado.

Art. 23. Multas coercitivas ante el incumplimiento de las órdenes de ejecución.—Si el obligado no hubiere realizado los trabajos y obras ordenados en el plazo otorgado para su inicio, o las paralice una vez iniciadas incumpliendo el plazo otorgado para su terminación, salvo prórroga concedida al efecto, o no las cumpla en los términos ordenados en la orden de ejecución, o no presente la documentación preceptiva, el órgano competente mediante resolución le reiterará la orden de ejecución incumplida y le impondrá, como medio de ejecución forzosa, hasta tres multas coercitivas por importe de hasta 1.000 euros, de hasta 2.000 euros y de hasta 3.000 euros respectivamente, otorgándole, en cada caso, un nuevo plazo de inicio y/o finalización de la ejecución de los trabajos para su cumplimiento.

TÍTULO IV

Declaración del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar y medidas ante el incumplimiento

Capítulo I

Procedimiento para declarar el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar

Art. 24. Iniciación del procedimiento para declarar el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar.—Ante el no acatamiento injustificado de las órdenes de ejecución y expirado el plazo otorgado al obligado para el cumplimiento de los trabajos y obras a realizar ordenados en el inmueble y una vez impuesta la tercera multa coercitiva, sin que el obligado haya iniciado o finalizado las obras ordenadas en las órdenes de ejecución, el órgano competente podrá iniciar de oficio o a instancia de interesado el procedimiento para declarar el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar.

Art. 25. Informe técnico y jurídico.—Los servicios técnicos municipales emitirán informe que deberá tener el siguiente contenido:

a) Descripción del edificio.

b) Datos identificativos del propietario u obligado.

c) Descripción de la orden de ejecución dictada y transcurso del plazo para su ejecución incumplido.

d) Señalamiento de las reiteradas órdenes de ejecución con imposición de multas coercitivas.

e) Motivos que justifican la adopción de la declaración del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar.

f) Presupuesto estimado de las obras necesarias de las actuaciones de conservación.

g) Justificación de la elección de la medida a adoptar ante el incumplimiento de la orden de ejecución.

Art. 26. Trámite de audiencia y propuesta de resolución.—1. Instruido el procedimiento para declarar el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, e inmediatamente antes de redactar la propuesta de resolución, se dará traslado del informe indicado en el artículo anterior a los interesados concediéndoles un trámite de audiencia, por plazo no inferior a diez días ni superior a quince, para la presentación de alegaciones, documentos y justificaciones que estimen pertinentes en relación con el informe técnico.

2. Cumplido el trámite de audiencia, y previo informe técnico y jurídico sobre las alegaciones presentadas, en su caso, se redactará la propuesta de resolución.

Art. 27. Resolución declarando el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar.—1. En aplicación del artículo 170.2 de la ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, el incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la Administración actuante para, en aplicación del procedimiento legalmente establecido, adoptar cualquiera de estas medidas

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber de conservación.

b) Imposición de las sanciones previstas en la presente Ley

c) Expropiación forzosa

2. Atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso, se procederá a la elección de la medida que sea más eficaz y menos restrictiva para el obligado.

3. La resolución por la que se declare el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar deberá ser dictada y notificada en el plazo máximo de seis meses desde la incoación del procedimiento, no pudiendo apreciarse dicho incumplimiento cuando concurra fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero.

4. La declaración de incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar ha de ser expresamente declarada por el órgano competente. No obstante, cuando transcurriese el plazo para resolver, sin haberse notificado resolución expresa, se estará a lo dispuesto en la legislación reguladora del procedimiento administrativo común.

5. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

Art. 28. Notificación de la resolución declarando el incumplimiento.—1. La resolución que ponga fin al procedimiento declarando el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar se notificará al propietario y a todos los moradores del edificio, aunque no se hubieran personado en el expediente, y demás interesados.

2. La resolución adoptada se comunicará a las Áreas municipales implicadas y a la Junta Municipal en que se encuentre ubicado el inmueble.

Art. 29. Inscripción de la resolución en el Registro de la Propiedad y en el Registro de edificios y construcciones.—1. Una vez finalizado el procedimiento en los términos señalados en los artículos precedentes, los servicios municipales deberán remitir certificación del acto por la que se declara el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar al Registro de la Propiedad para su constancia y al Registro de edificios y construcciones para su inscripción.

2. Todos los gastos en que incurra el Ayuntamiento por razón de la inscripción en el Registro de la Propiedad serán repercutibles en el propietario incumplidor, en vía administrativa cuyo importe y exigencia se realizará por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares de manera ejecutoria y por vía de apremio.

Capítulo II

Medida ante el incumplimiento

SECCIÓN 1.^a

Procedimiento sancionador

Art. 30. Infracciones por el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar.—La resolución por la que se declare el incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar habilitará al órgano competente para la incoación del procedimiento sancionador por la comisión de la infracción que corresponda, con arreglo a lo dispuesto en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Art. 31. Procedimiento sancionador.—La imposición de sanciones se realizará mediante la instrucción del correspondiente procedimiento sancionador conforme a lo dispuesto en el Capítulo III del Título V de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y en el Decreto 245/2000, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento para el Ejercicio de la Potestad Sancionadora por la Administración de la Comunidad de Madrid.

SECCIÓN 2.^a

Ejecución subsidiaría

Art. 32. La ejecución subsidiaria.—1. La ejecución subsidiaria a costa del propietario y bajo dirección de los técnicos municipales será la medida que se adoptará cuando los trabajos y obras a realizar no rebasen el límite del contenido normal del deber de conservar.

2. Una vez dictada la resolución declarando el incumplimiento del deber de conservar y justificada la elección de la ejecución subsidiaria, los técnicos municipales elaborarán un presupuesto estimado, que se comunicará al obligado a los efectos de que efectúen las alegaciones u observaciones que estime convenientes a su derecho.

3. El documento de ejecución deberá ser aprobado por el órgano competente antes del inicio de las obras, previo trámite de audiencia al obligado, por plazo no inferior a diez días ni superior a quince. Con fundamento en dicho documento de ejecución, se practicará la liquidación provisional en concepto de ejecución subsidiaria.

4. Para la elaboración de este documento se podrán realizar las pruebas técnicas necesarias conforme al artículo 33 de la presente ordenanza. No obstante, si se produjeran impedimentos de acceso por causas imputables al propietario o terceros con interés legítimo que limitasen la elaboración del documento de ejecución o el proceso normal de ejecución de las obras y, por tanto, la subsiguiente liquidación provisional practicada, siempre que de estos hechos quede constancia en el expediente, podrá ser elaborado un nuevo documento de ejecución cuando se facilite el acceso, habilitándose el supuesto excepcional para emitir una segunda liquidación cautelar complementaria.

5. La valoración y certificación de las obras se realizará mediante la aplicación del cuadro de precios que para la ejecución subsidiaria se haya aprobado por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares y se encuentre en vigor.

6. Una vez realizadas las obras por ejecución subsidiaria se procederá a la liquidación definitiva. Todos los gastos en que incurra el Ayuntamiento serán repercutibles en el propietario incumplidor, en vía administrativa cuyo importe y exigencia se realizará por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares de manera ejecutoria y por vía de apremio.

Art. 33. Pruebas técnicas para obtener un diagnóstico adecuado de los daños.—Las pruebas técnicas, tales como calas, demoliciones de recubrimientos de elementos estructurales, pruebas de carga o similares, o informes técnicos de laboratorios que sean precisas realizar para obtener un diagnóstico adecuado de los daños existentes y que permitan elaborar un presupuesto objetivo de las obras se valorarán y liquidarán una vez realizadas con independencia de las obras que luego se acometan.

Art. 34. Actuaciones sin presupuesto de obras.—Cuando el Ayuntamiento de Alcalá de Henares adopte medidas de seguridad en ejecución subsidiaria que por su urgencia, complejidad o desconocimiento del alcance real de los daños, no se pudiera avanzar un presupuesto estimado de su coste con un mínimo rigor técnico, deberá justificarse en el informe técnico la causa de esta imposibilidad y se notificará al propietario. En el supuesto de que la intervención tenga carácter de urgente, se podrá prescindir justificadamente del trámite de audiencia.

Art. 35. Costes adicionales.—1. Si en el transcurso de las obras, por motivos técnicos debidamente justificados, es necesario el desalojo provisional de los ocupantes de alguna o de todas las viviendas de la finca, éstos deberán desalojarla, siendo el coste de dicho realojo por cuenta exclusiva de los propietarios de la finca.

2. Igualmente, si por causas imputables a la propiedad o a los ocupantes del edificio, las obras se tuvieran que paralizar, el aumento del coste de los medios auxiliares empleados será con cargo a la propiedad de la finca.

3. Los gastos a que se refieren los números precedentes se liquidarán en capítulo adicional al de la ejecución material de las obras.

TÍTULO V

Inspección periódica de edificios y construcciones

Art. 36. Ámbito de aplicación

a) El Informe de Evaluación de Edificios será exigible a los edificios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

a.1) Edificios de tipología vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a cincuenta años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general.

a.2) Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

b) El Informe de Inspección Técnica de Edificios será exigible a los edificios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

b.1) Edificios de tipología vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a treinta años e inferior a cincuenta años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general.

b.2) El resto de construcciones y edificaciones de tipología diferente a vivienda residencial colectiva que cuenten con una antigüedad superior a treinta años con el fin de determinar su estado de conservación o cuando así lo determinen los Servicios Técnicos Municipales por haber detectado deficiencias en el estado de conservación de un edificio.

Están excluidos del informe que proceda en cada uno de los supuestos anteriores:

a) Los edificios declarados en situación legal de ruina urbanística.

b) Los edificios que hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina urbanística.

En caso de que la resolución del procedimiento fuera que el edificio no se encuentra en situación legal de ruina urbanística, el correspondiente informe se tendrá que realizar antes de un año desde dicha resolución.

Art. 37. Sujetos obligados y efectos del Informe de Evaluación y del Informe de Inspección Técnica.—1. Están obligados a efectuar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica los propietarios únicos de los inmuebles, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios, a cuyo objeto deberán encomendar a un técnico facultativo competente la realización del informe correspondiente.

2. Los propietarios deberán facilitar a los profesionales que realicen la inspección, el acceso a todas las zonas de los edificios que consideren necesarias para su evaluación, conforme a lo dispuesto en la legislación sobre propiedad horizontal.

3. El Informe de Evaluación del Edificio o el Informe de Inspección Técnica se presentarán en el Ayuntamiento de Alcalá de Henares, por los propietarios o por sus representantes legales, en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección.

4. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación del Edificio o, en su caso, el Informe de Inspección Técnica regulados por esta ordenanza, tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que la normativa urbanística autonómica y la presente ordenanza prevean.

5. Las obras necesarias para subsanar las deficiencias en el estado de conservación o realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad que se recojan en el correspondiente informe, serán obligatorias para los propietarios de las edificaciones, y su incumplimiento en el plazo que en cada caso se determine o según la normativa vigente, supondrá la aplicación del régimen sancionador previsto.

No obstante lo anterior, los arrendatarios de los inmuebles quedarán facultados, ante el incumplimiento del propietario, para presentar ante la Administración el informe correspondiente, así como a solicitar las ayudas que pudieran haber sido previstas, siempre y cuando las mismas vayan dirigidas a soportar el deber forzoso de conservación y los obligatorios ajustes razonables de accesibilidad, y todo ello sin perjuicio de la relación jurídico privada derivada de su vinculación con el/los propietarios.

6. El Informe de Evaluación de Edificios y el Informe de Inspección Técnica se referirán a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio y extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Art. 38. Edificaciones sujetas a Informe de Evaluación o a Informe de Inspección Técnica y plazo de presentación.—1. Los edificios sujetos al Informe de Evaluación deberán efectuar dicho informe y aportarlo en las fechas que aprobará anualmente el Ayuntamiento de Alcalá de Henares o dentro del plazo específico que se conceda al propietario del edificio cuando fuera requerida de forma expresa por este Ayuntamiento y, en todo caso, de acuerdo con la normativa en vigor y la presente ordenanza, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria para la aplicación escalonada de la presente ordenanza.

2. Las edificaciones de tipología diferente a residencial de vivienda colectiva y los edificios de tipología vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a treinta años e inferior a cincuenta años que se encuentran sujetos al Informe de Inspección Técnica efectuarán el mismo y lo presentarán en el Ayuntamiento de Alcalá de Henares en las fechas que se establezcan en las relaciones que se aprueben por éste o dentro del plazo específico que se conceda al propietario del inmueble cuando fuera requerido para ello de forma expresa.

3. En cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en el estado general de una edificación podrá requerir a su propietario, de forma anticipada al plazo establecido por el Ayuntamiento, para que realice el Informe de Evaluación del Edificio si su tipología es residencial colectiva o, el Informe de Inspección Técnica.

4. A efectos de esta ordenanza se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de construcción, que se acreditará conforme al orden de prelación que se indica: mediante Acta de recepción de la obra, Certificado final de obra, Licencia de Primera Ocupación, Certificado catastral o cualquier otro medio de prueba admisible en derecho que indique la fecha de terminación de las obras. En defecto de los anteriores, por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

5. No obstante, cuando se acredite que en el edificio se realizaron obras de rehabilitación y reforma integral que afectaron a la reestructuración general de la edificación, el plazo de presentación del Informe de Evaluación o, en su caso, el Informe de Inspección Técnica, así como el de las sucesivas renovaciones comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras.

6. El Informe de Evaluación y, en su caso, el de Inspección Técnica deberán renovarse periódicamente cada diez años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del periodo decenal correspondiente.

Art. 39. Capacitación para la suscripción de los Informes e Inspección Técnica.—1. El Informe de Evaluación de los Edificios y el de Inspección Técnica podrán ser suscritos tanto por los técnicos facultativos competentes como por las entidades de inspección registradas en las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos. A tales efectos, tendrán la consideración de técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del correspondiente informe con arreglo a la regulación que al efecto se apruebe por el ministerio competente.

2. Los técnicos que suscriban los correspondientes informes deberán acompañar declaración responsable según los modelos que se incorpora en los Anexos I y II. No será necesaria la declaración responsable para los técnicos pertenecientes a las entidades de inspección registradas en las Comunidades Autónomas.

3. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir los Informes de Evaluación de los Edificios o de Inspección Técnica, los responsables de los correspondientes servicios técnicos que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el apartado 1. En estos supuestos no será exigible la declaración responsable prevista en el apartado 2.

4. Las deficiencias que en su caso se observen en relación con el estado de conservación del edificio y respecto de los ajustes razonables exigibles en materia de accesibilidad, se justificarán en el informe bajo el criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba, que tiene la obligación de informar a la propiedad de lo reflejado en el Informe de Evaluación o en el Informe de Inspección Técnica.

Art. 40. Relación anual de edificios obligados a efectuar el Informe de Evaluación.—1. El Ayuntamiento realizará anualmente el listado de los inmuebles sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios. Dicho listado, una vez aprobado por el órgano municipal competente, se expondrá al público durante un plazo de treinta días, mediante anuncios insertados en el tablón de edictos del Ayuntamiento, sede electrónica del Ayuntamiento y publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, sin perjuicio de su difusión por otros medios que se estimen convenientes. La exposición al público deberá llevarse a cabo en el último trimestre del año anterior a aquel en que venza el plazo máximo para elaborar los Informes.

La exposición al público del padrón de edificios sujetos a efectuar el Informe de Evaluación, mediante anuncio, tienen la consideración de notificación para los interesados, obligándoles a realizar el correspondiente informe dentro de los plazos señalados.

2. Asimismo, el Ayuntamiento podrá requerir para que aporten dichos informes de forma individual al/los propietario/s del edificio o a la comunidad de propietarios que será responsable de dar traslado a los propietarios incluidos en la misma. En caso de comprobar que no se han realizado los referidos informes ordenará su práctica o podrá realizarlos en sustitución y a costa de los propietarios.

3. En el supuesto de que la documentación presentada por los propietarios referente al Informe de Evaluación del Edificio, no cumpla con los requisitos formales esenciales, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo máximo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, el Informe de Evaluación del Edificio se considerará como no presentado.

4. Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, los propietarios de dichos inmuebles podrán presentar voluntariamente el Informe de Evaluación de Edificios con anterioridad a la fecha que se establezca por el Ayuntamiento, debiendo proceder a su renovación en el plazo máximo de diez años.

Art. 41. Relación de inmuebles obligados a realizar Informe de Inspección Técnica.—1. El Informe de Inspección Técnica se presentará en las fechas que se establezcan por el Ayuntamiento mediante la aprobación de la correspondiente relación por el órgano municipal competente. Dicha relación será expuesta al público de la forma que se indica en el artículo precedente.

2. En el supuesto de que la documentación presentada por los propietarios referente al Informe de Inspección Técnica no cumpla con los requisitos formales esenciales, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo máximo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, dicho Informe se considerará como no presentado.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, los propietarios de dichos inmuebles podrán presentar voluntariamente el Informe de Inspección Técnica con anterioridad a la fecha que se establezca en el calendario que se apruebe por el Ayuntamiento, debiendo proceder a su renovación en el plazo máximo de diez años.

Art. 42. Registro de Edificios.—1. El Ayuntamiento de Alcalá de Henares elaborará un Registro de edificios de carácter interno, con el fin de controlar el cumplimiento de las obligaciones establecidas al deber de conservación, las obligaciones contenidas en la presente ordenanza y resto de exigencias legales. Los datos obrantes en el Registro será público a los solos efectos estadísticos de conformidad con la normativa de protección de datos.

2. En el Registro de Edificios se anotarán todas las actuaciones que se realicen en los edificios que presenten un Informe de Evaluación o de Inspección Técnica con independencia del resultado favorable o desfavorable respecto de su estado de conservación; así como las obras realizadas para subsanar las deficiencias detectadas en este ámbito y cualquier otra información relacionada con el deber de conservación. Respecto de los edificios de tipología residencial colectiva también recogerá las obras realizadas para llevar a cabo los ajustes razonables en materia de accesibilidad y la etiqueta energética.

3. Este Registro de Edificios estará informatizado y recogerá de forma centralizada los datos referentes a los mismos, cuyo contenido estará en relación con los informes emitidos tras la inspección realizada, con indicación de, al menos, los siguientes datos:

a) Emplazamiento, características, nivel de protección del edificio y pertenencia, en su caso, al centro histórico o a cascos históricos

b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.

c) Informes de Evaluación o de Inspección Técnica realizados previamente, especificando su resultado y en caso de que hubiese sido desfavorable, la naturaleza de las deficiencias, si se realizaron las obras o tomaron las medidas señaladas, el grado de efectividad de las mismas, así como cuantos otros datos complementarios se consideren necesarios, y obras de mantenimiento y conservación ejecutadas.

d) Descripción de la licencia solicitada u orden de ejecución dictada para subsanar las deficiencias detectadas en el estado de conservación o para llevar a cabo los ajustes razonables de accesibilidad.

Art. 43. Condiciones que deben ser evaluadas respectivamente en el Informe de Evaluación del Edificio y en el Informe Inspección Técnica .—1. El Informe de Evaluación determinará el estado de conservación en que se encuentra un edificio conforme se indica en los apartados 3 y 4 siguientes, también evaluará las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para su acceso y utilización, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas, incorporando la certificación de su eficiencia energética, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y con independencia de su venta o alquiler, en todo o en parte.

2. El Informe de Inspección Técnica tiene por objeto acreditar la situación en la que se encuentra una edificación en relación con su estado de conservación, indicando, en su caso, las obras que resulte necesario realizar para subsanar las deficiencias que se detecten en la inspección.

3. Para determinar el estado de conservación de los inmuebles tanto en el Informe de Evaluación como en el Informe de Inspección Técnica, se deberá comprobar, al menos, las siguientes condiciones básicas de la edificación:

a) La seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) La seguridad y estabilidad de sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer a la vía pública.

c) La higiene, salud y protección del medio ambiente, tratada en adelante bajo el término salubridad considerando, al menos, los siguientes aspectos:

— La protección frente a la humedad, atendiendo a que se limite el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos.

— El suministro de agua, comprobando que los edificios dispongan de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico previsto agua apta para el consumo de forma sostenible.

— La evacuación de aguas, examinando que los edificios dispongan de medios adecuados para extraer las aguas residuales generadas en ellos de forma independiente o conjunta con las precipitaciones atmosféricas y con las escorrentías.

d) La seguridad en las instalaciones comunes de electricidad del edificio.

4. La inspección de las edificaciones se realizará desde la cimentación hasta la cubierta con independencia de su régimen de propiedad, incluyendo todas las construcciones vinculadas a él (garajes, vestuarios, portería, edificaciones secundarias, etc…) acreditando su inspección en un único Informe. Si existiesen varios edificios en una sola parcela no vinculados entre sí, se recomienda su presentación simultánea. No obstante, cuando pertenezcan a la misma propiedad, se podrá presentar un único Informe conjunto, detallando expresamente los edificios que componen dicha parcela. En el caso de varios edificios con elementos constructivos comunes (cimentación, cubierta, medianeras, instalaciones de suministro de agua y saneamiento, garaje, etc…) se recomienda la presentación de un único Informe que, en todo caso, resultará de carácter obligatorio siempre que se detecten deficiencias en elementos constructivos comunes; si las deficiencias no afectasen a elementos constructivos comunes, se podrá presentar un Informe por cada edificio, siendo recomendable la presentación de todos ellos de forma simultánea.

Art. 44. Contenido del informe de Evaluación de los Edificios.—1. De acuerdo con lo dispuesto en la actual legislación urbanística, el informe de Evaluación identificará el bien inmueble gráficamente mediante un plano donde se definan tanto los límites de la parcela como las edificaciones y construcciones inspeccionadas y mediante informe técnico fotográfico, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio, comprendiendo una inspección visual de la estructura; cubiertas y fachadas (exteriores e interiores, medianeras y otros paramentos, en especial los que pudieran suponer un riesgo para la vía pública); y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento.

En el caso de que la red de saneamiento se dictamine desfavorable o se recomiende su revisión por parte del técnico actuante, el Informe que se aporte en el Ayuntamiento contendrá, como anexo obligatorio, un informe específico con imágenes sobre el estado de la citada red de saneamiento, el cual será realizado por profesional o empresa especializados, acompañado de las conclusiones y descripción de las reparaciones necesarias por parte del técnico suscriptor del Informe de Evaluación.

En el supuesto de que el resultado de la evaluación sobre el estado de conservación del edificio fuese desfavorable, se estará a lo previsto en el artículo 46.

b) Respecto a las instalaciones o elementos comunes del edificio que cuenten con la obligación de realizar una revisión técnica según la regulación sectorial específica, tales como ascensores, instalación eléctrica, de calefacción y agua caliente sanitaria, etcétera, el técnico comprobará que cuentan con las revisiones en vigor a las que estén obligadas y, en caso de no tenerlas, o de que sean desfavorables, lo hará constar en el informe, a los efectos de que una vez accedan los datos del Informe de Evaluación de los Edificios al Registro, puedan realizarse por la Consejería competente las acciones oportunas en relación con dichas revisiones.

c) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. En el caso de edificios declarados Bien de Interés Cultural o Patrimonial y los catalogados urbanísticamente o que cuenten con procedimiento incoado a tales efectos, los ajustes razonables en materia de accesibilidad deberán tener en cuenta la normativa de protección de los mismos.

d) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección. Dicha certificación deberá estar registrada en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de la Comunidad de Madrid y encontrarse vigente con arreglo a su normativa reguladora.

No obstante lo anterior, la certificación de eficiencia energética no será exigible para aquellos edificios que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.2 del mencionado Real Decreto, se encuentran excluidos del ámbito de aplicación del mismo.

e) El estado de conservación de los edificios residenciales también incluirá la determinación del promedio anual de concentración de gas radón en el aire, cuyos resultados se reflejarán en el Anexo I o II de Declaración Responsable de esta ordenanza, en el que se expresará el valor en Bq/m3 de la zona de muestreo con mayor nivel de las establecidas según el punto 2.1 del Apéndice C del CTE HS6.

2. El Informe de Evaluación se ajustará al modelo previsto en el Anexo II del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Fomento al Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbanas, debiendo incorporar como mínimo el contenido previsto en dicho Anexo, además del exigido por el Decreto 103/2016, de 26 de octubre de la Comunidad de Madrid por el que se regula dicho informe y se crea el Registro Integrado Único.

Dicho informe se deberá realizar mediante la aplicación informática a la que se accede desde la página web institucional de la Comunidad de Madrid: http://www.rieecm.es o desde la página del Ministerio de Fomento: iee.fomento.gob.es

3. Para la realización de la inspección el técnico competente deberá visitar todas las zonas, viviendas, locales y espacios comunes necesarios para la correcta evaluación de las condiciones de conservación del edificio. Cuando los datos obtenidos de la inspección visual no sean suficientes para valorar las deficiencias detectadas, el técnico competente deberá proponer a los propietarios la realización de las pruebas que estime indispensables para la evaluación del edificio. Se deberá consignar en el informe y en la declaración responsable, las fechas en que se han producido las visitas y, en su caso, las pruebas realizadas.

Art. 45. Contenido del Informe de Inspección Técnica.—1. El Informe de Inspección Técnica identificará la edificación gráficamente mediante un plano donde se definan tanto los límites de la parcela como las edificaciones y construcciones inspeccionadas y mediante informe técnico fotográfico, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a la evaluación de su estado de conservación, comprendiendo una inspección visual de la estructura y cimentación; cubiertas y fachadas (exteriores e interiores, medianeras y otros paramentos, en especial los que pudieran suponer un riesgo para la vía pública, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, entre otros); y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, de acuerdo a lo que se indica en el artículo 44.1 a) de la ordenanza.

2. Respecto a las instalaciones o elementos comunes del edificio que cuenten con la obligación de realizar una revisión técnica según la regulación sectorial específica, el técnico verificará que cuentan con las revisiones en vigor a las que estén obligadas y hará constar en el Informe cualquier anomalía al respecto, tal como su falta o dictamen desfavorable.

Si existieran anomalías el Ayuntamiento comunicará dichas irregularidades a la Consejería competente para que pueda llevar a cabo las acciones que estime oportunas, sin perjuicio de que, en el Informe, se especifique expresamente si las deficiencias detectadas condicionan (por sí mismas, o en combinación con otras) la valoración global del estado de conservación de las instalaciones comunes de suministro de agua, saneamiento y electricidad como desfavorable.

3. El informe de Inspección Técnica se ajustará al modelo previsto en el Anexo III de esta ordenanza, al que se accederá a través de la sede electrónica del Ayuntamiento.

Art. 46. Resultado de las inspecciones.—1. El resultado de las inspecciones será favorable cuando el edificio o construcción reúna los requisitos de habitabilidad y uso exigibles por cumplir todas y cada una de las condiciones básicas de la edificación enumeradas en el artículo 44 apartado 3 de la presente ordenanza y no resulte necesario realizar ningún tipo de intervención. La evaluación desfavorable constituye una manifestación expresa de no observancia del deber legal de conservación y rehabilitación del edificio.

2. El Ayuntamiento comunicará a la propiedad el resultado final de la inspección, pudiéndose dar los siguientes casos:

a) Evaluación favorable: Se trasladará la obligación de realizar la próxima inspección dentro de diez años.

b) Evaluación desfavorable: En este caso el Ayuntamiento requerirá a la propiedad para que en el plazo de tres meses (o en el plazo que justificadamente se prevea, el cual será sometido a control municipal) proceda a la subsanación de las deficiencias señaladas en el informe.

Dado que el deber de conservación, así como las obras necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, constituyen una obligación legal integrante del estatuto jurídico de la propiedad, deben satisfacerse de manera voluntaria, no precisando ser instados a priori por la Administración. Ello al objeto de devolver al edificio a la situación de cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación.

Si fuera necesario acometer medidas inmediatas de seguridad por peligro inminente para los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes, o quienes transiten por sus inmediaciones y/o bienes, se dictará, en el más breve plazo posible, la pertinente orden de ejecución, fijando un plazo para su ejecución y sin perjuicio de la responsabilidad de la propiedad del inmueble.

No podrán realizarse, el amparo de este procedimiento, en ningún caso, obras, medidas o trabajos que supongan demolición total o parcial de la edificación o construcción, alteración de elementos protegidos ni que afecten al régimen de ocupación del edificio o construcción.

Una vez concluidas las obras, la propiedad deberá acreditar, ante el Ayuntamiento, la subsanación de las deficiencias y la descripción de los trabajos realizados, mediante la presentación del certificado final de obras firmado por técnico competente o, en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, certificado de idoneidad que ajustará su contenido al modelo oficial. En ambos casos, deberá añadir la valoración final de las obras.

Art. 47. Forma de presentación del Informe de Evaluación de Edificios.—1. Los propietarios de los edificios o sus representantes legales dentro de los plazos establecidos deberán presentar en el Ayuntamiento la siguiente documentación:

a) Archivo informático tipo referenciacatastral.iee, generado por la aplicación informática descrita en el artículo 44.2 de la presente ordenanza.

b) Archivo informático tipo referenciacatastral.pdf, con idéntico contenido que el anterior y generado por la misma aplicación informática, que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal.

c) Archivo informático tipo referenciacatastralDR.pdf que contenga la declaración responsable referida en el artículo 39.2, firmada por el mismo técnico competente al que se hace referencia en el apartado b) del presente artículo.

2. El Ayuntamiento, en el plazo de tres meses a contar desde la recepción completa del Informe de Evaluación de los Edificios y documentación adjunta, deberá comunicar el mismo a la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda, para su inscripción en el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid.

Dicha comunicación se llevará a cabo por vía telemática, mediante la aplicación informática a la que se accede desde la página web institucional de la Comunidad de Madrid, http://www.rieecm.es, adjuntando los archivos electrónicos descritos en el apartado 1.

3. Cuando a la vista de la documentación recibida del Informe de Evaluación de los Edificios se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble, el Ayuntamiento comunicará al órgano anteriormente referido la realización de las obras pertinentes, una vez finalizadas, por vía telemática mediante la aplicación informática señalada en el apartado anterior.

4. Si por la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda de la Comunidad de Madrid se comunicara que la documentación remitida resulta incompleta o que se aprecia alguna deficiencia formal que impide su inscripción, el Ayuntamiento procederá a requerir al interesado para su cumplimentación o subsanación en el plazo de veinte días. En caso de que se considere necesario, el Ayuntamiento de Alcalá de Henares podrá realizar cuantos requeridos se estimen convenientes para completar, explicar y/o justificar el contenido de los documentos presentados, advirtiendo que en caso de no aportar la documentación requerida se considerará como no presentado el Informe.

5. La inscripción se llevará a cabo en el plazo de tres meses a contar desde la comunicación efectuada por el Ayuntamiento, salvo en el supuesto contemplado en el párrafo anterior, en el que el plazo de tres meses no empezará a computar en tanto no sea remitida la documentación completa y/o con las subsanaciones oportunas. Transcurrido dicho plazo si el interesado no recibe comunicación en contrario, se entenderá que la subsanación ha sido correcta y se dará por cumplimentada la obligación de presentar el Informe de Evaluación, procediéndose a su inscripción en el Registro.

La inscripción de los Informes de Evaluación de los Edificios en el Registro no supondrá, en ningún caso, la conformidad de la Administración con el contenido del informe.

Art. 48. Forma de presentación del Informe de Inspección Técnica .—1. La inspección técnica referida al estado de conservación de las edificaciones se cumplimentará según el modelo oficial de Informe de Inspección Técnica que se recoge en el Anexo III y se presentará junto con el correspondiente documento de declaración responsable que se incorpora en el Anexo II de la presente ordenanza.

2. Dentro los plazos correspondientes los propietarios o sus representantes legales deberán presentar en el Ayuntamiento de Alcalá de Henares:

a) Archivo informático que contenga el Informe de Inspección Técnica generado por la aplicación informática a la que se accede desde la sede electrónica del Excmo. Ayuntamiento de Alcalá de Henares.

b) Archivo informático que contenga la declaración responsable generado por la aplicación informática a la que se accede desde sede electrónica del Excmo. Ayuntamiento de Alcalá de Henares, firmada por el técnico competente suscriptor del Informe de Inspección Técnica.

3. De apreciarse la existencia de alguna deficiencia formal o que la documentación que conforma el Informe de Inspección Técnica se encuentra incompleta se requerirá al interesado para que proceda a su subsanación o cumplimentación en el plazo de veinte días, advirtiéndole que en caso de no aportar la documentación requerida, se considerará como no presentado el Informe. Una vez presentado el Informe de Inspección Técnica completo, se procederá a su anotación en el Registro de Edificios.

Art. 49. Del cumplimiento de la obligación de efectuar la inspección.—1. Cumplimiento de la obligación de realizar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica.

Los respectivos Informes deberán ser realizados y presentados en el Ayuntamiento dentro de los plazos que se determinen en las relaciones anuales que periódicamente se aprueben por el órgano competente del Ayuntamiento de Alcalá de Henares.

En el caso de que se establezcan ayudas municipales, los propietarios de los inmuebles que hayan cumplido en plazo la obligación de realizar y presentar los respectivos Informes podrán solicitar dichas subvenciones.

2. Incumplimiento de la obligación de realizar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica.

Finalizado el plazo establecido para realizar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica respecto de las diferentes edificaciones sin haberse acreditado con la presentación en el Ayuntamiento del correspondiente Informe resultante de la primera o sucesivas evaluaciones o inspecciones, así como su presentación sin cumplir cualquiera de los requisitos establecidos en la presente ordenanza, se considerará como incumplida la respectiva obligación de formalizar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica.

La falta de presentación del correspondiente Informe, o en su caso la falta de respuesta a los posibles requeridos municipales, dará lugar a que el órgano competente ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo de tres meses para su realización, con apercibimiento al obligado, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas coercitivas, de la posible aplicación del régimen sancionador y de la realización de la inspección de forma subsidiaria a su costa.

Ante la persistencia en el incumplimiento por parte del propietario de su obligación de presentar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica la primera o sucesivas veces en tiempo y forma previsto en esta ordenanza, el Ayuntamiento podrá incoar el correspondiente procedimiento sancionador por la comisión de una infracción urbanística leve, de acuerdo con lo establecido en el artículo 204.4 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y será sancionada en las cuantías a que hacen referencia los artículo 207 y siguientes de la citada norma.

No se otorgarán licencias de obra de ningún tipo que afecten a los elementos comunes respecto de las edificaciones que no hayan aportado el correspondiente Informe al que se encuentren sujetos en el plazo correspondiente, excepto para realizar obras de reparación de carácter urgente que el propietario deberá poner en conocimiento del Ayuntamiento mediante la presentación del oportuno informe técnico. Si dicha necesidad y urgencia son apreciadas por los Servicios Técnicos Municipales, se dictará la oportuna orden de ejecución de obras; sin perjuicio de la obligación de la propiedad, en su caso, de adoptar las medidas inmediatas de seguridad que sean necesarias.

Incumplida la obligación de presentar el Informe al que se encuentre sujeto una edificación en los plazos que hayan sido establecidos con carácter general por el Ayuntamiento o en el plazo en que expresamente haya sido requerido, los propietarios de los correspondientes inmuebles no tendrán derecho a obtener las ayudas o subvenciones municipales que se hubieren previsto para la realización de las obras necesarias para el cumplimiento del deber de conservación; de accesibilidad o para la mejora de la eficiencia energética.

Art. 50. Multas coercitivas.—Si transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias para el cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de haberse iniciado, incumplido el plazo otorgado para su terminación, salvo prórroga concedida al efecto, o no cumplidas en los términos ordenados, el órgano competente, mediante resolución, le reiterará la orden de ejecución incumplida y le impondrá como medio de ejecución forzosa hasta tres multas coercitivas por importe de hasta 1.000 euros, hasta 2.000 euros y hasta 3.000 euros respectivamente, otorgando en cada caso, un nuevo plazo de inicio y/o finalización de la ejecución de los trabajo para su cumplimiento.

Art. 51. Régimen sancionador.—El incumplimiento por parte del propietario de su obligación de presentar el Informe de Evaluación de Edificios o el Informe de Inspección Técnica la primera o sucesivas veces en tiempo y forma, constituye infracción urbanística leve, de conformidad con lo establecido en el artículo 204.4 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y será sancionada de acuerdo con lo establecido en el artículo 207 a) de la referida norma.

El importe de la sanción por dicho incumplimiento será de 600 euros. No obstante, dicha cantidad podrá ser incrementada hasta la cantidad de 6.000 euros cuando, a criterio de los Servicios Técnicos municipales, el edificio presente patologías que perjudiquen a edificios colindantes o puedan suponer riesgo potencial para la integridad física de las personas (usuarios del propio edificio, terceras personas o quienes transiten por sus inmediaciones).

El procedimiento sancionador se ajustará a lo establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Art. 52. De la ejecución subsidiaria del Informe de Evaluación de Edificios o del Informe de Inspección Técnica.—Transcurrido el plazo otorgado tras la imposición de la tercera multa coercitiva, sin que por parte del obligado se haya realizado y presentado el correspondiente Informe de Evaluación de Edificios o de Inspección Técnica, el órgano competente mediante resolución motivada ordenará, previo trámite de audiencia por plazo no inferior a diez días ni superior a quince, su realización de forma subsidiaria, a costa del mismo, debiendo encomendarse a técnico competente o a entidades de inspección homologadas y registradas de acuerdo con lo dispuesto en la normativa autonómica y estatal aplicables.

Si hubiere oposición de los propietarios o moradores, a la práctica de la inspección, se solicitará el correspondiente mandamiento judicial para la entrada y realización del Informe de Evaluación de Edificios o de Inspección Técnica.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

Sin perjuicio de la obligación de efectuar el informe de evaluación de edificios y la inspección técnica de edificios que corresponda a los propietarios de edificaciones y construcciones y a efectos de regular la primera presentación en el Ayuntamiento, a partir del año 2021 y debido al gran número de edificaciones con una antigüedad superior a los cincuenta años y los treinta años, se propone dividir este grupo en varios subgrupos con el objeto de racionalizar el proceso de acuerdo al siguiente calendario:

Durante el año 2022:

— Deberán realizar el informe de evaluación de edificios (IEE) los inmuebles de tipología residencial colectiva con una antigüedad anterior al 31-12-1965 y aquellos inmuebles y edificios residenciales colectivos, que cumplan en ese ejercicio una antigüedad de 50 años (año 1971).