III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE AJALVIR

URBANISMO

Advertida omisión de la publicación de los documentos normativos que a continuación se relacionan, según dispone el artículo 66 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, Ley del Suelo de la Comunidad, y de conformidad con lo fijado en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, en redacción dada por la Ley 39/1994, de 30 de diciembre, se procede la publicación íntegra de los precitados documentos normativos definitivos del planeamiento urbanístico del municipio de Ajalvir, por lo que se procede a la publicación íntegra de los mismos con los efectos previstos en el artículo 52 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

REVISIÓN DE NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE AJALVIR

NORMAS URBANÍSTICAS

Aprobación definitiva (diciembre 1990)

Capítulo 1

Disposiciones de carácter general

Artículo 1.1. Objeto, naturaleza y características.

Objeto y fundamento: el objeto de las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal es la Ordenación Urbanística del territorio del término, estableciendo los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y categoría del mismo, delimitando las facultades urbanísticas propias del derecho de propiedad del suelo y especificando los deberes que condicionan la efectividad y ejercicio de dichas facultades.

Revisión y adaptación: las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento, como revisión formal de los precedentes, constituyen una nueva ordenación urbanística del territorio municipal, y a la vez dan cumplimiento al mandato legal de adaptación del Planeamiento Municipal a lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

Características: estas Normas Subsidiarias de Planeamiento tienen las siguientes características:

A. Son una ordenación integral del territorio de ámbito municipal.

B. Son originarias, no derivadas o dependientes. Solo en el caso de que se apruebe una figura de planeamiento supramunicipal que les afecte o modifique, estas normas deberán acomodarse a sus determinaciones.

C. Son inmediatamente ejecutivas.

D. Son la figura de planeamiento más adecuada a las actuales características del término municipal, tal y como queda patente en la Memoria Justificativa.

E. En el ámbito del suelo no urbanizable tienen el carácter de instrumento de planeamiento referido al medio físico municipal en el sentido de lo dispuesto en el artículo 14.4 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

Art. 1.2. Ámbito de aplicación.—Las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento son de aplicación en la totalidad del término municipal.

Art. 1.3. Vigencia.—Las presentes Normas Urbanísticas entrarán en vigor a partir de los quince días siguientes la fecha de publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad del acuerdo de su aprobación definitiva por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid. Su vigencia será indefinida en tanto no se apruebe definitivamente una revisión de las mismas, sin perjuicio de eventuales modificaciones puntuales o de la suspensión total o parcial de su vigencia.

Art. 1.4. Efectos.—Estas Normas Subsidiarias, así como los Planes y Proyectos que las desarrollan, una vez publicado el acuerdo de su aprobación definitiva, serán públicos, obligatorios y ejecutivos.

Publicidad: cualquier ciudadano tendrá derecho a consultar en el Ayuntamiento toda la documentación de las Normas Subsidiarias y los Planes y Proyectos que las desarrollen, así como a solicitar por escrito información de régimen aplicable a una finca.

Obligatoriedad: las Normas Subsidiarias y los Planes y Proyectos que las desarrollen obligan o vinculan por igual a cualquier persona física o jurídica, pública o privada, al cumplimiento estricto de sus términos y determinaciones. Cumplimiento que será exigible por cualquiera, mediante el ejercicio de la acción pública.

Ejecutoriedad: la ejecutoriedad del planeamiento implica que, una vez transcurridos quince días desde la publicación del acuerdo de su aprobación definitiva, quedan declarados de utilidad pública las obras en él previstas, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres, y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes, que sean destinados por las Normas Subsidiarias al establecimiento de viales y servicios públicos, o a la construcción de templos, mercados, centros culturales, docentes, asistenciales, sanitarios, zonas verdes, parques y jardines públicos, zonas deportivas y otros análogos con fines no lucrativos, así como todas las superficies necesarias de influencia de las obras previstas, para asegurar el pleno valor y rendimiento de estas, para los casos y en las condiciones que se establecen en los artículos 6 y 65 de la Ley del Suelo y concordantes.

Art. 1.5. Revisión, modificación y suspensión.

1.5.1. Consideración periódica de la necesidad de revisión o modificación puntual:. Procederá la revisión de las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento cuando se hayan de adoptar nuevos criterios que afecten a la estructura general orgánica del territorio municipal, o cuando se planteen variaciones sustanciales de sus elementos o determinaciones estructurales, pudiendo el Ayuntamiento acordar la iniciación de la revisión de las Normas Subsidiarias o la modificación puntual de las mismas.

1.5.2. Revisión a causa del planeamiento superior: Cuando se produzca la aprobación de un instrumento de ordenación territorial de los previstos en la Ley 10/1984 de la Comunidad de Madrid que afecte total o parcialmente al territorio municipal se procederá a la modificación de las determinaciones de estas Normas Subsidiarias para adaptarse a las previsiones de dicho instrumento de ordenación. De acuerdo con las previsiones de la citada Ley esa adaptación será automática o bien se tramitará en los plazos fijados por el procedimiento previsto en los números 2 y 3 del artículo 13 de la mencionada Ley 10/1984.

1.5.3. Supuestos Generales de Revisión: Sin perjuicio de los supuestos considerados en las normas precedentes procederá la revisión de las Normas Subsidiarias siempre que se hayan de adoptar nuevos criterios que afecten a la estructura general orgánica del territorio municipal, o cuando se planteen variaciones sustanciales de sus elementos o determinaciones estructurales. Se entenderá que esto ocurre en cualquiera de los siguientes casos:

A. Elección de un modelo territorial o estructura general distinto del previsto en estas normas.

B. Aparición de circunstancias exógenas sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que inciden sustancialmente sobre la ordenación prevista en estas normas.

C. Previsible agotamiento de la capacidad de asentamiento prevista en estas normas.

D. Variaciones en la clasificación del suelo que no responda al interés general municipal o comarcal.

E. Variaciones en la clasificación del suelo que tengan por objeto el aumento de la densidad o edificabilidad en una zona o una disminución de la superficie destinada a espacios libres, zonas verdes o equipamientos de uso público y que no respondan al interés general municipal o comarcal.

F. Cambios en las ordenanzas de edificación en el Casco Antiguo que alteren su imagen y silueta y no respondan al interés general del municipio.

G. Cuando la suma o acumulación de modificaciones puntuales de las Normas Subsidiarias amenacen con desvirtuar el modelo territorial adoptado, o alguno de sus elementos estructurantes.

H. Cuando se produzca el incumplimiento generalizado de los plazos fijados para el desarrollo y ejecución de las Unidades de Actuación, Polígonos y Sectores.

1.5.4. Iniciación de la revisión: En cualquier caso, para proceder a la iniciación de la revisión de estas Normas Subsidiarias en base a los supuestos anteriores, será imprescindible que se acuerde expresamente por el Ayuntamiento por mayoría absoluta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 47.2 de la Ley del Suelo y disposiciones concordantes de la Comunidad de Madrid.

1.5.5. Modificaciones puntuales: Se considerarán modificaciones puntuales de las presentes Normas Subsidiarias las variaciones o alteraciones de alguno o algunos de los elementos o determinaciones de las mismas que no afecten a la estructura general del territorio municipal ni a los elementos o determinaciones estructurantes. Cuando se produzca alguno de los supuestos descritos en la norma 1.5.3 procederá la revisión anticipada.

1.5.6. Suspensión del Planeamiento: Concurran circunstancias especiales debidamente advertid s por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, previos los trámites oportunos, este podrá suspender la vigencia de las pre­sentes Normas Subsidiarias o de los Planes y Proyectos que las desarrollen, en la forma y plazos y efectos señalados en el artículo 51.1 de la Ley del Suelo y artículo 163 del Reglamento de Planeamiento y concordantes, en todo o en parte de su ámbito, para acordar su revisión.

Art. 1.6. Afecciones, normativa complementaria.

En todo lo regulado por estas Normas Urbanísticas, se aplicará la normativa vigente, tanto de carácter básico como sectorial.

Normativa básica: de carácter básico, serán de aplicación la legislación de régimen local y la urbanística, constituida por la Ley del Suelo y sus Reglamentos y demás Normas que las desarrollen, así como la normativa específica de la Comunidad de Madrid constituida, básicamente, por la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística, la Ley sobre Ordenación Territorial y demás disposiciones, normas e instrumentos que las desarrollen.

Art. 1.7. Contenido documental.

Contenido documental: las presentes Normas Subsidiarias constan de los siguientes documentos:

1. Información Urbanística constituida por memoria informativa y planos de información.

2. Memoria de Ordenación.

3. Normas Urbanísticas.

4. Planos de Ordenación.

5. Como documento complementario de estas Normas Subsidiarias de Planeamiento, se realizará un Catálogo de Elementos a proteger.

Art. 1.8. Normas de interpretación.

Las determinaciones de las presentes Normas Subsidiarias se interpretarán con base a los criterios que, partiendo del sentido propio de sus palabras y definiciones, y en relación con el contexto y los antecedentes tengan en cuenta principalmente su espíritu y finalidad, así como la realidad social del momento en que se han de aplicar.

Si se dieran contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que indiquen los de mayor escala (menor divisor). Si fuesen contradicciones entre mediciones sobre plano y sobre la realidad, prevalecerán estas últimas. Y si se diesen entre determinaciones de superficies fijas y de coeficientes y porcentajes prevalecerán estos últimos en su aplicación a la realidad concreta.

Si existieran contradicciones entre las propuestas explicitas contenidas en los Planos de Ordenación y Normas Urbanísticas (de carácter regulador), y las propuestas o sugerencias de los Planos de Información y la Memoria (de carácter más informativo o justificativo) se considera que prevalecen aquellas sobre estas.

Por último, y con carácter general en cualquiera de los supuestos de duda, contradicción o imprecisión de las determinaciones, prevalecerá aquella de la que resulte menor edificabilidad, mayores espacios públicos, mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, menor impacto ambiental y paisajístico, menor contradicción con los usos y prácticas tradicionales, y mayor beneficio social o colectivo, salvo prueba de la función social de la propiedad y sometimiento de esta a los intereses públicos.

Capítulo 2

Régimen general del suelo

Art. 2.1. Clasificación del suelo.

En virtud de la legislación vigente (artículo 76 de la Ley del Suelo, las Normas Subsidiarias regulan el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad con arreglo a la clasificación urbanística que las mismas establecen para los predios.

2.1.1. Las presentes Normas Subsidiarias clasifican el suelo del término municipal en Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, según la delimitación definida en los planos de clasificación y ordenación de este documento.

Esta clasificación constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión que les son de aplicación según se detalla en las Normas particulares que les corresponda (capítulos 8, 9 y 10).

Según la realidad consolidada y el destino previsto por las Normas se distinguen los siguientes:

A. El suelo no urbanizable es, aquel que las Normas mantienen ajeno a cualquier destino urbano en favor de su valor agrícola, forestal o natural.

Su delimitación queda fijada en el plano de ordenación del término municipal y su régimen particular se recoge en el capítulo 8 de estas normas.

B. El suelo urbano comprende las áreas ocupadas por el desarrollo urbano y aquellas áreas que, por ejecución de las Normas Subsidiarias lleguen a adquirir tal situación.

Su delimitación queda fijada en los planos de ordenación y su régimen particular se recoge en el capítulo 9 de estas normas.

C. El suelo urbanizable comprende las áreas que por ejecución y desarrollo de las Normas Subsidiarias pueden ser ocupadas.

Su delimitación queda fijada en los planos de ordenación y su régimen particular se recoge en el capítulo 10 de estas normas.

2.1.2. Igualmente se define la “estructura general y orgánica del territorio” a través de:

A. Los sistemas generales y locales de comunicaciones, espacios libres, equipamientos y servicios públicos.

B. Las distintas calificaciones de suelo que subdividen las clases de suelo en zonas de ordenanza, a las que se les asignan usos globales pormenorizados y la intensidad de los mismos.

Art. 2.2. Sistemas generales y locales.

2.2.1. Constituyen sistemas, los elementos fundamentales de la ordenación del territorio al servicio de diferentes ámbitos, conforme al modelo de desarrollo establecido por las Normas Subsidiarias.

2.2.2. Constituyen los Sistemas Generales aquellos que pertenecen a la estructura general y orgánica del municipio o de ámbitos supramunicipales, siendo los Sistemas Locales aquellos al servicio de ámbitos más reducidos, bien Unidades de Actuación a las que se vinculan, bien sectores a desarrollar a través de Planes Parciales.

2.2.3. Los Sistemas Generales y Locales definidos por las Normas Subsidiarias delimitan en los planos de ordenación del suelo, sin perjuicio de la clasificación de este y de su regulación por normativas específicas.

Art. 2.3. Construcciones e instalaciones de carácter provisional.

Con independencia de la clasificación de suelo podrán ejecutarse en el término municipal aquellas obras de carácter provisional a que se refiere el artículo 58.2 de la Ley del Suelo, que habrán de demolerse cuando asilo acordase el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización, en las condiciones previstas en el citado artículo.

Estas obras exigirán previo informe y favorable de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Madrid.

Art. 2.4. Incidencia de las normas sobre las edificaciones existentes.

En el suelo urbano y apto para la urbanización por comparación entre las condiciones Normativas y la realidad existente, se observan las modificaciones e instalaciones existentes en la fecha de aprobación de las Normas Subsidiarias.

En el suelo no urbanizable se relacionan las edificaciones e instalaciones existentes en la fecha de aprobación de estas normas, por el Inventario de Instalaciones en suelo No Urbanizable que forma parte de las Normas Subsidiarias.

En ambos casos, estas construcciones e instalaciones hayan o no sido declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas a distintos tipos posibles de actuaciones según la situación en que se encuentren de entre las que se exponen a continuación.

2.4.1. Edificaciones o instalaciones que se ajusten a las condiciones de la presente normativa: En particular, si en cuanto a los usos y edificación se ajustan a las determinaciones establecidas para cada zona de ordenanza en el Suelo Urbano y Apto para Urbanizar y a las señaladas en las Normas 8.5.3, 8.5.4, 8.5.6 y siguientes para los situados en el Suelo No Urbanizable.

En estos supuestos será posible cualquier actuación de ampliación, reforma, consolidación estructural y rehabilitación que deberá solicitarse como licencia de obras según se detalle para cada clase de suelo, y en especial para el Suelo No Urbanizable, por el procedimiento descrito en la norma 8.5.5, en el curso de la cual se verificará su adecuación a las condiciones y limitaciones impuestas en estas normas.

No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones o instalaciones, en tanto se hayan adoptado previa o simultáneamente las medidas exigibles para garantizar:

— La seguridad de las personas y bienes.

— La salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio.

— La integridad del dominio público.

— Y en el Suelo No Urbanizable tanto las que se hayan enumerado en las condiciones particulares para cada instalación en las fichas del Inventario anejo, como las que el Ayuntamiento o los Órganos Urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística y concesión de la licencia de obras.

2.4.2. Edificaciones e instalaciones incluidas en el catálogo de Elementos Protegidos: Las actuaciones sobre estos elementos se regularán complementariamente por las determinaciones del Catálogo de Elementos Protegidos, con la tramitación que les corresponda según la clase de suelo en que se sitúen, y en el Suelo No Urbanizable, con la aplicación del último párrafo del apartado anterior.

En cualquier edificación o elemento catalogado, por constituir patrimonio cultural y legado histórico y artístico del municipio, se entenderá el carácter de interés social para todas las obras que sobre ellas puedan hacerse y ajustándose a lo especificado en el citado capítulo 7 de esta normativa. Solo podrán autorizarse usos adecuados a la naturaleza de la instalación y al medio en que se sitúa y que no sean contradictorios con los objetivos de la catalogación.

En el Suelo No Urbanizable, el trámite para la autorización urbanística de dichas obras será el que con carácter general se detalla en la norma 8.5.4 para las instalaciones de interés social, con la salvedad de que en la documentación que se presente se incluirá el proyecto completo de las obras.

2.4.3. Edificaciones o instalaciones que queden fuera de ordenación por no a ajustarse a alguna de las condiciones de la presente normativa: Se exceptúan las industrias, que se rigen por lo establecido en el apartado 2.4.4, así como en las disposiciones transitorias de las presentes normas.

En estos supuestos solo podrán realizarse actuaciones destinadas a garantizar:

— La seguridad de las personas y bienes.

— La salubridad, ornato y conservación del inmueble.

— La corrección del impacto de la instalación o de la actividad en el medio.

— La integridad del dominio público.

Podrán asimismo autorizarse obras de consolidación en las condiciones del artículo 60.3 de la Ley del Suelo siempre que se adopten previa o simultáneamente las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos mencionados en el párrafo anterior, y en aquellas situadas sobre Suelo No Urbanizable, tanto las que se hayan enumerado en las condiciones particulares de las fichas del Inventario de Instalaciones en Suelo No Urbanizable, como las que el Ayuntamiento o los Órganos Urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística y concesión de la licencia.

En ningún caso se podrán autorizar obras de consolidación en las edificaciones e instalaciones que estuviese previsto por la Administración su demolición o adquisición en el plazo de quince años, o para las situadas en el Suelo No Urbanizable en cuyas fichas correspondientes del Inventario anejo, se señale expresamente que sean susceptibles de expropiación o demolición en el plazo de quince a os, o a las que el Ayuntamiento decida extender esta consideración con posterioridad a la aprobación de estas normas.

Esta consideración se extiende automáticamente a todas las actuaciones no amparadas por licencia u orden de ejecución, que no se encuentren consolidadas desde el punto de vista de la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística infringida.

En ningún caso podrán realizarse ampliaciones de volumen o superficie edificada del cuerpo edificado existente, ni instalar en edificios no residenciales instalaciones sanitarias propias del uso residencial.

2.4.4. Edificaciones o instalaciones existentes destinadas a usos industriales que queden fuera de ordenación: En estos supuestos se aplicarán las condiciones generales establecidas en el apartado 2.4.3 anterior para las construcciones e instalaciones fuera de ordenación, con la salvedad siguiente:

En aplicación del artículo 61 de la Ley del Suelo, en todas las industrias existentes, salvo aquellas cuya actividad sea incompatible con la zona o medio en que se ubican, podrán ser autorizadas con carácter general obras de reforma o ampliación dentro de los límites establecidos en esta Normativa, y específicamente de las condiciones de edificación señalada para la zona de ordenanza que le corresponda en Suelo Urbano o apto para urbanizar, o la descrita en la norma 8.5.6 para el Suelo No Urbanizable.

No se podrá aplicar, por tanto, esta tolerancia a las actividades que, en el Suelo No Urbanizable y en la correspondiente ficha del Inventario anejo, se declaren expresamente incompatibles con el medio.

En todo caso no se autorizarán obras de reforma o ampliación de estas instalaciones en tanto no se hayan adoptado previo o simultáneamente (garantizadas en este caso mediante aval) las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos mencionados en la norma 2.4.3.

Art. 2.5. Regulación de derechos y cargas de la propiedad del suelo.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de los terrenos se regularán de modo diferenciado, de acuerdo con la situación en que dichos predios se encuentran respecto a cada una de las clases de suelo y la calificación que resulta de la ordenación establecida por las Normas Subsidiarias. Los derechos y obligaciones que se derivan del conjunto de determinaciones de las Normas respecto al predio de que se trate, se corresponden con los enunciados de la Ley del Suelo; el cumplimiento de los derechos y obligaciones se efectuará ajustándose a lo dispuesto en el Reglamento de Gestión que desarrolla la Ley y con las especificaciones que en relación a ello contiene la presente normativa.

Art. 2.6. Aplicación de la Ley 8/1990.

Será de aplicación la disposición adicional primera, punto 3, de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

Capítulo 3

Desarrollo de las Normas Urbanísticas

Art. 3.1. Condiciones generales para su desarrollo.

3.1.1. La aplicación de estas normas se llevará a cabo según las determinaciones que se establecen en las Normas Particulares (capítulos 8, 9 y 10) para cada clase de suelo, cuya delimitación se define en los planos de Ordenación.

3.1.2. En desarrollo de lo establecido por las presentes Normas Subsidiarias y de los objetivos marcados, el Ayuntamiento o la Administración actuante en su caso, podrá proceder según las distintas clases de suelo a la aplicación de los procedimientos de gestión y ejecución, así como de los Planes y Proyectos que se detallan en estas normas Generales.

3.1.3. Los particulares podrán colaborar en la formulación de los instrumentos de planeamiento precisos para el desarrollo del contenido de estas normas Subsidiarias, así como colaborar en la gestión o ejecución tal y como se señala a continuación.

Art. 3.2. Tipos de planes y proyectos.

3.2.1. Objeto: La aplicación de los siguientes planes y proyectos tiene por objeto el desarrollo de actuaciones urbanísticas concretas definidas para cada clase de suelo en las Normas Particulares (capítulos 8, 9 y 10) o de actuaciones definidas posteriormente por los procedimientos correspondientes, siempre que no contradigan los objetivos de Planeamiento de las Normas Subsidiarias, así como la representación formal de los derechos de los particulares de acuerdo con lo definido por las mismas.

3.2.2. Tipos: Los planes y proyectos que puedan desarrollar estas Normas Subsidiarias son los siguientes:

— Planes Especiales.

— Planes Parciales.

— Proyectos de Urbanización.

— Proyectos de Obras Ordinarias.

— Proyectos de Reparcelación.

— Proyectos de Compensación.

— Proyectos de Expropiación.

— Proyectos de Parcelación.

— Proyectos de Edificación.

3.2.3. Planes Especiales.

A. Contenido: los planes especiales que se redactan en desarrollo de las Normas Subsidiarias habrán de contener el grado de precisión adecuado para la definición correcta de sus objetivos, lo que exigirá la ampliación de la escala de determinaciones del documento de Normas. El contenido mínimo será el establecido en el artículo 76 y siguientes del Reglamento de Planeamiento.

A.1. En todo caso en el ámbito del “suelo urbano” los Planes Especiales contendrán necesariamente:

— Calificación pormenorizada del suelo, que en desarrollo de la norma diferenciará espacios libres de áreas susceptibles de ser ocupadas por la edificación.

— Determinación de ámbitos y edificaciones a mantener, así como aquellos otros que por exclusión son susceptibles de renovación, con indicación del tipo de protección en función de la correspondiente normativa especial.

— Descripción y valoración de los elementos que generan la necesidad de mantenimiento de ámbitos y edificaciones incluidos en el punto precedente.

— Determinación de afecciones de uso y/o volumen derivados de la protección de estos elementos en predios o edificaciones aledañas.

— Afecciones puntuales de uso y/o aprovechamiento dirigidas a impedir la desaparición de ambientes o elementos urbanos valiosos (espacios libres y edificados).

— Definición de ordenanzas de uso, edificación y estéticas propias del ámbito o, en su caso, remisión a las generales de las Normas Subsidiarias. ·

— Definición y diseño de espacios públicos de interés general y local que permite su ejecución mediante un proyecto de obras. Solo en el caso de que la complejidad de la actuación lo exija podrá, justificadamente, remitir a la redacción de un proyecto de urbanización la definición completa de estos espacios.

El diseño de los espacios libres públicos habrá de contar con una propuesta de especies vegetales e incorporar optimizando el uso de estos espacios, su calidad ambiental en función de las características medioambientales y su coste de mantenimiento.

— Delimitación de ámbito de reparto de cargas urbanísticas y sistema de actuación para cada uno de ellos.

— Evaluación de costes de ejecución de las propuestas y asignación en plazos y cuantía de los organismos inversores públicos y privados competentes.

A.2. Asimismo, y en todo caso en el ámbito del suelo no urbanizable los Planes Especiales contendrán necesariamente:

— Ámbito de actuación de acuerdo con lo fijado en las Normas Subsidiarias o con la delimitación del área de actuación establecida siguiendo las determinaciones de la Ley del Suelo y de la Ley sobre Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid.

— Descripción de las características del sistema general.

— Ajuste a las determinaciones de las Normas Subsidiarias.

— Definición de áreas sujetas a transformación por ser estas:

• Susceptibles de edificación y determinación concreta de esta o su área de movimiento.

• Susceptibles de modificación de las actuales características físicas, paisajísticas y naturales en general.

• Definición de usos o instalaciones afectadas por el sistema general:

• Normativa de aplicación, condiciones de uso y volumen para ampliaciones o posibles renovaciones, en su caso.

• Normativa de protección, en su caso previa catalogación de elementos de interés urbanístico, paisajístico o natural.

• Descripción de las características de las infraestructuras a incorporar y su conexión con las redes municipales existentes (sistema viario, abastecimientos de agua y energía, depuración, alumbrado público, vertidos, etc.).

• Condiciones estéticas y de protección del paisaje con delimitación de aquellas áreas sujetas a actuaciones de forestación, mejora de márgenes fluviales, etc., justificando la incorporación de especies vegetales adaptadas a características medioambientales de la zona.

• Evaluación económica de la actuación y organismos inversores comprometidos en ella (públicos y privados en su caso).

— Programación de obras.

— Definición de competencias de mantenimiento de las instalaciones.

— El Plan Especial deberá, en cualquier caso, contener las determinaciones suficientes para la ejecución del correspondiente sistema general mediante un proyecto de obras y solo en los casos en que la complejidad del sistema así lo exija podrá remitirse la ejecución de infraestructuras a un proyecto de obras de urbanización posterior.

A.3. En el ámbito del “Suelo Urbanizable” exclusivamente o en aquellos casos en que un Plan Especial sobre Suelo No Urbanizable afecte o incluya áreas de Suelo Urbanizable, se complementarán las mismas exigencias de contenido señaladas para el Suelo No Urbanizable, además de las siguientes:

— Descripción de los condicionantes de uso y volumen y de infraestructuras básicas para el desarrollo del sector correspondiente.

— Compatibilización temporal de las obras con las definidas para el sector correspondiente.

B. Tramitación. Los Planes Especiales se tramitarán de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 43 de la Ley del Suelo y artículo 147, 148 y concordantes del Reglamento de Planeamiento, en relación con el Decreto Comunitario 69/1983, de 30 de junio.

C. Formulación. La competencia para su formulación según el tipo de Plan Especial de que se trate será el regulado en artículos 143 a 148 del Reglamento de Planeamiento y en el artículo 27 de la Ley sobre Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid.

3.2.4. Planes Parciales.

A. Contenido. Los Planes Parciales, cualquiera que sea el objeto de su formulación, contendrán las determinaciones fijadas por los artículos 13 de la Ley del suelo y 43 a 64 de Reglamento de Planeamiento, así como lo dispuesto en el título I de la Ley de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, debiendo aportar la documentación complementarla establecida en su capítulo II además de:

— Fundamentos y objetivos por los que se divide, en su caso, el ámbito del Plan a efectos de la gestión urbanística, haciendo patente que los polígonos son susceptibles por sus dimensiones y características de asumir las cesiones derivadas del Plan, hacer posible una distribución equitativa de beneficios y cargas y tener entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

— La definición de los ámbitos en los que para su desarrollo sea necesaria la posterior formulación de Estudios de Detalle.

— Análisis del impacto en el que se señale la repercusión de la actuación y sus determinaciones sobre el medio ambiente próximo tanto edificado como sin edificar.

— Afecciones existentes en áreas de servidumbre, protección, etc. de colectores generales, líneas de Alta Tensión, vías pecuarias, etc.

— Cuanta documentación adicional fuese preciso según las características propias de la estructura de propiedad, integración dentro de las Normas Subsidiarias, y cumplimiento de las determinaciones contenidas en las mismas.

— La definición precisa del Plan de Etapas en el que además de las determinaciones señaladas en el artículo 54.1 del Reglamento de Planeamiento habrá de incluir los distintos planos de edificación, adecuados al desarrollo de la urbanización y la obtención de dotaciones.

— Justificación expresa, en su caso, de las razones y justificaciones que hacen aconsejable desestimar la propuesta de trazado para el Plan Parcial contenido en las Normas Subsidiarias, en sus elementos y determinaciones no vinculantes.

B. Tramitación. Los Planes Parciales se tramitarán ante el Ayuntamiento de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 41 de la Ley del Suelo artículo 138 y 139 y concordantes del Reglamento de Planeamiento cumpliendo en cualquier caso complementariamente lo establecido en la Ley de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid.

C. Formulación. Las competencias para formulación de los Planes Parciales es la establecida en el artículo 136 del Reglamento de Planeamiento.

3.2.5. Estudios de Detalle.

A. Contenido. Los Estudios de Detalle, cualquiera que sea el objeto de su formulación, contendrán las determinaciones fijadas por los artículos 14 de la Ley del Suelo y 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento, además las siguientes:

— Ámbito de actuación.

— Determinaciones de las Normas Subsidiarias o Plan Parcial correspondiente para el ámbito de ordenación.

— Calificación pormenorizada del suelo.

— Ordenanzas de usos y edificación aplicables.

— Definición de alineaciones y rasantes.

— Características particulares de la Unidad de Actuación que le afecte.

En el supuesto de que el Estudio de Detalle se redactara con el objetivo de ajustar y adaptar las alineaciones definidas en las presentes Normas Subsidiarias, estas no podrán configurar nuevos tramos de calles de dominio público. En este caso el Estudio de Detalle habrá de definir:

— Las nuevas alineaciones con definición de las características de los tramos de vías modificados (secciones dimensionadas con cotas referidas a elementos existentes).

— Justificación del mantenimiento de características de aprovechamiento que corresponda a los terrenos incluidos en el ámbito de ordenación, previsto por las Normas.

Igualmente habrá de justificarse la no disminución de espacios libres y de dotación públicos.

— Justificación del mantenimiento de las condiciones de ordenación en predios colindantes.

En el supuesto de que el Estudio de Detalle se redactara para ordenar los volúmenes de un cierto ámbito, las determinaciones de este podrán incluir la definición de aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio Estudio de Detalle. Asimismo, en su documentación incluirán:

— La distribución general de espacios libres y edificados (o áreas de movimiento) dentro de su ámbito, con indicación expresa de aquellos que se destinen a uso público y en su caso los que resulten de cesión gratuita al municipio.

— La justificación gráfica de que la ordenación se desarrolla con arreglo a las características de aprovechamiento y usos previstos en las Normas Subsidiarias.

— Justificación de que la ordenación propuesta no ocasiona perjuicio ni altera las condiciones de ordenación de predios colindantes.

— La indicación genérica del tratamiento de los espacios libres de uso público o visible desde estos, incluyendo tratamiento de cerramientos y vallas accesibles desde la vía pública.

B. Tramitación. Los Estudios de Detalle se tramitarán ante el Ayuntamiento el cual acordará su aprobación inicial y definitiva, si procediera, de acuerdo con lo establecido al efecto en los artículos 40.2 de La Ley del Suelo y 140 del Reglamento de Planeamiento.

Del acuerdo de aprobación definitiva dará traslado a la Consejería de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda, en el plazo de diez días a fin de cumplimentar el trámite previsto en el artículo 140.5 del Reglamento de Planeamiento, en relación con el artículo 7.37 del Decreto Comunitario 69/1983, de 30 de junio.

C. Formulación. La competencia para su formulación está regulada en el artículo 140.1 del Reglamento de Planeamiento.

3.2.6. Proyecto de Urbanización.

A. Contenido. Los Proyectos de Urbanización contendrán las determinaciones fijadas en el artículo 15 de la Ley del Suelo y los artículos 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento, además de las siguientes:

— Ámbito de actuación. Determinaciones de las Normas Subsidiarias o del Plan Parcial correspondiente para el ámbito del proyecto.

— Calificación pormenorizada del suelo.

— Definición de alineaciones y rasantes.

Características específicas establecidas por las Normas de Urbanización.

— Afecciones a elementos naturales sobre los que se produce intervención dirigida a proponer la solución más adecuada contra la desaparición de elementos de paisaje, perspectivas o singularidades tipográficas.

— Definición y diseño de elementos complementarios (pasos de peatones, imbornales, etc.), acabados, texturas y coloraciones.

— Definición de plazos de ejecución, determinación y recepción provisional contados desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización.

B. Garantías. Con el fin de asegurar el cumplimiento de los compromisos, obligaciones y deberes asumidos por el promotor, en el desarrollo del Suelo Urbano se constituirá por este una garantía mínima del 6 por 100 calculado con arreglo al presupuesto del Proyecto de Urbanización cuando este se haya aprobado definitivamente. Sin este requisito no se podrá realizar ninguna actuación en la unidad de actuación o polígono.

Sus modificaciones se ajustarán a lo establecido en el artículo 5.3 de la Ley Comunitaria sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

La utilización de estas garantías, el procedimiento de constitución, los plazos de constitución y proceso de cancelación y devolución, se adecuará a lo establecido en los artículos 6 a 8 de la Ley Comunitaria sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

En el Suelo Urbanizable, se estará a lo señalado en la Ley precitada.

C. Tramitación. La competencia para su formulación está regulada en el artículo 141.1 del Reglamento de Planeamiento.

3.2.7. Proyectos de Obras Ordinarias.

A. Contenido. Los Proyectos de Obras Ordinarias contendrán las determinaciones de definición requeridas para una correcta ejecución (artículo 67.5 del Reglamento de Planeamiento) por técnico distinto del redactor, desarrollando las Normas Generales de Urbanización (capítulo 6 de este documento), además de las siguientes:

— Determinaciones de las Normas Subsidiarias y del Catálogo de Elementos Protegidos para el ámbito y clase de proyecto.

— Afecciones a posibles elementos naturales sobre los que se produce intervención dirigida a proponer la solución más adecuada contra la desaparición de elementos de paisaje, perspectivas o singularidades topográficas.

— Definición y diseño de elementos complementarios afectados o incluidos en proyecto (pasos de peatones, imbornales, etc.), acabados, texturas y coloraciones.

B. Tramitación. Se habrán de tramitar ante el Ayuntamiento, que será quien acuerde sobre la oportunidad de conceder la preceptiva licencia municipal.

C. Formulación. Semejante a la establecida para los Proyectos de Urbanización (véase 3.2.6.D).

3.2.8. Proyecto de Reparcelación.

A. Contenido. Los Proyectos de Reparcelación constarán de la documentación a que se refieren los artículos 82, 83 y 84 del Reglamento de Gestión.

Los planos de delimitación de las fincas afectadas y de las fincas resultantes adjudicadas se redactarán a escala 1:500.

B. Tramitación y formulación. Los Proyectos de Reparcelación se tramitarán y formularán de acuerdo al procedimiento general determinado en el Capítulo IV del título III del Reglamento de Gestión. El contenido de la tramitación de los procedimientos abreviados se determina en el capítulo V del mismo título del Reglamento de Gestión.

3.2.9. Proyectos de Compensación.

A. Contenido. Los Proyectos de Compensación contendrán las determinaciones del artículo 172 del Reglamento de Gestión, debiéndose incorporar al proyecto planos de delimitación de las fincas afectadas y de las fincas resultantes adjudicadas, a escala 1:500.

B. Tramitación y formulación. Serán formuladas por la Junta de Compensación o por el propietario único, en su caso, y tramitados conforme a lo dispuesto en el artículo 174 del Reglamento de Gestión.

3.2.10. Proyectos de Expropiación:

Contenido, Tramitación y Formulación. Los Proyectos de expropiación forzosa para la ejecución de los sistemas generales y para actuaciones aisladas en Suelo Urbano, se atendrán a lo dispuesto en el procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa y a lo regulado en los artículos 197 y 198 del Reglamento de Gestión.

Los Proyectos de Expropiación para la ejecución de un polígono o unidad de actuación por dicho sistema, contendrán en el expediente los documentos referidos en el artículo 202 del Reglamento de Gestión, y el procedimiento será regulado en el artículo 199 y siguientes de dicho Reglamento.

En ambos casos, si se tratase de actuaciones en Suelo Urbano o Urbanizable, se aportarán planos a escala 1:500 de descripción de las fincas y bienes afectados. En Suelo No Urbanizable será suficiente la escala 1:2.000 o en su caso la escala 1:5000 sobre cartografía oficial de la Comunidad de Madrid.

3.2.11. Proyectos de Parcelación.

A. Contenido. La parcelación, segregación o división material de terrenos, requerirá la redacción de un Proyecto de Parcelación, salvo que ya estuviere contenido en un Proyecto de Reparcelación o de Compensación.

Su contenido será el siguiente:

— Memoria de Información y justificativa de la finalidad de la parcelación.

— Documentación acreditativa de la titularidad de los terrenos.

— Plano de situación en relación al término municipal. a escala 1:10.000 o más detallada, sobre cartografía actual.

— Plano sobre cartografía oficial de la Comunidad de Madrid de delimitación de la finca matriz y de la finca segregada o de las fincas resultantes de la parcelación. En suelo rústico, la finca matriz vendrá definida a escala 1:5000 o más detallada, y la finca o parcelas segregadas a escala 1:2000. En Suelo Urbano o Urbanizable, la finca matriz se definirá a escala 1:2000 o más detallada y las parcelas resultantes a escala 1:500.

— Cuando la parcelación conlleve el reparto de aprovechamientos edificatorios o de uso, se incorporarán a la documentación las cédulas urbanísticas de las parcelas resultantes, con su superficie, uso y aprovechamiento.

B. Tramitación y formulación. Los Proyectos de Reparcelación, rústica o urbanística, se presentarán ante el Ayuntamiento en solicitud de licencias, tal y como se establece en la norma 3.4.3.

Art. 3.3. Condiciones de actuación y ejecución de las normas subsidiarias.

3.3.1. Ámbitos de actuación.

A. Tipos de ámbitos. La ejecución de las Normas Subsidiarias y de los Planes que las desarrollan en Suelo Urbano y en Suelo Urbanizable, se realizará siempre por unidades de gestión completas, salvo cuando se trate de la ejecución de sistemas generales, alguno de sus elementos, o la realización de actuaciones aisladas y directas en Suelo Urbano.

En la delimitación de las unidades de Gestión contenidas en las Normas Subsidiarias primará el perímetro definido en el plano de escala más detallada, con independencia de la superficie cuantificada en la ficha del correspondiente Polígono o Unidad de Actuación.

B. Requisitos para la delimitación. La delimitación de Polígonos en los Sectores de Suelo Urbanizable o en el Suelo Urbano, se realizará con los requisitos del artículo 117.1 y 117.4 de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Gestión.

La delimitación de Unidades de Actuación en Suelo Urbano atendrá las determinaciones de los artículos 117.3 y 117.4 del Ley del Suelo y concordantes.

C. Formulación. La determinación y delimitación de Polígonos y Unidades de Actuación no contenidos en las Normas Subsidiarias o en un Plan que las desarrolle, podrá iniciarse de oficio por el Ayuntamiento o a instancia de los particulares interesados, de acuerdo al procedimiento dispuesto en el artículo 38 del Reglamento de Gestión.

3.2.2. Determinación del Sistema de Actuación: La ejecución de las Unidades de Gestión se realizará mediante cualquiera de los siguientes sistemas de actuación:

— Compensación.

— Cooperación.

— Expropiación.

El sistema de actuación de cada unidad de gestión delimitada será el señalado en las fichas correspondientes al artículo 10.6 de estas normas Subsidiarias, de acuerdo con la clase de suelo que corresponda.

Las unidades de gestión no definidas en estas normas se desarrollarán por el sistema de actuación que se determine en el momento de su delimitación, teniendo en cuenta que las actuaciones de iniciativa privada se desarrollarán preferentemente por el sistema de compensación, salvo que la Administración, mediante resolución motivada fije otro sistema.

La determinación del sistema de actuación, así como el cambio o sustitución de un sistema por otro, se sujetará a los trámites establecidos en el Reglamento de Gestión para la delimitación de polígonos (artículos 36, 37 y 38). En todo caso deberá justificarse la viabilidad del sistema elegido y su repercusión con un estudio económico-financiero.

Los sistemas de actuación podrán ser sustituidos de oficio o a petición de los interesados, de forma motivada.

El incumplimiento de las cargas y obligaciones de los propietarios en los sistemas de compensación y cooperación en los supuestos previstos en el Reglamento de Gestión podrá dar lugar a la aplicación de la expropiación forzosa, en los términos que se establecen en el mismo.

3.3.3. Sistema de Compensación.

A. Definición. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización por los mismos propietarios del suelo comprendido dentro de su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas.

En cuanto al procedimiento y requisitos para el desarrollo del sistema, se distinguen dos supuestos distintos.

A.1. Compensación en Polígonos o unidades de actuación de propietario único. Cuando se trate de un solo propietario de los terrenos del Polígono o Unidad de Actuación, o cuando pertenezcan a una comunidad de proindiviso en la que no existe oposición de ninguno de sus condueños no será necesaria la constitución de Junta de Compensación.

El propietario único, o la comunidad proindiviso en su caso, formulará un Proyecto de Compensación que exprese la localización de los terrenos de cesión gratuita y las reservas establecidas en las Normas Subsidiarlas o en los Planes que las desarrollen, así como la localización de las parcelas edificables. Se señalarán también las parcelas en que se sitúe el 10 por 100 del aprovechamiento que corresponda a la Administración actuante si se trata de Suelo Urbanizable, salvo que se sustituya dicha cesión gratuita y obligatoria por una indemnización económica, la cual deberá determinarse con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 105 de la Ley del Suelo.

El Proyecto de Compensación se elevará a la Administración actuante para su aprobación definitiva.

A.2. Compensación en Polígonos o unidades de actuación de varios propietarios.

Si los terrenos del ámbito de actuación pertenecen a varios propietarios o a una comunidad proindiviso en la que aparezcan discrepancias entre los propietarios en el curso de la aplicación del sistema, deberán constituirse en Junta de Compensación, requiriéndose la concurrencia en ella de propietarios que representen, al menos, el 60 por 100 de la superficie total del Polígono o Unidad de Actuación.

La constitución de la Junta de Compensación se realizará mediante escritura pública, una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Estatutos y Bases de actuación, de acuerdo al procedimiento establecido en los artículos 161 a 165 del Reglamento de Gestión.

El Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación deberá ser formulado por los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie del Polígono o Unidad de Actuación.

Si los propietarios no llevan a efecto la referida presentación, la Administración actuante podrá requerir a todos los propietarios afectados para que presenten el Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación en el plazo de tres meses agotado el nuevo plazo, podrá proceder a sustituir el Sistema de Compensación por otro, siguiendo los trámites del artículo 155 del Reglamento de Gestión.

La Junta de Compensación formulará un Proyecto de Compensación de acuerdo a las Bases de actuación con las determinaciones del artículo 172 del Reglamento de Gestión.

El Proyecto de Compensación se someterá a la aprobación de la Junta, debiendo adoptarse el correspondiente acuerdo por mayoría de sus miembros que, a su vez, represente los dos tercios de las cuotas de participación. El proyecto así tramitado se elevará a la aprobación definitiva del Ayuntamiento.

B. Ejecución de las obras de urbanización. El coste de los Proyectos de Urbanización o de los Proyectos de Obras que hayan de redactarse y de las obras de urbanización que se ejecuten en el polígono o unidad de actuación, será a cargo del propietario único o de la Junta de Compensación en su caso.

C. Cesión de terrenos y obras de urbanización. El acuerdo de aprobación del Proyecto de Compensación producirá la cesión de derecho al Ayuntamiento en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión gratuita según las Normas Subsidiarias y los Planes que las desarrollen. No obstante, se podrán ocupar los terrenos con el fin de su urbanización, hasta que, finalizadas las obras, sean recibidas por el Ayuntamiento.

La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones se efectuará por el propietario de la actuación o por la Junta de Compensación en favor del Ayuntamiento en un plazo no superior a tres meses desde la recepción de las obras por aquellos.

D. Incumplimiento y responsabilidades. El Ayuntamiento podrá expropiar los derechos de los miembros de la Junta de Compensación que incumplan sus obligaciones y cargas, e incluso los plazos, siendo beneficiaria la propia Junta.

El propietario único de un polígono o unidad de actuación, o la Junta de Compensación en su caso, serán directamente responsables de su urbanización completa, tanto en sus características técnicas como en los plazos de ejecución, de la edificación de los solares y de las demás obligaciones resultantes.

3.3.4. Sistema de Cooperación.

A. Definición. El sistema de cooperación tiene por objeto la ejecución de las obras de urbanización por el Ayuntamiento o Administración actuante, en tanto que los propietarios del Polígono o Unidad de Actuación aportan el suelo de cesión gratuita y obligatoria y costean las obras de urbanización.

La aplicación del Sistema de Cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el Polígono o Unidad de Actuación, salvo que sea innecesaria, de conformidad con el artículo 73 del Reglamento de Gestión.

B. Cooperación en Polígonos o Unidades de Actuación de innecesaria reparcelación. No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:

B.1. Cuando en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del Polígono o unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario.

B.2. Cuando se trate de la ejecución de las Normas Subsidiarias o de un Plan que afecte a una superficie anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio económico de los propietarios.

B.3. Cuando en suelo urbanizable, el propietario único o, en su caso, todos los propietarios renuncien expresamente a ella, siempre que el Ayuntamiento acepte la localización del aprovechamiento que corresponda.

B.4. Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artículo 72 del Reglamento de Gestión.

El Ayuntamiento acordará la innecesaridad de la reparcelación previa declaración de los propietarios de acuerdo con ellos cuando así se requiera.

Dicho acuerdo, producirá la afectación real de las fincas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación además de las cesiones de derecho correspondiente.

C. Cooperación en Polígonos o Unidades de actuación de obligatoria reparcelación. La reparcelación será necesaria cuando no se dé ninguno de los supuestos del artículo 73 del Reglamento de Gestión, y se requiera el cumplimiento de cualquiera de los siguientes objetivos:

a) La distribución justa entre los intereses de los beneficios y cargas de la ordenación urbana.

b) La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento.

c) La situación sobre parcelas determinadas y zonas aptas para la edificación del aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante, cuando se trate de Suelo Urbanizable.

El expediente de reparcelación se iniciará por ministerio de Ley, con la aprobación definitiva de la delimitación del Polígono o Unidad de Actuación.

Cuando el expediente de reparcelación se tramita conjunta y simultáneamente con el Plan Parcial, Plan Especial de Reforma Interior o Estudio de Detalle, o con la delimitación del Polígono o Unidad de Actuación, se entenderá que comienza con el acuerdo de aprobación inicial de los mismos.

La iniciación del expediente de reparcelación lleva consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del Polígono o Unidad de Actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

Se entenderán comprendidas en la suspensión todas las licencias de obras de nueva planta o reforma de las edificaciones existentes, movimientos de tierras y cualesquiera otras que afecten a la configuración física de las fincas, o puedan perturbar el resultado de la reparcelación en curso.

Dentro de los tres meses siguientes a la iniciación del expediente, los propietarios que representen los dos tercios del número total de propietarios y el 80 por 100 de la superficie reparcelable podrán formular un Proyecto de Reparcelación que deberá ser admitido y tramitado, aunque no esté completo, de acuerdo con el artículo 106 del Reglamento de Gestión. Antes de la aprobación inicial, el Ayuntamiento concederá un plazo, no superior a dos meses, para que los interesados lo completen.

Transcurridos dichos plazos o si antes los interesados manifestaran su propósito de no hacer uso del derecho que se les reconoce en dicho precepto y en todo caso, cuando no se cumplan las. condiciones que en el mismo se establecen, el Ayuntamiento acordará la redacción de oficio.

El procedimiento general será el regulado en el capítulo IV del título III del Reglamento de Gestión pudiendo adoptarse también los procedimientos abreviados dispuestos en el capítulo V de ese mismo título.

a) Reparcelación voluntaria: Cuando la propuesta de reparcelación sea formulada por todos los propietarios afectados y formalizada en escritura pública. Se someterá a información pública durante quince días antes de su aprobación definitiva, tal como determina el artículo 115 del Reglamento de Gestión.

b) Reparcelación simplemente económica: Cuando más del 50 por 100 de la superficie edificable de un polígono o unidad de actuaciones haya edificado conforme a las Normas Subsidiarias o a un Plan que lo desarrolle, la reparcelación limitará sus efectos a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre los afectados y a la redistribución material de los terrenos restantes, aplicándose las reglas del artículo 116 del Reglamento de Gestión.

c) Normalización de fincas: cuando sea necesaria la redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarla a las exigencias del planeamiento. Podrá acordarse de oficio o a instancia de parte.

El procedimiento y las determinaciones del proyecto serán los regulados en los artículos 117 a 121 del Reglamento de Gestión.

La firmeza en vía administrativa del acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación que corresponda - Proyecto de reparcelación, Escritura de reparcelación voluntaria, Proyecto de reparcelación económica o Proyecto de normalización de fincas - producirá los siguientes efectos.

a) Cesión de derecho al municipio en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al Patrimonio del Suelo o su afectación conforme a los usos previstos.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación.

D. Ejecución de las obras de urbanización. El coste de los Proyectos de Urbanización de los Proyectos de Obras que hayan de redactarse y de las obras de urbanización que se ejecuten se distribuirá entre los propietarios de la siguiente forma:

D.1. Si la reparcelación fue innecesaria, en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.

D.2. Si la parcelación fue necesaria, en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas.

El Ayuntamiento requerirá a los propietarios el pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanización, por el importe correspondiente a las inversiones a realizar en los seis meses siguientes, debiendo efectuarse el pago en el plazo de un mes desde el requerimiento.

Transcurrido dicho plazo, la Administración podrá proceder a la exención de las cuotas por vía de apremio.

El Ayuntamiento podrá conceder fraccionamiento o aplazamiento del pago de los costes de urbanización a solicitud de los interesados y por un plazo máximo de cinco años. El beneficiario deberá prestar la garantía suficiente en cualquiera de las formas admitidas en derecho y cuyo valor deberá ser equivalente a la cuota aplazada. Dicha garantía podrá prestarse sobre terrenos del propietario, mediante hipoteca, pudiendo ejecutar por el incumplimiento de los plazos de pago acordados.

Los propietarios que soliciten licencias para edificar antes de la total terminación de las obras de urbanización y de la liquidación de sus cuotas de urbanización, no podrán obtener fraccionamiento o aplazamientos de las cuotas.

E. Cesión de terrenos y obras de urbanización. La cesión de derecho de los terrenos de cesión gratuita y obligatoria al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas se producirá con el acuerdo municipal de declaración de innecesaridad de la reparcelación, o cuando sea firme en vía administrativa la aprobación definitiva de la reparcelación que corresponda, pudiendo ocupar el Ayuntamiento desde ese momento los terrenos.

3.3.5. Sistema de expropiación.

A. Objeto y procedimiento. La expropiación forzosa por razón de urbanismo se adoptará para el cumplimiento de alguna de estas finalidades:

A.1. Para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos, o para llevar a efecto actuaciones aisladas en suelo urbano. En este caso se regirá por el procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa.

El coste de las expropiaciones podrá ser repercutido en los propietarios que resulten especialmente beneficiados, mediante la imposición de contribuciones especiales.

A.2. Para la urbanización de Polígonos o Unidades de Actuación completos, mediante la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución de las Normas Subsidiarias o de los Planes que las desarrollen.

En este caso se seguirá el Procedimiento del Sistema de expropiación, determinado en los artículos 199 a 212 del Reglamento de Gestión.

A.3. Por incumplimiento de las cargas y obligaciones de los propietarios en los Sistemas de Compensación y Cooperación. El procedimiento será el previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.

B. Valoraciones. En todo caso, la valoración de los bienes y derechos expropiados se hará conforme a los criterios establecidos en la Ley del Suelo y sus Normas Reglamentarias.

3.3.6. Cesiones obligatorias.

A. Los propietarios de suelo afectado por una actuación urbanística están obligados a llevar a efecto las cesiones gratuitas de terrenos que establece la Ley del Suelo para cada uno de los tipos y categorías de suelo en los términos que resulten de las Normas Subsidiarias y de cada uno de los Planes que los desarrollan.

B. En suelo urbano, las cesiones obligatorias y gratuitas se harán en favor del municipio y consistirán en la total superficie de terrenos destinados a viales, parques y jardines públicos y Centros de Educación General Básica, al servicio del Polígono o Unidad de Actuación correspondiente, según las localizaciones o emplazamientos señalados en las Normas Subsidiarias o en los Planes que las desarrollen.

En todo caso y con independencia de la poligonización se cederán gratuitamente los terrenos destinados a vías peatonales o rodadas.

3.3.7. Costes de la Urbanización.

A. Obligaciones de los propietarios. Los propietarios de terrenos afectados por una situación urbanística estarán obligados a sufragar, en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos, los costes siguientes:

A.1. El coste de redacción y tramitación de cuantos documentos fueren requeridos para llevar a efecto la actuación.

A.2. El coste de las indemnizaciones derivadas de la actuación, tal como se determina en el artículo 60 del Reglamento de Gestión.

A.3. El coste de las obras de urbanización que se detallan en el siguiente apartado, salvo que en estas Normas Subsidiarias se exima del coste de parte o alguna de ellas.

Si existe acuerdo entre la Administración y los propietarios afectados, el pago de todos o parte de los gastos señalados podrá realizarse cediendo estos a aquella, gratuitamente y libre de cargas terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensar tales gastos; importe y cuantía quedarán determinados en el propio acuerdo.

B. Obras. El importe de las obras de urbanización a cargo de los propietarios de un Polígono o Unidad de Actuación comprenderá los siguientes conceptos, salvo que en estas Normas Subsidiarias se exima del coste de parte o alguno de ellos.

B.1. Obras de viabilidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas, construcciones y encintado de aceras y canalizaciones que deben construirse en el subsuelo de la vía pública para servicios.

B.2. Obras de saneamiento, que comprenden colectores generales y parciales, acometidas, sumideros, absorbederos y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras en la proporción que afecte a la Unidad de Actuación o Polígono.

B.3. Suministro de agua, en el que se incluirán las obras de captación cuando fueran necesarias, conducción, distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios (cuando fueran necesarios).

B.4. Suministro de energía eléctrica, incluidas conducción, distribución y alumbrado público.

B.5. Jardinería y arbolado en zonas verdes, espacios libres y red viaria, correspondientes a los Sistemas Interiores del Polígono, Unidad de Actuación o Plan Parcial.

Los particulares afectados por obras de urbanización en un Polígono o Unidad de Actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas concesionarias en la parte que, según la reglamentación de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Los costes de instalación se acreditarán mediante certificación expedida por la Administración actuante.

C. Incumplimiento. El incumplimiento por los propietarios del suelo de las obligaciones y cargas que se fijan en estas Normas Subsidiarias dará lugar:

C.1. A la exención de las cuotas de urbanización por la vía de apremio; o

C.2. A la expropiación por la Administración de los terrenos afectados al cumplimiento de las cargas, siendo beneficiarios de la expropiación la propia Administración o la junta de compensación, según los casos.

3.3.8. Conservación de la Urbanización: Los propietarios de los terrenos comprendidos en un Polígono o Unidad de Actuación quedarán sujetos a la obligación de costear la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando así se determine en las Normas Subsidiarias o en el Plan que las desarrolle.

Cuando así se establezca en las Normas Subsidiarias o en el Plan que desarrolle las mismas los propietarios habrán de integrarse en una Entidad de Conservación para dar cumplimiento a la obligación anterior; su participación en los costes de conservación y mantenimiento se determinará de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 69 del Reglamento de Gestión.

El Ayuntamiento, en su condición de titular de los terrenos de dominio público una vez efectuadas las cesiones correspondientes, podrá exigir por la vía de apremio las cuotas que se adeuden por los propietarios, ya sea de oficio, o a instancia, en su caso, de la Entidad. En este caso, el importe de la cuota será entregado por el Ayuntamiento a la Entidad de Conservación.

3.3.9. Derecho a edificar.

A. Edificación de parcelas urbanizadas. Solo podrá edificarse en suelo urbano y urbanizable en las parcelas que cumplan las condiciones determinadas en las Normas Subsidiarias o en un Plan que las desarrolle y cuenten con los servicios señalados en los artículos 78 y 81.2 de la Ley del Suelo, siempre que la vía a la que la parcela de frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Cuando se trate de Polígonos o Unidades de Actuación, deberán cumplirse además los siguientes requisitos:

A.1. Que haya ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación definitiva del correspondiente Proyecto de Compensación o Reparcelación. De no ser necesaria la reparcelación, bastará con el acuerdo municipal de su innecesariedad.

A.2. Que se hayan formalizado ante notario, las actas de cesión a favor del Ayuntamiento de los terrenos reservados para dotaciones y espacios libres de uso y dominio público, determinados como cesión gratuita y obligatoria en las Normas Subsidiarias o en los Planes que las desarrollen.

A.3. Que se hayan tramitado y aprobado los documentos complementarios que requieran y formalizado los compromisos y garantías correspondientes.

A.4. Que se hayan ejecutado las obras del Proyecto de Urbanización o del Proyecto de Obras ordinarias que en su caso se requiera.

B. Urbanización y edificación simultánea. Podrá ejercerse el derecho a edificar en una parcela que no haya adquirido la condición de solar, cuando además de adecuarse la edificación a las condiciones de Ordenación, se cumplan todos los requisitos siguientes:

B.1. Que tratándose de suelo incluido en un Polígono o Unidad de Actuación se hayan cumplido los requisitos 1), 2) y 3) del apartado “A” anterior.

B.2. Que en la solicitud de licencia el particular interesado se comprometa expresamente a la edificación y urbanización simultáneas.

B.3. Que por el estado de realización de las obras de urbanización, la Administración considere previsible que, a la terminación de la edificación, la totalidad de las parcelas edificables objeto de licencia solicitada contarán con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.

B.4. El compromiso de urbanizar alcanzará, además de a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas de terreno sobre el que se pretende edificar, a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios hasta el punto de enlace con las redes generales y municipales que estén en funcionamiento.

B.5. Que se preste fianza en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización en la parte que corresponda, así como para la conexión de sus servicios con las redes generales.

La cuantía de la fianza se establece como mínimo en el 100 por 100 del presupuesto de ejecución material de las obras de urbanización necesaria para que los terrenos adquieran la condición de solar.

B.6. Que en el escrito de solicitud de licencia el propietario o promotor solicitante se compromete a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

El incumplimiento del deber de urbanización simultánea a la edificación comportará la declaración de caducidad de la licencia sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubiera irrogado. Asimismo, comportará la pérdida de la fianza a que se refiere al apartado anterior.

Art. 3.4. Licencias, autorizaciones y órdenes de ejecución.

3.4.1. Actos sujetos a licencia: Estará sujetos a previa licencia municipal los actos de edificación y uso del suelo enumerados en el artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, en el artículo 16 de la Ley 4/1984, sobre Medidas de Disciplina Urbanística, y en las presentes Normas Subsidiarias.

Los actos relacionados anteriormente, promovidos dentro del término municipal por órganos del Estado o entidades de derecho publico, estarán igualmente sometidos a licencia.

3.4.2. Régimen General: Las licencias urbanísticas, en general, se regirán por los artículos 178 a 180 de la Ley del Suelo y 1 a 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística, así como por lo establecido en el título III de la Ley sobre Medidas de Disciplina urbanística.

Las licencias se concederán con carácter general en función de las posibilidades o facultades que para parcelar, urbanizar o edificar se señalan en estas normas Subsidiarias.

La denegación de las licencias deberá ser motivada y fundarse en el incumplimiento de estas Normas Subsidiarias de la legislación aplicable o de cualquiera de los requisitos que debe contener el proyecto o la solicitud.

3.4.3. Procedimiento: El procedimiento para la solicitud de la licencia municipal se ajustará a lo establecido en el artículo 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales en relación en el artículo 7.40 del Decreto Comunitario 69/1983, de 30 de junio, publicado en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de 27 de julio.

La solicitud se presentará ante el Ayuntamiento, acompañada del Proyecto Técnico correspondiente.

Atendiendo a los diferentes tipos de licencias la solicitud deberá acompañarse de la documentación siguiente.

A. Licencias de Parcelación. Se exigirá la presentación de un Proyecto de Parcelación a escala mínima 1:500 sobre base topográfica con curvas de nivel de metro en metro como mínimo y con la inclusión de las cédulas urbanísticas correspondientes a cada parcela, cuando así lo exija el Ayuntamiento.

B. Licencias de Urbanización. Se exigirá la presentación de Proyecto de Urbanización o Proyectos de Obras, visado y suscrito por técnico competente realizados de acuerdo con las Normas Generales de Urbanización que se señalan en este documento, con el contenido preciso que exigen los artículos 53, 67.5, 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento, haciendo referencia expresa a lo señalado en el apartado 3 del referido artículo 70.

C. Licencias de edificación (obra mayor). Se exigirá la presentación de un Proyecto de Edificación suscrito y visado por técnico competente ajustado a las Normas Generales de la Edificación de este documento y a las Ordenanzas específicas que afecten a la parcela.

Las licencias de edificación de obra mayor no se podrán conceder en tanto no se cumplan los siguientes requisitos:

C.1. Que la parcela correspondiente reúna las condiciones que señalan estas normas para que puedan ser edificada.

C.2. Que se haya concedido previamente licencia de parcelación o alineación oficial en las zonas de asilo exijan las Ordenanzas o Normas Particulares.

D. Licencias de edificación (obra menor). Se entenderán por obras menores a los efectos de estas normas las que se describen en el punto 3.4.10.

Cualquier obra menor deberá ajustarse a las condiciones de volumen y estéticas señaladas en estas Normas Urbanísticas.

Para la solicitud de estas obras no será necesaria la presentación de proyecto técnico. Sin embargo, la instancia deberá acompañarse de:

D.1. Plano de situación de la obra.

D.2. Croquis acotado de lo que se pretende realizar en la parte posterior de la solicitud (perfectamente interpretable, indicando la situación de las obras dentro de la edificación y de la parcela). Cuando por el tipo de obra sea necesario, el Ayuntamiento podrá exigir la presentación de planos acotados de planta, sección y alzado de lo que se quiere hacer, acompañando planos anexos a la solicitud en los que se refleje perfectamente lo construido actualmente y el cumplimiento de las condiciones de volumen, estéticas, etc., que se señalan en estas Normas Urbanísticas de lo proyectado.

D.3. Relación de materiales de acabado que se van a utilizar.

D.4. Presupuesto real de la obra.

D.5. Firma del contratista que vaya a realizar la obra.

E. Licencias de apertura. Será de aplicación lo dispuesto en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y en las Disposiciones vigentes del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, y en el Reglamento de Espectáculos Públicos, así como en las demás Disposiciones Reglamentarias.

La ocupación de las viviendas vendrá condicionada a la obtención de la cédula de habitabilidad.

3.4.4. Autorizaciones concurrentes: El deber de solicitar y obtener licencia no excluye la obligación de solicitar y obtener cuantas autorizaciones sean legalmente exigibles por los distintos organismos del Estado o de la Comunidad de Madrid.

Cuando se presenten solicitudes en que sean necesarias autorizaciones con arreglo a otra legislación específica o se trate de casos como el regulado en el apartado 1 del artículo 2 del Reglamento de Disciplina, será de aplicación lo señalado en el apartado 2 de dicho artículo. La falta de autorización o concesión o su denegación, impedirá al particular obtener la licencia y al órgano competente otorgarla.

En todo el ámbito del Suelo No Urbanizable la concesión de licencias de parcelación y de todo tipo de obras de construcción, excepto las que se consideren obra menor de esta Normativa, están sujetas a régimen de autorización previa de los órganos urbanísticos de la Comunidad de Madrid de acuerdo con lo determinado en los artículos 14 y 15 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística, que se recogen en el Capítulo 8 de estas Normas Urbanísticas.

Para la concesión de licencias de actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas, se estará a lo dispuesto en el Reglamento de 30 de noviembre de 1961 y a la normativa posterior que lo desarrolla.

Este tipo de licencias no excluye el deber de solicitar y obtener licencias de construcción; ambas licencias son independientes y su función diferente.

La concesión de la licencia de apertura o autorización de actividades no prejuzga tampoco el otorgamiento de la licencia de obras, aunque si es requisito previo la expedición de esta, según dispone el artículo 22.3 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

3.4.5. Caducidad y prórroga: En aplicación del artículo 17 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística las licencias caducan a los seis meses de su otorgamiento si no se inician las obras o actividades dentro de dicho plazo.

También caducarán automáticamente las licencias cuando se interrumpan por más de tres meses la obra o actividad amparada por la licencia.

Se entenderá que no se ha iniciado la obra siempre que durante el citado plazo de seis meses la actividad constructiva sea inferior al 15 por 100 de la obra. Dicho 15 por 100 se calculará en base al presupuesto de ejecución material.

Se entenderá que la obra se halla paralizada siempre que durante el citado plazo de tres meses la actividad constructiva sea inferior al 10 por 100 de la obra que restase por ejecutar en el momento en que aquella quedó paralizada. Dicho 10 por 100 se calculará, como en el caso anterior, en base al presupuesto de ejecución material.

Por causa plenamente justificada, a juicio del Ayuntamiento, podrán prorrogarse dichos plazos por una sola vez y por igual período de tiempo, según dispone el artículo 17 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

En todo caso las obras deberán quedar terminadas dentro de los tres años siguientes a la fecha de la notificación de la licencia, pudiéndose prorrogar este plazo por otros 12 meses, transcurridos los cuales la licencia caducará automáticamente y será necesario iniciar de nuevo el expediente de concesión de licencia.

3.4.6. Licencia de primera ocupación y cambio de uso: Terminada la construcción de un edificio, cualquiera que sea su uso, el promotor o titular de la licencia o sus causahabientes, deberán solicitar ante el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación, a cuya solicitud acompañarán el certificado o documento de fin de obra.

El Ayuntamiento, previa comprobación técnica de que la obra se ha realizado con sometimiento al contenido del proyecto o, en su caso, a los condicionantes impuestos en la licencia de construcción, otorgará la de primera ocupación si el uso es conforme con las prescripciones de estas normas o en su caso, del Plan Parcial o Especial en que se base.

Si no se ajustase al planeamiento o a las condiciones impuestas, se actuará conforme a lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

Para autorizar el cambio de uso de una edificación ya construida alterando los de residencia, comercio, industria u oficina que tuviera en el momento de la petición, se requerirá solicitud al Ayuntamiento en la que se alegue como el nuevo uso pretendido incide en el ordenamiento urbanístico y se analicen los distintos impactos que pueda generar. El Ayuntamiento, previos los informes técnicos oportunos en que se analicen tales circunstancias, acordará la concesión o la denegación de la licencia.

Ningún uso dotacional existente o calificado podrá ser sustituido sin mediar informe técnico en el que quede cabalmente justificado que la dotación no responde a necesidades reales o que estas quedan satisfechas por otro medio.

Todo cambio de uso que se prevea en cualquier tipo de edificio se deberá ajustar a:

A. Si el edificio está protegido. lo establecido en su nivel de protección.

B. Lo establecido en las determinaciones de uso del ámbito de planeamiento en que se encuentre.

C. Lo establecido en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas. Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, para aquellas actividades clasificadas por el mismo.

En todo caso, se ajustará a la legislación sectorial que le sea aplicable.

3.4.7. Cédula Urbanística y Alineación Oficial: De acuerdo con lo establecido en el artículo 55.2 de la Ley del Suelo, la cédula urbanística es el documento escrito que, expedido por el Ayuntamiento, informa sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca o sector. Cualquier administrado tendrá derecho a que el Ayuntamiento le entregue la cédula en el plazo de un mes a contar desde la solicitud.

El Ayuntamiento podrá exigir para la concesión de licencias de parcelación, la presentación, junto al proyecto de parcelación, de las cédulas urbanísticas de cada parcela, que se incluirán en el Proyecto con el contenido del artículo 168.3 del Reglamento de Planeamiento. Una vez concedida la licencia de parcelación, El Ayuntamiento podrá expedir copia de estas cédulas, previa solicitud de los particulares.

La alineación oficial se podrá solicitar a efectos de deslinde, parcelación, reparcelación o edificación, y tendrá por objeto que el Ayuntamiento, a través de sus servicios técnicos, señale las alineaciones oficiales de las parcelas.

La solicitud deberá ir acompañada de un plano de situación y un plano del solar a escala mínimo de 1:500 con todas las cotas necesarias para determinar su forma, superficie y situación respecto de las vías públicas y fincas colindantes, acotando los anchos actuales de la calle y las rasantes, debiéndose reflejar también cuantos antecedentes y servidumbres concurran en la parcela, así como las servidumbres urbanísticas con que cuenta.

Caso de encontrar la información aportada con la solicitud conforme la realidad, la situación será a reflejada, por el técnico municipal, sobre planos y se someterá estos a su aprobación por el Ayuntamiento.

En caso de encontrar disconformidad entre esa información y la realidad, se notificará al solicitante para modificar la solicitud conforme a la realidad fáctica y jurídica.

3.4.8. Órdenes de ejecución: Todo propietario tiene el deber genérico de conservar cualquier tipo de uso del suelo, edificación, o instalación erigida y a lo largo de todo el período de vida de estas últimas, en condiciones que garanticen su seguridad, salubridad y ornato públicos.

El mantenimiento de dichas condiciones, así como la imposición de la ejecución de obras en un bien inmueble por razón del interés turístico o estético, podrá ser exigido de las órdenes de ejecución emanadas del Ayuntamiento o de los Organismos Urbanísticos habilitados al efecto.

Su regulación viene establecida en los artículos 181 y 182 de la Ley del Suelo, en relación, con el 209 de dicho cuerpo legal y de los artículos 10 y 11 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

3.4.9. Declaración del estado ruinoso: El artículo 183.2 y 5 de la Ley del Suelo establecen los casos en que cesa el deber de conservación y en su lugar, el propietario viene obligado a proceder al derribo.

El procedimiento para su declaración será el previsto en los artículos 18 a 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

No obstante, lo previsto en el artículo 183 de la Ley del Suelo y sus concordantes, la actuación del Ayuntamiento, siempre que sea posible, se orientará hacia la conservación y rehabilitación de viviendas y edificios existentes.

3.4.10. Obra menor: A los efectos previstos en las Normas Subsidiarias tendrán la consideración de obra menor, aquellas que cumplan todos y cada uno de los siguientes requisitos:

— Que la obra o instalación prevista, sea del tipo que sea, cumpla y se adecúe a lo establecido en estas normas, tanto con carácter general, como particular para la zona concreta en la que se ubique.

— Que la obra, ya sea de modificación, reforma o reparación, no podrá afectar o comprometer a los elementos estructurales portantes o resistentes de la edificación, limitándose por tanto a los elementos o características interiores o secundarias de la misma.

— Que no se comprometa, ni directa ni indirectamente, la seguridad de personas y bienes, sea cual sea el tipo de obra a realizar.

— Que por su escasa complejidad o nivel técnico, y por no existir posible incidencia para la seguridad de las personas y las cosas, no resulte necesaria la redacción de un Proyecto completo, siempre y cuando:

• La instalación y obra a realizar quede perfectamente definida y garantizada su correcta ejecución, en la memoria, planos y demás documentación técnica que deben acompañar a la solicitud, según lo establecido en el apartado 3.4.3.D.

• El contratista o persona que vaya a ejecutar la obra demuestre el nivel técnico suficiente exigible en cada caso.

A continuación, se recoge una lista, limitativa, de las obras que tendrán la consideración de obra menor, sometidas a licencia previa municipal.

A. Las que se realicen en la vía pública relacionadas con la edificación continua.

A.1. Construcción o reparación de vados en las aceras, así como su supresión.

A.2. Ocupación provisional de la vía pública para la construcción no amparada en licencia de obras mayores.

A.3. Colocación de rótulos, banderines y anuncios luminosos.

A.4. Colocación de anuncios y bastidores para ello, excepto los situados sobre la cubierta de los edificios sujetos a licencia de obras mayores.

A.5. Colocación de postes de todo tipo.

A.6. Colocación de toldos en las plantas bajas de fachada a la vía pública.

B. Obras auxiliares de la construcción.

B.1. Establecimientos de vallas o aceras de protección de obras.

B.2. Construcción de puentes, andamios y similares.

B.3. Ejecución de catas, pozos y sondeos de explotación cuando no se hubiere otorgado licencia de obras mayor.

B.4. Acotamiento de fachadas.

B.5. Colocación de grúas torre, ascensores, norias u otros aparatos elevadores para la construcción.

B.6. Realización de trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del terreno en algún punto, ni tengan relevancia o trascendencia a efectos de medición de las alturas reguladoras del edificio.

B.7. Construcción o instalación de barracas provisionales de obra.

C. Pequeñas obras de reparación, modificación o adecentamiento de edificios.

C.1. Ejecución de pequeñas obras interiores en locales no destinados a viviendas que no modifiquen su estructura y mejoren las condiciones de higiene y estética.

C.2. Pequeñas obras de adaptación, sustitución y reparación en viviendas y zonas comunes de edificios residenciales que no afecten a elementos estructurales.

C.3. Reparación de cubiertas y azoteas.

C.4. Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no catalogados como edificios de interés histórico-artístico.

C.5. Colocación de puertas y persianas en aberturas.

C.6. C locación de rejas.

C.7. Construcción, reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y albañales.

C.8. Reparación o sustitución de balcones, repisas o elementos salientes.

C.9. Ejecución o modificación de aberturas que no afecten a elementos estructurales ni a elementos de fachadas visibles desde el espacio público.

C.10. Ejecución de aseos, en locales comerciales y almacenes.

C.11. Construcción y modificación de escaparates que no afecten a la modificación de la dimensión de los huecos.

C.12. Construcción y sustitución de chimeneas y de elementos mecánicos de las instalaciones en terrazas o azoteas en edificios, que no estén amparados por licencia de obras mayores.

C.13. Reposición de elementos alterados por accidentes o deterioro de fachadas que no afecten a más del 20 por 100 de la superficie de esta.

D. Obras en las parcelas y en la vía pública.

D.1. Establecimiento de vallas o cercas definitivas.

D.2. Construcción o derribo de cubiertas provisionales de una planta y de menos de cincuenta metros cuadrados (50 m2) de superficie total.

D.3. Trabajos de nivelación en el entorno del edificio construido siempre que con ello no se produzcan variaciones en más de un metro sobre el nivel natural del terreno y menos de un metro cincuenta centímetros por debajo del mismo, en algún punto.

D.4. Formación de jardines cuando no se trate de los privados complementarios a la edificación de la parcela, que estén exceptuados de licencia.

D.5. Instalación de cabinas telefónicas, casetas, transformadores y buzones de correos en la vía pública.

Capítulo 4

Normas generales de uso

Art. 4.1. Regulación de usos.

Las Normas Subsidiarias regulan de forma pormenorizada los usos que afectan a los terrenos clasificados como suelo urbano a través de las condiciones de uso establecidas para cada zona de ordenanza en el artículo 9.4 de esta Normativa.

En el Suelo Urbanizable se regulan también de forma detallada estas condiciones, al vincular los suelos con esta clasificación a las mismas zonas de ordenanza definidas para el suelo urbano, según se establece en el artículo 10.5 de estas normas, y, por tanto, de acuerdo a lo definido en el artículo 9.4.

En el Suelo No Urbanizable se determinan para cada clasificación del mismo definida, los usos admisibles.

Art. 4.2. Tipos de usos.

Por la idoneidad para su localización un uso puede ser considerado según estas normas como uso principal, uso complementario y uso prohibido.

4.2.1. Uso Principal: Es aquel de implantación prioritaria en una determinada zona del territorio. Por tanto, se considera mayoritario y podrá servir de referencia en cuanto a la intensidad admisible de otros usos como fracción, relación o porcentaje de él.

4.2.2. Uso complementario: Es aquel que puede coexistir con el uso principal sin perder ninguno de ellos las características y efectos que les son propios.

Todo esto, sin perjuicio de que su necesaria interrelación obligue a una cierta restricción de la relativa de los mismos respecto del uso intensidad principal.

4.2.3. Uso Prohibido: Es aquel que por su incompatibilidad por sí mismo o en su relación con el uso principal debe quedar excluido del ámbito que se señala. Su precisión puede quedar establecida bien por su expresa definición en la zona que se trate, o bien por exclusión al quedar ausente en la relación de usos principales y complementarios.

Art. 4.3. Clases de usos.

A los efectos de las Normas Subsidiarias, los usos se clasifican en las siguientes clases:

4.3.1. Uso Residencial: Comprende los espacios y dependencias destinados al alojamiento humano en forma permanente que queden regulados en el artículo 4.4.1 de las presentes normas.

A. Categoría 1.^a Vivienda unifamiliar, o la situada en una única parcela con acceso independiente desde la vía o espacio público. En función de su relación con las edificaciones colindantes puede ser adosada. pareada o aislada con otras edificaciones.

B. Categoría 2.^a Vivienda multifamiliar o colectiva cuando sobre una única parcela se localizan varias viviendas agrupadas que disponen de acceso común y compartido desde el espacio público en condiciones tales que les pudiera ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

4.3.2. Uso Público Comercial: Comercial, Oficinas y Hostelero. Comprende los espacios y locales destinados a actividades terciarias de carácter privado, despachos profesionales, así como los abiertos al público destinados a compraventa de mercancías al por menor (comercio minorista en general) o a proporcionar servicios privados a la población (peluquería, bares, academias, oficinas, etc.) que queden reguladas en el artículo 4.4.2 de las presentes Normas.

Se establecen las siguientes categorías:

A. Categoría 1.^a Despachos profesionales, oficinas y comercios localizados en cualquier planta de la edificación principal, sin que la superficie dedicada a este uso supere el 50 por 100 del uso principal, si no se localiza en planta baja.

B. Categoría 2.^a Despachos profesionales, oficinas y comercios localizados en edificio exclusivo.

C. Categoría 3.^a Establecimiento hostelero en edificio exclusivo.

4.3.3. Uso aparcamiento: Comprende los espacios destinados a la detención prolongada de los vehículos a motor, situados en planta baja de las edificaciones principales, o en las edificaciones auxiliares, o en espacio interior de parcela, dicho uso queda regulado en el artículo 4.4.3 de las presentes Normas.

4.3.4. Uso dotacional: Corresponde a los espacios y locales destinados a actividades dotacionales de uso público y dominio tanto público como privado, tales como, escuelas, guarderías, clubs sociales, centros culturales centros sanitarios, espectáculos, religiosos, deportivos, etc., situados en diferentes zonas de ordenanza que quedan regulados en el artículo 4.4.4 de las presentes Normas.

Dentro del uso dotacional se establecen las siguientes categorías:

A. Categoría 1.^a. Centros de enseñanza o investigación en todos sus grados, así como centros de prestación de asistencia médica-veterinaria y quirúrgica sin hospitalización y centros de asistencia social con residencia aneja sin que la superficie dedicada a este uso supere en ningún caso el 50 por 100 de la superficie edificada.

B. Categoría 2.^a. Centros de enseñanza e investigación en todos sus grados en edificio exclusivo.

C. Categoría 3.^a. Centros de reunión y espectáculos para el desarrollo tanto de la vida de relación como de actividades culturales y de recreo.

D. Categoría 4.^a Centros para la Administración Pública localizados en planta baja o en edificio exclusivo.

4.3.5. Uso de industria y almacenes: Son aquellos que corresponden a los establecimientos dedicados tanto a la obtención y transformación de materias primas o semielaboradas como a el almacenamiento de las mismas, las cuales quedan reguladas en el artículo 4.4.6 de las presentes Normas.

Se consideran las siguientes:

A. Categoría 1.^a Pequeñas industrias, almacenes o talleres artesanales con instalaciones no molestas para el uso residencial y compatibles totalmente con él y que no desprenden gases, polvo ni olores ni originan ruidos ni vibraciones que pudieran causar molestias al vecindario.

B. Categoría 2.^a Pequeñas industrias, almacenes, talleres de servicios admisibles en continuidad con la residencia con la adopción de fuertes medidas correctoras en edificios exclusivos, que generen un reducido nivel de tránsito y no sea una industria insalubre, nociva o peligrosa.

C. Categoría 3.^a Industrias y almacenes incompatibles con otros usos que no sean industriales bien por las molestias propias o por las derivadas de su implantación al requerir un dimensionamiento de infraestructuras que supera el existente, o que unido a la demanda tradicional llegara a superarlo por lo que obligan a una ubicación dentro de los polígonos industriales.

D. Categoría 4.^a Industrias de explotación de recursos naturales o formas de energía o que representan actividades clasificadas.

4.3.6. Usos de espacios libres y zonas verdes: Corresponde a todos aquellos espacios no edificados destinados fundamentalmente a plantación de arbolado y jardinería, admitiéndose diversos tratamientos del suelo, y cuyo objeto es garantizar la salubridad y reposo de la población, la protección y aislamiento entre zonas que lo requieran y la obtención de condiciones ambientales.

Los espacios libres y zonas verdes de carácter público pueden incluir elementos de mobiliario y pequeñas construcciones con carácter provisional (kioscos de bebidas, periódicos, cabinas de teléfonos, paradas de autobús, etc.).

Los espacios libres de edificación de carácter privado en estas normas no admiten ningún tipo de edificación dentro de la superficie delimitada como tal.

4.3.7. Uso agropecuario: Corresponde a todos aquellos espacios destinados a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, así como al almacenamiento de las mismas.

Art. 4.4. Condiciones generales de cada uso.

4.4.1. Uso Residencial: Se consideran condiciones generales para todas las categorías, las siguientes:

A. Condiciones de iluminación natural y visibilidad desde el alojamiento. El alojamiento de viviendas deberá disponer de una fachada acristalada en contacto con el espacio exterior, cuya superficie no sea menor de una sexta parte de la superficie en planta de la estancia en la que se encuentren, y que a su vez sea practicable.

B. Condiciones de ventilación. Toda pieza habitable, deberá disponer de aberturas practicables, sobre cerramientos de fachada, dando al espacio exterior. Las piezas no habitables, podrán abrir exclusivamente a patios de ventilación.

En ambos casos, la dimensión mínima de dichas aberturas será de 0,50 m².

C. Condiciones de servicios e instalaciones.

C.1. De agua. Toda vivienda deberá tener en su interior instalación de agua corriente potable, de conformidad con la reglamentación vigente en esta materia que garantice una dotación mínima de 200 litros/día por habitante y que asegure un caudal de 0,15 litros/segundo y 0,10 litros/segundo para agua fría y caliente respectivamente.

C.2. De energía eléctrica. Será obligatoria en toda vivienda la instalación necesaria para utilizar energía eléctrica para alumbrado y fuerza, instalación que cumplirá la reglamentación vigente en esta materia garantizando un mínimo de:

C.3. De red de saneamiento. Las aguas pluviales y sucias serán recogidas y eliminadas conforme señala el reglamento de instalaciones sanitarias vigentes, a través de su conexión con la red municipal existente en el Suelo Urbano y Urbanizable y a través de fosas sépticas en el caso de instalaciones en el Suelo No Urbanizable.

C.4. De calefacción. La instalación de calefacción cumplirá las condiciones establecidas en los reglamentos correspondientes.

C.5. De servicios. Los edificios multifamiliares deberán contar con un local en planta baja destinado a basuras, el cual estará debidamente ventilado y contará con un grifo y un desagüe para su mantenimiento y limpieza.

D. Condiciones de evacuación de humos y gases. Se prohíbe evacuar humos y gases al exterior por fachadas. Los humos deberán llevarse por conductores apropiados convenientemente aislados hasta una altura que como mínimo será de 0,6 m por encima del caballete de cubierta.

En caso de diferencia de altura entre construcciones lindantes, se considerará esta altura por encima del caballete de la edificación más alta.

En todos los casos será necesario que las ventilaciones y chimeneas de garajes y cuartos de calderas e instalaciones sean totalmente independientes de las ventilaciones forzadas y de las columnas de ventilación (shunt) de las viviendas.

E. Condición de superficie y dimensiones mínimas. El programa mínimo de vivienda es el formado por estar-comedor, cocina, l dormitorio y aseo, estableciéndose las siguientes dimensiones de superficie útil mínima por piezas de alojamiento de vivienda.

— Cocina: 5 m².

— Salón-comedor: 15 m² en vivienda de menos de tres dormitorios y 20 m² en vivienda de más de tres dormitorios.

— Dormitorio: 6 m² el individual y 10 m² los dobles, de superficie útil, sin armarios.

— Baño (inodoro, lavabo, bidet y ducha): 3 m².

— Aseo (inodoro, lavabo): 1,10 m².

El ancho mínimo de los pasillos será de 0,80 m.

Será obligada la existencia de un baño o aseo por vivienda, cuyo acceso no se produzca a través de los dormitorios en el caso de tener dos o más dormitorios.

4.4.2. Uso público comercial: comercial, oficinas y hostelero: Se consideran condiciones generales las señaladas en los apartados A, B, C y D del uso residencial, teniendo en cuenta que la instalación eléctrica de fuerza y alumbrado, así como la señalización de emergencia y demás medidas que garanticen la seguridad, cumplirán con las reglamentaciones vigentes en la materia, y en particular el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos y las Normas para los centros dedicados a la rama de Hostelería.

4.4.3. Uso de Aparcamiento.

A. Cada plaza de aparcamiento tendrá unas dimensiones mínimas de 2,20 x 4,50 m con acceso libre suficiente y si la plaza estuviera cerrada por ambos lados por muros, se considerará una dimensión mínima libre de ancho de plaza de 3 m.

En las plantas, locales y edificaciones destinados a aparcamiento la ubicación de las plazas se marcarán sobre el pavimento y el número máximo de plazas no podrá exceder del correspondiente a 20 metros cuadrados por coche.

4.4.4. Uso dotacional.

A. Cuando acojan actividades de reunión y espectáculos cumplirán las condiciones que determina el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos, así como todas aquellas otras disposiciones vigentes en la materia propia de la actividad que desarrolla y las que le sean aplicables por analogía con otros usos.

B. Cuando acojan actividades de educación cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que determine el Ministerio de Educad ion y Ciencia.

C. Cuando acojan actividades sanitarias cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que señale el Ministerio de Sanidad o en su caso, los órganos competentes de la Comunidad de Madrid.

D. Cuando acojan actividades deportivas cumplirán las condiciones constructivas, higiénicas y sanitarias que determinen específicamente las disposiciones vigentes sobre materia deportiva, así como las disposiciones vigentes sobre espectáculos que le sean de aplicación (Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos).

E. Cuando acojan actividades de servicios urbanos e infraestructuras se regularán por la normativa de ámbito estatal o regional que las afecte, por las necesidades propias del uso requerido, por las establecidas en estas normas, y, en su caso, por la reglamentación de las Compañías que las tutelen.

4.4.5. Uso industrial.

A. En general las instalaciones industriales han de cumplir las disposiciones vigentes sobre la materia en relación a la actividad que desarrollan, así como las que establezcan las presentes Normas.

B. Toda instalación se someterá a las determinaciones establecidas por el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (Decreto 2414/1961, Ministerio de Industria) y cumplirán lo establecido por la Ordenanza General de Higiene y Seguridad en el Trabajo.

C. Los límites máximos admisibles para cada una de las categorías industriales definidas en el artículo 4.3.5 de las presentes normas serán:

Con la limitación derivada de la limitación de volumen establecida por la ordenanza de aplicación.

Debiendo tener en cuenta que para la aplicación de los límites de densidad de potencia y potencia mecánica se tendrá en cuenta:

— En la potencia no se computará la necesaria para accionar montacargas, ascensores, climatización del local, así como herramientas portátiles de potencia inferior a medio caballo de vapor.

— La superficie computada no incluirá más que la destinada a producción con exclusión de la destinada a almacenes, oficinas y otras dependencias no ligadas al proceso productivo.

Excepcionalmente los límites de potencia para el total de la instalación podrán ser rebajados en aquellos casos en que, previo informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales, se impongan a la actividad las medidas correctoras necesarias para suprimir el grado de molestias, nocividad o peligrosidad.

D. Todos los residuos producidos por la industria que no puedan ser recogidos por el Servicio Municipal de Basuras, deberán ser llevados directamente al vertedero por cuenta del titular.

E. Las aguas residuales procedentes de las industrias cumplirán las condiciones de los Vertidos de Aguas Residuales expresados en el apartado correspondiente de las presentes Normas.

4.4.6. Uso de espacios libres y zonas verdes. Los señalados específicamente en el capítulo 6.

Los espacios libres y zonas verdes de propiedad pública, así como los jardines o espacios no edificados en parcela de carácter privado deben urbanizarse y mantenerse dentro del más estricto ornato.

4.4.7. Uso agropecuario.

A. Les será de aplicación la legislación agraria o industrial, así como las condiciones establecidas por estas normas relativas al uso de almacén comercial, industrial, infraestructuras y muy especialmente al Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas.

B. Cada instalación dispondrá de la iluminación y ventilación naturales adecuadas.

C. Se prohíbe la evacuación de vertidos sólidos de animales a la red general de saneamiento.

D. No se permite en sótanos ni semisótanos.

E. En función de su situación en Suelo Urbano o No Urbanizable, cumplirán todas las condiciones establecidas en estas normas para cada clase de suelo.

Capítulo 5

Normas generales de edificación

Art. 5.1. Objeto y contenido.

Estas normas generales tienen por objeto definir las condiciones que deben regular la edificación, con independencia de la clase de suelo en la que se asiente.

Su contenido describe y refleja las exigencias físicas, que se establecen y cuantifican posteriormente en las condiciones particulares para cada clase de suelo, que afecten a la parcela para poder considerarla edificable y las exigencias mínimas que en todos los casos deberá reunir cualesquiera construcción.

Por tanto, se dividen en acuerdo con los aspectos que regulan en:

— Condiciones que afectan a la parcela.

— Condiciones que afectan a las construcciones.

Para facilitar su lectura, se ordena el contenido de forma sistemática y no alfabética.

Art. 5.2. Condiciones que afectan a la parcela.

5.2.1. Alineaciones oficiales: Son las definidas por los planos de ordenación que forman parte de las Normas Subsidiarias o de los Planes y Proyectos que las desarrollan.

A. Definen los limites exteriores de las parcelas edificables (vid.norma 5.2.4) con los espacios exteriores públicos constituidos por la red viaria y la red de espacios libres.

B. Definen la separación entre las zonas de diferente ordenanza dentro de los ámbitos pertenecientes al suelo urbano o al suelo apto para la urbanización.

C. Definen la delimitación de los equipamientos con independencia de su asignación a sistema general o local.

5.2.2. Parcela: Se define como parcela, toda porción de suelo delimitada con el fin de hacer posible la ejecución de la edificación y de la urbanización, dar autonomía a la edificación por unidades de construcción, servir de referencia a la intensidad de edificación y poder desarrollar un uso admitido.

5.2.3. Parcela Edificable: Se entiende como tal, la parte de la parcela anteriormente definida que queda incluida dentro de la delimitación de alguna de las zonas de ordenanza y que cumple con las condiciones urbanísticas fijadas para su zona por las Normas Subsidiarias y, una vez efectuadas las cesiones correspondientes, es susceptible de ser edificada.

Deberá cumplir en todo caso, las siguientes condiciones:

A. La unidad de parcela edificable resultante del planeamiento, no habrá necesariamente de ser coincidente con la unidad de propiedad.

B. Deberán cumplir las condiciones mínimas de superficie y dimensiones marcadas por estas normas para cada zona de ordenanza.

C. Las parcelas mínimas serán indivisibles, de acuerdo con el número 1 del artículo 95 de la Ley del Suelo, debiendo hacerse constar obligatoriamente dicha condición de indivisible en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad (número 2 del mismo artículo).

D. Se prohíben expresamente las divisiones de parcelas que den origen a parcelas inferiores a la mínima.

5.2.4. Frente de Parcela: Es la distancia existente entre los linderos laterales de la parcela, medida está sobre la alineación oficial exterior de la misma, salvo la vía o espacio público.

Por frente mínimo se entiende, el menor permitido para que pueda considerarse parcela edificable.

Se denomina en las Normas Subsidiarias “f”.

5.2.5. Fondo de Parcela: En la distancia existente entre la alineación oficial exterior y el linde posterior, medido perpendicularmente desde el punto medio del frente de la parcela.

El fondo de parcela se regula en ciertos casos por su dimensión mínima, la cual debe mantenerse al menos, en una longitud igual al frente mínimo de parcela en cada caso.

Se denomina en las Normas Subsidiarias como “F”.

Medida del frente y fondo mínimo:

i. Método de medida.

ii. Parcela que cumple las condiciones de frente y fondo mínimo.

iii. Parcela que cumpla las condiciones de frente pero no la de fondo mínimo.

5.2.6. Ancho de calle, distancia entre alineaciones: Se entiende por ancho de calle o distancia entre alineaciones, la dimensión mínima existente entre las alineaciones exteriores que definen dicha calle en el punto más desfavorable.

5.2.7. Finca fuera de alineación: Es aquella en que la alineación oficial corta la superficie de la finca, delimitada esta por las alineaciones actuales.

5.2.8. Espacios libres privados: Es la parte no edificable de la parcela que, independientemente de su titularidad pública o privada, es de uso privado.

5.2.9. Espacios libres públicos: Son los integrantes de espacios libres de dominio y uso público, más aquellas partes no edificables de las parcelas, que independientemente de su titularidad pública o privada, sean de uso público.

5.2.10. Solar: Es aquella porción de suelo urbano que reúne los requisitos establecidos en las Normas Subsidiarias para considerarse parcela edificable y que se encuentra totalmente urbanizada, entendiéndose por ello, que cuenta con los siguientes servicios: viario por calzada pavimentada y encintado de aceras bordeando, al menos el frente de la parcela, abasteciendo de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, reuniendo los requisitos mínimos que en cuanto a grado de urbanización establecen las Normas Subsidiarias en su capítulo 6.

Art. 5.3. Condiciones que afectan a las construcciones.

Las construcciones en general con independencia de su uso o titularidad se encuentran sujetas a tres tipos de condiciones que se precisan de forma específica en cada zona de ordenanza.

— Condiciones de posición de las construcciones dentro de las parcelas (artículo 5.4.)

— Condiciones de aprovechamiento para las construcciones asignadas a las parcelas (artículo 5.5).

— Condiciones de forma y buena construcción (artículo 5.6).

Art. 5.4. Condiciones de posición de las construcciones dentro de las parcelas.

La posición en planta de las construcciones en cada parcela edificable está sujeta a las condiciones de separación que para las mismas se establecen en cada zona de ordenanza en los siguientes términos:

5.4.1. Retranqueo de fachada: Se entiende por retranqueo de fachada la distancia mínima que debe separar la edificación principal de la alineación de parcela y que debe quedar libre en cualquier caso de todo tipo de edificación, sobre y bajo rasante, salvo que de forma expresa se establezca lo contrario en estas normas.

5.4.2. Retranqueo a lindero: Se entiende por retranqueo a lindero la distancia mínima que debe separarse la edificación principal de los linderos de la parcela.

5.4.3. Rasante oficial: Es el perfil longitudinal de calles o plazas que sirve de nivel de referencia a efectos de medición de la altura de la edificación.

5.4.4. Área de movimiento: Se entenderá como área de movimiento el área dentro de la cual puede situarse la edificación principal se deducirá como consecuencia de aplicar las condiciones particulares de posición de cada ordenanza.

5.4.5. Fachada de la construcción. Línea de fachada: Se entiende por fachada de un edificio, los paramentos descubiertos que cierran y delimitan verticalmente al mismo y se encuentran más próximos a la alineación exterior.

Se llama línea de fachada a la proyección vertical sobre el terreno de dicha fachada. En general y salvo que la zona de ordenanza permita retranqueo, ha de coincidir con la alineación oficial exterior.

5.4.6. Alineación fachada. Es la alineación definida en los planos de ordenación de las Normas Subsidiarias, o de los Planes que las desarrollen, sobre la cual debe apoyarse la línea de fachada de la edificación principal.

Art. 5.5. Condiciones de aprovechamiento para las construcciones asignado a las parcelas.

5.5.1. Edificabilidad bruta de parcela edificable: Es la máxima relación de superficie construible que se asigna por las Normas Subsidiarias a una parcela edificable. Viene expresada en m², sobre m² de parcela edificable.

Según el ámbito de actuación en el que se detalla el valor de la edificabilidad, se aplicará de la forma siguiente:

— En las parcelas se aplicará 1 edificabilidad sobre la parcela edificable.

— En las manzanas y polígonos del Suelo Urbano se aplicará sobre la superficie comprendida dentro de las alineaciones oficiales exteriores (superficie neta).

— En los sectores y demás ámbitos de actuación del Suelo Urbanizable se computará sobre la superficie comprendida dentro de las alineaciones oficiales que tenga asignada esa zona de ordenanza, considerándose por tanto superficie neta por zona de ordenanza.

5.5.2. Superficie máxima construible: La máxima superficie que se puede construir en cada ámbito, de acuerdo con lo asignado por las Normas Subsidiarias se deducirá multiplicando la edificabilidad bruta de la parcela edificable por la superficie de la parcela edificable. Viene expresada en m² y su aplicación se regulará por los criterios siguientes:

A los efectos de su medida, esta se realizará sobre el perímetro envolvente exterior de las construcciones, teniendo en cuenta que contabiliza:

A. Toda la edificación realizada sobre rasante, incluidos los cuerpos volados en el caso de estar cubiertos, de tal forma que, si estuviesen cerrados por uno o dos de sus lados computarán el 60 y el 100 por 100 en el caso de estar cerrados en tres de sus lados.

B. En las zonas de vivienda colectiva no se computarán a efectos de edificabilidad, los soportales, pasajes y plantas bajas diáfanas.

C. Computará la edificación realizada bajo la rasante cuando los sótanos y semisótanos no estén destinados a aparcamiento o a alguna de las instalaciones para el servicio exclusivo del edificio (calefacción, acondicionamiento de aire, maquinaria de ascensores, cuartos de basuras, de contadores, trasteros, centros de transformación, etc.).

D. Es la resultante de la suma de las superficies construidas de todas las plantas que componen la edificación, por encima de la rasante oficial de la acera o, en su defecto, del terreno en contacto con la edificación, con las precisiones realizadas en A, B y C.

5.5.3. Superficie ocupable de parcela edificable: Es la máxima porción de superficie de parcela edificable que podrá quedar comprendida dentro de los limites definidos por la proyección sobre un plano horizontal, de las líneas externas de toda la edificación, incluso la subterránea y los vuelos. Viene expresada en tanto por 100.

La máxima superficie de ocupación se calculará como resultado de aplicar el porcentaje fijado en la superficie total de parcela edificable o manzana, viniendo expresada en m².

5.5.4. Fondo máximo edificable: Es la mayor profundidad de la edificación permitida por las Normas Subsidiarias a partir de la alineación exterior de la parcela. Se expresa en metros y se medirá como longitud perpendicular a la alineación exterior.

El cálculo de la superficie ocupable de parcela edificable vendrá expresado en metros cuadrados, como resultado de multiplicar el frente de parcela por el fondo máximo edificable, descontando en su caso, la superficie de este fondo que no corresponda a la parcela.

Si la zona de ordenanza permite la existencia de edificaciones auxiliares, la superficie ocupable de estas se expresa como tanto por 100 de la superficie libre de parcela (una vez descontada la superficie ocupada por la edificación principal).

Art. 5.6. Condiciones de forma y buena construcción.

5.6.1. Tipos edificatorios: Se entiende por tipos edificatorios, los modelos constructivos básicos que sirven de contenedores edificados de los usos permitidos por estas normas. Su elección se basa en los propios existentes en el municipio que bien vienen utilizándose tradicionalmente, o son de reciente aparición.

Los tipos edificatorios permitidos en cada zona de ordenanza se aplicarán obligatoriamente a las mismas, definiendo esta normativa tanto su morfología como los parámetros dimensionales que acotan sus medidas.

Los tipos admisibles son los siguientes:

A. Edificación entre medianerías. Construcciones que ocupan todo el frente de alineación oficial correspondiente a su parcela (sobre la alineación o retranqueada según la zona de ordenanza) de forma que sus límites se encuentran en los lindes parcelarios laterales.

B. Edificación aislada. Construcciones que se encuentran separadas de otras edificaciones o lindes parcelarios distintos de la alineación oficial en todas las caras de la misma.

C. Edificación adosada. Construcción que posee una de sus caras unida a uno de los lindes parcelarios laterales, con independencia de su posición respecto de la alineación oficial.

5.6.2. Altura de la edificación (h): Es la dimensión vertical de la misma medida de la forma siguiente:

A. En las edificaciones principales (E.P.). Desde la rasante oficial de la acera, o en su defecto, desde el terreno en contacto con la edificación, hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de la tachada y medida en punto medio de esta. En el caso de no existir este último tarjado, la altura se medirá hasta la línea definida por la intersección del plano de cubierta con el parámetro vertical exterior, medida igualmente en el punto medio de la fachada.

También puede expresarse la altura de la edificación por el n mero de plantas completas que tienen la edificación sobre la rasante oficial, o en su defecto, sobre el terreno en contacto con la edificación. A tal efecto computarán como plantas completas todas aquellas cuyo techo (cara interior de forjado superior o cubierta), se encuentra a más de 1,0 m sobre la rasante oficial de la acera o en su defecto desde el terreno en contacto con la edificación y medida en el punto más desfavorable del terreno.

B. En las edificaciones auxiliares (E.A.). Esta altura se medirá desde la rasante del terreno hasta el punto más elevado de la cubierta.

C. En las calles con pendiente superior al 8 por 100. Se fraccionará la edificación en partes no mayores de 20 m de longitud, siempre y cuando la diferencia de cota entre los extremos de cada fracción no exceda de 2 m. En estos casos la medición de la altura de la edificación se realizará por el procedimiento antes descrito y en el punto medio de cada fracción.

D. Edificación con frente a dos calles de rasante distinta. En aquellas edificaciones que dan frente a dos calles de distinta rasante o cuando, en ausencia de aquella, existe diferencia entre la cota de la fachada a la calle y la cota del terreno en la fachada opuesta, la altura se computará midiendo siempre sobre la cota más baja. Se permiten fraccionamientos con los criterios anteriores.

5.6.3. Altura máxima de la edificación: Será la mayor altura que se podrá alcanzar según la zona en la que se ubique la edificación, en aplicación de lo que determinan las presentes Normas de las Normas Subsidiaria. Podrá venir expresada tanto en metros lineales como en número de plantas máximo, y su aplicación se regulará por los criterios descritos en la norma anterior.

Dicho valor se define por su medida en metros, o en número de plantas, contabilizando siempre la planta baja (P.B.). Su denominación es:

A. Altura máxima de la Edificación Principal. “H”.

B. Altura máxima de la Edificación Auxiliar. “H”, que es en todos los casos con independencia de la zona de Ordenanza, igual a una planta (P.B) o 3,2 m.

Expresada tanto en metros lineales como en número de plantas máxima, y su aplicación se regulará por los criterios descritos en la norma anterior.

Dicho valor se define por su medida en metros, o en número de plantas, contabilizando siempre la planta baja (P.8.). Su denominación es:

A. Altura máxima de la Edificación Principal “H”.

B. Altura máxima de la Edificación Auxiliar “H”, que es en todos los casos con independencia de la zona de Ordenanza, igual a una planta (P.8.) o 3,2 m.

5.6.4. Altura libre de pisos. Es la distancia entre la cara inferior del techo de un piso y el pavimento del mismo piso, ambos totalmente terminados y en su punto más desfavorable en caso de escalonamientos en planta.

A efectos de estas Normas Urbanísticas se consideran pisos: la planta baja, planta semisótano y planta tipo. Se entiende por planta semisótano, aquella cuyo techo no se encuentra más cerca de 1 m de la rasante del terreno en el punto más próximo a este.

La altura libre será igual o mayor a los siguientes valores:

A. Doscientos cincuenta centímetros (250 cm) para la planta baja, semisótano y planta tipo, siempre que estén destinadas a locales vivideros.

B. Trescientos veinte centímetros (320 cm) en planta baja cuando su uso sea distinto del residencial y/o aparcamiento, salvo que la altura mínima del uso especifico a que se dedique, tenga lijada una mayor medida en la legislación vigente, en cuyo caso habrá de ajustarse a esta.

C. Doscientos veinte centímetros (220 cm) para plantas cuyo uso sea el de aparcamiento o locales no vivideros (trasteros, instalaciones, etc.).

5.6.5. Cubierta de la edificación: Se entiende por cubiertas de la edificación, los elementos constructivos que cierran la edificación por encima de la cara superior del último forjado.

Las cubiertas serán inclinadas con pendiente máxima de 30.^a admitiéndose excepcionalmente la cubierta plana transitable para las soluciones de terrazas descubiertas.

El espacio existente entre el último forjado y la cubierta no podrá dedicarse a alojamiento ni unirse a la planta inferior, permitiéndose el uso de almacenaje, trastero, etc., salvo en los casos en que la cubierta tenga un coeficiente de transmisión térmica a través de ella inferior a 0,53 kcal/h.m² C (0,6 w/m² C) y tenga una altura libre media igual o superior a 2,20 m y una altura libre mínima de 1,80 m en su punto más desfavorable.

5.6.6. Construcciones por encima de la cubierta: Se permiten por encima del último forjado y por tanto, de la cubierta, las siguientes construcciones:

A. Los elementos decorativos y de remate de carácter estético que completan la fachada.

B. Los elementos técnicos y de servicios, anejos a la edificación (almacenamiento de agua, chimeneas, etc.) debiendo quedar en cualquier caso inscritos dentro de un plano de 45 grados sexagesimales (100 por 100) a partir de la altura máxima permitida en la fachada.

5.6.7. Pared medianera, línea medianera: Se entiende por pared medianera, aquella que se construye sobre el terreno de dos propietarios contiguos. Se entiende por pared contigua, aquella construida dentro de los límites de una finca, que puede quedar oculta al adosarle otra pared contigua de la edificación colindante.

La superficie de pared medianera o contigua que queda expuesta a la intemperie, se denomina medianería.

Se entiende por línea de medianería la proyección vertical sobre el terreno de la pared contigua o de la mitad de la pared medianera.

Las medianerías que queden al descubierto, bien por realizarse edificación de distinta altura sobre paredes contiguas o medianeras, bien por derribo de una de las construcciones, deberán tratarse como fachadas por propietario causante de su exposición a vistas, estando al menos, enfoscadas y pintadas.

Su uso y servidumbres atenderán a lo establecido en el Código Civil y demás normativas de aplicación.

5.6.8. Cuerpos salientes sobre la línea de fachada: Se entiende por tal a los elementos construidos, que siendo solidarios y pertenecientes a la edificación, sobresalen de la misma por delante del plano que contiene a cada fachada.

Estos cuerpos salientes podrán ser cerrados (miradores, galerías) o abiertos (balcones).

— Se prohíben los cuerpos salientes en planta baja.

— Se prohíben cuerpos salientes en calles de ancho menor de 6,00 m.

— En calles de ancho mayor de 6,00 m se permiten cuerpos salientes con un vuelo no mayor de 0,60 m y dejando una altura libre hasta la rasante del terreno de 3,40 m como mínimo en cualquiera de sus puntos; en cualquier caso, los cuerpos salientes deberán retranquearse 0,60 m del encintado de la calle o arbolado existente.

— La longitud máxima, medida en paralelo a la fachada de cada balcón, será de 1,50 m, no permitiéndose el balcón corrido a lo largo de toda la fachada y existiendo una separación mínima entre ellos de 0,80 m.

— La separación mínima desde los linderos laterales de la finca al primer vuelo del balcón será de 0,80 m.

5.6.9. Elementos salientes: Son elementos integrantes de la edificación, o elementos constructivos no habitables de carácter fijo o móvil, que sobresalen de la línea de fachada.

Los elementos salientes tales como zócalo, pilares, aleros, gárgolas, marquesinas, parasoles, rejas y otros semejantes, se limitarán en su vuelo por las mismas condiciones que el artículo anterior, con las siguientes excepciones:

A. Se admiten zócalos, rejas y otros elementos de seguridad, en todas las situaciones, que podrán sobresalir un máximo de 0,10 m. respecto de la línea de fachada.

B. Se admiten los elementos salientes en planta baja (marquesinas, toldos, etc.) siempre que den frente a calles con ancho superior a 6,00 m. la altura libre a la rasante del terreno en cualquier punto será de 3,40 m como mínimo y que no tengan una longitud superior a 4,00 m y se retranqueen un mínimo de 0,60 m del encintado de la calle o arbolado existente.

C. Los aleros de cubierta, podrán sobresalir del plano de fachada, hasta un máximo de 0,60 m en cualquier caso, no siendo su vuelo inferior a 0,30 m.

5.6.10. Entrantes de la línea de fachada: Son los elementos de la edificación situados al interior del plano que contiene a la fachada más cercana a la alineación exterior, quedando total o parcialmente abiertos al exterior y pudiendo estar cubiertos o descubiertos.

Los entrantes serán de los siguientes tipos:

A. En la planta baja: patios paralelos a la alineación oficial, pasadizos perpendiculares y oblicuos con ángulo mayor de 60^o (175 por 100) a la alineación, espacios porticados abiertos paralelos a la alineación oficial.

Su ancho mínimo será de 4,00 m con altura libre igual a la de la planta baja.

B. Por encima de la planta baja: Terrazas cubiertas o descubiertas, su ancho mínimo será de 1,50 m y su altura libre igual a la de la planta donde se localizan.

5.6.11. Patios de luces y ventilación: Se define como patios de luces y ventilación, al espacio no edificable situado dentro de la edificación principal, destinado a proporcionar luz y ventilación a las dependencias que a él dan, sean o no piezas habitables.

Se establecen las siguientes condiciones de dimensiones y superficie de dichos patios:

Patios cerrados: la distancia entre los paramentos opuestos de los patios cerrados se establece en función del uso de los locales que abren a ellos y de la altura H del patio.

La altura H del patio se medirá desde el nivel del pavimento de las viviendas más bajas, cuyos locales abren a él, hasta la línea de coronación superior de la fábrica del parámetro frontal considerado.

El cuadro siguiente determina las distancias mínimas requeridas:

Las dimensiones A, B o C de los patios interiores, correspondientes a parámetros con huecos de dormitorio D, o de cocina-comedor, K+C, podrán reducirse hasta llegar a ser igual a 0,30 H, a condición de que la superficie de planta del patio, obtenida partir de las dimensiones mínimas que resultan del cuadro, se incremente en la misma proporción en que se disminuya la dimensión A, B, o C.

Los patios situados en las medianerías de los edificios cumplirán las anteriores condiciones considerándose como paramento frontal ciego la línea de medianería, o bien, se podrá considerar como patio único mancomunado perteneciente a dos edificios colindantes, si se formaliza para ello escritura pública adecuada y se procede a la inscripción de la condición en el Registro de la Propiedad con respecto a ambas fincas.

Para el caso de patios interiores con planta no rectangular, las distancias mínimas entre parámetros y su superficie mínima resultante se establecerá a partir de criterios de analogía con situaciones rectangulares asimilables, y de acuerdo con el cuadro.

Ningún patio cerrado tendrá la consideración de espacio exterior, salvo que sea patio de manzana establecido en el planeamiento urbano.

5.6.12. Acceso: Se entiende por tal, los huecos de la edificación que permiten el acceso al interior de la edificación o de la parcela.

Los accesos a la vivienda tendrán en viviendas colectivas un ancho mínimo de 1,50 m y una altura libre mínima de 2,50 m y en viviendas unitarias 1,05 m de ancho y 2,40 m de altura.

Los portones de acceso al interior de la parcela tendrán un ancho máximo de 2,50 m y una altura libre máxima de 4,00 m.

En el caso de ser material metálico, deberán miniarse y limpiarse posteriormente.

Su abertura se producirá hacia el interior de la parcela o edificación.

Todo acceso a la edificación deberá estar adecuadamente señalizado, de manera que sea reconocible e identificable a cualquier hora del día y desde la acera opuesta de la edificación.

En las construcciones destinadas a uso distinto del residencial unifamiliar, el acceso permitirá su utilización sin dificultad a personas con movilidad reducida, bien por edad (niños y ancianos), bien por disminución de su capacidad física de forma temporal o permanente.

En las construcciones que además se consideren de uso público (con independencia de su titularidad) esta accesibilidad deberá garantizarse en su interior, dotando de barandillas, pasamanos y elementos complementarios para facilitar el desplazamiento a los itinerarios interiores de uso público, con diseños y formas adecuadas a los sentidos de circulación y a los recorridos previsibles.

5.6.13. Escaleras: Se entiende por tal los elementos de comunicación vertical entre las plantas del edificio.

El ancho mínimo de la escalera será de 0,80 en viviendas unifamiliares, 1,10 m en viviendas colectivas y 1,20 en edificios públicos y de uso público debiendo en cualquier caso cumplir simultáneamente la normativa sectorial vigente que les sea de aplicación.

Se admite la iluminación y ventilación de escaleras con lucernarios cenitales de superficie en planta igual a los dos tercios (2/3) de la que tenga la caja de escaleras, para edificaciones de dos alturas. En las construcciones de tres plantas, la planta baja deberá poseer iluminación y ventilación independiente o complementaria de la cenital.

La dimensión de los peldaños se determinará de forma que cumpla la siguiente expresión:

0,64 m = h + 2 t

Siendo “h” la dimensión de la huella en metros y “t” la altura de la tabica en metros.

Dichas dimensiones oscilarán entre los siguientes valores:

5.6.14. Cerramientos exteriores: Se entiende como tal, todos los elementos de las construcciones y edificaciones susceptibles de ser visibles desde cualquier punto de la vía pública.

En todos los casos deberán cumplir las siguientes condiciones:

A. Las fachadas de la edificación, vallados de parcelas, etc., deberán estar enfoscadas en sus caras exteriores, de forma que permitan la aplicación de pinturas, encalados, etc.

Tan solo se permitirán fachadas vistas cuando se realicen en materiales de buen aspecto, reducida conservación y coloración adecuada al entorno.

B. Las cubiertas de las edificaciones principales tendrán acabado de teja de color rojo o similar. Tan solo se permite el uso de ejecuciones provisionales de cubrición de cubierta, tipo de placas de fibrocemento, en las edificaciones de los polígonos industriales.

C. Los cierres de parcela, cercas o vallados, esto es, los elementos constructivos que sirven delimitar o cerrar propiedades deberán cumplir:

— Los cierres de parcelas con el espacio público tendrán un cerramiento opaco máximo de 1,20 m de altura sobre cada punto de la rasante del terreno, pudiéndose superar dicha altura con un cerramiento permeable a vistas (vegetal, de rejería, etc.) que no sobrepase en ningún caso los 2 m sobre la rasante del terreno en cada punto.

En el Suelo No Urbanizable los cerramientos de parcela no podrán ser opacos más que en su base con una altura máxima de 0,20 m sobre la rasante de cada punto del terreno y con una altura máxima total de 2 m de cierre diáfano, (setos vegetales, mallazos metálicos, alambrado sin púas, etc.).

— Queda expresamente prohibida la preparación o apertura de huecos en cercados y vallados que no se ajusten a lo establecido por la presente Normativa.

— En su ejecución, se ofrecerán las suficientes garantías de estabilidad contra impactos horizontales, y acciones horizontales continuas. Los materiales utilizados, su aspecto y calidad, cuidarán su buen aspecto, una reducida conservación y una coloración adecuada al entorno donde se sitúen.

D. Se prohíbe expresamente la incorporación de materiales potencialmente peligrosos como vidrios rotos, filos, puntas, espinas, etc.

5.6.15. Humedades e impermeabilización: En todos los elementos verticales de las edificaciones principales, que se encuentren en contacto con el terreno será necesaria la colocación de un material impermeabilizante, que situado a una altura no superior a 0,50 m de la rasante del terreno, evite el paso de humedades por capilaridad, resistiendo una previsible presión hidrostática.

Se aconseja la realización de cámaras de aire que aíslen la planta baja de dichas humedades del terreno.

5.6.16. Normativa de rango superior: Los Servicios Técnicos del Ayuntamiento velarán por el correcto cumplimiento de las Normas Básicas de la Edificación y restante normativa que les sea de aplicación a las construcciones que se realicen en todo el término municipal.

Capítulo 6

Normas generales de urbanización

Art. 6.1. Ámbito de aplicación.

Estas normas generales serán de aplicación en el espacio exterior urbano del término municipal y en los equipamientos, zonas verdes y red viaria con independencia de la clase de suelo en que se sitúen. Se considera espacio exterior urbano a estos efectos, el suelo libre de edificación situado en los terrenos clasificados como Suelo Urbano o Urbanizable.

Este espacio exterior podrá ser accesible (uso y dominio público) y no accesible (uso y dominio privado).

6.1.1. En el espacio exterior no accesible, la propiedad deberá hacer manifiesta su no accesibilidad mediante cierre exterior con las características marcadas por las Normas y atenderá a lo especificado en el artículo 6.6 del presente capítulo.

6.1.2. En el espacio exterior accesible se deberá garantizar por intervención municipal donde corresponda, las funciones de paso y plantación de arbolado y vegetación, así como de canalización de servicios urbanos, en desarrollo de lo contenido en estas normas y en concordancia con un adecuado nivel de seguridad, conservación y mantenimiento.

Para la aplicación de estas normas el espacio exterior accesible se clasifica en:

— Red viaria en Suelo Urbano o Urbanizable.

— Red viaria en Suelo No Urbanizable.

— Zonas verdes y espacios libres.

— Equipamientos.

Art. 6.2. Red viaria en suelo urbano o urbanizable.

Constituyen espacios exteriores accesibles dedicados a la circulación y estancias de personas y vehículos, de forma separativa, como áreas de dominio de cada modo de transporte o combinada, como coexistencia de ambos modos de transporte.

Para las obras de urbanización de estos espacios exteriores se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones:

6.2.1. Alineaciones y rasantes: Las alineaciones y rasantes con las señaladas en los planos de ordenación.

6.2.2. Tránsito peatonal y de vehículos: La separación entre tránsito peatonal y de vehículos señalado en los planos de ordenación tiene carácter indicativo, pudiendo ser variado en su disposición sin que represente modificación de estas normas Subsidiarias, si bien su alteración deberá ser motivada y considerada por la corporación municipal una vez sometida a un mes de información al público y estudiadas las alegaciones que contra esta variación pudieran presentarse.

6.2.3. Materiales y tratamiento de la edificación:

A. Sendas públicas para peatones. La pavimentación se realizará de forma uniforme, continua en toda su longitud y sin desnivel con diseño tal que permita el acceso excepcional de vehículos, bien exclusivamente a los residentes, o a los servicios de urgencia en cada caso.

Su pendiente transversal no será superior al 2 por 100, con una pendiente longitudinal menor del 8 por 100. Cuando se sobrepase este último valor, deberá existir un itinerario alternativo que suprima estas barreras arquitectónicas, para el normal uso por personas de movilidad reducida.

En todo caso la solución constructiva adoptada deberá garantizar un desagüe adecuado bien superficialmente (por cacera de riego central o lateral) o bien, por disposición adecuada de absorbederos.

Los materiales a utilizar pueden ser variados, debiendo en cualquier caso reunir las siguientes características:

— Calidad de aspecto e integración ambiental.

— Adecuación a la exposición y al soleamiento intenso del verano.

— Reducido coste de mantenimiento.

— Coloración clara.

Podrán utilizarse mezclas bituminosas en su color o coloreadas, hormigón regleteado y cepillado, baldosa hidráulica o elementos prefabricados.

Se diversificarán los materiales de pavimentación de acuerdo con su función y categoría, circulación de personal, lugares de estancia, cruces de peatones, etc.

Como complemento a los anteriores y combinándolos con las soluciones que se adopten, podrán disponerse zonas restringidas para vegetación en la red de espacios libres con la finalidad de ornato o complemento a la red viaria, ejecutándose con ladrillo cerámico macizo en su color natural (rojo y uniforme), cantos rodados de tamaño mayor de 40 mm o adoquines de granito, o piedras naturales.

Zonas restringidas para vegetación u ornato: el tránsito entre sendas y las calles con tipo de nivel de restricción, se señalizará adecuadamente por el cambio de coloración de los materiales de pavimentación, realizándose de forma suave por la interposición de bordillos saltables rebajando el desnivel entre rasantes a 10 cm.

La decisión de pavimentación deberá garantizar una solución constructiva que dé como resultado un suelo antideslizante.

B. Calles de coexistencia. Se tratará distinto nivel el área de movimiento del vehículo del de el peatón, con inclusión del bordillo saltable. Se utilizarán los mismos materiales para la pavimentación señalados en el apartado anterior.

Se realizará intersecciones para paso de los peatones a su nivel, de forma que el vehículo debe superarlos para continuar su marcha con la solución ya descrita. Se situarán donde sea necesario y a distancia máxima de 8 m y en cualquier caso, en los puntos señalados en el plano de Red Viaria.

Se señalizarán horizontalmente por medio de cambio de color y forma del pavimento, la entrada en las áreas de coexistencia.

Los materiales utilizados para pavimentación se dispondrán en soluciones constructivas que permitan una adherencia adecuada y la correcta evacuación de grasas, aceites y residuos líquidos y semisólidos.

C. Calles con separación de tránsito. Las aceras tendrán el ancho mínimo y características señaladas para cada tipo de sección, con un tránsito suave hasta la calzada, bien con la interposición de un bordillo saltable, o bien con la configuración de encuentros al mismo nivel con distinta pendiente, que garantice el encauzamiento de aguas pluviales.

En el primer caso el desnivel entre calzada y acera no será mayor de 0,17 m, salvo casos excepcionales.

En ambos casos, el pavimento de acera será continuo, con clara distinción en color y textura del de la calzada.

En aquellas vías en que el ancho del área dominada por el peatón (acera), sea superior a dos metros (2 m), se incorporará una banda de ancho variable para amortiguar el contacto entre calzada y acera, realizada con empedrado a base de cantos rodados de cierto tamaño.

El pavimento de las aceras será antideslizante, con un ancho mínimo de 1 m diferenciándose por distinta cota. Cuando la dimensión de la vía no permita la existencia de aceras con ancho superior a 1,2 m en el 60X de su longitud, ambos soportes de tránsito, calzada y acera se situarán en el mismo plano, diferenciándose estas mediante el pavimento y la interposición de un bordillo saltable con solución de desnivel.

En aquellos puntos de previsible ocupación de los vehículos del espacio dominado por el peatón, se incorporarán bolardos.

Protección a la invasión de espacio por vehículos: la pavimentación de calzada se hará teniendo en cuenta las condiciones del soporte, las del tránsito que discurrirá sobre él en función de los distintos tipos de calles en cuanto a intensidad, velocidad y tonelaje, y el carácter estético o pintoresco de cada itinerario.

En su pavimentación se tendrá en cuenta el tratamiento y características de las aceras, pasos de peatones y vegetación a implantar, pudiendo diversificar los materiales de acuerdo con su función y categoría, eligiendo entre aglomerado asfáltico sobre solera de hormigón hidráulico, pavimento de enlosado naturales o artificiales, hormigón ruleteado o enlistonado, de forma que haga compatible su función de soporte de tránsito con la necesaria estética de la red viaria en su conjunto.

Las tapas de arquetas, registro, etc., se dispondrán teniendo en cuenta las juntas de los elementos del pavimento, nivelándolo con su plano.

Se admite la evacuación superficial de las aguas de lluvia, habilitándose a este fin el procedimiento más acorde con el tratamiento y jerarquía de la red viaria, de manera que se encaucen hacia un dren, cuneta o curso de agua próximos, prohibiéndose expresamente el uso de pozos filtrantes.

Se considera recomendable la incorporación del agua de escorrentía al riego de alcorques, áreas terrizas o cursos de agua próximos, bien a través de repartos en la longitud de la red o por recogidas en los puntos bajos de la red viaria.

Los materiales y elementos a incorporar en la red viaria tendrán en cuenta las necesidades de los usuarios con movilidad reducida y con deficiencias sensoriales.

6.2.4. Vados permanentes: Los vados autorizados en las calles con separación de tránsitos deberán solucionarse mediante rebaje de bordillo y rampa en un desarrollo inferior a 40 cm medidos desde el borde exterior del bordillo, dejando por lo menos 3/4 de la acera al mismo nivel que tenía de forma previa al establecimiento del vado, de manera que no se deforme en ese tramo el perfil longitudinal.

6.2.5. Canalizaciones de infraestructuras: Las canalizaciones de las infraestructuras de suministro de agua y red de saneamiento se situarán en la red viaria y espacios libres.

6.2.6. Alumbrado público: El alumbrado público podrá ser de brazo mural o de báculo vertical en la parte exterior de la acera, siendo obligatorio el primero, cuando la distancia entre alineaciones sea inferior a 5,00 m.

Los báculos verticales se situarán con una separación mínima de 1,50 m de las fachadas, permitiendo una altura libre mínima de 3,00 m entre pavimento y luminaria, adecuándose a la edificación circundante.

Las luminarias serán preferentemente cerradas, armonizando su diseño y tamaño con el emplazamiento, función y altura de montaje.

Las redes de distribución serán preferentemente subterráneas. Cuando la distancia entre alineaciones sea superior a 5 m y se utilicen grapadas a la fachada, se protegerá por los aleros de las construcciones situándose en las aceras que no dispongan de arbolado.

Los componentes visibles de la red armonizarán con las características urbanas de la zona y el nivel de luminancia satisfará los objetivos visuales deseados de adecuación al tráfico rodado, seguridad, circulación peatonal, señalización o ambientación, estando sujetos en su aspecto exterior a selección y dictamen de los servicios técnicos del Ayuntamiento.

6.2.7. Alcorques: Las aceras que se establecen según los tipos de sección se acompañarán de alineaciones de árboles plantados en alcorques construidos con este fin o en áreas terrizas continuas. La anchura mínima libre entre alcorque o borde de área terriza y alineación será de 1,50 m.

En el caso de constituirse alcorques de arbolado, estos serán de sección cuadrada o circular, con dimensión de anchura o diámetro de 1,00 m manteniendo una separación en planta entre ejes de alcorques comprendida entre 4,00 y 6,50 m, concitando el respeto a los vados y accesos existentes o proyectados, con la necesidad estética y ordenación regular.

Sus bordes se realizarán en fábrica de ladrillo rojo a sardinel o testa en todo su perímetro, o perímetro de cantos rodados en zunchos recibidos con mortero aligerado. Por cada árbol, se incluirá una pica perforada y hueca de 30 mm mínimo diámetro y una longitud de 1,00 m, que facilite el rendimiento de agua de riego.

Art. 6.3. Red viaria en suelo no urbanizable.

6.3.1. Carretera: Los márgenes de carretera comarcal están sometidos a las limitaciones y servidumbres que determina la Ley 51/1974 de carreteras que define zona de dominio público en una banda de 3 m a ambos lados desde la arista exterior de la explanación de la carretera, afectando la zona de servidumbre hasta 18 m en ambos márgenes, medidos desde la misma arista.

Se prevé la posible localización de sendas peatonales y arbolado en la zona de dominio público contigua a la zona de servidumbre. El arbolado se localizará a 2,50 m de la arista exterior de la calzada, con sendas peatonales de 1,00 m de ancho mínimo.

6.3.2. Caminos: Los caminos públicos definen alineaciones en ambos márgenes de 8 m medidos desde el eje del mismo.

Todo tratamiento de pavimentación de caminos deberá tener en cuenta la no ocupación de nuevos suelos y la correcta adecuación a su destino.

Solo se admite como solución de tratamiento la siguiente, debiéndose justificar adecuadamente un tratamiento distinto al aquí señalado.

Tratamiento de caminos en el suelo no urbanizable: ancho de pista afecta, 5 m comprendiendo: pista peatonal con tratamiento de tierra natural o engravillado de 1,5 m banda de rodadura con tratamiento de 3 m de ancho, arcén cuneta 0,5 m de ancho. Penínsulas de ensanchamiento para cruces, detenciones o estacionamiento, cada 600 m, o a la distancia que recomiende el especifico trazado de la red viaria (cambios de rasante, curvas de encuentro, etc.).

Art. 6.4. Zonas verdes y espacios libres.

Constituyen los espacios exteriores accesibles dedicados a la estancia de personas, recreación de la imagen paisajística del entorno, incorporación de formaciones vegetales en uniformidad o contraste cromático y regeneración de espacios abiertos o urbanos, para proporcionar calidad ambiental en el uso del espacio público y en la observación y contemplación.

Para las obras que se realicen sobre estos espacios exteriores, se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones:

6.4.1. Alineaciones: Las alineaciones son las señaladas en los planos de ordenación.

6.4.2. Topografía: Se mantendrá sin alteración la topografía soporte tendiendo las intervenciones a evitar su degradación, y vulnerabilidad, con respeto a los procesos litológicos, así como la estructura y textura de los materiales sobre los que incida.

6.4.3. Materiales y texturas: Los materiales a utilizar se deberán adecuar al aspecto y características del paisaje, con el uso de fábricas de ladrillo de color rojo preferentemente hecho a mano, piedras naturales o áridos vistos armonizando con la disposición y tipo de plantaciones.

La solución a incorporar tendrá en cuenta, en tamaño y forma, la escala de paisaje en que se sitúa.

Queda prohibida la ejecución de soluciones e incorporación de materiales que den como resultado grandes superficies de obra continua, elementos lineales de gran longitud, superficies artificiales impermeables o coloraciones en superficie distintas de las existentes.

6.4.4. Arbolado: El arbolado se podrá plantar en alineaciones, masas vegetales, áreas terrizas localizadas, zonas de ordenación natural o ajardinamiento.

En el caso de disponerse en alcorques, el volumen de excavación no será menor de 1 m². Si el árbol se planta en alcorque, la superficie de este último no será inferior a 1 m². La profundidad mínima de la excavación será de 0,60 m.

6.4.5. Dotaciones y servicios: Los espacios de estancia, circulación y servicios o dotaciones de todo tipo que se incorporen, deberán adecuarse a las necesidades de los usuarios con movilidad reducida y con deficiencias sensoriales.

6.4.6. Infraestructuras. Las redes de infraestructura se adecuarán a lo señalado en 6.7. La red de riego deberá adecuarse a la utilización racional del agua de escorrentía procurando garantizar un riego natural y eficaz que reduzca el consumo de agua y el coste de mantenimiento.

6.4.7. Protección: Los árboles existentes en el espacio libre deberán ser protegidos y conservados. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causas imponderables, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte. Toda pérdida de arbolado deberá ser repuesta de forma inmediata.

La necesaria sustitución del arbolado por deterioro u otras causas, será obligatoria a cargo del responsable de la pérdida sin perjuicio de las sanciones a que pudiera dar origen. La sustitución se hará con las especies más adecuados desde el punto de vista edafológico.

Art. 6.5. Equipamiento.

Los distintos tipos de equipamiento deberán disponerse de forma que el suelo ocupado por edificación se integre en la ordenación urbana, completando las zonas verdes y espacios libres con acondicionamiento que facilite la incorporación al paisaje urbano.

Se dispondrá en los espacios exteriores hidrantes de carga y suministro de agua que contemplen las condiciones del entorno de acuerdo con las medidas de Protección Contra Incendios que establezcan los Servicios Técnicos Municipales (como complemento de la NBE y R.T.2-ABA. “Regla Técnica para los abastecimientos de agua contra incendios” CEPREVEN).

Art. 6.6. Otras condiciones de equipamiento.

En el espacio exterior no accesible son de aplicación las exigencias establecidas en el apartado 6.7 y las que a continuación se detallan:

6.6.1. Aparcamientos: Las plazas de aparcamiento que se establecen como obligatorias, se consideran inseparables de las edificaciones, a cuyos efectos figurarán así en la correspondiente licencia municipal.

La dotación de aparcamiento deberá hacerse en espacios privados mediante alguna de las soluciones siguientes:

— En la propia parcela, bien sea en el espacio libre o edificio.

— En un espacio comunal bien sea libre en cuyo caso se establecerá la servidumbre correspondiente, o edificable.

Se entenderá por plaza de aparcamiento una porción de suelo plano con las dimensiones de 4,5 m de longitud por 2,2 m de latitud como mínimo.

En los espacios libres que se destinen a aparcamiento de superficie no se autorizarán más obras o instalaciones que las de pavimentación, debiendo hacerse compatible este uso con el arbolado.

6.6.2. Seguridad: Toda edificación deberá ser señalizada exteriormente para su identificación de forma que sea claramente visible de día y de noche desde la acera de enfrente. Los servicios municipales señalarán los lugares en que deben exhibirse los nombres de las calles y deberán aprobar el tamaño, forma y posición del número del edificio.

Ninguna instalación de las edificaciones, elemento de cerramiento o evacuación, podrá sobresalir del plano de alineación exterior desde la rasante de acera hasta una altura de tres cincuenta metros (3,50 m) ni perjudicar la estética del espacio exterior.

El acceso a las edificaciones por el espacio exterior accesible deberá realizarse teniendo en cuenta criterios de seguridad, comodidad y sin creación de barreras arquitectónicas a los usuarios. Por tanto, se prohíbe la incorporación de escalones o resaltes de pavimento en todo el acceso a las edificaciones, situar obstáculos en un ancho de 2,00 m y hasta una altura de 3,50 m, pavimentación deslizante en períodos de lluvia e iluminación inadecuada.

El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión de soluciones y medidas de seguridad en el espacio exterior no accesible, para garantizar la protección de las personas en el acceso a edificaciones principales y auxiliares.

6.6.3. Vegetación: Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporte.

En estos casos se garantizará que durante el transcurso de las obras se protegerán los troncos de los árboles o estos en su conjunto con un adecuado recubrimiento que impida su lesión o deterioro.

Los espacios exteriores no accesibles que se encuentren en la actualidad con vegetación arbórea deberán conservar y mantener en buen estado la. existente cualquiera que sea su porte. En todo caso, deberá ajardinarse con las especies locales el 50 por 100 de la superficie exterior no accesible, prohibiéndose expresamente la incorporación de otras variedades vegetales salvo el arbolado preexistente.

El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión de soluciones o la eliminación de ornamentaciones vegetales en pro de una disminución y racionalización del consumo de agua para riego.

Art. 6.7. Bases de cálculo para las redes.

6.7.1. Alumbrado: Las lámparas a utilizar serán preferentemente de vapor de sodio a alta presión o vapor de mercurio de color corregido. Se evitará el uso de lámparas de vapor de sodio de baja presión.

Se admitirá el uso de innovaciones técnicas de iluminación, siempre que aún en buen rendimiento con buenas características cromáticas.

En sendas peatonales y alumbrados ambientales se admiten luminarias con bajo control de deslumbramiento cuando la potencia instalada sea reducida.

Como alternativa a la utilización de circuitos de alumbrado reducido, se valorará en cada caso la inclusión de reductores de potencia.

La red de alumbrado público se adecuará a las exigencias establecidas en el cuadro adjunto, teniendo en cuenta en su disposición y selección su importancia como elemento caracterizador del espacio urbano. Los valores de luminancia que se establecen deberán tener en cuenta el coeficiente de reflexión del pavimento.

Se admitirán para control de deslumbramiento, luminatias semi Cut-off y luminarias cut-off.

Los criterios de diseño a utilizar son los siguientes:

— Calles principales, función de seguridad, orientación y referencia del entorno; atención la uniformidad longitudinal, al reforzamiento de la iluminación en cruces y a la iluminación de los aledaños de la calzada.

— Calles locales, función de seguridad vial y ciudadana; código de iluminación claro para reconocimiento de itinerarios peatonales y orientación de conductores, atención a la uniformidad longitudinal y adecuación a la escala del entorno.

— Sendas peatonales y zonas verdes, función de seguridad ciudadana, ambientación y orientación; reforzamiento del carácter estático en zonas de estancia, iluminación de elementos relevantes (fachadas, plantaciones arbóreas, topografía, monumentos, etc.).

El centro de mando que deberá estar dotado de accionamiento automático, cuando sea posible se integrará en la edificación aledaña o en el propio centro de transformación. Cuando ello no ocurra, tendrá el carácter de mobiliario urbano, cuidándose su integración en la trama general de la calle, su ubicación, acabado, etc.

Todos los puntos de luz estarán adecuadamente cimentados (según cualquiera de las normativas vigentes) así como conectado a tierra, bien mediante pica individual, bien mediante tendido al efecto.

6.7.2. Suministro de energía: El cálculo de las redes de baja tensión se realizará de acuerdo con lo dispuesto en los reglamentos electrónicos vigentes previniendo en los edificios, en todo caso, las cargas mínimas fijadas en la instrucción MIBTOO1 y el grado de electrificación deseado para las viviendas. La carga total correspondiente a los edificios se preverá de acuerdo con lo establecido en dicha instrucción y, en el cálculo de las redes, se aplicarán para la fijación de las potencias de paso los coeficientes siguientes.

Solo se admitirán tendidos aéreos de media y baja tensión, en Suelo No Urbanizable. En el Suelo Urbano se canalizará subterránea bajo la red viaria o espacios públicos.

Los centros de transformación deberán localizarse sobre terrenos de propiedad privada, y su exterior armonizará con el carácter y edificación de la zona.

Se procurará la integración de los centros de transformación en la edificación subterránea siempre que se resuelvan su acceso, directo desde la vía pública, y su drenaje, directo a la red de alcantarillado.

La ubicación en zonas públicas de los centros de transformación solo se admitirá en urbanizaciones existentes y aquellos casos en que, por inexistencia de suelo o locales las necesidades de la prestación del servicio lo exijan. En este caso, la utilización se realizará en precario, siendo por cuenta del propietario del centro de transformación todas las obras, modificaciones, traslados, etc.

6.7.3. Abastecimiento de agua potable: Cuando la procedencia de agua de suministro domiciliario no sea la red municipal, para su primera implantación deberá adjuntarse autorización del Órgano competente, descripción de su procedencia, análisis químico y bacteriológico, emplazamiento y garantía de suministro, así como compromiso y procedimiento de control periódico de la potabilidad para el suministro de poblaciones, de forma que se cumplan los requisitos de calidad expresados en el Real Decreto 1423/1982, de 18 de junio (en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 928/1979, de 16 de marzo).

Cualquier pozo de abastecimiento de agua potable deberá estar situado a una distancia superior a 50 m del punto de vertido de las aguas residuales, debiendo emplazarse este último aguas abajo en relación con aquel.

En el caso de existir diversas o próximas captaciones de un mismo acuífero subterráneo se recomienda concentrar la captación de un único pozo a fin de racionalizar y controlar el consumo.

Cualquier instalación de elevación colectiva del agua deberá disponer al menos, de dos bombas.

Caso de ser necesarios depósitos de regulación, su capacidad será la suficiente para regular al menos la dotación media diaria.

Los elementos privados contenedores o acumuladores de agua conectada de forma directa o indirecta a la red de suministro, tales como acequias, aljibes, estanques para riego o albercas, indistintamente de la clase de suelo donde se sitúen, que no formen parte de las instalaciones de infraestructura de la red, tendrán una capacidad no superior a 13 m³, en condiciones de uso máximo.

Cualquier elemento privado de acumulación de agua superficial de capacidad superior a 13 m³, se considera piscina. Toda piscina con independencia del sistema de alimentación que utilice deberá estar dotado de un sistema de depuración terciaria del agua almacenada, prohibiéndose el vertido directo al cauce libre o cauce público, debiendo en todo caso disponer de sistema de utilización posterior del agua desechada.

Las piscinas privadas tendrán una capacidad de acumulación no superior a 100 m³. Se exceptúan las localizadas en complejos deportivos de carácter municipal.

Ante la necesidad de racionalizar el consumo de agua como recurso escaso, se considerará a todos los efectos consumo suntuario aquel que exceda de 24 m³/mes por vivienda (equivalente a un consumo de 200 litros hab. día, con una media familiar de 4 habitantes por vivienda) con independencia del sistema de suministro utilizado.

6.7.4. Red de agua: La disposición y trazado de la red de distribución urbana tiende a ser mallada en los conductos de jerarquía.

La instalación deberá garantizar una Presión Normalizada de prueba en fábrica de 15 atmósferas. Las acometidas domiciliarias contarán con llave de paso registrable.

La red estará formada por tubos de hormigón armado, pudiéndose utilizar también el fibrocemento con un timbraje adecuado, el cloruro de polivinilo, el polietileno, la fundición dúctil o gris y el acero. Los materiales de las tuberías deberán acreditar el cumplimiento de la normativa de calidad, teniendo una resistencia suficiente a la presión interior y una estanqueidad adecuada. Los materiales cumplirán las condiciones requeridas en el Pliego de Condiciones Técnicas Generales para tuberías de abastecimiento de agua (MOPU, 1974).

La velocidad de circulación del agua por las tuberías que forman la red de distribución será lo suficientemente elevada como para evitar, en los puntos más desfavorables la desaparición del cloro residual por estancamiento. Además, se limitará su valor máximo para evitar una sobrepresión excesiva por golpe de ariete, corrosión por erosión o ruido. A título orientativo se estiman como velocidad mínima 0,6 m/seg, entendiéndose que la velocidad máxima se refiere a redes de distribución. En tuberías de conducción se podrán adoptar velocidades mayores en función de las características específicas de cada caso.

El recubrimiento mínimo de la tubería en la zona donde puede estar sometida a las cargas del tráfico será de 1,00 metro medido desde la generatriz superior de la tubería. En el resto de los casos, la profundidad mínima tolerable será de 60 cm, siempre medidos desde la generatriz superior de la tubería. El diámetro mínimo tolerable en redes de distribución será de 50 mm.

6.7.5. Red de evacuación: Cuando la evacuación de aguas pluviales se realice por tuberías, el drenaje superficial se producirá mediante rejillas. En tramos separativos se descargará a través de tuberías de diámetro no inferior a 150 mm, hacia un dren, cuneta, curso de aguas próximas o bien hacia el terreno a través de un poio de filtrado. Esta última solución se admitirá en el caso de que el suelo sea suficientemente permeable, si bien los pozos de filtrado nunca se situarán bajo la calzada a fin de evitar problemas de hundimientos de la misma.

En los tramos unitarios se descargará directamente a la red de alcantarillado, conectándose la rejilla con la tubería a través de pozos de registro. En todos los puntos bajos de la red viaria se situarán rejillas o puntos de recogida de aguas pluviales.

Los aliviaderos de crecida se dimensionarán, salvo justificación expresa, para una dilución 4:1 (cuatro partes de agua de lluvia y una de aguas negras) y se situarán tan próximas como sea posible a los cauces naturales.

La velocidad máxima aconsejable del agua en la tubería será de 3 m/seg, pudiendo admitirse hasta 6 m/seg en tramos cortos. La velocidad mínima recomendada será de 0,5 m/seg, a fin de evitar disposiciones de material y estancamientos. Caso de ser inferior se exigirán cámaras de descarga en la cabecera de los ramales.

La red estará formada por tubos de hormigón vibroprensado para secciones de 0,60 m de diámetro, recomendándose el uso de hormigón armado para secciones superiores. También podrán utilizarse el fibrocemento, el cloruro de polvinilo (PVC) y el polietileno. Se aconseja el uso de juntas estanca y flexibles. Los materiales cumplirán los requerimientos contenidos en el Pliego de Condiciones Facultativas para abastecimiento y saneamiento (HOPU) y se acreditará el cumplimiento de su correspondiente normativa de calidad. Se asentarán sobre un lecho adecuado.

En las alcantarillas de distribución la sección mínima admisible es de 0,30 m. Este diámetro podrá reducirse en las acometidas domiciliarias a 0,15 6 0,10 m, siempre y cuando exista justificación expresa. En este último supuesto las pendientes mínimas a exigir serán del 1,25X (1 en 80) para las tuberías de 0,15 m y de 1,4 (1 en 70) para las de 0,10 m.

Los pozos de registro se situarán en todos los cambios de alineación, rasante y en los principios de todas las alcantarillas. La distancia máxima entre pozos de registro será de 100 m.

Las tuberías se situarán a una profundidad mínima de 0,5 m, recomendándose 1,00 o superior cuando discurra por debajo de la calzada y no se ejecute reforzada.

En el Suelo Urbano, se prohíbe expresamente la existencia de puntos de evacuación no conectados a la red municipal salvo en los casos previstos en las presentes N.S.M.

En el Suelo No Urbanizable, la evacuación de las redes deberá incorporar depuración individual o compartida, admitiéndose la fosa séptica o el tanque imhoff, siempre que técnica y económicamente se garantice una correcta ejecución y mantenimiento, prohibiéndose expresamente el uso de pozos negros estancos o filtrantes.

Las fosas sépticas estarán compuestas de al menos dos compartimentos, de dimensiones 4:1 (el primero dos veces en dimensiones al segundo, o cuatro veces en volumen) accesibles a través de tapas superiores, debiéndose cumplir lo establecido en la NTE-40 respecto de la población/caudal servido, tipo de terreno, profundidad de la capa freática, etc.

En cualquier caso, cuando las aguas residuales una vez tratadas se viertan al terreno, deberán proyectarse las instalaciones necesarias para que la evacuación se produzca adecuadamente (zanjas filtrantes, filtros de arena, etc.).

Los puntos de vertido de las aguas residuales en Suelo No Urbanizable deberán unificarse siempre que la topografía y la proximidad de zonas habitadas lo permita.

Capítulo 7

Normas generales de protección

Art. 7.1. Alcance y contenido.

7.1.1. Regulan de forma general y para la totalidad del término municipal las condiciones de protección del medioambiente y el patrimonio social, cultural y económico de la comunidad dentro del cual se encuentra entre otros el arquitectónico.

7.1.2. Si bien toda la Normativa establecida por las Normas Subsidiarias se dirige a estos fines, en este capítulo se desarrollan específicamente las condiciones generales referentes a los siguientes extremos:

A. Protección medioambiental, ecológico y de los niveles de confort (artículo 7.2).

B. Protección paisajística y de la escena urbana (artículo 7.3.).

C. Condiciones de composición de fachadas (artículo 7 .5.).

7.1.3. Responsabilidades: La responsabilidad de la apariencia y conservación tanto del medio “natural” como del “urbano” corresponde, en primer lugar, al Ayuntamiento y por tanto cualquier clase de actuación que les afecte deberá someterse a su criterio.

Consiguientemente el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar la concesión de licencias de obras, instalaciones o actividades que puedan resultar un atentado ambiental, estético o inconveniente para su emplazamiento, de acuerdo con lo establecido por estas normas.

La responsabilidad alcanza a los particulares que deberán colaborar con el Ayuntamiento y entre sí para la consecución de los objetivos que se pretenden. Asimismo, y en función de ello, todos los ciudadanos tienen derecho a denunciar a las autoridades municipales las instalaciones y actividades que supongan un peligro a la sanidad y a la naturaleza, a las construcciones que adolezcan de falta de higiene y ornato, las que amenacen ruina o aquellas que pudieran ocasionar, por el mal estado de sus componentes (remates, chimeneas, cornisas, etc.), algún daño o actuación que lesione la apariencia de cualquier lugar o paraje.

Art. 7.2. Protección medio ambiental.

7.2.1. Protección y medio ambiental: Estas Normas regulan de forma general y para la totalidad del término municipal las condiciones de protección ecológica del medio natural y de los niveles de confort y seguridad para las personas.

Se refieren a los siguientes extremos:

— Vertidos sólidos (basuras).

— Vertidos líquidos (aguas residuales).

— Vertidos gaseosos.

— Contaminación acústica y vibratoria.

— Protección contra incendios.

— Desarrollo de actividades diversas.

7.2.2. Vertidos sólidos (basuras):

A. Clasificación a los efectos de orientar su punto de vertido según las Normas Subsidiarias, los residuos se clasifican en:

A.1. Residuos de tierras y escombros: Aquellos procedentes de cualquiera de las actividades del sector de la construcción, de la urbanización y la edificación, del desecho de las obras, del vaciado, del desmonte, etc., pudiendo contener, además de áridos, otros componentes y elementos de materiales de construcción. Su transporte y vertido se hará con arreglo a lo dispuesto por la Ordenanza Municipal correspondiente.

A.2. Residuos orgánicos: Aquellos procedentes de actividades orgánicas, que no contienen tierras ni escombros y en general, no son radioactivos, mineros o procedentes de la limpieza de fosas sépticas. Se consideran excluidos en este apartado los residuos industriales y hospitalarios que no sean estrictamente asimilables a los procedentes de actividades domésticas.

B. Las áreas susceptibles de ser destinadas a los vertidos de las clases citadas, se establecerán por el Ayuntamiento, de acuerdo con la normativa, directrices y Programas Coordinados de Actuación en estas materias aprobados por la Comunidad de Madrid, Planes sectoriales, Ley 42/1975, de la Jefatura de Estado sobre desechos y residuos sólidos urbanos, características medio-ambientales del emplazamiento y política de actuación del ámbito supramunicipal, así como el Real Decreto 1163186, de 13 de junio, que lo modifica.

Por último, previa a cualquier delimitación de un ámbito para vertedero de residuos tóxicos y peligrosos deberá estudiarse un Plan de Gestión para este tipo de residuos tal como establece la Ley 20/1986, de 14 de mayo.

7.2.3. Vertidos líquidos (aguas residuales): Las aguas residuales no podrán verterse a cauce libre o canalización sin depuración realizada por procedimientos adecuados a las características del afluente y valores ambientales de los puntos de vertido, considerándose como mínimo los niveles y valores establecidos en el Decreto 2414/1961 “Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas” Orden del Ministerio de la Gobernación del 15 de marzo de 1963, Decreto de la Presidencia de Gobierno y Orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 14 de abril de 1980.

7.2.4. Vertidos gaseosos: Quedan prohibidas las emanaciones a la atmósfera de elementos radioactivos, polvo y gases en valores superiores a los establecidos en el Decreto 833/1975 del Ministerio de Planificación del Desarrollo y desarrollo posterior, así como el Decreto 2414/1961 por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, y en su desarrollo reglamentario, así como la Orden del Ministerio de Industria de 18 de octubre de 1976.

7.2.5. Contaminación acústica y vibratoria: La calidad acústica de los ambientes exteriores e interiores deberá adecuarse a lo establecido en la norma básica de la edificación NBE-CA-82, el Reglamento de Actividades clasificadas citado anteriormente, la Orden de la Presidencia del Gobierno de 10 de junio de 1965 y las Normas Técnicas y Reglamento que regulan la seguridad e higiene en el trabajo.

7.2.6. Protección contra incendio: Las construcciones, instalaciones en su conjunto y sus materiales, deberán adecuarse como mínimo a las exigencias de protección establecidas por la norma Básica de la Edificación NBE-CPI-82 y normas de prevención de incendios por tipo de actividad.

— Turística. Orden del Ministerio de Comercio y Turismo de 25-9-79.

— Sanitaria. Orden del Ministerio de Sanidad y S.S, de 24-10-79.

— Educativa. Orden del Ministerio de Educación y Ciencia de 13-11-84.

— Espectáculos. Circular de la Dirección General de la Seguridad del Estado de 11 de mayo de 1984.

7.2.7. Desarrollo de actividades diversas: Las actividades se encuentran sometidas al régimen específico de aplicación que les corresponde siendo, entre otras:

— Espectáculos públicos y Actividades Recreativas. Real Decreto 2816/1982 del Ministerio del Interior.

— Espectáculos taurinos. Orden del Ministerio de Gobernación de 15 de marzo de 1962.

Art. 7.3. Protección paisajística y de la escena urbana.

7.3.1. Protección del perfil del núcleo: Se deberá cuidar especialmente el perfil característico del núcleo desde el exterior, para lo cual se evitará la ruptura del perfil actual, sobre todo el correspondiente al casco antiguo, con la aparición de elementos cuyas características sean desproporcionadas o sus texturas sean inconvenientes por contraste respecto del conjunto. En función de ello se atenderá a tratamiento de las edificaciones en las zonas de borde del núcleo que conforman la “fachada” de este.

Asimismo, se prohibirá cualquier cartel publicitario en las zonas de borde perimetral al núcleo o en cualquier otro punto que pueda desfigurar su perfil.

7.3.2. Protección del paisaje: Con el fin de lograr la conservación de la estructura del paisaje tradicional, han de tenerse en cuenta de modo general las determinaciones relativas a:

A. Protección de la topografía, impidiendo actuaciones que alteren las características morfológicas del terreno.

B. Protección de cauces naturales y del arbolado correspondiente, así como de acequias y canales de riego.

C. Protección de plantaciones y masas forestales.

D. Protección de caminos de acceso, cañadas, veredas, etc.

7.3.3. Conservación del trazado y características del viario: Se conservarán y repararán daños cuando se defina la voluntad de mantenimiento de las características tradicionales, especialmente en las calles mayores y principales, debido a la personalidad propia, teniendo especial atención a los aspectos estéticos del firme (tipo de material, color, textura, bandas de separación, etc.), además de a los resistentes.

7.3.4. Protección de visualización: Se protegerán con carácter general las visualizaciones, teniendo en cuenta tres supuestos diferenciados:

A. Visualizaciones del entorno desde el casco urbano.

B. Visualizaciones del casco desde el entorno.

C. Visualizaciones interiores del casco.

Los dos primeros están vinculados a la protección del paisaje. El tercero se refiere tanto a visualizaciones sobre elementos concretos (hitos) como sobre áreas parciales.

Marcadas las visualizaciones protegidas han de tomarse las medidas tendentes a:

— Atenuación del impacto de la edificación susceptible de ocultar o alterar las características del panorama.

— Protección específica del objeto de la visualización.

7.3.5. Conservación de los espacios: Los espacios exteriores no accesibles (norma 6.1.1) (interiores de parcela, patios de manzana proindiviso, espacios abiertos proindiviso, etc.) deberán ser conservados y cuidados por los propietarios particulares en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

El Ayuntamiento vigilará el cumplimiento de estas obligaciones pudiendo, en caso de que no se efectuasen debidamente, llevar a cabo su conservación con cargo a la propiedad.

Los espacios exteriores accesibles (norma 6.1.2) serán mantenidos por el Ayuntamiento o por los particulares de la zona, si las Normas Subsidiarias definen la obligatoriedad de la constitución de una Entidad colaboradora para el mantenimiento de la urbanización.

7.3.6. Cierres de parcela, cercas y vallados: En correspondencia con lo establecido en el apartado C de la norma 5.6.14, los elementos opacos deberán realizarse con fábrica de ladrillo de color uniforme, no admitiéndose veteados, veladuras o manchas cromáticas; también podrán realizarse enfoscada y encalada o pintada de blanco, así como elementos naturales, piedra, etc.

Los elementos metálicos deberán pintarse en color blanco o en colores apagados: ocres, sepia, tierra de siena, pardos, etc.

El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial.

Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de solares tendrán la obligación de efectuar el cerramiento en el plazo de dos meses, a partir de la terminación de las obras de pavimentación. Cuando se produzca el derribo de cualquier finca, será obligatorio el cerramiento de la misma situándolo igualmente en la alineación oficial. Tal cerramiento deberá llevarse a efecto en un plazo de 6 meses, contando a partir de la fecha de concesión de la licencia de derribo.

7.3.7. Supresión de barreras físicas: Se atenderá a la supresión de barreras físicas para permitir el normal uso por minusválidos, ancianos, coches de niños, etc. mediante la disposición de rebajes en bordillos de aceras, rampas de acceso a edificios o por vías públicas.

7.3.8. Mobiliario Urbano: Cualquier elemento catalogable como mobiliario urbano (bancos, papeleras, señales de tráfico, semáforos, fuentes de beber, etc.), realizado en materiales distintos de las piedras naturales o artificiales, deberá ser pintado en tonos oscuros en gama del verde al negro, o del rojo al negro, prohibiéndose expresamente los colores metalizados.

7.3.9. Elementos de Servicio Público: El emplazamiento de cualquier elemento para servicio público en las vías, no catalogables como mobiliario urbano, tales como kioscos de cualquier tipo, cabinas telefónicas, etc., no podrán ocupar una superficie mayor de 12 m². de suelo en su posición de actividad. Se exceptúan de este requisito, las marquesinas de espera de transporte, las terrazas de temporada y elementos cuya ocupación de la vía pública sea por concesión de duración anual inferior a 3 meses.

La anterior limitación de la superficie ocupada no regirá para los espacios públicos destinados a zona verde, los cuales admitirán construcciones que se ajusten a lo establecido en la Ordenanza de zonas verdes.

Todos los elementos con independencia de las condiciones de explotación se emplazarán de forma que no alteren el normal uso de otros elementos urbanos, y en cualquier caso, dejen una sección libre para el paso de peatones medida desde cualquier punto del perímetro de suelo dedicado a este uso, igual o superior a 3 m. Su aspecto y acabado deberá adecuarse a lo señalado en la norma 7.3.8.

7.3.10. Anuncios: Se prohíbe expresamente:

A. La fijación o pintado exterior de publicidad sobre medianeras de la edificación, aunque fuese circunstancialmente, que no estén directamente ligadas a las actividades que se desarrollen en la edificación que las soporta.

B. La publicidad acústica. Para la fijación directa de carteles sobre edificios se considerarán las siguientes restricciones:

1. Sobre los edificios, muros, vallas y cercas catalogados o considerados de interés, los anuncios guardarán el máximo respeto al lugar donde se ubiquen, permitiéndose exclusivamente en planta baja, sobre los huecos de fachada, manteniendo su ritmo y con materiales que no alteren los elementos protegidos.

2. Para el resto de los edificios se permiten también las instalaciones de anuncios en planta baja, sobre los huecos de fachada, siempre y cuando mantengan su ritmo y con materiales que no alteren sus características y las del entorno. Se prohíbe la fijación de soportes exteriores o bastidores exentos, luminosos en vallas, calles, plazas, cornisas o tejados, jardines o parques públicos o privados ni en isletas de tráfico excepto aquellas que afectan a la información de servicios de interés público como farmacias, etc.

3. En los edificios en ruina no se permitirán anuncios de ninguna clase ni durante las obras de restauración o reestructuración y otras que se lleven a cabo, salvo los carteles propios de identificación de la obra.

4. No se permitirán anuncios sobre postes de alumbrado, de tráfico y otros análogos en la vía pública.

5. La publicidad que no reuniese los diferentes requisitos establecidos en estas normas (Condiciones Generales y Particulares), quedará desde la entrada en vigor de las mismas como “fuera de ordenación” y no podrá renovar su licencia anual de instalación sin que esto dé derecho a indemnización, excepto cuando la suspensión se impusiese antes de la fecha de caducidad de la concesión del anunciante. En todo caso cuando se solicitase licencia de obra mayor en un edificio con publicidad fuera de ordenación se exigirá su corrección o suspensión simultánea.

6. El Ayuntamiento podrá delimitar las paredes, muros o mamparas en las que se permita, con carácter exclusivo, la colocación de elementos publicitarios a los fines que considere.

7. Con fines provisionales y excepcionales, como fiestas, ferias, exposiciones o manifestaciones, el Ayuntamiento podrá autorizar carteles no comerciales, circunstanciales el tiempo que dure el acontecimiento.

7.3.11. Señalización del tráfico: No se permite situar señales adosadas a cualquier edificación, muro, valla y cercas a menos que se justifique debidamente; justificación que solo podrá atender problemas de ancho de vías o dificultades para el paso de vehículos o peatones. Se prohíbe expresamente, en todo caso, en aquellas edificaciones catalogadas o de conservación integral o de conservación de composición de fachadas.

En todo caso se adoptará el sistema de señalización que perturbe en menor grado los ambientes y edificios de interés, reduciéndola a la mínima expresión tanto en señalización vertical como horizontal (pinturas sobre pavimentos) siempre que sea compatible con la normativa del Código de Circulación.

7.3.12. Tendidos y elementos de infraestructura y servicios: Se prohíben los tendidos aéreos eléctricos y telefónicos, debiendo reformarse los existentes de acuerdo con la que determina la legislación vigente.

En los edificios de nueva planta; así como los afectados por cualquier grado de protección dentro del catálogo de Elementos Protegidos, no se permitirán tendidos exteriores sobre fachadas, debiendo realizar los empotramientos necesarios.

Para los de alumbrado, se estará a lo establecido en la norma 6.2.6.

7.3.13. Obras de urbanización para mejora de la escena y ambientes urbanos: El Ayuntamiento podrá declarar de urbanización especial, determinadas calles, plazas o zonas con el fin de conservar la armonía del conjunto y los propietarios de edificios o solares enclavados en dichos lugares no podrán modificar las construcciones, ni edificar otras nuevas, sin someterse a cualquier ordenanza especial, que previos los requisitos reglamentarios pueda aprobarse en cada caso.

7.3.14. Servidumbres urbanas: El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar a su cargo en las fincas, y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales y cualquier otro elemento al servicio de la ciudad, que deberán, en todo caso, cumplir estas “Condiciones de Protección” y las “Estéticas y Compositivas” en cada caso.

Art. 7 .4. Protección del patrimonio edificado.

7.4.1. Ordenanza de conservación periódica de fachadas. Será aplicable a toda edificación y comprenderá labores de limpieza y reparación de todos los elementos que conforman el aspecto exterior del edificio (fábricas, revocos, rejas, carpinterías, ornamentos, etc.). Asimismo, deberá contemplar la renovación de los acabados y pinturas.

Para las edificaciones consideradas de interés o que, sin serlo, pertenezcan a un conjunto o área de calidad, se autorizará el cambio de colores o texturas, siempre y cuando no suponga una alteración importante de la imagen del conjunto y, en cualquier caso, deberá contar con la aprobación del organismo competente.

Esta ordenanza será aplicable también a cerramientos de parcela, medianerías, edificaciones auxiliares, etc. cuando se consideren constitutivos del ambiente urbano, o solidarios con una edificación afectada por ella.

7.4.2. Ordenanza de eliminación y atenuación de impactos: Será aplicable a toda edificación que total o parcialmente suponga una clara alteración de la imagen urbana.

En aquellos edificios que admitan el tratamiento superficial para adecuarse al medio (enfoscado, colores y texturas), se efectuará la sustitución de elementos de diseño inadecuado (rejas, carpinterías, ornamentos, etc.) a través de la redacción de unas Normas estéticas fijadas para el área por un Plan Especial que desarrolle las presentes Ordenanzas estéticas. Este tipo de operaciones se extenderán asimismo a cubiertas, medianerías, chimeneas, áticos, etc., cuando sea necesario.

En esta línea, se introducirán elementos vegetales u otro tipo de barreras visuales que impidan la agresión de algunas piezas sobre la escena urbana o el paisaje.

Puntualmente el Ayuntamiento podrá, previa a la tramitación del citado Plan Especial anterior, condicionar la licencia de obras de reforma, rehabilitación, ampliación, etc., a la supresión de aquellos elementos constructivos inadecuados para la estética urbana.

7.4.3. Protección del patrimonio catalogado: La normativa de aplicación a las edificaciones y espacios incluidos en el Catálogo de Elementos Protegidos no se incluyen en las presentes Normas por formar un documento independiente.

Art. 7.5. Condiciones de composición de fachada.

7.5.1. Cierre de parcela en casco antiguo: La altura total del cerramiento de parcela será de 2,00 m y estará formado por un antepecho que podrá ser ciego con una altura máxima de 1,20 m por encima del cual el cierre deberá alternar partes ciegas, que podrán ser machones con elementos de cierre transparentes.

Los materiales, texturas y colores utilizados en los elementos del cerramiento estarán en consonancia con los que se utilicen en las fachadas de la construcción, con el fin de que no existan disonancias entre ellos.

Como materiales vistos de las partes ciegas del cerramiento podrá optarse por alguno de los siguientes:

A. Revocos blancos o con pigmentación natural, y en tonos claros, y dentro de la gama comprendida entre el ocre y el tierra de siena, tostado, siempre con textura lisa. Todo el cerramiento tendrá el mismo tono, color y textura, pudiéndose variar el color siempre que se mantenga dentro de la misma gama, en molduras y zócalos.

B. Ladrillo visto macizo, cerámico, rojizo u ocre, en su color natural, excluyéndose expresamente los blancos, veteados, vidriados, etc.

El tono, color y textura compositiva será uniforme en toda la fachada, pudiéndose variar el sistema compositivo en zócalos, remates, jambas y molduras.

Los elementos de cierre transparente deberán estar comprendidos dentro de la sección del cerramiento y estarán anclados al mismo. Deberán guardar consonancia con los utilizados en las construcciones en cuanto a diseño, color y textura.

La pintura de cerrajería exterior será en tonos oscuros; negro, gris, plomizo, verde inglés, etc.

7.5.2. Fachadas: Como materiales vistos de fachada podrá optarse por alguno de los siguientes:

A. Revocos blancos o con pigmentación natural, en tonos claros y dentro de la gama comprendida entre el ocre y el tierra de siena, tostado, siempre con textura lisa. Toda la fachada tendrá el mismo tono, color y textura, pudiéndose variar el color, manteniéndolo dentro de la misma gama, en molduras y zócalos.

B. Ladrillo visto macizo, cerámico, rojizo u ocre, en su color natural, excluyéndose expresamente los blancos, veteados, vidriados, etc. El tono, color y textura compositiva será uniforme en toda la fachada, pudiéndose variar el sistema compositivo en zócalos, remates, jambas y molduras.

C. Se permite la alternancia de revocos y ladrillo a cara vista en una misma fachada, siempre que dicho ladrillo sea macizo, cerámico rojizo u ocre, en su color natural, excluyéndose expresamente los blancos, veteados, vidriados, etc.

7.5.3. Cubiertas: En correspondencia con lo señalado en la norma 5.6.5, si se emplean molduras, canetes, etc., estos estarán inscritos en el triángulo formado por el alero y el paramento de fachada, formando un ángulo de 45° con la horizontal.

El ancho máximo del alero en su extremo, incluida teja, no será superior a 22 centímetros. Si la cubierta no es plana será preceptivo el uso de teja excepto en las edificaciones industriales.

7.5.4. Balcones: En correspondencia con lo establecido en la norma 5.6.8 en las nuevas construcciones y en la renovación total de las existentes el vuelo máximo permitido para balcones es de 0,60 m y su anchura no superará 1,50 m.

El canto del forjado del balcón no será superior a 22 centímetros.

Los balcones no podrán estar cerrados con antepechos de obra, celosías de madera, cristales, láminas de aluminio, etc., ni cualquier otro elemento de cerramiento, excepto rejería y elementos de fundición.

7.5.5. Huecos de fachada: Los huecos de fachada en las obras de nueva planta deberán cumplir las condiciones de alguno de los tipos siguientes:

A. Entradas de vehículos. Sus dimensiones no podrán sobrepasar los 3 m de ancho y 3,6 m de alto. Se restringe este tipo de hueco a una entrada por edificio, cualquiera que fuese su tamaño y prohibiéndose expresamente su uso para otra actividad que no sea el paso de vehículos.

Quedan exceptuados de la exigencia A. los huecos de entrada de vehículos correspondientes a la zona de ordenanza industrial en cualquiera de sus grados.

En estos supuestos, la relación macizo/hueco, excluyéndose los huecos de entrada de vehículos, deberá ser mayor de 1.

B. Hueco continuo. Tendrá un ancho máximo de 5 m con una altura libre continua igual a la de la planta donde se localiza.

Podrá conformarse en planta baja, bajo la forma de porticada o planta distinta de la baja en su forma de balconada.

En todos los casos constituirá un hueco libre entrante en la línea de fachada, en correspondencia con lo señalado en la norma 5.6.10.

7.5.6. Molduras: Podrán establecerse molduras en torno a los huecos con unos máximos de 6 centímetros de espesor.

Cuando la fachada sea de revoco, podrá ser de distinto color, dentro de la misma gama, que el resto de la fachada.

Si es de ladrillo visto, podrá cambiarse la textura mediante un cambio de aparejo.

7.5.7. Canalones y bajantes: Si estos elementos son vistos, deberán ser evidentes en toda su altura con tratamiento en la composición de fachada. Su coloración se adecuará a lo establecido en la norma anterior.

7.5.8. Carpintería: La carpintería exterior deberá estar comprendido dentro de la sección del muro.

Los elementos de carpintería opacos; puertas de acceso, entrada de vehículos, etc., deberán ser de madera, o bastidor metálico cerrado con elementos de madera, o con láminas metálicas.

Los elementos transparentes o traslúcidos serán incoloros o en tonalidades del blanco.

Toda la carpintería exterior deberá ser de una o más hojas, abriéndose estas al interior.

Los materiales de bastidor, fijos o móviles, deberán estar pintados, en color blanco; ocres, sepia, tierra de siena, pardos, verde oscuro, etc.

Se prohíben expresamente colores fuertes, brillantes o chillones; rojos, azules, verdes, Amarillos, anaranjados, etc.

Igualmente quedan excluidos los anodizados en color blanco.

7.5.9. Persianas: Se admiten las persianas de librillo, enrollables, empotradas con guía y enrollables ligeras exteriores sin guía.

Las persianas serán exclusivamente de material pintado con colores que cumplan las mismas condiciones que las expuestas para la carpintería.

En las persianas enrollables exteriores sin guía se admite también el tradicional color verde oscuro.

7.5.10. Rejas: Las ventanas de las plantas bajas podrán cerrarse mediante rejas cuando se estime oportuno.

Serán exclusivamente elementos de cerrajería formados por barras separadas entre 10 y 16 centímetros y unidas entre sí por varias pletinas y ancladas puntualmente en la fábrica de fachada.

Podrán añadirse como embellecimiento elementos de cerrajería de menor calibre.

Cuando existan balcones en la misma fachada, los elementos de cerrajería deberán gozar de homogeneidad compositiva entre ellos (véase norma 7.5.4).

La pintura de la cerrajería exterior será en tonos oscuros; negro, gris plomizo, etc.

7.5.11. Toldos: Los toldos situados en los huecos de fachada de la planta baja tendrán una anchura igual al hueco, una altura mínima sobre la acera de 2,2 m y un vuelo máximo de 1,10 m y al menos 60 cm menos que la acera.

Las barras de sujeción deberán estar pintados con colores similares al resto de la cerrajería del edificio.

7.5.12. Rótulos: Se podrán instalar rótulos comerciales adosados a fachadas en las plantas bajas.

Serán elementos móviles y pintados, excluyéndose los luminosos en toda su superficie, y los pintados directamente sobre el parámetro de fachada.

Los rótulos podrán ser:

— Horizontales, coincidiendo su largo con la dimensión de un hueco de fachada, colocado sobre él y limitando su alto a 60 cm no pudiendo sobresalir más de 5 cm.

— Verticales, coincidiendo su altura con la dimensión de un hueco de fachada, colocado en un lateral y limitando su ancho a 60 cm y no pudiendo sobre salir más de 5 cm.

Cualquier rótulo distinto de los aquí establecidos podrá admitirse si resultase un elemento ambientalmente integrado y que proporciona una composición de calidad desde el punto de vista del propio edificio y del ambiente urbano.

Capítulo 8

Normas particulares para el suelo no urbanizable

Art. 8.1. Ámbito de aplicación y categorías.

8.1.1. Definición y ámbito: Constituyen el Suelo No Urbanizable aquellos terrenos del término municipal que, por sus valores de orden ecológico paisajístico o agrario, o por no ser necesarios para usos urbanos, son excluidos del desarrollo urbano por estas Normas Subsidiarias de Planeamiento, siendo objeto de medidas tendentes a evitar su degradación y a potenciar y regenerar las condiciones de los aprovechamientos propios del mismo. Los terrenos que lo constituyen se delimitan en el plano de clasificación del suelo del término municipal.

8.1.2. Categorías: El Suelo No Urbanizable queda subdividido en dos categorías:

1.^a Suelo no urbanizable común.

2.^a Suelo No Urbanizable especialmente protegido.

Los terrenos afectos a cada una de las citadas categorías se delimitan en el plano número 1 de clasificación del suelo.

8.1.3. Infraestructuras y sistemas generales: En el plano de clasificación del suelo del término municipal se definen las infraestructuras básicas del territorio y sistemas generales que, total o parcialmente, quedan ubicados en el ámbito del Suelo No Urbanizable.

Para su ejecución o ampliación se tramitarán los oportunos Planes Especiales o, en su caso, se someterán a la autorización prevista en la norma 8.5.3 para las instalaciones de utilidad pública o interés social.

Cuando la obra se promueva por un Órgano Administrativo o Entidad de derecho público, y el grado de definición aportado por estas normas permita la redacción directa del Proyecto de Ejecución, bastará someter este al trámite previsto en el artículo 10 del Decreto 69/1983 de la Comunidad de Madrid.

Para ejecutar una infraestructura no prevista en estas Normas Subsidiarias será necesaria la tramitación de un Plan Especial.

Art. 8.2. Régimen general del Suelo No Urbanizable.

8.2.1. Criterios de utilización: El Suelo No Urbanizable deberá utilizarse de la forma en que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades e intereses colectivos.

8.2.2. Usos admitidos y prohibidos: Los usos propios del Suelo No Urbanizable son aquellos que constituyen la base productiva de su aprovechamiento, es decir, el agrícola, el pecuario y el forestal. La regulación que estas normas establecen tienden a hacer compatible la preservación y fomento de cada uno de estos usos con las limitaciones derivadas de su coexistencia y de la protección de los valores ecológicos, culturales, paisajísticos y productivos de los terrenos.

Son usos compatibles con los anteriores aquellos que deben localizarse en el medio rural, sea porque por su naturaleza es necesario que estén asociados al mismo, sea por la no conveniencia de su ubicación en el medio urbano. Las limitaciones que le imponen estas normas tienden a garantizar su compatibilidad con los usos propios de esta clase de suelo y la protección de sus valores.

Son usos prohibidos con carácter general en el Suelo No Urbanizable aquellos que tienen su destino natural en el medio urbano, así como los que resultan incompatibles con los usos propios de aquel. En el ámbito del suelo especialmente protegido se prohíben además aquellos usos incompatibles con el fomento y protección de los usos y valores característicos de cada uno de los tipos que en 8.8 se diferencian dentro de esta categoría de suelo.

8.2.3. Carácter de las limitaciones: Cualquiera que sea su categoría, el Suelo No Urbanizable carece de aprovechamiento urbanístico. Las edificaciones e instalaciones permitidas que se regulan en 8.5 lo son en razón del fomento y protección de los usos propios del Suelo No Urbanizable o de los que están asociados al mismo, así como de la regulación y control de aquellos que resultan incompatibles con el medio urbano.

Las limitaciones a la edificación, al uso y a las transformaciones que sobre el Suelo No Urbanizable imponen estas Normas Urbanísticas, o las que se dedujeran por aplicación posterior de las mismas, no conferirán derecho a indemnización alguna en cuanto no constituyan una vinculación singular que origine la disminución del valor inicial que poseyeran los terrenos por el rendimiento rústico que les sea propio por su explotación efectiva.

8.2.4. Actos sujetos a licencia: La ejecución de todas las obras y actividades que se enumeran en el capítulo 3 de esta normativa está sujeta a la obtención previa de licencia municipal.

En particular están sujetas a licencia municipal, previa autorización en su caso por la Comunidad de Madrid, las parcelaciones y las construcciones, que se rigen por las condiciones y procedimiento establecidos respectivamente en las normas contenidas en 8.4 y 8.5.

No están sujetos al otorgamiento de la licencia municipal previa los trabajos propios de las labores agrícolas, ganaderas y forestales no enumerado en el capítulo 3, siempre que no supongan actos ce edificación ni de transformación del perfil del terreno ni del aprovechamiento existentes.

8.2.5. Normas concurrentes: Es de aplicación a esta clase de suelo, por razón de la materia, aquella normativa sectorial y especifica que afecta a: vías de comunicación, infraestructuras básicas del territorio; uso y desarrollo agrícola, pecuario forestal y minero; aguas corrientes y lacustres o embalsadas, etc.

Las autorizaciones administrativas que puedan ser exigidas en esta normativa concurrente tienen el carácter de previas a la licencia municipal y no tendrán en ningún caso la virtud de producir lo efectos de la misma, ni subsanar la situación jurídica derivada de su inexistencia.

Art. 8.3. Desarrollo mediante instrumentos de planeamiento.

8.3.1. Desarrollo por Planes Especiales: Para el desarrollo de las previsiones de estas normas en el Suelo No Urbanizable solo se podrán redactar Planes Especiales. Su finalidad podrá ser cualquiera de las previstas en los artículos 17 y siguientes de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Planeamiento, que sea compatible con la regulación establecida en el Suelo No Urbanizable.

Los principales objetivos de estos Planes Especiales podrán ser pues: la protección y potenciación del paisaje, los valores naturales y culturales o los espacios destinados a actividades agrarias, la conservación y mejora del medio rural, la protección de las vías de comunicación e infraestructuras básicas del territorio y la ejecución directa de estas últimas y de los sistemas generales.

Se redactarán también Planes Especiales cuando se trate de ordenar un área de concentración de actividades propias de esta clase de suelo, así como cuando se trate de implantar instalaciones agrarias o de interés social cuya dimensión, servicios o complejidad requieran de este instrumento.

8.3.2. Determinaciones: Dichos Planes Especiales deberán cumplir las determinaciones de estas normas, o las que surjan por algún instrumento de Ordenación Territorial que afecten al término municipal. Su contenido y tramitación cumplirán lo previsto en el capítulo 3 de esta normativa.

Art. 8.4. Parcelaciones rústicas.

8.4.1. Concepto de parcelación: Por parcelación a efectos de esta normativa se entiende todo acto de división material o segregación de una finca, con independencia de cuál sea su denominación a efectos de la legislación hipotecaria, así como de si se trata de actos de trascendencia física en el terreno o de meras declaraciones formales contenidas en documentos públicos o privados, inscritos o no en el Registro de la Propiedad.

8.4.2. Carácter rústico: En Suelo No Urbanizable solo podrán realizarse parcelaciones rústicas, acomodándose a lo dispuesto en la legislación agraria y a lo previsto en el título II, capítulo I, de la Ley 4/1984 sobre Medidas de Disciplina Urbanística.

En ningún caso se autorizarán parcelaciones que entrañen riesgo de formación de núcleo de población de acuerdo con los criterios que se establecen en la norma 8.7.

Cualquier parcelación que infrinja lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del artículo 14 de la citada Ley 4/1984 será nula de pleno derecho.

8.4.3. Licencia Municipal y Autorización Urbanística previa: Las parcelaciones rústicas son actos sujetos a la obtención de licencia municipal. Para poder otorgar la licencia deberán ser antes autorizadas por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Madrid, previo informe favorable de la Consejería de Agricultura y Ganadería e informe del Ayuntamiento correspondiente, según determina el artículo 14 de la Ley 4/1984.

Para obtener la autorización urbanística y la licencia municipal se realizará una solicitud única. Esta se presentará ante el Ayuntamiento que remitirá el expediente a la Consejería de Política Territorial acompañado de informe de la Corporación. El informe desfavorable de esta no interrumpirá el trámite del expediente, debiendo, remitirse en todo caso a la citada Consejería.

8.4.4. Documentación de la solicitud de autorización: La documentación mínima, por duplicado, que deberá contener la solicitud de autorización para una parcelación rústica será la siguiente:

1. Memoria justificativa tanto del cumplimiento de las condiciones que fija la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística como las determinaciones específicas de las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento, en donde se deberá recoger:

— Objetivos de la parcelación.

— Descripción de la finca matriz, propiedad actual, usos, linderos, superficie, referencias catastrales, servidumbres y cargas.

— Fincas resultantes de la segregación, describiendo para cada una de ellas como mínimo su superficie, servidumbre y cargas.

— De existir, se describirán asimismo todas y cada una de las edificaciones existentes sobre la finca matriz, sus usos actuales y previstos, superficies edificadas, alturas, materiales de cubrición y cerramiento y cualquier otro dato que sirva para completar la descripción. Para cada una de ellas deberá justificarse su adecuación a la naturaleza y destino de la parcela a la que se adscribe y, en el caso de tratarse de viviendas, su necesidad para la explotación agraria de la parcela y el modo en que queda establecida su vinculación a la misma.

2. Plano de situación de la finca a escala adecuada recomendándose la utilización del plano 1:10.000 de clasificación del suelo de estas normas.

3. Plano de detalle Con delimitación de la finca matriz y de las resultantes, así como localización de las edificaciones existentes, si las hubiera, siendo la escala recomendada la 1:5.000. De no haberse utilizado para esta delimitación el Plano del Catastro de Rústica, deberá aportarse como documento adicional.

4. De estimarlo necesario, tanto el Ayuntamiento como la Consejería de Política Territorial, o la de Agricultura y Ganadería podrán solicitar del interesado la aportación de documentación adicional relativa a escrituras de propiedad de la finca, certificación catastral de su superficie, edificaciones existentes, deslinde de vías pecuarias, caminos, cauces, lagunas o embalses públicos o a cualquier otro aspecto que se considere necesario para la resolución del expediente. En el caso de tratarse de suelo de regadío podrá solicitarse justificación del cumplimiento de los requisitos del Decreto 16/1984 de la Comunidad de Madrid.

8.4.5. Edificaciones existentes. No se podrá autorizar una parcelación rústica cuando, como resultado de la misma, las edificaciones que en ella estuvieren implantadas con anterioridad resultaren fuera de ordenación en aplicación de las previsiones del artículo 15 de la Ley 4/1984 o de las determinaciones de esta Normativa.

8.4.6. Licencia y autorizaciones anteriores. Tampoco podrá autorizarse una parcelación rústica cuando, como consecuencia de la misma, resultaren incumplidas las condiciones impuestas en cualquier autorización urbanística o licencia anteriores o alteradas sustancialmente las condiciones en base a las cuales fue autorizada anteriormente otra parcelación o edificación.

8.4.7. Protección de dominio público. Cuando la finca matriz sea colindante con una vía pecuaria, o con un camino, cauce, laguna o embalse público, será preceptivo que, con carácter previo a la autorización se proceda al deslinde del dominio público. En el supuesto de que este hubiera sido invadido por dicha finca la autorización condicionará el otorgamiento de la licencia a que, previamente se haya procedido a la restitución del dominio público, rectificando el cerramiento en su caso.

8.4.8. Expropiaciones. No están sujetas al trámite de autorización las segregaciones de fincas rústicas resultantes de un expediente de expropiación.

Art. 8.5. Construcciones e instalaciones.

8.5.1. Obras, instalaciones y edificaciones permitidas.

Obras permitidas. En el Suelo No Urbanizable común, y en el especialmente protegido donde las condiciones establecidas en el 8.8 lo permitan, solo podrán ser autorizados los siguientes tipos de instalaciones:

A. Las obras y construcciones destinadas a explotaciones agrarias adecuadas a la naturaleza y destino de la finca, que se regulan por las condiciones de la norma 8.5.2.

B. Las instalaciones y edificaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, incluyendo entre ellas las infraestructuras básicas del territorio y sistemas generales. Estas construcciones se regulan por las condiciones de la norma 8.5.3.

Obras prohibidas: Quedan prohibidas las construcciones o instalaciones no comprendidas en los párrafos anteriores.

En general, se prohíben las construcciones propias de las áreas urbanas, así como todas aquellas afectadas a los usos que en 8.2.2 se declaren prohibidos en esta clase de suelo.

Edificaciones existentes. Las actuaciones permitidas en las edificaciones o instalaciones existentes en esta clase de suelo se regularán por lo dispuesto en la norma 8.5.4.

Licencia y autorización previa. La ejecución de obras, instalaciones o construcciones en el Suelo No Urbanizable está sujeta a licencia municipal y a la previa autorización de los órganos urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid, siguiendo el trámite indicado en la norma 8.5.5.

No será necesaria la autorización urbanística para la concesión de licencia en el caso de las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas, siempre que sean de titularidad pública y sin ánimo de lucro. Las que no cumplan ambas condiciones deberán seguir el trámite general de las instalaciones de interés social.

Otras autorizaciones administrativas: Las autorizaciones administrativas exigidas en la legislación agraria, de minas, de aguas, de montes, de carreteras, etc., tienen también carácter de previas a la licencia municipal, no producirán en ningún caso los efectos de la licencia ni de la autorización urbanística, ni subsanarán las respectivas situaciones jurídicas que se deriven de la ausencia de una, otra o ambas.

Planes especiales: En el caso de que la instalación que se pretende ejecutar sea de dimensión, servicios o complejidades singulares, la Consejería de Política Territorial podrá requerir la formulación de un Plan Especial previo a la autorización urbanística. Será también necesaria la aprobación de un Plan Especial para autorizar instalaciones en áreas de concentración y actividades que requieran una ordenación previa.

Protección de dominio público. Cuando la finca sea colindante con una vía pecuaria, o con un camino, cauce, laguna o embalse público, la autorización y la licencia se condicionarán al deslinde y restitución del dominio público en los términos previstos en la norma 8.4.8.

8.5.2. Edificaciones e Instalaciones de Explotaciones Agrarias.

Instalaciones de explotaciones agrarias.

A. La edificaciones o instalaciones que se podrá autorizar edificar con carácter ordinario en suelo no urbanizable son las destinadas a explotaciones agrarias, adecuadas a la naturaleza y destino de la finca y ajustadas a la normativa agraria.

En el suelo especialmente protegido se estará a las limitaciones que se regulan en 8.8.

En el caso de que en la finca existan otras edificaciones habrá de justificarse que la función de la que se quiere instalar no puede ser adecuadamente atendida con ninguna de las existentes.

Viviendas anexas.

B. Con carácter excepcional se podrá autorizar la edificación de viviendas familiares siempre que se den las siguientes circunstancias:

— Que la vivienda sea necesaria para el funcionamiento de una explotación agraria existente o de nueva instalación, en cuyo caso la autorización se solicitará en el mismo expediente.

En el caso de que en la finca existieran otras viviendas habrá de justificarse que todas son necesarias para la explotación.

— Que la vivienda quede vinculada a la explotación mencionada y a la finca a la que se adscribe.

— Que no exista riesgo de formación de un núcleo de población según se define en el punto 8.7 de esta normativa.

— Que, en caso de tratarse de suelo especialmente protegido, se admita el uso residencial en las condiciones establecidas en el punto 8.8.

— En cualquier caso, la superficie construida máxima será de 150 m², salvo que la composición familiar permita justificar la necesidad de un programa de vivienda mayor, justificación que deberá ser apreciada por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente.

Licencia municipal y autorización urbanística previa: las obras, instalaciones y viviendas citadas en A y B están sujetas a licencia municipal, que solo podrá otorgarse previa su autorización de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Madrid según el trámite que determine el artículo 15.1 y 2 de la Ley 4/1984.

La tramitación y el contenido del expediente de autorización se ajustarán a lo determinado en la norma 8.5.5 siguiente.

Unidad mínima de cultivo y parcela mínima: las construcciones a que se refieren los párrafos A y B anteriores deberán, en cualquier caso, vincularse a parcelas independientes que reúnan la condición de unidad mínima de cultivo o, en su caso, a las parcelas mínimas superiores a aquellas que, para el Suelo No Urbanizable especialmente protegido se establecen en 8.8.

Se entenderá cumplida esta condición cuando, aun disponiendo la construcción o instalación en una finca de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo, se vinculen otras fincas a dicha instalación de forma que alcancen en conjunto la dimensión de la citada unidad mínima de cultivo.

En tales supuestos, y con carácter previo a la autorización, deberá procederse por el propietario a agrupar las diferentes fincas, describiéndolas con total precisión en el título de la agrupación, así como a inscribir la resultante como una sola finca y bajo un solo número registral, con expresa mención de que, aun no siendo colindantes, forman en conjunto una “unidad orgánica de explotación”. Todo ello de conformidad con los artículos 44 y 45 del Reglamento Hipotecario.

La concesión de la autorización urbanística determinará la indivisibilidad de la finca resultante de la agrupación y la necesidad de inscripción de dicho extremo por el propietario en el Registro, sin cuyo requisito la autorización no producirá efecto alguno.

Condiciones de uso y edificación: las condiciones de edificación, higiénicas, de seguridad y estéticas son, con carácter general, las que se expresan en las normas 8.5.6 y siguientes. En todo lo que no quede resultado directamente en este capítulo regirán las Normas Generales de Uso y Edificación de esta Normativa. En el ámbito del suelo especialmente protegido se aplican las anteriores en tanto no entren en contradicción con las condiciones específicas fijadas en 8.8.

Normativa e instrucciones específicas: Cada tipo de estas instalaciones se sujetará a la normativa específica que pueda afectarle, así como a las órdenes e instrucciones que puedan ser dictadas por la Consejería de Política Territorial.

8.5.3. Edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social:

Licencia y autorización urbanística previa: Estas modificaciones e instalaciones están sujetas a licencia municipal, que solo podrá otorgarse previa autorización del Consejero de Política Territorial según determina el artículo 7.11 del Decreto 69/1983 en relación con el artículo 86 de la Ley del Suelo.

La tramitación y el contenido de expediente de autorización se ajustarán a lo de terminado en la norma 8.5.5.

Utilidad pública e interés social: Todas las instalaciones y edificaciones incluidas dentro de este apartado lo serán en virtud de su inclusión dentro de uno u otro de los supuestos siguientes:

— Su consideración de utilidad pública en aplicación directa de la legislación o de la declaración en este sentido de los Órganos Administrativos competentes.

— Su consideración de interés social por la Comunidad de Madrid en el propio procedimiento de autorización urbanística. En este supuesto, el peticionario deberá justificar en su solicitud el interés social de la instalación y el Ayuntamiento se pronunciará sobre el interés social para el Municipio, siendo el Consejero de Política Territorial quien resolverá definitivamente sobre la consideración de interés social en el acto de autorización.

Tipos.

Solo se entrará a considerar la utilidad pública o el interés social de las construcciones e instalaciones que puedan encuadrarse en alguno de los siguientes grupos:

A. Infraestructura y sistemas generales: Infraestructuras básicas del territorio e instalaciones constitutivas de sistemas generales municipales que, parcial o totalmente, deben implantarse en el Suelo No Urbanizable. Por ejemplo, depósitos de agua, cementerios, colectores, vías de comunicación, aductores, vertederos, líneas de alta tensión, ciertas instalaciones destinadas a la Defensa Nacional, etc.

B. Instalaciones asociadas al medio rural: Edificaciones o instalaciones de cualquier naturaleza que, por la actividad que vayan a realizar, tengan que estar asociadas al medio rural. Se pueden citar a título informativo actividades extractivas, piscifactorías, escuelas-granja, centros de estudios del medio rural o natural, instalaciones deportivas y recreativas para disfrute de este, centros asistenciales y sanitarios cuya terapéutica se basa en el reposo y el aire o contaminado, etc.

C. Instalaciones incompatibles con el medio urbano: Edificaciones o instalaciones que, por su naturaleza y especiales condiciones, o porque el ordenamiento jurídico lo imponga, no deben instalarse en el medio urbano y tengan en el Suelo No Urbanizable el lugar más idóneo para su instalación. Por ejemplo, las actividades consideradas incompatibles con el medio urbano en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas o las instalaciones deportivas que, sea por su gran consumo de suelo, sea por su potencial peligrosidad o molestias sobre los espacios habitados, deben instalarse en el medio rural, como los campos de golf, autódromos, grandes instalaciones hípicas o centros de vuelo para vehículos aeroligeros.

Viviendas anexas.

D. Con carácter excepcional podrá autorizarse la edificación de viviendas familiares asociadas a la instalación de utilidad pública o interés social, siempre que se justifique su necesidad para el funcionamiento de la instalación y se cumplan las restantes condiciones del punto B de la norma 8.5.2.

Servicio a las obras públicas: Las instalaciones vinculadas al mantenimiento y servicio de las obras públicas salvo las que sean de titularidad pública y sin ánimo de lucro se considerarán incluidas en este apartado a todos los efectos, y en particular en cuanto a su tramitación.

Condiciones de actuación en suelo protegido: En el ámbito del Suelo No Urbanizable especialmente protegido, solo podrán autorizarse los usos e instalaciones de utilidad pública o interés social que respeten las condiciones de especial protección establecidas en a.a.

Condiciones de parcela. Por su naturaleza, las instalaciones que se encuadran en el punto A anterior no están sujetas a ninguna limitación referente al tamaño de parcela. El resto de las construcciones se tendrán que adscribir a un terreno que permita cumplir las condiciones de ocupación y retranqueos fijados en la norma 8.5.6.

Condiciones de uso y edificación: Las condiciones de edificación, higiénicas, de seguridad y estéticas son, con carácter general, las que se fijan en las normas 8.5.6 y siguientes. En todo lo que no quede regulado directamente en este capítulo regirán las Normas Generales de Uso y Edificación de esta Normativa. En el ámbito del suelo especialmente protegido se aplican las anteriores en tanto no entren en contradicción con las condiciones específicas fijadas en 8.8.

Normativa e Instrucciones Específicas: Cada tipo de estas instalaciones se sujetarán a :la Normativa específica que pueda afectarla, así como a las órdenes e instrucciones que puedan ser dictadas por la Consejería de Política Territorial.

8.5.4. Actuaciones sobre edificaciones existentes: Todas las actuaciones sobre edificaciones e instalaciones existentes en la fecha de aprobación de las presentes Normas Subsidiarias se adecuarán a lo señalado en el artículo 2.4 de esta normativa.

Licencia y autorización previa: Todas las actuaciones citadas están sujetas a licencia municipal, y necesitarán la previa autorización del Órgano Urbanístico correspondiente de la Comunidad de Madrid según el procedimiento descrito en la norma 8.5.5.

Interés social: Para cualquier actuación de obra mayor o de cambio de uso en una edificación que haya sido declarada de utilidad pública o interés social deberá considerarse de nuevo el interés social de la misma en el trámite de autorización.

8.5.5. Tramitación y documentación de los expedientes de autorización urbanística.

Tramitación de la autorización: El trámite de solicitud de autorización urbanística, previo a la licencia municipal, se iniciará ante el Ayuntamiento, que lo remitirá a la Consejería de Política Territorial acompañando el preceptivo informe de la Corporación. El informe desfavorable de esta no interrumpirá el trámite del expediente, que se remitirá en todo caso a la citada Consejería.

Si se trata de una instalación de interés social el citado informe municipal deberá reflejar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento en cuanto al interés social de la instalación para el municipio.

Documentación de la solicitud de autorización: La Documentación mínima, por duplicado, que deberá contener la solicitud de autorización, será la siguiente:

1. Memoria justificativa del cumplimiento de las condiciones que fija la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística, así como de las específicas de las presentes Normas Subsidiarias, comprensiva de los siguientes extremos:

— Objeto de la edificación proyectada en relación con la explotación que se desarrolla o se proyecta desarrollar en la finca.

— Descripción de la finca, que aporta información sobre: propiedad, uso actual, linderos, superficie, referencias catastrales, servidumbres y cargas.

— De existir, se describirán asimismo todas y cada una de las edificaciones existentes sobre la finca, detallando usos actuales, y previstos, superficies edificadas, alturas, materiales de cubrición y cerramiento y cualquier otro dato que sirva para completar la descripción.

Para cada una de ellas deberá especificarse su función en la explotación agraria o instalación de que se trate, aportando en cualquier caso los planos necesarios para su correcta comprensión a escala mínima 1:500.

2. Memoria y planos descriptivos de la edificación o instalación para la que se solicita autorización, en donde queden claramente especificados los usos previstos, superficies edificadas, alturas, huecos exteriores y distribución interior, así como los tratamientos superficiales, texturas, colores y materiales a emplear en cerramientos, cubiertas, carpinterías y cualquier elemento exterior.

Se describirán las soluciones de acceso, abastecimiento de agua, saneamiento, depuración y suministro de energía, salvo cuando las características propias de la instalación lo hagan innecesario.

La escala de los planos será la adecuada para su correcta comprensión.

3. Plano de situación de la finca con delimitación de esta, recomendándose la utilización del plano 1:10.000 de clasificación del suelo de estas normas.

4. Plano de localización de las construcciones previstas y existentes en relación con la finca a la escala adecuada, nunca inferior a la 1:5.000. De no ser este plano el del Catastro de Rústica como documentación complementaria.

B. Con carácter particular:

1. Si se trata de una instalación de utilidad pública o interés social se tendrán que justificar estos extremos, así como la necesidad de su emplazamiento en el medio rural.

2. Si se trata de una instalación que produzca vertidos residuales al medio circundante de cualquier tipo, se justificará documentalmente la solución de tratamiento y depuración de estos residuos.

3. Si en el expediente se incluye una vivienda, además de su necesidad para el funcionamiento de la explotación a la que está vinculada, deberá justificarse que con su construcción no se origina riesgo de formación de núcleo de población con arreglo a los criterios de la norma 8.7.

4. Será imprescindible acompañar a la solicitud la documentación acreditativa del deslinde del dominio público si la finca es colindante con una vía pecuaria, camino, cauce, laguna o embalse público, si la instalación se pretende ubicar a menos de sesenta metros del eje de dicha vía pecuaria marcado en el plano de clasificación del suelo, o si de alguna otra manera queda afectada por la misma.

De estimarlo necesario, tanto el Ayuntamiento como la Consejería de Agricultura y Ganadería o la de Política Territorial, podrán solicitar del interesado la aportación de documentación adicional relativa la acreditación de la condición de agricultor del peticionario, el Plan de Explotación de la finca, a la viabilidad económica de dicha explotación a la corrección de su impacto sobre el medio o a cualquier otro aspecto que se considere necesario para la resolución del expediente.

Licencia de obras y proyecto técnico. Una vez autorizada la instalación por el órgano competente de la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento resolverá sobre la concesión de la licencia de obras. En el caso de que en el expediente de autorización no se hubiere incluido el proyecto completo de la instalación, el solicitante deberá aportar dicho proyecto al Ayuntamiento en un plazo máximo de cuatro meses, pasado el cual se considerará caducada la autorización previa. Dicho proyecto se adecuará a todas y cada una de las determinaciones con que se haya otorgado la autorización, requisito sin el cual la licencia será anulable.

8.5.6. Condiciones comunes de la edificación.

A. Altura: La altura máxima permitida será de una planta, con un máximo de cuatro metros y medio entre la cara superior del forjado o solera del edificio (o de cada volumen edificado) y el alero de la cubierta.

En cualquier caso, la cumbrera o punto más alto de la cubierta sin contar los conductores de ventilación o chimenea, no superará los seis metros medidos desde la cara superior del forjado o solera del edificio.

La altura máxima desde el alero a cualquier punto del terreno circundante no superará los cinco metros.

Los diferentes volúmenes edificables deberán adaptarse a las condiciones topográficas de la parcela banqueándose de forma que no se supere los citados límites.

B. Ubicación en el terreno y retranqueos: La edificación se situará en el terreno atendiendo a criterios de rentabilidad agraria (máximo aprovechamiento del suelo libre de edificación), impacto ambiental (minoración del mismo), ahorro de energía y confort climático.

Con carácter general se establece un retranqueo de seis metros a cualquier lindero de la parcela, sin perjuicio de los que dimanen de las normas y disposiciones, tanto generales como municipales que sean más restrictivas.

No obstante, lo anterior para aquellas instalaciones de almacenaje, tratamiento, y/o manufactura de productos peligrosos, inflamables o explosivos (por ejemplo, depósitos de gas, polvorines, fabricación d alcoholes, etc.) se establece un retranqueo mínimo a cualquier lindero de la parcela de veinte metros, siempre que la normativa específica de aplicación a dichas instalaciones no imponga condiciones más restrictivas.

En los márgenes de cauces, lagunas y embalses, las edificaciones se ajustarán a las condiciones que se establecen en la norma 8.8.10 para los terrenos de afección de cauces, lagunas y embalses.

En la proximidad de las vías pecuarias, caminos, cauces, lagunas y embalses públicos, se estará a lo previsto en el último párrafo de la norma 8.5.1.

C. Ocupación de parcela: Se establece como índice máximo de ocupación por construcciones el 10 por 100 de la superficie de la parcela.

No obstante, se podrá actuar superficialmente sobre otro 30 por 100 de la parcela para desarrollar actividades al aire libre propias o anejas al uso principal no agrario (por ejemplo, playas de estacionamiento, depósitos de material al aire libre, etc.), debiendo quedar el resto en su estado natural, o bien con las operaciones propias de las labores agrícolas o con plantación de especies vegetales arbóreas propias de la zona.

D. Cubiertas: La composición de las cubiertas se adaptará en lo posible a las soluciones de la arquitectura tradicional de la zona, resolviéndose a base de faldones, de inclinación similar a los habituales en el entorno, quedando prohibida la utilización de cubiertas planas.

E. Cerramientos de fincas: La parte opaca de los cerramientos se resolverá con soluciones adaptadas a las tradicionales de la zona, no pudiendo sobrepasar en ningún caso un metro de altura.

Se prohíbe expresamente la incorporación de materiales y soluciones potencialmente peligrosas, tales como vidrios, espinos, filos y puntas.

El cerramiento deberá retranquearse como mínimo:

— Cuatro metros a cada lado del eje de los caminos públicos.

— Cinco metros de los cauces, lagos, lagunas y embalses públicos.

En ningún caso los cerramientos podrán interrumpir el curso natural de las aguas ni favorecer la erosión o arrastre de tierras.

En la proximidad de las vías pecuarias, caminos, cauces, lagunas y embalses públicos se aplicará lo previsto en el último párrafo de la norma 8.5.1.

8.5.7. Condiciones higiénicas de saneamiento y servicios: Saneamientos y servicios deberán quedar justificados en la solicitud de autorización o de aprobación cuando así proceda, y según sea el tipo de construcción o instalación, el acceso, abastecimiento de agua, evacuación de residuos, saneamiento, depuración apropiada al tipo de residuos que se produzcan y suministro de energía; así como las soluciones técnicas adoptadas en cada caso.

En cualquier caso será competencia del Ayuntamiento o de la Consejería de Política Territorial solicitar del promotor previamente a la autorización urbanística, la modificación de los medios adoptados para cualquiera de estos servicios y, en particular, para la depuración de aguas residuales y vertidos de cualquier tipo, cuando, de la documentación señalada en el párrafo anterior, se desprenda técnicamente la incapacidad de los medios existentes o proyectados para depurar adecuadamente.

Construcciones existentes. Asimismo, en las construcciones e instalaciones existentes que fuesen focos productores de vertidos de cualquier tipo de forma incontrolada, se deberán instalar, o mejorar en su caso, los correspondientes dispositivos de depuración, seguridad y control, a efectos de restituir al medio natural sus condiciones originales, sin perjuicio de las sanciones que pudiesen derivarse de dicha situación, siendo potestad del Ayuntamiento y Órgano Administrativo competente ordenar la ejecución de dichas obras con cargo a los propietarios e inhabilitar la edificación o instalación para el uso que lo produzca hasta tanto no se subsane.

Normativa aplicable. Los vertidos sólidos, líquidos y gaseosos se regularán por la Normativa establecida en los capítulos 6 y 7.

8.5.8. Condiciones estéticas: Condiciones estéticas generales. En aplicación de lo establecido en el artículo 73 de la Ley del Suelo, toda edificación o instalación deberá cuidar al máximo su diseño y elección de materiales colores y texturas a utilizar, tanto en paramentos verticales como en cubiertas y carpinterías, con el fin de conseguir la máxima adecuación al entorno, quedando expresamente prohibida la utilización de materiales brillantes o reflectantes para cualquier elemento o revestimiento exterior.

Arbolado: Será obligatoria la plantación de arbolado en las zonas próximas a las edificaciones con la finalidad de atenuar su impacto visual, incluyendo en el correspondiente proyecto su ubicación y las especies a plantar. Salvo que el análisis paisajístico y ecológico aconseje otra solución se plantarán dos filas de árboles, cuyas especies se seleccionarán entre las propias del entorno.

Condiciones específicas: En cualquier caso, será potestad del Ayuntamiento y de los Órganos de la Comunidad de Madrid competentes para la autorización urbanística, dictar normas o imponer condiciones de diseño y tratamiento exterior en aquellos casos en que se consideren afectados desfavorablemente los valores medioambientales.

Carteles de publicidad: Solo se permitirá la instalación de carteles publicitarios al borde de las carreteras de la red estatal o autonómica en las condiciones que la normativa específica que afecta a esta vías de comunicación determina, debiendo separarse unos de otros un mínimo de 300 m Las condiciones físicas de los carteles publicitarios se determinarán por el Ayuntamiento y en ningún caso superarán los 3 m de altura y 5 m de longitud, debiendo adoptar las necesarias medidas de seguridad frente al vuelco o derribo por el viento o por otros agentes meteorológicos. En el Suelo No Urbanizable especialmente protegido se estará en todo caso a las limitaciones previstas en 8.8 para este tipo de carteles.

Art. 8.6. Estudios de impacto ambiental y microlocalización.

8.6.1. Oportunidad: En la tramitación de la autorización urbanística de una instalación o edificación, si las circunstancias lo requiriesen, podrá solicitarse del promotor por parte del Ayuntamiento o Consejería actuante, un Estudio de Impacto Ambiental justificativo de preservación del Medio Físico en aquellos aspectos que queden afectados. Serán asimismo necesarios estudios de impacto en todos aquellos supuestos previstos en la Normativa concurrente aplicable.

En cualquier caso, será de obligado cumplimiento el Real Decreto Legislativo 1302/1986, de 28 de junio, de evaluación de impacto ambiental.

8.6.2. Fines: Los contenidos de los estudios de Impacto Ambiental podrán versar sobre los impactos causados por una o varias de las siguientes variables:

— La situación de la instalación en el medio.

— El volumen edificado, dimensiones, materiales empleados, colores y texturas de los acabados, etc.

— El tránsito de vehículos.

— La emisión al medio ambiente de cualquier tipo de residuos.

— El uso impropio del medio físico.

Cualquier otro fin especifico podrá ser considerado por la Administración actuando con objeto de lograr el tratamiento más adecuado.

8.6.3. Método: El método a emplear para la realización de los Estudios de Impacto Ambiental deberá ajustarse al siguiente esquema básico:

1. Identificación de los elementos del medio susceptibles de recibir impacto. En donde se definirá el estado preoperacional en aquellos aspectos básicos que puedan afectar la instalación en cuestión tanto de tipo ambiental como de tipo social, urbano, económico, etc.

2. Identificación de los elementos del proyecto. En donde se efectuará un análisis del proyecto, especificando los elementos del mismo susceptibles de producir impacto en el medio.

3. Enfrentamiento de los elementos del medio y del proyecto. Fase en la que se pondrán de manifiesto los impactos no deseados en el medio producidos por el proyecto.

4. Valoración de las alteraciones. Donde se valorarán todas las implicaciones parciales sobre el medio que, tanto en fase de proyecto, construcción o funcionamiento se detecten.

5. Medidas correctoras. En donde se especificarán las medidas de todo orden encaminadas a paliar el impacto detectado, y la relación de las alteraciones inducidas generadas por las medidas correctoras.

Este método podrá dar lugar a la modificación del proyecto original en el sentido de aplicarle las medidas correctoras, quedando el citado proyecto modificado a la consideración de la Consejería de Política Territorial.

8.6.4. Resolución: A la vista de dicho estudio, el órgano administrativo actuante resolverá sobre la procedencia de la propuesta, que en el caso de ser negativa deberá ser motivada. En su caso, el promotor deberá modificar lo proyectado o propuesto de acuerdo con la citada resolución.

Art. 8.7. Concepto de núcleo de población y definición del riesgo de su formación.

Se entenderá como aquella asociación de elementos que destinados a residencia familiar pudieran llegar a formar una entidad de tal carácter que requiriese actuación de tratamiento conjunto de abastecimiento de agua, saneamiento, depuración de vertidos o distribución de energía eléctrica.

8.7.1. Riesgo de formación de núcleo de población: Las condiciones objetivas que pueden dar lugar a la formación de un núcleo de población y definen por tanto el riesgo de formación son las siguientes:

1.^o Cuando la edificación que se proyecta diste menos de 150 m del límite de un núcleo urbano, entendiendo por tal el límite del Suelo Urbano o Urbanizable definido por estas normas y los Planes o Normas de los municipios colindantes.

2.^o Cuando se actúe sobre el territorio cambiando el uso rústico por otro de características urbanas, lo cual se puede manifestar tanto por la ejecución de obras como por la pretensión de una parcelación que por sus características pueda conducir a aquel resultado. Se presumirá que esto puede ocurrir, entre otras, por alguna de las siguientes circunstancias:

A. Cuando la parcelación tenga una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia de fines rústicos por su escasa rentabilidad en estos usos, o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios de la zona.

B. Cuando fuera de las áreas de concentración de actividades previstas en estas normas se tracen viarios propios de zonas urbanas y suburbanas, aunque sea simplemente compactando el terreno; se presumirá en particular que ello ocurre cuando se abran caminos o se mejoren los existentes con una anchura de firme para rodadura superior a tres metros; se exceptúan los caminos y vías justificados por un Plan de Explotación Agraria debidamente aprobado por la Consejería de Agricultura y Ganadería y los accesos únicos a las instalaciones agrarias y de interés social debidamente autorizadas.

C. Por la construcción de alguna red de servicios ajena al uso agrario o a otros autorizados en aplicación de esta Normativa.

D. Por la sucesiva alineación de tres o más edificaciones a lo largo de caminos rurales o carreteras en un área en la que no esté prevista la concentración de actividades en estas normas.

Art. 8.8. Condiciones específicas para el suelo no urbanizable especialmente protegido.

8.8.1. Concepto, tipos y ámbito. Al suelo No Urbanizable especialmente protegido, le es de aplicación la normativa específica que se establece a continuación, destinada al mejor amparo del tipo de valor a proteger, así como las restantes normas de este capítulo en tanto no entren en contradicción con esta normativa específica.

Los diferentes tipos de suelo dentro de esta categoría son los siguientes:

— Suelo no urbanizable especialmente protegido por su interés paisajístico (de vistas y paisajes).

— Suelo No Urbanizable especialmente protegido por afección de cauces, riberas y embalses.

El ámbito que abarca cada tipo de Suelo No Urbanizable de especial protección es el definido en el plano de clasificación de suelo, con la salvedad de las bandas lineales de afección de cauces y láminas de agua que se establecen en la norma 8.8.5.

8.8.2. Normativa concurrente que supone una afección cautelar de protección: Estos tipos de protección se establecen sin perjuicio de otras afecciones sobre el territorio que quedan reguladas por su Normativa legal específica, como son las limitaciones derivadas de la legislación sobre carreteras, vías pecuarias, caminos rurales, aguas, minas, patrimonio histórico artístico, medio ambiente, navegación aérea, etc.

Sin menoscabo de la Ley de Aguas y normativa concordante en el entorno de cauces y láminas de agua se aplicarán las limitaciones establecidas en la norma 8.8.5 y en la 8.5.1.

En las proximidades de las vías pecuarias se aplicará la condición B.4 de la norma 8.5.5 en relación con la norma 8.5.1.

8.8.3. Superposición de protecciones: A las áreas del territorio que queden afectadas por dos o más tipos de protección o afecciones de los antes señalados les serán de aplicación las condiciones más restrictivas de cada uno de ellos.

8.8.4. Condiciones específicas del suelo No urbanizable de Especial Protección por su interés paisajístico: Se refiere a la protección del medio físico como portador y emisor de valores estéticos de carácter natural de suficiente importancia ambiental para defender su conservación y permanencia como parte integrante del patrimonio natural municipal considerado por estas normas. Los terrenos afectados quedan sujetos a las siguientes condiciones:

A. Se prohíbe todo tipo de construcción o instalación, salvo las declaradas de interés social o utilidad pública que no puedan ser visibles desde carreteras, caminos públicos, montes comunales, equipamientos o espacios libres del Suelo Urbano.

Estas construcciones solo se podrán realizar en emplazamientos y soluciones tales que no se interrumpan la línea de horizonte desde los puntos contemplación reseñados, solucionado su ocultación con la incorporación de vegetación propia del paisaje.

En los acabados exteriores se utilizarán colores naturales con textura mate.

B. Se prohíben los movimientos de tierras que alteren el perfil del terreno, salvo los necesarios para la ejecución de las instalaciones autorizadas y siempre que a su conclusión se realicen los tratamientos requeridos para su correcta incorporación al paisaje.

C. Queda prohibido el vertido de cualquier tipo de residuos sólidos, liquidas o gaseosos exceptuando los vertidos mediante emisario que provenga de una estación depuradora con grado mínimo secundario.

D. Queda prohibida la instalación de carteles publicitarios de cualquier dimensión.

E. Queda prohibido el cerramiento de fincas con materiales diferentes a los tradicionales de la zona. Su altura total será inferior a un metro veinte centímetros.

F. Quedan prohibidas las instalaciones para la extracción de Áridos, incluso si proponen complementarias para la regeneración de actuaciones los suelos.

8.8.5. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente protegido por afección de cauces, riberas y embalses. Se refiere esta protección a los terrenos incluidos con esta denominación según se señala en el plano de clasificación del suelo y, en todo caso, en desarrollo de lo establecido por la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, a una banda constante en cada margen y en toda su extensión longitudinal de:

— Once metros en cauce de corrientes naturales discontinuas.

— Veinticinco metros en corrientes naturales de cauces continuos, lagunas y embalses públicos.

Los terrenos comprendidos dentro de esta línea de protección quedan sujetos a las siguientes condiciones:

A. Se prohíben todo tipo de construcciones o instalaciones salvo las declaradas de interés social o utilidad pública que no puedan ubicarse en el Suelo No Urbanizable común. En las bandas lineales a lo largo de las márgenes descritas anteriormente solo se admitirán las instalaciones correspondientes a loe usos asociados al aprovechamiento de los recursos hidráulicos que precisen de la continuidad a los mismos.

Las construcciones e instalaciones existentes con independencia de sus diferentes situaciones deberán evacuar con depuración, adecuando su punto de vertido a las condiciones establecidas en el Inventario de Instalaciones en Suelo No Urbanizable y, cuando sea posible, integrar el vertido en el sistema general de saneamiento.

En los terrenos colindantes con este tipo de suelo, independientemente de su clasificación, se procurará emplazar las construcciones e instalaciones una vez superada la divisoria vertiente que contiene a este tipo de suelo.

B. Se prohíbe cualquier tipo de vertido directo o indirecto en los cauces, cualquiera que sea la naturaleza de los vertidos y de los cauces, así como los que se efectúen en el subsuelo o sobre el terreno, balsas o excavaciones, mediante evacuación, inyección o depósito, salvo aquellos que se realicen mediante emisario y provenientes de una depuradora en un grado tal, que no introduzcan materias, formas de energía o induzcan condiciones en el agua que, de modo directo o indirecto, impliquen una alteración perjudicial del entorno o de la calidad de las aguas en relación con los usos posteriores o con su función ecológica.

C. Se prohíbe cualquier tipo de acumulación de residuos sólidos, escombros o sustancias cualquiera que sea su naturaleza y él lugar en que se depositen, que puedan constituir peligro en el sentido descrito en B.

D. Con independencia del dominio de los cauces, se prohíben los movimientos de tierras, instalaciones o actividades que puedan variar el curso natural de las aguas o modificar los cauces vertientes. De igual forma, se prohíbe la alteración de la topografía o vegetación superficial cuando represente un riesgo potencial de arrastre de tierras, aumento de la erosionabilidad o simple pérdida del tapiz vegetal.

E. Los cerramientos de fincas deberán retranquearse, en toda su longitud, una anchura mínima de cinco metros, del terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias. Con independencia de su dominio, deberán realizarse con soluciones constructivas y materiales tales que no interrumpan el discurrir de las aguas pluviales hacia sus cauces, no alteren los propios cauces ni favorezcan la erosión o arrastre de tierras.

F. Quedan prohibidas las instalaciones para la extracción de áridos, incluso si proponen actuaciones complementarias para la regeneración de los suelos.

Capítulo 9

Normas particulares para el Suelo Urbano

Art. 9.1. Ámbito de aplicación.

9.1.1. Constituyen el Suelo Urbano los terrenos que se delimitan como tales en los planos de ordenación, donde se expresa, asimismo la división de zonas de ordenanza a efectos de aplicación de la normativa específica establecida en este capítulo.

9.1.2. Al objeto de regular los usos y aprovechamientos del Suelo Urbano, se establecen diferentes zonas de ordenanza, que se diferencia en el valor de los parámetros que condicionan la edificación y sus usos del suelo. Estos parámetros se definen en el capítulo 11.

Las diferentes zonas de ordenanza delimitadas son las siguientes:

Art. 9.2. Unidades de gestión.

9.2.1. Las condiciones pormenorizadas de desarrollo y gestión de los terrenos incluidos en Unidades de Actuación y Actuaciones Aisladas, así como las obligaciones de los propietarios del Suelo, son los que se describen en las fichas incluidas en los anejos 1 y 2 de la memoria de información.

Las cuantificaciones incluidas en las fichas pueden verse afectadas por un margen de error de más o menos 5 por 100 manteniendo íntegramente su validez.

9.2.2. Las diferentes unidades de gestión, delimitadas, responden a las siguientes consideraciones:

A. Unidades de Actuación: Son ámbitos de gestión que reúne tres peculiaridades.

— Superficie para un desarrollo conjunto como unidad independiente del resto del Suelo Urbano.

— Permiten un reparto homogéneo de beneficios y cargas entre los distintos propietarios del Suelo.

— Viabilidad económica de la actuación.

Su sistema de actuación es el fijado en la ficha anexa correspondiente.

B. Actuaciones directas: Son Ámbitos continuos de gestión que no precisan de ningún instrumento de planeamiento intermedio (Estudio de Detalle, Proyecto de Compensación, etc.) para su desarrollo y que por tanto se rigen por la aplicación directa de la ordenanza que leo sea de aplicación.

C. Las actuaciones aisladas: Son Ámbitos continuos que por su dimensión y la necesidad para la estructura de ordenación deben realizarse directamente por actuación a través del sistema de expropiación.

Art. 9.3. Condiciones para su desarrollo.

9.3.1. En aplicación de lo establecido por estas normas Subsidiarias, el Suelo Urbano se desarrollará en la forma siguiente:

A. Actuaciones incluidas en Unidades de Actuación: Aquellas parcelas incluidas en esta delimitación en los planos de ordenación 4A y 4B: gestión del suelo.

Se desarrollarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 3.3 con las obligaciones fijadas para cada una en las fichas incluidas en el anejo n.^o 1 de la memoria de ordenación, y lo señalado para cada zona de Ordenanza.

B. Actuaciones aisladas: Aquellas parcelas descritas con esta denominación en los planos de ordenación 4A y 4B: gestión del suelo.

Se desarrollarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 3.3.5-A.

C. Actuaciones directas: Aquellas parcelas comprendidas dentro del ámbito de Suelo Urbano que no se encuentren incluidas en los epígrafes A o B, y por tanto no se encuentren incluidas en unidades de gestión.

Los actos de edificación y usos del suelo se ejecutarán de acuerdo con lo establecido en las condiciones descritas para cada zona de ordenanza en el capítulo 11 de estas normas.

9.3.2. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior y en desarrollo de los objetivos y determinaciones marcados en las presentes Normas se podrá proceder a la formulación de Planes y Proyectos con las exigencias señaladas en el artículo 3.2 y con las finalidades siguientes:

A. Plan Especial. Redactado con alguno de los objetivos siguientes:

A.1. Reforma interior. Definiendo operaciones de mejora del medio urbano.

A.2. Desarrollo de Sistemas Actuaciones para el desarrollo de sistemas generales o locales.

A.3. Protección y conservación. Compilando operaciones de protección y conservación del patrimonio edificado público o privado en ámbito de interés arquitectónico o paisajístico.

B. Estudios de Detalle. Redactados con los objetivos:

B.1. Reajustar alineaciones insuficientemente definidas.

B.2. Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones de estas normas.

C. Proyecto de Urbanización: Para el tratamiento conjunto de todas las obras de urbanización previstas en estas normas, esto es, vialidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería y, en su caso, red de riego, telefonía, gas e hidrante contra incendios.

D. Proyecto de obra ordinaria: Para el tratamiento de obras que comprendan parte de las exigencias de urbanización señalados en el apartado anterior, u obras parciales de pavimentación, alumbrado, ajardinamiento, saneamiento local u otros similares conforme a la legislación de régimen local.

E. Proyecto de Compensación, Reparcelación y Expropiación: Con los objetivos propios de cada proyecto descritos en el apartado 3.3, epígrafes 3, 4 y 5, según corresponda a la actuación por lo señalado en 3.2, epígrafes 7, 8 y 9.

F. Proyecto de Parcelación: Para efectuar la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes.

G. Proyecto de Edificación: Para desglosar y definir la ejecución de construcciones, edificaciones e instalaciones.

9.3.3. Sin perjuicio de las restantes condiciones establecidas en estas normas, el derecho a edificar solo se podrá ejercer cuando los terrenos hayan adquirido la condición de solar, para lo cual han de contar como mínimo con los siguientes servicios:

— Acceso peatonal y rodado pavimentado en la vía a la que la parcela de frente.

— Abastecimiento de agua potable.

— Suministro de energía eléctrica.

— Alumbrado público.

Todos ellos con las condiciones mínimas establecidas en las Normas Generales de Urbanización del capítulo 6, y en situación de suficientemente, en su caso, prestar servicio por estar conectados con las redes municipales correspondientes.

9.3.4. La ejecución simultánea de la urbanización y la edificación solo podrá autorizarse en los términos establecidos en el artículo 3.3.9 de estas normas.

Art. 9.4. Obligaciones de los propietarios.

Las obligaciones de los propietarios de terrenos clasificados en las Normas como Suelo Urbano son las que establece la Ley para esta clase de Suelo y las que se derivan del cumplimiento de las especificaciones siguientes:

9.4.1. Terrenos incluidos en Unidades de Gestión: La delimitación de los terrenos incluidos en Unidades de Actuación o Actuaciones Aisladas, definidas en los planos de ordenación y en las fichas correspondientes, así como las obligaciones de los propietarios del Suelo se consideran tramitada s, a todos los efectos, conjunta y simultáneamente con las presentes normas. Con la aprobación definitiva de las mismas se entenderá, asimismo, iniciado el expediente que corresponda, llevando consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias dentro del ámbito de la unidad de gestión hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio del Proyecto de Compensación, Reparcelación o Expropiación a que hubiera lugar.

Dicha suspensión de licencia también será de aplicación a (m cuando no sea necesaria la reparcelación y hasta el acuerdo de la Administración por el que se declara innecesaria la reparcelación.

9.4.2. Terrenos no incluidos en Unidades de Gestión: Los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos que se encuentren en esta situación, y sin perjuicio de que en su momento se incluyan en unidades de gestión que pudieran delimitarse, ser n los que se derivan del cumplimiento de los establecido por la Ley y de las determinaciones de ordenación que estas normas establecen para cada parcela.

Capítulo 10

Normas particulares para el Suelo Urbanizable

Art. 10.1. Ámbito de aplicación.

10.1.1. Delimitación. Constituirán el Suelo Urbanizable loa terrenos que las Normas Subsidiarias de Planeamiento declaren aptos a principio, para ser urbanizados, y se delimiten como tales en los Planos de Clasificación del Suelo a escala 1:10.000 y de gestión a escala 1:2.000.

10.1.2. División en sectores: El Suelo Urbanizable para su desarrollo se divide en sectores, cuyos ámbitos se definen en los planos de gestión y en las fichas correspondientes de estas normas, en donde se establecen las Normas particulares que incluyen las condiciones específicas que además de las de carácter general afecten al desarrollo de cada sector.

Art. 10.2. Condiciones generales para su desarrollo, régimen del suelo.

10.2.1. Sistema de actuación: La ejecución de cada sector se efectuará por el sistema de actuación previsto en la ficha correspondiente al mismo. La aplicación de los diferentes sistemas de actuación se regula en el capítulo 3.2 de estas Normas Urbanísticas. En las urbanizaciones de iniciativa privada se aplicará también la regulación señalada en el artículo 10.4.

10.2.2. Planes Parciales: La parcelación urbanística y las edificaciones en Suelo Urbanizable requieren la previa aprobación de un Plan Parcial de Ordenación, que abarcará la totalidad del ámbito de cada sector definido por las Normas Subsidiarias.

10.2.3. Polígonos: Para su ejecución los sectores podrán dividirse en polígonos, que delimitarán los Planes Parciales correspondientes ateniéndose a los criterios del artículo 117 y concordantes de la Ley del Suelo.

10.2.4. Ejecución de generales e infraestructuras y sistemas: Antes de la aprobación del Plan Parcial, y siempre mediante la formulación y aprobación de un Plan Especial, solo podrán realizarse en este suelo obras correspondientes a las infraestructuras territoriales, así como a los sistemas definidos en estas normas Subsidiarias.

10.2.5. Obras y Proyectos de Urbanización: La ejecución de las obras de urbanización requiere en todo caso que, previamente, además del Plan Parcial se haya aprobado el correspondiente Proyecto de Urbanización.

Los Proyectos de Urbanización abarcar. La totalidad del Sector y deberán ajustarse a las previsiones del Plan Parcial que desarrollen. Para su contenido y tramitación se seguirán las especificaciones de los capítulos 3 y 6 de estas Normas Urbanísticas.

10.2.6. Derecho a edificar: El derecho a edificar en Suelo Urbanizable no podrá ejercerse en tanto no se haya ejecutado la totalidad de obras de urbanización de la correspondiente etapa de las programadas en el Plan de Etapas del Plan Parcial, y concurren asimismo los siguientes requisitos:

A. Que haya ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación o del de Compensación.

B. Que se haya formalizado ante notario la cesión, a favor del Ayuntamiento de los terrenos reservados en el Plan para dotaciones y espacios libres de uso y dominio público.

10.2.7. Edificaciones y Urbanización simultáneas: Podrá ejercerse el derecho a edificar antes de que concluya la ejecución de las obras de urbanización de la correspondiente etapa del Plan Parcial siempre que concurran, además de los requisitos A y B anteriores los siguientes:

C. Que se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización.

D. Que por el estado de realización de las obras de urbanización la Administración considere previsible que, a la terminación de la edificación, la totalidad de las parcelas de la correspondiente etapa del Plan Parcial contarán con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.

E. Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local en cuantía suficiente para, garantizar hasta el ciento por 100 la ejecución de las obras necesarias para completar la totalidad de la urbanización de la correspondiente etapa de Plan Parcial, así como para conectar todos sus servicios con las redes viarias y de servicios con las redes viarias y de servicios locales.

Para valorar esta garantía podrá descontarse la parte proporcional de la obra ya ejecutada de esa etapa y de las conexiones, así como la parte proporcional de la fianza depositada con motivo de la aprobación del Proyecto de Urbanización; no se podrá descontar sin embargo la fianza depositada en la tramitación del Plan Parcial.

F. Que el escrito de solicitud de licencia del promotor se comprometa a no utilizar la construcción hasta no esté concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo tipo o parte del edificio.

El incumplimiento del deber de urbanización simultánea a la edificación comportara la declaración de caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirientes al resarcimiento de los danos y perjuicios que se les hubiesen irrogado. Asimismo, comportará la pérdida de la fianza a que se refiere el apartado E anterior.

10.2.8. Edificaciones de sistema general y local: Con independencia de las edificaciones que pudieran incluirse en los Planes Especiales citados en la norma 10.2.4, podrán ejecutarse, antes de que los terrenos adquieran la condición de solar, las edificaciones correspondientes a los sistemas generales definidos en estas Normas Urbanísticas, así como las correspondientes a las dotaciones de titularidad pública sobre las reservas de suelo definidas en los Planes Parciales, siempre que se haya producido la cesión al Ayuntamiento de la parcela de terreno en que se ubiquen y se cumplan además los requisitos C y D anteriores.

10.2.9. Parcelación: No se podrá proceder a la parcelación urbanística en el Suelo Urbanizable hasta que no se haya obtenido la correspondiente licencia de parcelación o se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Compensación o Reparcelación.

Art. 10.3. Obligaciones de los propietarios.

Como consecuencia del desarrollo del Suelo Urbanizable, los propietarios de los terrenos están obligados a:

A. Costear la totalidad de las obras de urbanización del polígono y los gastos complementarios correspondientes, en los términos señalados en los artículos 59 y 61 del Reglamento de Gestión Urbanística.

B. Costear la ejecución o suplemento de las obras exteriores sobre las que se apoye el polígono, en la forma y cuantía establecida al aprobar cada Plan Parcial.

C. Costear los gastos de mantenimiento y conservación de las obras de urbanización, constituyendo al efecto una Entidad de Conservación de las obras de urbanización en aquellos sectores en que así lo determine la ficha correspondiente, o en su defecto el Plan Parcial del Sector, y en la forma y plazos allí fijados.

D. Efectuar, gratuitamente, libres de cargas y gravámenes y formalizadas ante notario, las cesiones siguientes:

D.1. Terrenos destinados a Sistemas Generales que se hallen incluidos en el Sector o Polígono.

D.2. Terrenos destinados a viales interiores de sector o polígono.

D.3. Terrenos destinados a Sistemas Interiores conforme a las cuantías mínimas establecidas en la documentación gráfica del Plan que comprendan los destinados a:

— Sistema de espacios libres de uso y dominio público.

— Centros docentes y culturales públicos.

— Instalaciones deportivas públicas y de recreo.

— Dotaciones para otros servicios públicos necesarios.

D.4. El suelo correspondiente al 15 por 100 del aprovechamiento lucrativo del sector, totalmente urbanizado.

E. Cumplir los plazos previstos en el Plan Parcial para su desarrollo y ejecución.

F. Edificar los solares resultantes en los plazos que se establezcan en el Plan Parcial.

Art. 10.4. Condiciones específicas para el desarrollo de las urbanizaciones de iniciativa privada.

10.4.1. Promotor: A los efectos de aplicación de las previsiones del título l de la Ley 4/1984, sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, se entiende por promotor de un Plan Parcial de iniciativa privada la persona (física o jurídica) que lo formula y lo eleva a la Administración Urbanística actuante. Las condiciones que debe cumplir el promotor, así como la transmisión de sus obligaciones, se regulan en el artículo 2 de la citada Ley.

10.4.2. Garantía: Con el fin de asegurar el cumplimiento de los compromisos, deberes y obligaciones asumidos por el promotor, se constituirán por este las garantías previstas en el artículo 5 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística. Las condiciones para la presentación de las garantías, los efectos del incumplimiento de su constitución y, en su caso, las condiciones que permiten decretar su devolución o su pérdida se regulan en los artículos 6, 7 y 8 de la mencionada Ley.

10.4.3. Plazo, para desarrollar los Planes Parciales: Aprobado definitivamente el Plan Parcial en cumplimiento del artículo 3 de la Ley 4/1984, existirá un plazo máximo de 8 meses a contar desde la fecha de la aprobación definitiva citada para la presentación de Proyecto de Urbanización y un plazo máximo de 12 meses a partir de la misma techa para presentar el Proyecto de Compensación, por lo que el Plan de Etapas del desarrollo del Plan Parcial deberá ajustarse a los citados plazos máximos.

10.4.4. Licencia de Parcelación: Si la parcelación urbanística resultante de la ejecución del sector no estuviera contenida en el Proyecto de Compensación o de Reparcelación, se formulará un Proyecto de Parcelación, que deberá presentarse a trámite a efectos de obtención de la preceptiva licencia, en un plazo máximo de tres meses, a contar desde la recepción definitiva de las obras de urbanización.

10.4.5. Paralización de Expedientes: Paralizado cualquier expediente relativo a una actuación de iniciativa privada en Suelo Urbanizable por causas imputables al promotor, el órgano competente advertirá a este de que, transcurridos tres meses sin que se atienda el requerimiento formulado, se producirá la caducidad del expediente con el archivo de las actuaciones.

10.4.6. Incumplimiento de obligaciones: Sin perjuicio de la imposición de sanciones y de la ejecución de las garantías y su pérdida, el incumplimiento por el promotor o propietario de las obligaciones, deberes y compromisos contraídos facultará a la Administración, según la entidad y trascendencia de este incumplimiento, para la adopción de alguna de las siguientes medidas:

A. Suspensión de los efectos del Plan.

B. Cambio de sistema de actuación.

C. Expropiación, sanción total o parcial de los terrenos.

10.4.7. Entidades Urbanísticas colaboradoras: Si el promotor fuese sustituido por una entidad urbanística colaboradora de compensación o de conservación, no quedará libre de sus obligaciones hasta que la entidad hay sido inscrita en e1 Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, sito en la Consejería de Política Territorial, y hasta que por dicha Entidad se hayan constituido las garantías legalmente exigibles.

10.4.8. Disolución de Juntas de Compensación: La disolución de la Junta de Compensación se efectuará una vez que se hayan suscrito con la Administración las actas de recepción definitiva de las obras, instalaciones, dotaciones y cesiones obligatorias y se hayan cumplido las demás obligaciones de esta. El procedimiento de disolución se atendrá a lo preceptuado en el artículo 10.3 de la citada Ley 4/1984.

Art. 10.5. Zonas de ordenanza.

Los planos de Ordenación número 2 a escala 1:2.000 delimitan denominan todos los ámbitos del Suelo Urbanizable como aptos para la urbanización con señalamiento de alineaciones oficiales y zonas de Ordenanza de aplicación para cada zona del suelo con tal clasificación.

En todos los casos de desarrollo de los Planes Parciales estos recogerán y utilizarán las ordenanzas y usos contenidos en las presentes Normas Urbanísticas.

Art. 10.6. Unidades de gestión.

De acuerdo con lo especificado en el artículo 10.2, las condiciones pormenorizadas de desarrollo y gestión de los terrenos incluidos en los Sectores de Suelo Urbanizable, así como las obligaciones particulares de los propietarios del suelo, son los que se describen en las fichas correspondientes, incluidas en el anejo número 3 de la memoria de ordenación de estas Normas Subsidiarias.

Las cuantías incluidas en ellas pueden verse afectadas por un margen de error de más o menos un 5 por 100 manteniendo íntegramente su validez.

Capítulo 11

Zonas de ordenanza

Art. 11.1. Generalidades.

Las zonas de Ordenanza desarrolladas en el presente capitulo regulan, junto a las Normas Generales de Uso contenidas en el capítulo 4 las determinaciones a que deben ajustarse, en función de su localización, la totalidad de las actividades que se desarrollen en el término municipal.

Al objeto de simplificar y uniformizar la gestión de las Normas Subsidiarias, las presentes claves deberán ser utilizadas en los desarrollos de los Planes Parciales previstos de tal modo que las mismas tiene un distinto rango dentro de cada clase de suelo, esto es:

— En el Suelo Urbano tienen rango de Ordenanzas de acuerdo con lo establecido en el artículo 40.2 del Reglamento de Planeamiento.

— En el Suelo Urbanizable tienen rango de Normas Urbanísticas de acuerdo con lo establecido en el artículo 40.J del Reglamento de Planeamiento, pudiéndose completar las mismas, aunque no modificar sus parámetros por los propios instrumentos de planeamiento que desarrollen esta clase de suelos.

Art. 11.2. Ordenanza 1. Manzana compacta de casco.

11.2.1. Definición: Tipología de edificación cerrada entre medianeras con patio de parcela o manzana.

Se incluyen en esta tipología las manzanas con estructura de patio interior, en las que será obligatorio ajustarse a las alineaciones establecida en la documentación gráfica de las Normas Subsidiarias. Su localización queda reflejada en el Plano número 2A.

— Parcela mínima. La parcela mínima será de 150 m² para nuevas agregaciones o segregaciones o la catastral existente, si es menor de 150 m en el momento de aprobación de las presentes normas.

— Frente mínima. Será de 7 metros, excepto para parcelas actualmente recogidas en el plano Catastral del Ministerio de Hacienda.

— Frente máximo. Se fija un frente máximo de 21 metros, a partir del cual la edificación habrá de fraccionar su apariencia y ritmos edificatorios.

11.2.2. Condiciones de volumen:

— Alineaciones: las señales en el Plano 11.^o 3A.

— Fondo máximo edificable: será de 12 metros para todas las plantas de la edificación principal. En aquellos casos en los que el fondo de parcela no supere dicha medida en tres o más metros, no podrán abrirse huecos para luces o vistas en la fachada posterior.

— Retranqueos: no se fijan retranqueos ni al frente de parcela ni a los linderos laterales, debiendo en cualquier caso ajustarse a las alineaciones fijas de fachadas establecidas en el plano n.^o 3A.

— Superficie ocupable de parcela: se fija en un 100 por 100 de la franja comprendida entre la alineación oficial de fachada y la línea de fondo máximo edificable. El rento del solar será para uso de las viviendas, debiendo ser accesible desde Ion espacios comunes o desde cada una de aquellas, autorizándose una ocupación máxima del 40 por 100 solo para edificaciones secundarias anejas al uno de este espacio libre (almacén, vestuarios, cenadores, etc.), y sin que ningún elemento constructivo rebase la altura de 3,20 metros. Su uso vendrá regulado por lo que disponga la Comunidad de Propietarios de la finca.

— El techo de la planta sótano, esto es la casa interior del forjado de planta baja, no rebasará en cualquier punto de la rasante 1,00 m de altura sobre la misma. Si la rebasa en algún punto se considerará planta sobre rasante.

— La altura de la edificación será de dos plantas sobre rasante, con posibilidad de aprovechar el espacio bajo cubierta, siendo la altura máxima desde la acera hasta el borde del alero de 7,00 m.

En aquellos frentes de manzana que dando a calles cuya anchura entre alineaciones sea igual o mayor de 9 m y no estén incluidos en los triángulos de protección de visualizaciones se permite que la altura de la edificación sea de 3 plantas sobre rasante y la altura máxima desde la acera hasta el borde del alero de 9 m.

La altura se medirá en ambos casos según el artículo 5.6.2 de estas normas, y la pendiente máxima de faldón de cubierta será 30^o.

Dichos frente de manzanas, en los que se permiten tres plantas de altura sobre rasante, se indican en el plano localizado al final del presente capítulo.

— Los espacios habitables bajo cubierta, no podrán tener una altura libre inferior a 1,80 m y tendrán ventilación directa al exterior en todas y cada una de las estancias, salvo que se utilicen exclusivamente como almacén o trastero.

— Se permiten la construcción de cuerpos salientes sobre el plano de cubierta con el objeto de que dichas construcciones permitan la existencia de huecos de iluminación y ventilación verticales en las fachadas interiores de parcela. No se permite en las fachadas que dan a la vía pública.

La longitud máxima será la de la línea de cumbrera de la cubierta de la edificación.

— Superficie máxima construible: será la resultante de aplicar los anteriores parámetros.

11.2.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Residencial. Permitido en todas sus categorías, excluyéndose la planta bajo rasante para estancias vivideras.

Usos complementarios:

— Uso aparcamiento. Permitido y siendo de obligado cumplimiento el garantizar una plaza por vivienda en las promociones de más de 4 viviendas.

— Uso público comercial. Permitido en sus categorías 1.^a y 2.^a.

— Uso dotacional. Permitido en todas sus categorías.

— Uso industrial. Permitido en categorías 1.^a y 2.^a.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

11.2.4. Condiciones de composición de fachadas y cubiertas:

— La composición y proporción de huecos se establecerá conforme a los modelos de tradición local, con predominio del macizo sobre el vano y de la proporción vertical sobre la horizontal.

La dimensión horizontal máxima del hueco mantendrá la proporción respecto a la dimensión vertical de 2 a 3.

No se permitirán terrazas ni cuerpos volados en fachadas.

— Únicamente se permitirán balcones, con vuelos recomendados de 35 cm, y desde luego nunca superiores a 60 cm, siempre que los petos no sean macizos de fábrica, sino barandillas y el suelo del balcón no se produzca como prolongación del forjado de planta sino con forjado propio.

Se recomienda que la dimensión del balcón paralela a fachada se ajuste al ancho del hueco superándolo no más de 35 cm. a cada lado; en todo caso nunca se superaran los 1,5 m por balcón, debiendo quedar entre barandillas de balcones anejos una distancia de separación igual o mayor a 0,80 m.

— Las ventanas o huecos de luces que se instalen por encima de los ?,00 m llevaran la misma pendiente que el faldón de cubierta, no permitiéndose la instalación de buhardillas que rebasen las pendientes de los citados faldones, ni la existencia de terrazas planas retranqueadas respecto de la alineación de fachada de forma que interrumpan la pendiente del faldón de cubierta, que debe ser continua obligatoriamente.

— Se conservarán y recuperarán, dentro de lo posible, los portones de madera claveteada existentes.

— Aleros. Se evitarán las cornisas y aleros de gran vuelo, a este fin, los aleros producidos por prolongación de forjado de última planta o sobre tablero continuo de espesor igual o mayor a 10 cm, no podrán tener vuelos mayores de 30 cm.

— Se peritarán aleros con fondo hasta 40 cm, siempre que se formen con estructura independiente de los forjados y nervios a la vista o con cantos continuos no superiores a 10 cm.

— Materiales y texturas de utilización en las caras vistas. Ya que toda la superficie calificada como manzana compacta de casco pertenece al núcleo histórico, o se encuentra adyacente al mismo, se obliga a la utilización de materiales y texturas acordes con Ion que históricamente se han empleado en la zona y de los que podemos encontrar ejemplos representativos en la actualidad.

— El tratamiento de fachadas y medianerías vistas, si existieran, será enfoscado con acabado en colores terrosos o en blanco o ladrillo a cara vista, que tendrán un color terroso uniforme, quedando expresamente prohibidos los que presentan variación de tono. Se prohíbe la utilización de materiales distintos a los anteriormente citados, tales como revestimientos cerámicos, pinturas de colores, etc.

— La carpintería exterior será de madera o hierro pintado en tonos acordes con el entorno. No se permite el aluminio anodizado en color natural.

— Se tratará de conservar y recuperar la rejería tradicional existente.

— Las barandillas y enrejados se tratarán de la misma forma que la carpintería exterior.

— Las cubiertas serán inclinadas a dos o cuatro aguas, dependiendo de la disposición del edificio.

— El material de cubierta será la teja curva de color natural, prohibiéndose la utilización de otro tipo de materiales como el fibrocemento, las pizarras, o las tejas de colores no terrosos.

Art. 11.3. Ordenanza 2. Ensanche.

11.3.1. Definición: Tipología de edificación cerrada entre medianeras con espacios libres que pueden ser patios de parcela o manzana. Su localización queda reflejada en el Plano n.^o 2A.

— Parcela mínima. La parcela mínima será de 150 m² para nuevas agregaciones o segregaciones o la catastral existente si es menor de 150 m² en el momento de aprobación de las presentes normas.

Frente mínimo. Será de 7 m.

11.3.2. Condiciones de volumen: Alineaciones de las alineaciones de las edificaciones reflejadas en el plano número A son orientativas, no siendo obligatorio respetarlas, pudiendo retranquearse la edificación hasta 3 m respecto a la alineación señalada.

— No se fijan retranqueos ni al frente de las parcelas ni a los linderos laterales.

— Superficie ocupable de parcela: será el 60 por 100 de la superficie total de la parcela.

— Superficie máxima construible: será de 1,4 m²/m² de superficie total de la parcela.

El techo de la planta sótano esto es, la cara inferior forjado de planta baja, no rebasará en cualquier punto de la rasante 1,00 m de altura sobre la misma. Si la rebasa el algún punto se considerará planta sobre rasante.

— La superficie constituida en planta baja rasante computará en el 100 por 100 cualquiera que sea su uso.

— La altura de la edificación será de dos plantas, sobre rasante, con posibilidad de aprovechar el espacio bajo cubierta, siendo la altura máxima desde la acera hasta el borde del alero de 7,00 m.

En aquellos frentes de manzana que dado a calles cuya anchura entre alineaciones sea igual o mayor de 9 m y no estén incluidos en los triángulos de protección de visualizaciones se permite que la altura de la edificación sea de 3 plantas sobre rasante y la altura máxima desde la acera hasta el borde del alero de 9 m.

La altura se medirá en ambos casos según el artículo 5.6.2 de estas normas, y la pendiente máxima de faldón de cubierta será de 30^o.

Dichos frentes de manzana, en los que se permiten tres plantas de altura sobre rasante, se indican en el plano localizado al final del presente capítulo.

— Se permite la construcción de cuerpos salientes sobre el plano de cubierta con el objeto de que dichas construcciones permitan la existencia de huecos de iluminación y ventilación verticales en fachadas interiores de parcela. No se permiten en las fachadas que dan a la vía pública.

La longitud máxima de estos cuerpos saliente será de 1,5 m.

La altura máxima será la de la línea de cumbrera de la cubierta de la edificación.

— Los espacios habituales bajo cubierta, no podrán tener una altura libre inferior a 1,80 m y tendrán ventilación directa al exterior en todas y cada una de las estancias, salvo que se utilicen exclusivamente como almacén o trastero.

— Se admite, para promoción de proyecto unitario, agrupar los espacios no edificados de parcela para obtener un espacio libre mancomunado, siempre que se respeten las demás condiciones de frente mínimo y condiciones de volumen descritas en el presente artículo. En cualquier caso, la superficie máxima construible resultante no supera los 1,4 m²/m².

11.3.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Residencial. Permitido en todas sus categorías, excluyéndose la planta sótano para estancias vivideras.

Usos complementarios:

— Uso aparcamiento. Permitido y siendo de obligado cumplimiento el garantizar una plaza por vivienda en las promociones de más de 4 viviendas.

— Uso público-comercial. Permitido en todas sus categorías.

— Uso dotacional. Permitido en todas sus categorías.

— Uso industrial. Permitido en categorías 1.^a y 2^a.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.4. Ordenanza 3. Unifamiliar intensiva.

11.4.1. Definición. Viviendas unifamiliares, adosadas, pareadas o exentas situadas en el borde del casco antiguo, en Arcas consolidadas o en zonas planteadas como futuro desarrollo de la ciudad (sectores residenciales 1 y 2 de suelo urbanizable).

Su localización queda reflejada en el plano n.^o 2A de ordenación.

Se definen dos grados:

— Grado 1.^o: vivienda unifamiliar adosada o pareada.

— Grado 2.^o: vivienda unifamiliar exenta.

Parcela mínima:

— Grado 1.^o: 150 m²

— Grado 2.^o: 250 m² o la registral existente en el momento de aprobación de las presentes normas.

Frente mínimo:

— Grado 1.^o: 7,5 metros.

— Grado 2.^o: 12 metros o el registral existente en el momento de aprobación de las presentes normas.

Frente máximo: no se fija, no obstante, no se permiten frentes continuos de vivienda adosada superiores a diez viviendas ni 80 metros. Los frentes mayores a estas magnitudes habrán de fraccionarse, dejando una separación mínima entre las fachadas laterales de las viviendas externas o de esquina de 6 metros.

11.4.2. Condiciones de volumen.

Alineación exterior: deberá marcarse mediante el cerramiento de la parcela. Las alineaciones exteriores vienen reflejadas en el plazo de ordenación n.^o 3A.

Retranqueos respecto de la alineación exterior:

— Grado 1.^o: el retranqueo mínimo de fachada a la alineación exterior será de 3 metros, y el máximo de 4,5 metros.

— Grado 2.^o: el retranqueo mínimo a la alineación exterior será de 3 metros. No se fija retranqueo máximo.

Retranqueos respecto de los linderos laterales: en ambos grados será de 3 metros. No obstante, cabrá adosarse a uno o ambos linderos laterales en los siguientes casos:

1) Cuando la edificación colindante esté construida sobre el lindero.

2) Cuando se actúe conjuntamente en dos o varias parcelas colindantes en soluciones de proyecto unitario.

3) Cuando exista acuerdo entre los propietarios de los solares, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, y ambas construcciones se construyan simultáneamente o se constituya la obligación de realizar la construcción de acuerdo con un proyecto unitario.

4) Cuando se trate de cuerpos de edificación de una planta con altura de coronación igual o inferior a 2,50 metros.

5) Cuando se trate de cuerpos de edificación de una planta con altura de coronación igual o inferior a 3,2 metros y previo acuerdo del propietario de la finca colindante.

Cuando no se deje retranqueo respecto a su lindero lateral, no se permitirá abrir huecos en la fachada situada sobre el lindero.

— Fondo edificable máximo: no se fija.

— Superficie ocupable máxima de parcela: en ambos grados será el 50 por 100 de la superficie de la parcela.

— Superficie máxima construible: será de 1,4 m²/m² medidos sobre parcela neta.

Los espacios habitables bajo cubierta, computarán al 100 por 100 cualquiera que sea su uso. No podrán tener una altura libre inferior a 1,80 m y tendrán ventilación directa al exterior en todas y cada una de las estancias, salvo que se utilicen exclusivamente como almacén o trastero.

El techo de la planta sótano, esto es, la cara inferior de forjado de planta baja no rebasará en cualquier punto de la rasante 1,00 metros de altura sobre la misma. Si la rebasa en algún punto se considerará planta sobre rasante.

La superficie construida bajo rasante computará, cualquiera que sea su uso, en un 100 por 100.

Altura de la edificación: será de dos plantas sobre rasante, con una altura total desde el suelo hasta el borde del alero igual o inferior a 7,00 metros, medida según el artículo 5.6.2 de estas normas.

Se admite, para promociones de proyecto unitario, agrupar los espacios no edificados de parcela para obtener un espacio libre mancomunado, siempre que se respeten las demás condiciones de frente mínimo y máximo del artículo 11.4.2 y condiciones de volumen descritas en el presente artículo. En cualquier caso, la superficie máxima construida resultante no superará los 1,4 m²/m², ni el número máximo de viviendas el que se hubiera obtenido de dividir la superficie total de la actuación por la superficie de parcela mínima aplicable.

11.4.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Residencial. Permitido en la categoría 1.^a vivienda unifamiliar.

— Se prohíben los usos vivideros en planta sótano.

Usos complementarios:

— Uso público-comercial permitido en su categoría 1.^a.

— Uso aparcamiento. Prohibido en edificio exclusivo.

— Uso industrial. Permitido en categoría 1.^a.

— Uso dotacional. Permitido en categoría 1.^a y 3.^a.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.5. Ordenanza 1. Grado 2. Unifamiliar extensiva.

11.5.1 Definición: Viviendas unifamiliares exentas, en tamaño grande de parcela, situadas en áreas consolidadas de la ciudad.

Su localización queda reflejada en el plano n.^o 2.

— Parcela mínima: la superficie mínima de parcela será de 2.000 m², para nuevas agregaciones o segregaciones o la registral existente en el momento de aprobación de las presentes Normas.

— Frente mínimo de parcela: el frente mínimo de parcela será de 40 m.

11.5.2. Condiciones de volumen.

— Alineaciones: las alineaciones de la edificación serán libres dentro de la parcela.

— Retranqueos: el retranqueo mínimo a frente de parcela será de 4 m.

— Fondo edificable máximo: no se fija fondo edificable máximo.

— Superficie ocupable de parcela: la superficie ocupable máxima de parcela será del 25 por 100 de la superficie total de parcela.

— Superficie máxima construible: la superficie máxima construible será de 0,35 m²/m² de parcela.

Los espacios habitables bajo cubierta computarán al 100, cualquiera que sea su uso. No podrán tener una altura libre inferior a 1,80 m y tendrán ventilación directa al exterior en todas y cada una de las estancias, salvo que se utilicen exclusivamente como almacén o trastero.

El techo de la planta sótano, esto es, la cara inferior de forjado de planta baja no rebasará en cualquier punto de la rasante 1,00 metros de altura sobre la misma. Si la rebasa en algún punto se considerará planta sobre rasante.

La superficie construida bajo rasante computará cualquiera que sea su uso, en un 100 por 100.

Altura de la edificación: la altura máxima de la edificación será de dos plantas, con una altura total desde el suelo hasta el borde del alero de 7,00 m según artículo 5.6.2 de estas normas.

11.5.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Residencial, permitido en la categoría 1.^a, vivienda unifamiliar.

— Se prohíben los usos vivideros en planta sótano.

— Se deben garantizar una plaza de aparcamiento dentro de cada parcela.

Usos complementarios:

— Uso público comercial en todas sus categorías.

— Uso aparcamiento: prohibido en edificio exclusivo.

— Uso dotacional: permitiendo en todas sus categorías.

— Uso industrial: permitiendo en categoría 1.^a y 2.^a.

Usos prohibidos:

— Restos de usos.

Art. 11.6. Ordenanza 5. Industria nido.

11.6.1. Definición.

— Tipología de naves industriales de tamaño pequeño con posibilidad de adosamiento a linderos con ocupación alta del solar sobre el que se ubican.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 300m², pudiéndose en todos los casos inscribir en el interior de la parcela un círculo de 10 m de diámetro.

— Frente mínimo: el frente mínimo de parcela será de 10 m.

— Frente máximo: el frente máximo de parcela no se fija, si bien la edificación adosada no podrá presentar una longitud de fachada continua superior a 80 m, sin reservar una banda libre de obstáculos de 5 m de ancho, que una dos vías o caminos públicos y que permita la maniobra y acceso de un vehículo antiincendios.

11.6.2. Condiciones de volumen.

— Alineaciones: las alineaciones de las parcelas vienen señaladas en el plano n.^o 3 de ordenación.

— Retranqueos: no existe retranqueo mínimo de la edificación al frente de parcela y al lindero trasero será de 6 metros.

— Fondo edificable máximo: no se fija fondo edificable máximo.

— Superficie ocupable de parcela: la ocupación máxima de todas las edificaciones no podrá ser superior al 75 por 100 de la superficie de parcela.

— Superficie máxima construible: la superficie máxima construible se deducirá de la aplicación del resto de parámetros de la ordenanza.

— Altura: la altura máxima de la edificación será de una planta, hasta un total de 6 m de altura; dicha altura no se podrá sobrepasar sino con elementos de estructura exentos y técnicos no habitables, inherentes al proceso productivo.

11.6.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Industrial. Permitido en todas sus categorías.

Usos complementarios:

— Uso de aparcamiento. Permitido incluso en edificio exclusivo.

— Uso dotacional. Permitido en 13 categoría 2.^a.

— Uso oficinas. Permitido en entreplanta de la edificación principal o en edificio exclusivo, con una ocupación máxima del 30 por 100 de la superficie ocupable de parcela.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.7. Ordenanza 6. Industria adosada.

11.7.1. Definición. Tipología de naves industriales de tamaño medio con posibilidad de adosamiento a un lindero con ocupación media del solar en que se ubican.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 1.000 m², pudiéndose en todos los casos inscribir en el interior de la parcela un círculo de 20 m de diámetro.

— Frente mínimo: en frente mínimo de parcela será de 20 m.

— Frente máximo: el frente máximo de parcela no se fija, si bien edificación adosada no podrá presentar una longitud de fachada continua superior de 5 m de ancho, que una dos vías o caminos públicos y que permita la maniobra y acceso de un vehículo antiincendios.

11.7.2. Condiciones de volumen.

— Alineaciones: las alineaciones de las parcelas vienen señaladas en el plano n.^o 3 de ordenación.

— Retranqueos: el retranqueo mínimo de la edificación al frente, fondo y linderos laterales (o lateral cuando se adose a uno de ellos) será de 5,5 metros.

— Superficie ocupable de parcela: la ocupación máxima de todas las edificaciones no podrá ser superior al 50 por 100 de la superficie de parcela.

— Altura: la altura máxima de la edificación será de una planta, hasta un total de 8 m de altura; dicha altura no se podrá sobrepasar sino con elementos de estructura exentos y técnicos no habitables, inherentes al proceso productivo.

11.7.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Industrial. Permitido en todas sus categorías.

Usos complementarios:

— Uso de aparcamiento. Permitido incluso en edificio exclusivo.

— Uso dotacional. Permitido en la categoría 1.^a.

— Uso oficinas. Permitido en entreplanta de la edificación principal o en edificio exclusivo, con una ocupación máxima del 30 por 100 de la superficie ocupable de parcela.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.8. Ordenanza 7. Industria exenta.

11.8.1. Definición.

— Tipología de naves industriales exentas en tamaño medio o grande, con ocupación baja del solar donde se ubican.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 3.000 m² pudiéndose en todos los casos inscribir en el interior de la parcela un círculo de 20 m de diámetro.

— Frente mínimo: el frente mínimo de parcela será de 30 m.

— Frente máximo: no se fija el frente máximo.

— Aparcamientos: se garantizará 1 plaza por cada 100 m² edificados en el interior de la parcela.

11.8.2. Condiciones de volumen.

— Alineaciones: las alineaciones de las parcelas vienen señaladas en el plano n.^o 3.

— Retranqueos: el retranqueo mínimo de la edificación al frente de parcela será de 10 m para las nuevas edificaciones y de 7,5 m al resto de los linderos.

— Fondo edificable máximo: no se fija fondo edificable máximo.

— Superficie ocupable de parcela: la ocupación máxima de todas las edificaciones no podrá ser superior al 40 por 100 de la superficie de parcela.

— Superficie máxima construible: la superficie máxima construible se deducirá la aplicación del resto de parámetros de la ordenanza.

— Altura de la edificación: la altura máxima de la edificación será de 2 plantas, con un máximo de 10 m, dicha altura no podrá sobrepasarse sino con elementos de estructura exentos y técnicos no habitables, inherentes al proceso productivo.

11.8.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Industrial (permitido en todas sus categorías).

Usos complementarios:

— Uso de aparcamiento. Permitido incluso en edificio exclusivo.

— Uso dotacional. Permitido en la categoría 2.^a.

— Uso oficinas. Permitido en entreplanta de la edificación principal o en edificio exclusivo, con una ocupación máxima del 30 por 100 de la superficie ocupable de parcela.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.9. Ordenanza 8. Comercial.

11.9.1. Definición.

— Instalaciones comerciales, de servicio y almacenes.

Se definen dos grados:

— Grado 1.^o: instalaciones comerciales ubicadas en áreas residenciales, con ocupación intensiva de parcela de tamaño pequeño o medio.

— Grado 2.^o: instalaciones comerciales localizadas en resto de suelo urbano y urbanizable, con ocupación parcial de parcela de gran tamaño.

Parcela mínima:

— Grado 1.^o: 800 m².

— Grado 2.^o: 2.000 m² o la registral existente en el momento de aprobación de las presentes Normas.

Frente mínimo:

— Grado 1.^o: 15 m².

— Grado 2.^o: 2 m² o registral existente en el momento de aprobación de las presentes Normas.

Frente máximo: no se fija en ninguno de los dos grados, si bien la identificación no podrá presentar una longitud de tachada continua superior a 80 m, sin reservar una banda libre de obstáculos de 5 m de ancho, que una dos vías o caminos públicos y que permita la maniobra y acceso de un vehículo antiincendios.

11.9.2. Condiciones de volumen.

Alineaciones: serán las definidas en los planos n.^o 3 de ordenación.

Retranqueos:

— Grado 1.^o: no se fijan retranqueos.

— Grado 2.^o: el retranqueo mínimo de la edificación al frente de la parcela será de 10 m y de 7,5 m al fondo y linderos laterales.

Fondo edificable: no se fija en ninguno de los dos grados.

Superficie ocupable:

— Grado 1.^o: será del 95 por 100 de la superficie de la parcela.

— Grado 2.^o: será del 60 por 100 de la superficie de la parcela.

Volumen máximo construible:

— Grado 1.^o: será de 4,5 m³/m².

— Grado 2.^o: será de 5,5 m³/m².

Altura de la edificación:

— Grado 1.^o: será de 7 m medidos según el artículo 5.6.2 de estas normas.

— Grado 2.^o: será de 9 m medidos según el artículo 5.6.2 de estas normas.

11.9.3. Tolerancia de uso.

Uso principal:

— Comercial. Permitido en sus categorías en ambos grados.

Usos complementarios:

— Uso residencial; permitido en sus dos categorías en grado 1.^o y solo en 1.^a categoría, en grado 2.^o, con un máximo de 1 vivienda por parcela, destinada a guardia y custodia de las instalaciones. Están prohibidas las estancias vivideras en la planta sótano.

— Uso aparcamiento: permitido en todas sus categorías en ambos grados.

— Uso industrial y almacenes: permitidos en categorías 1.^a y 2.^a en ambos grados, prohibido en sus categorías l.^a y 4.^a.

— Uso de espacios libres y zonas verdes: permitido en ambos grados.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.10. Ordenanza 9. Equipamiento.

11.10.1. Definición: Corresponde a los espacios destinadas a localización de dotaciones públicas o privadas, necesarias para el adecuado equipamiento de la ciudad.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 150 m² en el área del Casco Antiguo y ensanche, y de 500 m² en el resto del suelo urbano y urbanizable.

— Otras condiciones de parcela: no se fijan.

11.10.2. Condiciones de volumen.

— Retranqueos: en el suelo urbano y en el urbanizable serán libres excepto si está establecida una alineación fija de fachada en el plano n.^o 3.

— Fondo edificable máximo: no se tija fondo edificable máximo.

— Superficie ocupable de parcela: será del 95 por 100 de la superficie de parcela en el área del casco antiguo y ensanche, siendo en el resto del suelo urbano y urbanizable del 60 por 100 de la superficie de parcela.

— Volumen máxima construible: será de 5 m³/m².

— Altura de la edificación: la altura máxima de la edificación será de dos plantas con altura máxima desde la acera hasta el borde del alero de 7,00 m Se permite la construcción de una planta sótano, cuya superficie no computará como construible.

11.10.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Dotacional. Permitido en todas sus categorías.

Usos complementarios:

— Uso residencial; permitido en la categoría 1.^a, con un máximo de 1 vivienda por parcela, destinada a guardia y custodia de las instalaciones. Están prohibidas las estancias vivideras en la planta sótano.

— Usos público-comercial: permitido en la categoría 2.^a.

— Usos aparcamiento: permitido.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.11. Ordenanza 10. Deportivo.

11.11.1. Definición.

— Corresponde a los espacios destinados a la práctica deportiva, con parte de su superficie cubierta.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 1.000 m².

— Otras condiciones de parcela no se fijan.

11.11.2. Condiciones de volumen.

— Retranqueos: serán libres, salvo si establecida una alineación fija de fachada plano n.^o 3.

— Fondo edificable máximo: no se fija.

— Superficie ocupable: será del 95 por 100 de la superficie de parcela en el área de casco antiguo y ensanche, siendo en el resto de suelo urbano y urbanizable del 60 por 100 de la superficie de la parcela.

— Superficie máxima construible: será de 5 m³/m².

— Altura de la edificación: la altura máxima de la edificación desde la acera hasta el borde del alero será de 9,00 m. Se permite la construcción de una planta sótano, cuya superficie no computará como construible.

11.11.3. Tolerancia de usos.

Uso principal:

— Dotacional-deportivo. Permitido en todas sus categorías.

Usos complementarios:

— Uso residencial: permitido en la categoría 1.^a, con un máximo de 1 vivienda por parcela, destinada a guardia y custodia de las instalaciones. Están prohibidas las estancias vivideras en planta sótano.

— Usos público-comercial: permitido en la categoría 2.^a.

— Uso aparcamiento: permitido.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.12. Ordenanza 11. Espacios libres y zonas verdes.

11.12.1. Definición.

— Corresponde a los espacios libres de dominio privado o público, destinados a espacios ajardinados necesarios para la adecuada salubridad de la población.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 700 m².

— Otras condiciones de parcela: no se fijan.

11.12.2. Condiciones de volumen.

— Retranqueos: toda la construcción deberá retranquearse de cualquiera de los linderos de parcela un mínimo de 5 m.

— Superficie máxima construible: será de 1,5 m² por cada 100 m² de parcela.

— Altura de la edificación: todo elemento constructivo tendrá, excepto en sus elementos estructurantes decorativos y de seguridad no habitables, una altura inferior a 5 m medidos en cualquier punto de la rasante del terreno si es una construcción cerrada y 7 m si es una construcción abierta por tres de sus lados.

11.12.3. Tolerancia de usos.

Usos principal:

— Uso de espacios libres y zonas verdes.

Usos complementarios:

— Uso residencial; permitido en su categoría 1.^a en parcelas superiores a las 2 Has cuando se destine a residencia de guarda y mantenimiento de las instalaciones.

La densidad máxima será 0,1 viv/ha.

— Uso aparcamiento: permitido en superficie.

— Uso dotacional: permitido en su categoría 3.^a y en instalaciones al aire libre.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

Art. 11.13. Ordenanza 12. Afección de carreteras.

11.13.1. Definición. Regula la utilización de los viales y espacios públicos adyacentes que deberán tener un tratamiento de zona ajardinada sin que incida sobre ellos la condición legal de espacio libre.

11.13.2. Condiciones de volumen. Se permite la instalación de elementos de mobiliario urbano tales como bancos, fuentes, etc., así como cabinas telefónicas y kioscos para venta de prensa o de bebidas que tendrán una superficie máxima construida de 12 m², una altura libre máxima de 2,80 m y la pendiente máxima de cubierta será de 35^o.

Estos elementos de mobiliario urbano se situarán de forma que no obstaculicen el paso de los peatones ni la circulación o el aparcamiento de vehículos, debiendo adecuarse a la norma 7.3.8.

Art. 11.14. Ordenanza 13. Institucional.

11.14.1. Definición.

— Instalaciones institucionales de dominio público o privado.

— Parcela mínima: la parcela mínima será de 2.000 m² o la registral existente en el momento de aprobación de las presentes Normas.

— Frente máximo: el frente mínimo de parcela será de 25 m o la registral existente en el momento de aprobación de las presentes normas.

— Frente máximo: no se fija, si bien la edificación no podrá presentar una longitud de fachada continua superior a 80 m, sin reservar una banda libre de obstáculos de 5 m de ancho, que una las vías o caminos pública y que permita la maniobra y acceso de un vehículo antiincendio.

11.14.2. Condiciones de volumen.

— Alineaciones: serán las definidas en los planos n.^o 3 de ordenación.

— Retranqueos: el retranqueo mínimo de la edificación al frente de parcela será de 10 m para las nuevas edificaciones y de 7,5 m al resto de los linderos.

— Fondo edificable máximo: no se fija.

— Superficie ocupable de parcela: será del 60 por 100 de la superficie de la parcela.

— Volumen máximo construible: será de 4,5 m³/m².

— Altura de la edificación: será de 9 m medidos según el artículo 5.6.2 de estas normas.

11.14.3. Tolerancias de uso.

Uso principal:

— Uso dotacional. Permitido en todas sus categorías.

Usos complementarios:

— Uso público comercial: permitido en categorías 2.^a y 3.^a.

— Uso residencial: permitido solo en categoría 1.^a, con un máximo de una vivienda por parcela, destinada a guardia y custodia de las instalaciones. Están prohibidas las estancias vivideras en planta sótano.

— Uso aparcamiento: permitido en todas sus categorías.

— Uso industrial y almacenes: permitido en categorías 3.^a y 4.^a.

— Uso de espacios libres y zonas verdes: permitido en ambos grados.

Usos prohibidos:

— Resto de usos.

En Ajalvir, a 31 de enero de 2022.—El alcalde, Víctor Miguel Malo Gómez.

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